裁判字號：臺灣新北地方法院90年簡上字第96號民事判決
裁判日期：民國91年03月19日
裁判案由：給付租金
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度簡上字第九六號
上訴人丁○○
丙○○○○○被上訴人甲○○
乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年二月六日本院板橋簡易庭八十九年度板簡字第二四五七號第一審判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟程序第二審之合議庭判決如左：
主文原判決關於命上訴人丁○○給付逾「給付被上訴人甲○○新台幣貳拾肆萬柒仟元、乙○○新台幣參萬捌仟元及各自民國八十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十九年十二月一日起至九十一年四月三十日止，每月十日各給付被上訴人甲○○新台幣壹萬參仟元、乙○○新台幣貳仟元。」部份及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人甲○○在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用〔除因參加訴訟所生之費用外〕由被上訴人甲○○負擔拾分之壹，餘由上訴人丁○○負擔。
因參加所生之訴訟費用，由參加人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決〔一〕原判決廢棄。〔二〕被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱─
一、上訴人固與被上訴人簽訂系爭租賃契約〔指上訴人與被上訴人、參加人於民國八十八年三月一日簽訂之租賃契約，下同〕，然簽訂系爭租賃契約後不久，即接獲丙○○○○○寄發之存證信函副本，陳稱參加人 李清正 係因受詐欺始簽訂系爭租賃契約，並撤銷系爭租賃契約，系爭租賃契約之出租人並非全部均係租賃標的物之所有權人，復經其中一有出租權之人撤銷，上訴人自無由依已撤銷之租賃契約給付租金與被上訴人。抑有進者，丙○○○○○復於其後以存證信函告知上訴人謂系爭租賃標的物均由其〔李清正〕出資興建，其〔李清正〕並不同意由被上訴人甲○○及乙○○出租，且系爭租賃標的房屋坐落之基地地主亦不同意被上訴人甲○○及乙○○使用上開基地，被上訴人李清信及乙○○與上訴人簽立系爭租賃契約係屬出租他人之物，且經權利人即丙○○○○○表明被上訴人係屬無權出租他人之物，上訴人更無由依已撤銷之租賃契約給付租金及押金與被上訴人〔參見本院卷第十九頁、第二十頁〕， 爰求 為廢棄原審判決，並駁回被上訴人在原審之訴。
二、對被上訴人答辯所為之陳述：上訴人均已將『租金』給付丙○○○○○。〔原審卷第八頁至第十一頁所附租賃契約書影本〕此契約係上訴人所簽，其後系爭租賃標的房屋坐落之基地地主 詹富添 曾寄原審卷第二七頁所附之『單據』與上訴人。上訴人前已向丙○○○○○承租系爭租賃標的物貳年〔下稱舊約〕，現還繼續使用系爭房屋〔參見本院卷第三六頁〕。 詹富源 〔添〕那張紙〔指原審卷第二七頁所附之『單據』〕是民國〔下同〕八十八年五月三十一日始寄交上訴人。在新舊約交替時，上訴人係持續占有使用系爭租賃標的物，並未在舊約屆期時先解除占有，在〔再〕接受交付〔參見本院卷第三七頁〕。上訴人僅係單純租賃房屋，不明白為何變成被告，系爭租賃契約沒有效力，理由上訴人不清楚，兩件租賃契約書〔指系爭租賃契約書及「上訴人與參加人於八十八年四月三十日另立之租賃契約─下稱『第三租約』」〕標的是相同〔參見本院卷第一二七頁〕。真正的房東是李清正，上訴人已按月將房租交給李清正，參加人與被上訴人間關於產權問題，應由他們兄弟自己解決。
