裁判字號：臺灣臺中地方法院98年簡上字第132號民事判決
裁判日期：民國98年11月13日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺中地方法院民事判決98年度簡上字第132號上訴人甲○○被上訴人大容建設有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○上當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國98年4月17日本院臺中簡易庭97年度中簡字第4469號第一審判決提起上訴，本院於98年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分暨該部分訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參拾柒萬柒仟玖佰玖拾玖元，及其中參拾參萬柒仟玖佰玖拾玖元自九十七年十一月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)上訴人起訴主張：其於民國95年9月23日向被上訴人購買坐落臺中縣○○鎮○○○段○路厝小段123-1地號上所興建之房屋編號A39棟1樓1戶及其基地（案名為華頓雙學館，下稱系爭房地），買賣價金共計新臺幣（下同）79萬元，並訂定預定土地、房屋買賣合約書，上訴人先後已交付價金337,999元予被上訴人。依預定房屋買賣合約書第9條：「系爭房屋建築工程訂於95年11月30日以前開工，工期六百個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築機關核發使用執照日為完工日。」詎被上訴人於97年2月即停工致工程嚴重延宕，未能於約定期限內完工，爰以起訴狀送達日為解除契約之意思表示，並依民法第259條及預定房屋買賣合約書第19條約定請求被上訴人返還已交付之價金337,999元、利息及賠償房地總價百分之15之違約金118,500元。
(二)上訴人於本院補充陳述稱：上訴人以本上訴狀繕本送達為意思表示，催告被上訴人應於送達翌日起10日內，將上訴人所購買系爭房地完工交付，如屆催告期限仍未完工，上訴人將逕行解除雙方契約，不再另為解除契約之意思表示。上訴人否認同意被上訴人延長半年完工期限，即使同意，時間業已超過等語。乃原審竟為上訴人敗訴之判決，其判決顯有未合，為此提起上訴，並聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人應給付上訴人新臺幣337,999元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。三、被上訴人應給付上訴人118,500元。
二、被上訴人則以：本件房屋興建案，因訴外人即臺中商業銀行之政策改變，至今僅撥放土地貸款，97年2月應撥放之工程營建融資貸款則未予貸放，致被上訴人財務困難而於同年3月暫時停工，上訴人等15人於同年4月18日要求被上訴人在無法完成原已簽訂之預定買賣契約時另訂新協議書，上訴人同意延長完工期限半年，及以承購戶名義向臺中商業銀行另申辦營建工程融資，被上訴人則於同日將土地設定第二順位抵押權予上訴人，並已完成設定，由被上訴人尋找新資金續建或由其他公司、客戶承接完成，但在被上訴人尋找到資金或承買公司時，上訴人即應無條件撤銷其抵押權，嗣被上訴人於98年1月19日與新續建公司負責人 盧清秀 訂約，由新公司續建，被上訴人完全依照雙方所簽合約及協議書進行，系爭房屋興建案完工期限尚未屆至，被上訴人自無到期違約，上訴人不依約履行雙方所訂協議內容，其違約行為至為明確，應履行上開協議等語，並聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)上訴人主張其於95年9月23日向被上訴人購買系爭房地，買賣總價為79萬元，上訴人業已給付價金33萬7,999元，依預定房屋買賣合約書第9條約定，系爭預售屋建築工程預定95年11月30日前開工，自開工日起算600個日曆天取得建築主管機關核發使用執照日為完工日，惟系爭建物迄未完工等事實，已據上訴人提出與所述相符之預定土地買賣合約書、預定房屋買賣合約書（下稱系爭契約）、臺中商業銀行無摺存款存入通知聯、收款單、臺中縣政府建造執照之建築物勘驗紀錄表影本及照片為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
(二)上訴人主張業以起訴狀送達解除買賣契約之意思表示，並以上訴狀繕本送達催告被上訴人應於送達翌日起10日內完工，否則上訴人將解除契約之意思表示；並否認同意延長半年完工期限，即使同意，時間已超過等語，上訴人則以前揭情詞置辯。故本件首應審究者厥為：系爭房屋之完工期限究係何時？上訴人得否解除系爭契約？經查：
1.系爭契約第9條第1款關於開工及完工最後期限約定：「本預售屋建築工程預定民國95年11月30日之前開工，自開工日起算600個日曆天以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」，及第13條第1款關於交付不動產及相關文件之條件及期限約定：「賣方應於領得使用執照後6個月內，通知買方進行交屋」，有系爭契約書1份附卷可載，基此，兩造係約定以建築主管機關核發使用執照日為完工日，原定系爭房屋應自95年11月30日起算600個日曆天即97年7月30日前完成必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，則被上訴人應於97年7月30日前取得由建築主管機關核發之使用執照資為完工日，並自此起6個月內即98年1月30日前辦理交屋。
被上訴人雖抗辯：其與上訴人達成協議將完工期限延長半年即98年7月30日等語，然徵諸卷附協議書第1條內容記載：「由大容建設提供名下土地設定債權抵押設定與承購戶，但所有客戶同意在大容建設尋找到民間資金或承購建設公司，在不損及承購客戶權益規範（即現已簽訂之預售買契約書內容下，或承購建設公司進場即立即無條件撤塗銷抵押權設定，惟目前之完成期限『希予以延長半年』）」等語，有協議書1份附卷可證（見原審卷第51頁），僅記載所謂「希予以延長半年」之用語，充其量僅係被上訴人一方之訴求，尚難認已徵得上訴人之同意延長完工期限，且上訴人僅於協議書開頭之當事人處「乙方」欄簽名，該欄位上本有記載「出席人簽章及同意簽章」，然業經劃記刪除，實難逕以於當事人欄處之簽名即推認已徵得上訴人之同意延長完工期限。證人即於協議書末「立協議書人」處乙方代表人 陳泓銘 於原審復結證稱：「（問：97年4月18日訂立協議書當天雙方是否有同意要延長工程完成期限？）沒有討論到這件事情。（問：協議書有提到完成期限？）當時是被告同意提供他的土地讓我們暫時設定，這個設定是有條件的，只要找到資金，我們就無條件撤銷，只有說到這裡，並沒有講到我們同意要延長半年。我們要求被告承諾提出辦法續建，後來我們怕被告脫產，要求被告提供土地設定，我們期限都等不到了，怎麼可能會同意被告延長半年。」等語（見原審卷第70頁），亦證稱雙方並無達成延長完工期限半年之協議，則系爭房屋之完工期限、交屋期限仍各應為兩造系爭契約上開約定之97年7月30日、98年1月30日前，難認係被上訴人所指延期6個月後之98年1月30日、98年7月30日前，被上訴人以上開協議書辯稱：上訴人同意延長完工期限半年，系爭房屋興建案完工期限尚未屆至云云，洵非有據。
