裁判字號：臺灣彰化地方法院94年訴字第325號民事判決
裁判日期：民國94年10月11日
裁判案由：交還租賃物
臺灣彰化地方法院民事判決94年度訴字第325號原告戊○○
乙○○上二人共同訴訟代理人 張奕群 律師上二人共同複代理人甲○○
樓被告丙○○訴訟代理人 方鴻枝 律師複代理人丁○○上列當事人間請求交還租賃物事件，本院於民國94年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號房屋（詳如附件土地複丈成果圖彰化縣○○鄉○○段第458地號土地編號Ｂ面積8.42平方公尺，同段463地號土地編號Ｃ面積5.46平方公尺、編號Ｄ面積89.36平方公尺、編號Ｅ面積10.2平方公尺，同段第484地號土地編號Ｆ面積1.79平方公尺）遷出，並將該房屋交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物之交付前，以新台幣壹佰肆拾伍萬伍仟伍佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為夫妻關係，而門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號房屋原係原告戊○○之父 鄭鼎 所有，於日據時代即出租給被告丙○○使用，後原告戊○○繼承取得該房屋，為該房屋之所有權人（下稱系爭房屋）；系爭房屋坐落基地即彰化縣○○鄉○○段第463、458地號土地（以下分別稱463、458地號土地），部分是原告戊○○繼承取得，部分是向第三人買受而取得，嗣後於民國
88年間贈與原告乙○○，故乙○○為該2筆土地之所有權人。原告2人於取得上開房地後，仍繼續共同將上開房屋出租予被告經營商業使用，為不定期租賃關係。
（二）原告為土地、房子之所有權人，係經原告戊○○與兄弟姐妹們就所繼承包括系爭房屋相鄰接之附近幾家平房協議分產後，被告所承租之房屋分由戊○○取得，有當時協議之書面資料可證，並有原告戊○○之兄弟姐妹（均為繼承人）出具之證明書，可以證明被告承租之房子分歸原告戊○○取得。
（三）系爭房屋為原告共同出租予被告使用，此部分已經被告於94年5月24日之民事答辯狀內自認，已生民事訴訟法第279條自認之效力。且系爭房屋確係原告繼承而來，被告亦於勘驗現場承認租金均是交給原告2人收受，因此出租人為原告應無疑義。
（四）系爭房屋除了很少部份是低矮磚塊外，其餘為雜木造之建築，且查其房屋稅籍資料，乃分別自民國31年、35、
36年立籍課徵房屋稅迄今，已經有57年以上之歷史，數十年來均未作結構上之重大整修，因此已經是十分老舊之建物，恐有倒塌及電力供應上之安全疑慮。其現存課稅價值僅新台幣（下同）9300元，然系爭房屋係坐落在彰化縣二水鄉火車站前之鬧區內，距離二水車站前廣場不到100公尺，附近房子均為鋼筋混凝土造樓房，顯然與市容不相襯。且系爭房屋坐落之土地，公告現值每平方公尺分別為24,000元及13,860元，土地公告現值合計為199萬餘元，顯然有土地未盡其利之情事。綜上所述，依房屋之結構，市容與土地利用而言，顯有重新建築之必要。且被告年事已高，早已不在系爭房屋經營生意，又因中風而遷回其自有住宅療養身體，系爭房屋亦不適合作療養使用。
（五）按土地法第一百條第一款所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列；又按土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之；再按土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問，最高法院60年度台上字第3027號、64年度台上字第1387號判例、70年度台上字第1401號判例明示其旨。而系爭房屋確有前述收回重建之必要，已如前述，故為此本於土地法第一百條第一款之規定，終止本件兩造間之租賃關係，並以本起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。並聲明：（一）被告應自系爭房屋即基地坐落如彰化縣田中地政事務所94年7月18日土地複丈成果圖所示，458地號土地編號Ｂ部分、面積8．
