臺灣新北地方法院105年度訴字第232號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第232號民事判決

裁判日期：民國105年05月13日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第232號原告 陳佰英 被告 葉鎮強 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號八樓之二房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟壹佰壹拾貳元，及自民國一○五年三月十一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一○五年一月一日起至第一項遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項及第三項已到期新臺幣肆萬捌仟元部分，得假執行。
本判決第三項於原告按月以新臺幣肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告起訴聲明請求：「1、因被告已積欠房租4個月及16個月大樓管理費，經原告發4次存證信函催付及終止租賃合約並申請林口調解庭調解被告均置之不理，被告應將坐落新北市○○區○○路0段000號8樓之2房屋全部遷讓返回原告，並付清所欠租金及管理費共新臺幣（下同）48,112元（含4個月租金48,000元及大樓管理費24,112元扣除押金24,000元）及返還門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號8樓之2之房屋予原告。2、被告應自民國105年1月1日起至返還第一項房屋日止，按月於1日給付原告12,000元，及自各該給付翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院105年度重簡字第34號卷第4頁）。嗣本件訴訟程序進行中，原告於民國105年4月27日言詞辯論期日當庭陳述就訴之聲明變更為：「1、被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號8樓之2房屋騰空遷讓返還與原告。2、被告應給付原告48,112元，即自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3、被告應自105年1月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告12,000元。」（見本院卷第31頁正反面）。經核原告上開所為係更正法律上之陳述，合於前揭法條規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告於民國102年2月1日向原告承租原告名下之門牌號碼新北市○○區○○路0段000號8樓之2房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金12,000元及被告應負擔每月大樓管理費，租賃期間自102年1月1日起至102年12月31日止，押租保證金為24,000元。
查被告自租賃期滿後不願遷出，迭經原告屢次催請遷離仍無結果，後來被告把電話停掉就聯絡不上了；原告在104年8月間有跟被告說自104年9月開始房子就不租給他了，當天是口頭告知，為了保險起見，原告於104年12月有寄發存證信函通知被告終止兩造間之不定期租賃關係。次查，被告自104年9月起即未支付租金予原告，至104年12月止共積欠48,000元，且其自103年9月起即未繳納大樓管理費，管理費每月1,507元，至104年12月止已高達16期，共24,112元未繳付，扣除押租金24,000元，總共積欠費用48,112元，為此原告先前曾向新北市林口區公所申請調解，惟被告在收到調解通知函後竟公然諉稱並未住在系爭房屋云云，似欲霸佔系爭房屋，被告甚至多次騷擾鄰居，導致鄰居多次投訴大樓管委會，原告先前亦三次寄發存證信函催請被告給付租金及積欠之大樓管理費。基上，被告於租賃期滿後不願遷出也不願繳納租金及管理費，爰依兩造間租賃關係已經終止及原告之所有權，依據民法第767條、第179條及系爭租約之約定為請求，聲明：1、被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號8樓之2房屋騰空遷讓返還與原告。2、被告應給付原告48,112元，即自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3、被告應自105年1月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告12,000元。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，據其前所提之民事答辯狀所為之聲明及陳述略以：
查原告先前私下任意闖入系爭房屋並破壞門鎖，企圖製造恐怖意識，原告甚至還任意出入，且大膽非法停水停電，假意好心說管委會要趕走被告，說有一房子可搬走等語，欲使被告中計，千方百計想要趕走被告，不管被告跟兒子在外天寒地凍無家可歸會死，不融通一下，其性格兇殘可見一般。兩造間本無冤無仇，被告一向準時繳納租金，因找工作困難且身體患有高血壓需吃藥，而吃藥後又有無力感，目前被告努力在找工作正在籌錢，一旦錢籌到一定悉數全還，請原告不要如此相迫等語置辯。
三、本院得心證之理由：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張坐落上址之系爭房屋為其所有，其於上揭時間將系爭房屋出租予被告，嗣兩造租賃期滿後，被告自103年9月起未再給付管理費，以及自104年9月起未再給付房租，被告並占用系爭房屋至今，原告前於104年12月12日寄發存證信函通知被告表示即日起終止兩造間租賃關係等情，業據提出土地及建物所有權狀、房屋租賃契約書、存證信函4紙、聲請調解書、信件收發簽收明細欄3紙、土地及建物登記第一類謄本、掛號郵件收件回執、合作金庫存款存摺節錄頁、管理費欠繳金額明細等件影本為證（見本院105年度重簡字第34號卷第7頁至第26頁、本院卷第36頁至第45頁），核與其所述上開事實大致相符，復參被告於105年3月23日及105年3月28日答辯狀內所為之陳述內容，亦就其對原告欠繳費用一情坦承不諱（見本院卷第23頁、第28頁），是原告主張之上開事實，堪信為真實。
㈡、次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第451條、第455條、第767條第1項前段分別定有明文。又依系爭租約第14條第1項約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。」，本件原告為系爭房屋所有權人，系爭租約雖於102年12月31日屆滿，惟被告仍繼續占有使用系爭房屋，原告未即表示反對之意思，且被告亦有繳納房租，是兩造間於102年12月31日後即視為以不定期限繼續系爭租約；之後被告自103年9月起即未繳納大樓管理費，以及自104年9月起即未支付租金予原告，嗣經原告於104年12月12日以板橋文化路郵局存證號碼003535號之存證信函對被告為即日起終止系爭租約之意思表示，並經被告於104年12月13日收受在案，即足認兩造間之不定期限租賃關係業於104年12月13日消滅。從而，原告依前開規定，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予伊，核屬於法有據。
㈢、次按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。又依系爭租約第4、7條約定：「每月應繳月租金新台幣12,000元整，並於每月1日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒納，出租人亦不得任意要求調整租金。」、「租賃期間，使用房屋所生之相關費用，管理費由承租人負擔。」。復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告依上開規定，請求被告給付兩造間不定期之系爭租約存續期間即104年9月至104年12月止共計4個月份租金，以及103年9月至104年12月止共計16個月份管理費，扣除押租保證金24,000元後，被告所積欠之費用共48,112元（租金12,000元×4月＋管理費1,507元×16月－24,000元＝48,112元），並自起訴狀繕本送達翌日起負遲延責任，即無不合，核屬有據。
㈣、末按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，本件兩造間不定期之系爭租約於104年12月13日終止後，被告已無占用系爭房屋之正當權源，迄今仍為無權占用，是原告依上開規定，請求被告自105年1月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利12,000元，亦屬有據。
四、綜上所述，原告聲明請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並請求被告應給付原告48,112元暨自起訴狀送達翌日即105年3月11日（見本院卷第8頁送達證書）起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，以及被告應自105年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元，均有理由，應予准許。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌。又本院於105年4月27日言詞辯論終結後，被告復於105年4月28日提出答辯狀，乃屬言詞辯論終結後提出之防禦方法，不得作為判決之基礎，故不予審酌。且該答辯狀僅係就被告於言詞辯論終結前所為陳述內容之補充，因本件業經本院依現有證據認定事實如上所述，此部分與本件判決結果不生影響，故不再詳加論列，附此敘明。
六、本判決第二項及第三項各到期為所命給付金額均未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
七、據上論斷：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中華民國105年5月13日
民事第二庭法官羅惠雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月13日
書記官王嘉蓉