參、證據：提出─
一、時代法律事務所八十八年五月三日八八怡律字第八八０五三號函影本壹件〔附本院卷第二二頁、第二三頁，第二四頁、第二五頁同〕。
二、板橋郵局〔台北六支〕存證信函第三二四號影本壹件〔附本院卷第二六頁至第二八頁〕。
乙、參加人方面：
壹、聲明：求為判決〔一〕原判決廢棄。〔二〕被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：
一、緣參加人係系爭租賃標的建物之起造人，對於上開建物有完全使用、收益處分之權，被上訴人等係無權出租參加人之物，其更進而訴請上訴人給付租金，本案訴訟結果對參加人之租金收益權有影響，參加人就本案訴訟標的有法律上之利害關係，為輔助上訴人，聲請參加訴訟〔參見本院卷第四二頁〕。第按出租人對於租賃標的物，雖不以有所有權為必要，惟何以被上訴人會與參加人同列於系爭租賃契約？究被上訴人如何交付租賃標的物與上訴人使用收益？其內部關係為何？何以被上訴人有權請求、受領租金？倘被上訴人與參加人對於上訴人同有給付租金之請求權，又何以參加人會於八十八年四月三十日再與上訴人『另立』『第三租約』乃至被上訴人據以請求之租賃契約是否有效？均有辯明之必要，其結果對參加人請求上訴人給付租金之法律上之權利與地位均有影響，參加人於系爭訴訟之法律上利害關係，至為明顯〔參見本院卷第四七頁、第四八頁〕。
二、參加人係系爭租賃標的建物〔台北縣○○鎮○○路○○○巷○號〕之起造人，於五十七、八年間自力興建，雖未辦理保存登記，唯歷年水電費、房屋稅收據可證明參加人為原始起造人，為所有權人〔參見本院卷第四七頁〕。上訴人與參加人早於八十六年即有租賃關係，系爭租賃標的物係由參加人『交付』與上訴人使用收益；被上訴人提出之租賃契約約定租賃期間從八十八年五月一日起至九十一年四月三十日止，惟被上訴人並未交付系爭租賃標的物供上訴人使用，被上訴人未盡其出租人之義務，上訴人自無給付租金與被上訴人之義務〔參見本院卷第四二頁、第四三頁〕；參加人『單獨就系爭租賃標的物及鐵皮屋旁之土地，於八十八年四月三十日，與上訴人另行訂立第三租約，雙方約定租金為每月參萬伍仟元，租賃期間自八十八年五月一日起至九十年四月三十日止計參年。而參加人自八十六年起即將系爭標的物出租與上訴人，並『自行獨立交付』與上訴人以供其使用收益，是以上訴人乃依據其與參加人另立之『第三租約』接受參加人交付租賃物，被上訴人並未交付租賃標的物與上訴人，是僅有參加人始有權請求上訴人給付租金〔參見本院卷第四七頁〕。
三、參加人以及被上訴人之父於生前曾承租台北縣○○鎮○○段崁腳小段二七三─一地號之土地乙筆，其父過世後，系爭土地之租賃關係雖由參加人及被上訴人繼承，然歷來均係由參加人負責管理、使用並負擔一切稅捐，被上訴人未曾聞問。五十七、八年間，參加人即利用上開土地之一部份，自力興建屋舍一間即門牌號碼為台北縣○○鎮○○路○○○巷○號之房屋，八十六年間，參加人將上開房屋連同屋內之機器設備出租予上訴人使用收益，雙方並訂有租賃契約〔即舊約〕乙紙，約定租金每月新台幣三萬，租期二年，自八十六年五月一日起至八十八年五月一日止。詎料，被上訴人見有利可圖，竟罔顧兄弟情誼，強要收租，否則即應拆屋。租期屆滿前，更率眾至系爭房屋，持已書立之租賃契約乙紙，強要參加人按捺指印同意共同出租，並於兄第三人按捺指印後，要求上訴人於系爭租賃契約用印。參加人嗣後旋即函致上訴人撤銷此一意思表示，並與上訴人另訂第三租約。惟被上訴人等仍據系爭租賃契約訴請上訴人給付租金及押租金，上訴人因不諳訴訟，不知主張權利，原審未探求當事人間是否明白所謂「簽訂租約」之意涵，並細究系爭租賃契約是否存有無效得撤銷之事由，於未盡闡明義務之下，竟以「被告既不否認與原告間簽訂系爭租約一節，依法即有支付押租及各期租金之義務」為由，判命上訴人應給付被上訴人租金及押租金。上訴人心難折服，遂依法提起上訴。
