裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上易字第476號民事判決
裁判日期：民國95年03月07日
裁判案由：交還租賃物
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上易字第476號上訴人乙○○訴訟代理人丙○○被上訴人丁○○
甲○○上列二人共同訴訟代理人 張奕群 律師上列當事人間請求交還租賃物事件，上訴人對於中華民國94年10月11日臺灣彰化地方法院94年度訴字第325號第一審判決提起上訴，本院於95年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人於原審起訴主張被上訴人為夫妻關係，而門牌號碼：彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號（詳如原審附件土地複丈成果圖所示：坐落彰化縣○○鄉○○段第458地號土地編號Ｂ面積8.42平方公尺，同段463地號土地編號Ｃ面積5.46平方公尺、編號Ｄ面積89.36平方公尺、編號Ｅ面積
10.2平方公尺，同段第484地號土地編號Ｆ面積1.79平方公尺），原係被上訴人丁○○之父 鄭鼎 所有，於日據時代即出租給上訴人乙○○使用，後被上訴人丁○○繼承取得該房屋，為該房屋之所有權人（下稱系爭房屋）；系爭房屋坐落基地即彰化縣○○鄉○○段第463、458地號土地（以下分別稱
463、458地號土地），部分是被上訴人丁○○繼承取得，部分是向第三人買受而取得，嗣後於民國（下同）88年間贈與被上訴人甲○○，故甲○○為該2筆土地之所有權人，被上訴人2人於取得上開房地後，仍繼續共同將上開房屋出租予上訴人經營商業使用，為不定期租賃關係。惟系爭房屋除了很少部份是低矮磚塊外，其餘為雜木造之建築，數十年來均未作結構上之重大整修，因此已經是十分老舊之建物，而其坐落之土地位置，係位於彰化縣二水鄉火車站前之鬧區內，距離二水車站前廣場不到100公尺，附近房子均為鋼筋混凝土造樓房，顯然與市容不相襯。而系爭房屋坐落之土地，公告現值每平方公尺分別為24000元及13860元，土地公告現值合計為199萬餘元，顯然有土地未盡其利之情事。綜上所述，依房屋之結構，市容與土地利用而言，顯有重新建築之必要。且上訴人年事已高，早已不在系爭房屋經營生意，又因中風而遷回其自有住宅療養身體，系爭房屋亦不適合作療養使用，故為此本於土地法第100條第1款之規定，終止本件兩造間之租賃關係，並以本起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並請求上訴人應自彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號遷出，並將房屋交還予被上訴人。
二、上訴人則以：對於被上訴人主張系爭房屋為被上訴人所有，共同租於上訴人為不定期租賃關係，並不爭執，但是否為逾齡，上訴人對之否認。又系爭房屋之結構及外觀尚稱良好，不但可供使用，且經課稅，如已逾齡或不堪使用，則必報停課房屋稅，且路街上類此房屋比比皆是，顯然建物之價值與土地利用價值非無不相當，均無重建必要。不接受被上訴人關於補償搬遷費用及限期搬遷之提議，因為系爭房屋連廁所都沒有，上訴人自行花錢請人蓋廁所、屋頂，不只花費7萬元，屋頂整修就花費10餘萬元。對於租賃關係存在不爭執，但不是向被上訴人承租，是向被上訴人父母親承租，被上訴人父母親過世，應有其他繼承人，系爭房屋應是向被繼承人租的，故本件當事人應不適格等語置辯。
三、原審法院審酌兩造攻擊防禦方法後，認被上訴人主張系爭房屋、土地係其2人所有，並共同出租給上訴人使用之事實，業經上訴人於94年5月24日所提之答辯狀中自認明確。又系爭房屋乃係50餘年以上之建物，而上訴人亦不否認係自日據時期即已承租系爭房屋使用，是被上訴人主張系爭房屋已屬老舊，尚非無憑。且系爭房屋已年久失修，屋頂有漏水之現象，又無廁所等衛生設備，顯然與現代人之生活標準未合，而難以居住，此亦經上訴人自認在卷，因而判令上訴人應自門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號房屋（詳如原審附件土地複丈成果圖彰化縣○○鄉○○段第458地號土地編號Ｂ面積8.42平方公尺，同段463地號土地編號Ｃ面積5.46平方公尺、編號Ｄ面積89.36平方公尺、編號Ｅ面積10.2平方公尺，同段第484地號土地編號Ｆ面積1.79平方公尺）遷出，並將該房屋交還被上訴人。上訴人對於原審上開判決提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、被上訴人主張：被上訴人為夫妻關係，系爭門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號房屋原係被上訴人丁○○之父鄭鼎所有，於日據時代即出租給上訴人乙○○使用，被上訴人丁○○之父死亡後，被上訴人丁○○即與其餘繼承人就包括系爭房屋在內之附近幾家平房協議分產，系爭房屋即歸由被上訴人丁○○取得，而為該房屋之所有權人，至房屋坐落基地即彰化縣○○鄉○○段第463、458地號土地，部分是被上訴人丁○○繼承取得，部分是向第三人買受而取得，嗣後被上訴人丁○○再於88年間贈與被上訴人甲○○等情，業據提出丁○○兄弟姐妹分產協議書、證明書、房屋稅籍證明書及土地登記簿謄本為憑，可見被上訴人丁○○及甲○○二人分別為系爭土地、房屋之所有人。