2.按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度台上字第2374號判決意旨參照）。而民法第254、255條就非定期行為、定期行為之給付遲延之解除契約，固有其要件規定，然此僅係法律所認之解除權（法定解除權）之一種，如契約當事人間，有約定一方給付遲延時，他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），自非法所不許。茲查，系爭契約第9條第2款關於開工及完工最後期限約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照時，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依第19條違約之規定處理」；第19條關於違約之處罰約定：「賣方違反第9條第2款及第18條第1款、第2款規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，徵諸前揭說明，兩造既就解除契約之要件已有特別約定違反完工期限（取得使用執照期限）之法律效果，上開約定內容並未違反強制或禁止規定而當然無效，是仍應以當事人兩造合約書約定之具體內容為判斷基礎，不可捨其間之特別約定，而逕依民法第254條、第255條之規定行之。被上訴人雖辯稱：依兩造協議書內容，本建案由被上訴人尋找新資金續建或由其他公司、客戶承接完成，嗣被上訴人於98年1月19日與新續建公司訂約，由新公司續建，被上訴人完全依照雙方所簽合約及協議書進行，上訴人不依約履行雙方所訂協議內容，其違約行為至為明確云云，然依前揭協議書第1條記載內容及第2條記載「如因銀行仍然無法承做營建工程融資或大容建設亦無法尋求其他資金時，所有客戶同意共同協助完成本建案其方式如下：1.所有客戶協議增加購買未售戶。2.或預繳工程進度款等...方式」等語觀之，上訴人並無與被上訴人所找接手續建之公司再行簽約之義務，上訴人亦不因被上訴人覓得續建公司而受應另訂續建契約之拘束，況依被上訴人所提出之續建同意書，亦未經上訴人簽署同意，上訴人縱未與續建公司簽訂新約，亦無何違反系爭契約或協議書之情事，上訴人仍得依系爭契約之行使約定解除權。且查，被上訴人自承財務困難而於同年3月停工，且系爭建物迄未完工，遑論取得使用執照，被上訴人自屬違反系爭契約第9條第1款關於系爭房屋完工期限之約定，而被上訴人自97年7月30日起算逾3個月即97年10月30日仍未取得使用執照，即視同被上訴人違約，上訴人自得依系爭契約第9條第2款、第19條第1款約定解除系爭契約。從而，上訴人於97年11月3日以起訴狀繕本送達被上訴人解除系爭契約，有送達證書附卷可稽，即屬適法。退而言之，「縱認」雙方同意延長半年完工期限，惟最遲至98年4月30日，被上訴人仍未完工、取得使用執照，上訴人再於98年5月5日以上訴狀繕本寄存送達被上訴人解除系爭契約，有送達證書附卷可稽，亦屬有據。則上訴人依系爭契約第19條第1項請求返還已繳房地價款337,999元及遲延利息，應予准許。
(三)按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。即違約金依其性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。且除契約當事人另有特別約定，或依其約定不履行債務之性質不以損害賠償為限者外，通常債權人僅得就本案之給付或違約金之請求權中擇一行使，既請求違約金，則不得請求本來之給付；請求本來之給付，則不得請求違約金。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。最高法院77年度台上字第2555號、83年度台上字第2879號判決意旨參照。查系爭契約第19條第1款後段關於違約金之約定，並未明定為懲罰性違約金，同條第3款則約定：「買賣雙方當事人除依前二款之約定請求外，不得另行請求其他損害賠償」，是系爭契約關於違約金之約定，核屬損害賠償總額預定性質之違約金，上訴人不待舉證證明其所受損害即得請求被告給付。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。最高法院82年度台上字第2529號、94年度台上字第360號判決要旨參照。本院審酌被上訴人雖未於約定期限內取得使用執照，而有違約情事，然一再尋求新資金或新公司續建，而上訴人已先繳納價金337,999元，於解除契約後所受損害為利息損失，而兩造訂約至今，當前社會經濟景氣不佳，金融機構利率持續下滑，經斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情，本院認兩造約定以房地總價79萬元之15%計算之違約金數額118,500元，其約定金額實屬過高，應予以核減為4萬元為適當。
(四)從而，上訴人係以起訴狀送達為解除契約意思表示並請求返還買賣價金及給付違約金，於97年11月3日送達於被上訴人，有送達證書在卷可憑，兩造間因上訴人解除契約之意思表示到達時發生解除之效力，是則上訴人請求被上訴人給付377,999元（價金337,999元＋違約金40,000元），及其中337,999元自起訴狀繕本送達翌日即97年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息未逾法定範圍，為有理由，逾此部分請求為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其餘上訴。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國98年11月13日
民事第二庭審判長法官王銘
法官涂秀玲法官吳崇道以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年11月13日
書記官