四、被上訴人既據系爭租賃契約主張權利，則本件爭執之所在即在於系爭租賃契約約是否有效成立？上訴人是否負有依約支付租金及押租金之義務？然查，系爭租賃契約並不成立且應屬無效，上訴人亦不負支付租金及押租金之義務，理由如下：
〔一〕上訴人於八十八年三月一日與被上訴人及參加人所簽訂之系爭租賃契約應不成立且無效：
１系爭租賃契約因「法定方式」之要件不備而不成立：
Ⅰ期限逾一年以上之不動產租賃契約為要式契約：
按「不動產之租賃，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限租賃。」民法第四百二十二條定有明文。按此，租賃契約雖以不要式為原則，惟期限一年以上之不動產租賃契約，為使當事人及第三人能瞭解其法律行為之意義及彼此間之權利義務關係，同時基於保全證據之目的，法律例外規定「應以字據訂立之」，換言之，期限一年以上之不動產租賃契約，法律例外規定為要式契約，按此，民法第三條於此亦有適用。
Ⅱ系爭租賃契約立約人之簽名不生效力：
第按「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名生同等之效力。」民法第三條復有明文。今系爭第一租約末頁之立契約人處，均非由上訴人與參加人親自簽名〔此與系爭租賃契約中其他用文字書寫部分兩相比對自明〕，其雖以指印代簽名，惟並未有他人之簽名證明，衡諸上開規定，自不生簽名之效力。
Ⅲ系爭租賃契約不生效力：
系爭租賃契約依法既應以書面定之，且當事人間復以書面定之，則當事人間於系爭租賃契約上之簽名即必須合於民法第三條之規定，契約始生效力〔最高法院二十八年上字第一七二三號、三十一年上字第三二五六號判例參照〕。被上訴人據該契約請求給付租金及押租金，惟其簽名既然未合於民法第三條之規定，參酌前開判例意旨，系爭租賃契約，其法定方式即有欠缺，依法自不生效力。
２系爭租賃契約因當事人間未曾就「租賃物」為意思表示而未成立，且因「租賃標的未確定」而不生效力：
Ⅰ「標的之可能、確定、妥當、適法」為法律行為之生效要件之一：
按法律行為之成立或生效，必須具備一定之法律事實，是為法律行為之要件。就法律行為之生效要件而言，尚可區別為一般生效要件與特別生效要件。前者係指：當事人須有行為能力，標的須可能、確定、適法、妥當，當事人意思表示須健全。後者則係個別法律行為所特有之要件，如法律行為所附之條件或期限。
Ⅱ「租賃物」乃為租賃契約成立所必備之構成要件：
第按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」民法第四百二十一條定有明文，是以租賃物及租金，乃租賃契約之要素，換言之，租賃契約必一造約明以「某物」租予相對人使用，其相對人約明支付租金，方生效力。
３系爭租賃契約未成立亦不生效力：