五、又被上訴人主張系爭房屋、土地係被上訴人2人共同出租給上訴人使用之事實，業經上訴人於94年5月24日所提之答辯狀中陳稱：「被告（即上訴人）對於原告（即被上訴人）主張訴內房地為原告所有，共同出租於被告為不定期租賃關係，並不爭執。」且原審法院於94年7月11日現場勘驗時，上訴人訴訟代理人亦陳述稱：「租金有時交給被上訴人丁○○，有時交給甲○○」，是故，依民事訴訟法第279條第1項之規定，此部分事實，已經上訴人自認明確，堪信被上訴人此部分之主張為真正。雖上訴人嗣改口否認有向被上訴人租用系爭房屋，並稱鄭鼎之繼承人不只一人等語，然鄭鼎之各繼承人於繼承事實發生後已協議將系爭房地分歸被上訴丁○○享有之事實，有前揭協議書及證明書為憑，又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。當事人合法委任之訴訟代理人，在訴訟上為自認，亦與該當事人自身所為者同。而自認之撤銷，除別有規定外，須自認人能舉證證明與事實不符且係出於錯誤而自認者，或經他造同意者，始得為之，此有最高法院75年度台上字第282號判例、88年度台上字第792號、第886號、92年度台上字第1331號判決意旨可供參照。本件上訴人事後雖有撤銷自認之意，然其並無法舉證證明其前開租用系爭房屋之自認與事實不符，且係出於錯誤，被上訴人亦未陳明同意上訴人撤銷上述自認，是上訴人事後所為撤銷自認之言論，顯非適法，自不生撤銷自認之效力。
六、按出租人非因收回重新建築等情形，不得收回房屋，此土地法第100條第1款定有明文，又土地法第100條第1款所謂有收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列；又按土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之；再按土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問，最高法院60年度台上字第3027號、64年度台上字第1387號判例、70年度台上字第1401號判例明示其旨。
七、上訴人雖又主張系爭房屋已經其翻修而失去原貌，系爭房屋自屬上訴人所重建，應其原始取得所有權等語，惟為被上訴人所否認，上訴人又無法舉證以為證明，已難採信，縱上訴人確有整修屋頂亦僅生能否依民法第431條第1項規定，請求被上訴人償還其費用而已，不能因之即謂原租屋之所有權已歸上訴人所有。再系爭房屋係50餘年以上之建物，此有被上訴人所提之房屋稅籍證明書在卷可證，上訴人亦不否認係自日據時期即已承租系爭房屋使用，依本院至現場履勘之結果：系爭房屋之建材係木造、牆面則為石炭、木築，內部十分破舊、房屋後面磚牆有部分龜裂、窗戶亦現殘破之象，此有照片足參（本院卷第33－36頁）；依其建材、內部結構，足證被上訴人主張系爭房屋已屬老舊，尚非無憑。
八、查本件系爭承租之房屋因年久失修，又無廁所等衛生設備，顯然與現代人之生活標準未合，而不適日常起居及生活之用，目前上訴人亦未居住其內，此亦據上訴人自認在卷，並有被上訴人所提之房屋現況照片9禎附卷可參，衡以爭房屋係坐落在彰化縣二水鄉二水火車站前，位處交通、商業發展之地帶，然房屋課稅現值僅為9300元，土地之公告現值合計則有199餘萬元之多，此亦有被上訴人所提之房屋稅籍證明書及土地登記謄本在卷可查，並經原審及本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可供參考，是對照系爭房屋所存之價值與所坐落土地可利用之經濟價值，顯非相當，其建築物結構之安全性亦堪虞，是審酌系爭房屋之上開客觀情況，應認被上訴人有收回重建必要之主張為有理由。從而，被上訴人依前揭規定主張將系爭房屋收回，於法係有憑據，應予准許。
九、原審因之准許被上訴人於原審之請求，判決令上訴人應自系爭房屋遷出，並將該房屋交還被上訴人，並分別諭知兩造假執行及免為假執行聲請之供擔保金額，經核並無不合，上訴意旨以前開情詞，指摘原判決失當，求予廢棄改判，難謂有據，其上訴為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦及主張，對於本院右開判決不生影響，無逐一論列之必要。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年3月7日
民事第二庭審判長法官童有德
法官翁芳靜法官謝說容以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官蘇昭文中華民國95年3月7日
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