42平方公尺；463地號土地編號Ｃ部分、面積5．46平方公尺，編號Ｄ部分、面積89．36平方公尺，編號Ｅ部分、面積10．2平方公尺；及484地號土地編號Ｆ部分、面積1．79平方公尺建物遷出，並將系爭房屋交還原告。（二）願供擔保，請准宣告准為假執行。
二、被告則以：
（一）被告對於原告主張系爭房屋為原告所有，共同租於被告為不定期租賃關係，並不爭執，但是否為逾齡，被告對之否認。又系爭房屋之結構及外觀尚稱良好，不但可供使用，且經課稅，如已逾齡或不堪使用，則必報停課房屋稅，且路街上類此房屋比比皆是，顯然建物之價值與土地利用價值非無不相當，均無重建必要。
（二）不接受原告關於補償搬遷費用及限期搬遷之提議，因為系爭房屋連廁所都沒有，被告自行花錢請人蓋廁所、屋頂，不只花費7萬元，屋頂整修就花費10餘萬元，因為屋頂會漏水。系爭房屋是在日據時代租的，是被告向原告之母租用。系爭房屋由何人繼承被告不知道，只知道租金之後是交給原告戊○○夫妻或原告戊○○的哥哥。
（三）對於租賃關係存在不爭執，但不是向原告承租，是向原告父母親承租，原告父母親過世，應有其他繼承人，系爭房屋應是向被繼承人租的，故本件當事人應不適格等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋、土地係其2人所有，並共同出租給被告使用之事實，業經被告於94年5月24日所提之答辯狀中自認明確，核與原告所提出系爭土地之土地登記謄本、房屋稅籍證明書、分產協議書、 鄭瑞堂 、 鄭天佑 、 鄭天惠 、 鄭慧貞 、 鄭素貞 、 鄭淑貞 、 鄭天賜 、 楊鄭麗貞 等人之證明書等證據之記載相符，堪信原告此部分之主張為真正。雖被告後於本院審理時改口否認有向原告租用系爭房屋之事實，而有撤銷前開自認之意，然按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。當事人合法委任之訴訟代理人，在訴訟上為自認，亦與該當事人自身所為者同。而自認之撤銷，除別有規定外，須自認人能舉證證明與事實不符且係出於錯誤而自認者，或經他造同意者，始得為之，此有最高法院75年度台上字第282號判例、88年度台上字第792號、第886號、92年度台上字第1331號判決意旨可供參照。本件被告事後雖有撤銷自認之意，然其並無法舉證證明其前開租用系爭房屋之自認與事實不符，且係出於錯誤，原告亦未陳明同意被告撤銷上述自認，是被告事後所為撤銷自認之言論，顯非適法，自不生撤銷自認之效力。
（二）又系爭房屋乃係50餘年以上之建物，有原告所提之房屋稅籍證明書在卷可證，且被告亦不否認係自日據時期即已承租系爭房屋使用，是原告主張系爭房屋已屬老舊，尚非無憑。且系爭房屋已年久失修，屋頂有漏水之現象，又無廁所等衛生設備，顯然與現代人之生活標準未合，而難以居住，此亦經被告自認在卷，並有原告所提之房屋現況照片9禎附卷可參。再查系爭房屋係坐落在彰化縣二水鄉二水火車站前，位處交通、商業發展之地帶，然房屋課稅現值僅為9300元，但土地之公告現值則合計有199餘萬元之多，有原告所提之房屋稅籍證明書及土地登記謄本在卷可查，並經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可供參考，是對照系爭房屋所存之價值與所坐落土地可利用之經濟價值，顯非相當，而如此老舊之建物繼續存在於地方之交通、商業中心，日後亦有妨害地方整體發展之可能。是審酌系爭房屋之上開客觀情況，應認原告有收回重建必要之主張為有理由。
（三）按出租人非因收回重新建築等情形，不得收回房屋，此土地法第100條第1款定有明文。查上開房屋乃係由原告
2人共同出租與被告使用，且因有老舊、不適合居住、不符合經濟效益及有礙地方未來發展等客觀情況，已如前述，從而，原告依前揭規定主張將系爭房屋收回，於法係有憑據，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行及免為假執行之宣告，經核無不符，爰均酌定相當之擔保金額准許併宣告之。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國94年10月11日
民事第一庭法官葛永輝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年10月11日
書記官田慧賢