今暫且不論系爭租賃契約之法定方式是否有欠缺，就被上訴人以坊間制式租賃契約書為本，預先以文字填妥後交由上訴人及參加人按捺指印而據以請求租金給付之系爭租賃契約觀之，該租約第二、三條雖分別就租賃期限及租金之給付為規定，惟第一條關於租賃物所在地及使用範圍之約定，卻付之闕如，再對照上訴人與參加人於八十八年四月三十日所簽訂之第三租約第一條載租賃物─坐落於○○鎮○○路○○○巷○號房屋，顯見被上訴人根本不清楚「非其所有又無權出租之標的物」其所在地及使用範圍究竟為何。在其不清楚租賃物為何之情形下，當事人間又如何對於「租賃物」此一契約成立之必要之點為意思表示？在該標的未能確定之情形之下，系爭租賃契約又如何能發生效力？因此，系爭租賃契約依民法第一百五十三條第一項之反面解釋及上揭最高法院十九年上字第三四三號判例意旨，在被上訴人未約明以「何物」出租予上訴人之情形下，契約自始即未成立，甚且，契約在「標的未能確定」之情形下，其生效要件即有欠缺而不生效力。
〔二〕被上訴人甲○○據以請求給付押租金五萬元部分之押租金契約亦不成立：
１押租金契約為從契約，系爭租賃契約有不成立、無效之情形時
，為從契約之押租金契約亦歸於消滅，今被上訴人甲○○據以請求給付押租金實無所據：
Ⅰ押租金契約為從契約：
押租金之目的，乃在於擔保承租人之租賃債務，其與租賃契約之關係乃是契約之聯立，是以，押租金契約雖獨立於租賃契約之外，惟其存在須以租賃契約存在為前提，性質上屬於從契約。押租金契約既然為從契約，倘租賃契約不成立或不生效者，押租金契約亦歸於消滅。
Ⅱ系爭租賃契約有無效、不成立之原因，被上訴人甲○○據以
請求給付押租金之押租金契約亦歸於消滅：系爭租賃契約既因上述「當事人就契約必要之點未為意思表示」、「標的未確定」及「法定方式不備」之因素而不成立、不生效力，系爭租賃契約第五條之押租金契約亦失所附麗，而同歸於消滅，是以，被上訴人甲○○據以請求給付押租金實無所據。
２押租金契約為要物契約，今上訴人既未交付押租金，則系爭押
租金契約即未成立，被上訴人甲○○據一不成立之押租金契約請求給付押租金亦無理由：
Ⅰ押租金契約為要物契約：
押租金契約既係由承租人交付予出租人一定之金錢或代替物，以擔保承租人之租賃債務而成立之契約，是以，其為「要物契約」。換言之，押租金契約之成立，除雙方當事人之合意外，尚須押租金之交付，因此，押租金之交付乃押租金契約之特別成立要件。
Ⅱ上訴人既未交付押租金，被上訴人甲○○據以請求之押租金契約即未成立：
押租金契約既然為要物契約，自以押租金之交付為成立要件，今被上訴人未交付押租金，押租金契約即未成立，被上訴人甲○○又如何據一未成立之押租金契約，請求上訴人給付押租金？是以，被上訴人甲○○訴請上訴人給付押租金實無所據。
〔三〕被上訴人並未交付其所謂之租賃物供上訴人使用收益，其如何有權主張權利？１上訴人自八十六年起即向參加人承租系爭房屋：
上訴人陳稱之租賃標的物〔坐落於台北縣○○鎮○○路○○○巷○號〕，乃參加人於民國五十七、八年間自力所建，雖無辦理保存登記，唯以歷年水電費收據及房屋稅收據可證明參加人為原始起造人，乃系爭房屋之所有權人。參加人並於八十六年間，將系爭房屋連同屋內之機器設備出租予上訴人使用收益。
２被上訴人並未依照系爭租賃契約，交付其陳稱之租賃標的物予上訴人，是以，上訴人自得依法拒絕自己之給付：
Ⅰ按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約。」民法第四百二十一條定有明文，是以，以物供給他方使用收益與租金之給付，乃是互有對價性之債務，倘出租人未依約交付租賃物予承租人供其使用收益，承租人當得依法行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，拒絕自己之給付。
Ⅱ被上訴人陳稱之租賃標的物，係上訴人自八十六年起即向參
加人承租之標的，參加人於撤銷系爭租賃契約之意思表示後，與上訴人另訂『第三租約』，並依『第三租約』連同被上訴人陳稱之租賃標的物及其旁鐵皮屋之土地，一併交付予上訴人使用收益，是以，被上訴人並未依照系爭租賃契約，交付其陳稱之租賃標的物供上訴人使用收益，其未為此對待給付前，上訴人自得拒絕自己之給付。
Ⅲ參加人方為有權收取租金之人：
參加人單獨就系爭標的物及其旁鐵皮屋之土地，於八十八年四月三十日與上訴人另行訂立『第三租約』，並以簡易交付之方式「自行獨力交付」與上訴人以供其使用收益，是以上訴人受領交付並使用收益，乃係依據其與參加人所簽訂之『第三租約』而非系爭租賃契約，故已履行新約並交付租賃物供上訴人使用收益之參加人，方有收受租金之權。
五、對被上訴人答辯之陳述
〔一〕上訴人及參加人並非主張系爭租賃契約未訂立書面而無效，而係主張系爭租賃契約之簽名不生效力，該書面契約不生效力：
１不動產之租賃契約，其期限逾一年者，本質上仍屬要式契約：
按「不動產之租賃，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限租賃。」民法第四百二十二條定有明文。按此，租賃契約雖以不要式為原則，惟期限一年以上之不動產租賃契約，法律例外規定「應以字據訂立之」，換言之，其本質上仍屬要式契約，只不過，若未以書面訂立者，其法律效果依同條後段之規定，「視為不定期限之租賃」，而非無效。
２不動產之租賃契約，其期限逾一年者，本質上既屬要式契約，
其簽名即必須合於民法第三條之規定，要否，該契約依法自不生效力：
Ⅰ按「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫
，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名生同等之效力。」民法第三條復有明文。今系爭租賃契約書末頁之立契約人處，均非由上訴人與參加人親自簽名〔此與系爭租賃契約中其他用文字書寫部分兩相比對自明〕，其雖以指印代簽名，惟並未有他人之簽名證明，參酌最高法院二十八年上字第一七二三號、三十一年上字第三二五六號判例意旨，爭租賃契約其法定方式即有欠缺，依法自不生效力。
Ⅱ被上訴人請求給付租金及押租金之所據，乃係系爭租賃契約
，系爭租賃契約依法既不生效力，被上訴人即應對存在於兩造間之租賃合意負舉證之責，若未能舉證於兩造之間就租賃標的物及租金存有合意，其請求即無理由。
〔二〕上訴人否認與被上訴人就其所稱之租賃標的物及租金存有合意，其與參加人間方有租賃之合意：
１上訴人於原審八十九年十二月十一日庭訊中即陳：「在之前我
就跟李清正租了兩年，後來於八十八年三月一日簽訂契約李清正以存證信函告知此份契約無效，故於四月三十日與李清正重新訂約，並有地主詹富添寄的收據。」〔參八十九年十二月十一日言詞辯論筆錄〕，其於鈞院九十一年一月二十三日準備程序中亦稱：「這三人所簽訂之契約沒有效力，理由我不清楚我僅是單純租賃房屋。」〔參九十一年一月二十三日言詞辯論筆錄〕，是以，上訴人並非未否認系爭租賃契約之效力，而係不諳法律，且純以承租他人房屋之地位自居，認為本件訴訟與其無涉，而未積極主張權利。
２綜觀原審筆錄，並未就系爭租賃契約是否存有無效或得撤銷之
事由為審酌，亦未深究兩造間究竟有無租賃之合意。惟查，系爭租賃契約中對於租賃標的物之所在及權利範圍的約定付之闕如，系爭租賃契約亦是參加人與被上訴人談完、按捺指印後，方由被上訴人交上訴人按捺指印，彼等相談之時，上訴人並未在場，如何證明兩造間存有租賃合意？３再者，上訴人使用收益之租賃物，非僅是系爭房屋，尚包含其
旁鐵皮屋之土地，此與被上訴人起訴主張之範圍顯有差異，如何能謂兩造間就租賃物存有合意？況且，上訴人使用收益之租賃物，乃係參加人所交付，其使用收益之權源係上訴人與參加人間之『第三租約』，本與系爭租賃契約無涉，如何能混淆二者，以此妄稱兩造間存有租賃之合意？
參、證據：提出─
一、八十八年三月一日簽訂之租賃契約書影本壹件〔附本院卷第五０頁至第五五頁〕。
二、房屋稅繳款書影本壹拾壹件〔附本院卷第五六頁至第六０頁〕。
三、電費收據影本壹件〔附本院卷第六０頁〕。
四、八十八年四月三十日簽訂之租賃契約書影本壹件〔附本院卷第六一頁至第六六頁，第一０九頁至第一一三頁〕。
五、現場照片六張〔附本院卷第一二九頁、第一三０頁〕。
六、本院九十年度促字第一五三八０號支付命令及確定證明書影本各壹件〔附本院卷第一三一頁、第一三二頁〕。
七、案外人詹富添於八十八年五月三十一日立具之文書影本壹件〔附本院卷第一三三頁〕。
八、案外人詹富添致甲○○之鶯歌郵局存證信函第一九五號影本壹件〔附本院卷第一三四頁〕。
丙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱─
一、上訴人與被上訴人間就系爭標的物所成立之租賃契約有效：按民法第七十三條雖規定：「法律行為不依法定方式者，無效。」，惟，但書亦明定「但法律另有規定者，不在此限。」，而同法第四百二十二條後段規定：「未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，此即民法第七十三條但書所定之「法律另有規定」。上訴人歷原審迄鈞院審理時，從未否認兩造曾就系爭建物有租賃之合意，縱該契約非上訴人所親簽而僅按指印，不影響兩造租賃契約之效力，參加人主張兩造間租賃契約不生效力，顯有誤會。上訴人從未否認雙方就系爭房屋曾有租賃契約之合意，如參加人所述「當事人間從未曾就租賃物為意思表示而未成立，且因租賃標的亦未確定而不生效力」云云，試問：上訴人究向被上訴人承租坐落何處之房屋使用？參加人空言本件租賃標的未經確定而不生效力，顯屬無據。
二、按 王澤鑑 大法官就民法上請求權基礎之探尋，認為原則上依循契約上之請求權、類似契約關係之請求權、無因管理上請求權、物上請求權、不當得利請求權、侵權行為損害賠償請求權等六項，以本件被上訴人係依「租賃契約」請求上訴人給付押租金及租金，並未分別依「租賃契約」及「押租金契約」請求上訴人給付，而租賃契約有效成立，已如前述，上訴人自應依契約負擔給付押租金及租金之義務，是參加人逕自主張將本件租金及押租金請求割裂為兩契約，並不足採，上訴人之上訴為無理由，爰請駁回上訴。
三、上訴人自認簽立系爭租賃契約，亦一直占有、使用、收益系爭租賃標的物〔參見本院卷第三七頁〕。系爭不動產〔租賃〕契約之簽訂，兩造間無暴力脅迫情狀，訂定及簽名都出於自願〔參見本院卷第八三頁〕。上訴人在原審承認系爭租賃契約係其簽立〔參見本院卷第八九頁〕。系爭租賃標的房屋之起造人係參加人沒錯，但基地係參加人與被上訴人『共同使用』，因此租金才由參加人與被上訴人分別收取〔參見本院卷第一四五頁〕。
四、對參加人參加訴訟所為之陳述：
〔一〕上訴人既未否認與被上訴人簽訂系爭租賃契約，依法即有支付押租金及各期租金與被上訴人之義務，此與系爭租賃物之所有權人為何人無涉，參加人徒以「參加人係屬本件租賃物之原始起造人，亦為原始所有權人....系爭租賃標的物係由參加人『交付』與被上訴人使用收益」為由，主張對本案訴訟標的有法律上之利害關係，顯屬誤會。
〔二〕系爭租賃契約之出租人既為被上訴人及丙○○○○○參人，在未經被上訴人授權下，自無從由李清正一人擅向上訴人表示系爭租賃契約無效，且上訴人亦未爭執系爭租賃契約有何無效之事由存在，依法即應認為有效成立，至於是否無權出租他人之物，則為另一法律關係，上訴人既已使用系爭租賃標的物，自應依約給付押租金及租金，至於上訴人與參加人另訂租約等情，與本案無涉，參加人對於本案並無法律上之利害關係，爰請求駁回參加人之參加〔參見本院卷第六九頁、第七０頁，第一一七頁、第一一八頁同旨〕。
參、證據：提出─
一、八十八年三月一日簽訂之租賃契約書影本壹件〔附原審卷第八頁至第十一頁〕。
二、板橋民族路郵局存證信函第一二七號暨收件回執影本各壹件〔附原審卷第十二頁、第十三頁〕。
理由
甲、程序方面：
一、按「就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。」，民事訴訟法第五十八條第一項定有明文。查參加人主張：其係系爭租賃標的建物之起造人，對於上開建物有完全使用、收益處分之權。參加人『單獨就系爭租賃標的物及鐵皮屋旁之土地，於八十八年四月三十日，與上訴人另行訂立租賃契約─即第三租約，雙方約定租金為每月參萬伍仟元，租賃期間自八十八年五月一日起至九十年四月三十日止計參年。而參加人自八十六年起即將系爭標的物出租與上訴人，並『自行獨立交付』與上訴人以供其使用收益，是以上訴人乃依據其與參加人另立之租賃契約接受參加人交付租賃物，被上訴人並未交付租賃標的物與上訴人，是僅有參加人始有權請求上訴人給付租金。被上訴人等係無權出租參加人之物，更進而訴請上訴人給付租金，本案訴訟結果對參加人之租金收益權有影響，參加人就本案訴訟標的有法律上之利害關係，為輔助上訴人，聲請參加訴訟，並提出「八十八年三月一日簽訂之租賃契約書影本壹件」〔附本院卷第五０頁至第五五頁〕、「房屋稅繳款書影本壹拾壹件」〔附本院卷第五六頁至第六０頁〕、「電費收據影本壹件」〔附本院卷第六０頁〕、「八十八年四月三十日簽訂之租賃契約書影本壹件」〔附本院卷第六一頁至第六六頁，第一０九頁至第一一三頁〕等為據，參加人於本案繫屬本院審理中，聲明輔助上訴人而參加訴訟，核無不合。
二、次按「參加人得按參加時之訴訟程度，輔助當事人為一切訴訟行為。但其行為與該當事人之行為牴觸者，不生效力。」，亦經民事訴訟法第六十一條明定。查上訴人主張〔一〕「上訴人固與被上訴人簽訂系爭租賃契約，然簽訂系爭契約後不久，即接獲丙○○○○○寄發之存證信函副本，陳稱丙○○○○○係因受詐欺始簽訂系爭租賃契約，並撤銷系爭租賃契約」，核上訴人主張意旨係指系爭租賃契約，於『撤銷』前，確曾成立生效。〔二〕兩件租賃契約書〔指系爭租賃契約及「上訴人與參加人於八十八年四月三十日另立之第三租約」〕標的是相同」〔參見本院卷第一二七頁〕。據此，參加人主張
〔一〕上訴人於八十八年三月一日與被上訴人及參加人所簽訂之系爭租賃契約因「法定方式」之要件不備而不成立。〔二〕系爭租賃契約立約人之簽名不生效力。〔三〕系爭租賃契約因當事人間未曾就「租賃物」為意思表示而未成立，且因「租賃標的未確定」而不生效力。〔四〕上訴人使用收益之租賃物，非僅是系爭房屋，尚包含其旁鐵皮屋之土地，此與被上訴人起訴主張之範圍顯有『差異』等情，與參加人所輔助之上訴人之上開主張相牴觸，自不生效力。
乙、兩造爭執要旨：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人與丙○○○○○共同於八十八年三月一日將坐落於○○鎮○○路○○○巷○號房屋出租予上訴人使用，契約約定上訴人應給付被上訴人甲○○ 伍萬 元押租金外，並自八十八年五月一日起按月分別給付被上訴人甲○○、乙○○一萬三千元、二千元之租金，惟上訴人均未按時給付分文，經被上訴人以存證信函催告上訴人給付，上訴人仍置之不理，為此請求上訴人依契約約定，分別給付被上訴人甲○○、乙○○所積欠之押租金、租金金額二十九萬七千元、三萬八千元及自八十九年十一月二日起至清償日止之法定遲延利息，並自八十九年十二月一日起至契約屆滿日止，每月十日各給付原告甲○○一萬三千元、乙○○二千元。
二、上訴人則以：上訴人固與被上訴人簽訂系爭租賃契約，惟簽訂不久，即經丙○○○○○寄發存證信函副本，陳稱丙○○○○○係因受詐欺始簽訂系爭租賃契約，並撤銷系爭租賃契約，丙○○○○○復於其後以存證信函告知上訴人謂系爭租賃標的物均由其〔李清正〕出資興建，其〔李清正〕並不同意由被上訴人甲○○及乙○○出租，且系爭租賃標的房屋坐落之基地地主亦不同意被上訴人甲○○及乙○○使用上開基地，被上訴人甲○○及乙○○係屬無權出租他人之物，上訴人更無由依已撤銷之租賃契約給付租金及押金與被上訴人。兩件租賃契約書〔指系爭租賃契約及「上訴人與參加人於八十八年四月三十日另立之新約」〕標的是相同」〔參見本院卷第一二七頁〕，上訴人均已將『租金』給付丙○○○○○。上訴人前已向丙○○○○○承租系爭租賃標的物貳年，現還繼續使用系爭房屋，在新舊約交替時，上訴人係持續占有使用系爭租賃標的物，並未在舊約屆期時先解除占有，在〔再〕接受交付等為辯。
三、參加人為其輔助之上訴人輔稱：參加人係系爭租賃標的建物〔台北縣○○鎮○○路○○○巷○號〕之起造人，於五十七、八年間自力興建，為所有權人。被上訴人見有利可圖，罔顧兄弟情誼，強要收租，否則即應拆屋，強要參加人按捺指印同意共同出租，參加人嗣後旋即函致上訴人撤銷此一意思表示。被上訴人並未交付系爭租賃標的物供上訴人使用，被上訴人未盡其出租人之義務，上訴人自無給付租金與被上訴人之義務，被上訴人未為此對待給付前，上訴人自得拒絕自己之給付。參加人『單獨就系爭租賃標的物及鐵皮屋旁之土地，於八十八年四月三十日，與上訴人另行訂立第三租約，雙方約定租金為每月參萬伍仟元，租賃期間自八十八年五月一日起至九十年四月三十日止計參年。而參加人自八十六年起即將系爭標的物出租與上訴人，並『自行獨立交付』與上訴人以供其使用收益，是以上訴人乃依據其與參加人另立之租賃契約接受參加人交付租賃物，僅有參加人始有權請求上訴人給付租金。又押租金契約為要物契約，上訴人既未交付押租金，則系爭押租金契約即未成立，被上訴人甲○○據不成立之押租金契約請求給付押租金亦無理由。
丙、得心證之理由：
一、被上訴人於原審起訴主張：被上訴人與丙○○○○○共同於八十八年三月一日將坐落於台北縣○○鎮○○路○○○巷○號房屋出租予上訴人使用，契約約定上訴人應自八十八年五月一日起按月分別給付被上訴人甲○○、乙○○一萬三千元、二千元之租金壹節，業據上訴人自認「上訴人固與被上訴人簽訂系爭租賃契約。」、「〔原審卷第八頁至第十一頁所付租賃契約書影本〕此契約係上訴人所簽，...」，貳者互核相符，復據被上訴人提出「八十八年三月一日簽訂之租賃契約書影本壹件」〔附原審卷第八頁至第十一頁〕為據，堪認被上訴人此部份主張為真正；按法律行為之撤銷及承認，應以意思表示為之。如相對人確定者，前項意思表示，應向相對人為之，民法第一百十六條定有明文，系爭租賃契約之『出租人』係被上訴人及丙○○○○○，其『相對人』即係承租人即上訴人丁○○。上訴人主張「系爭租賃契約簽訂不久，即經丙○○○○○寄發存證信函副本，陳稱丙○○○○○係因受詐欺始簽訂系爭租賃契約，並撤銷系爭租賃契約。」云云，與被上訴人主張系爭租賃契約有效成立之旨相歧，被上訴人自有爭執，雖上訴人提出「時代法律事務所八十八年五月三日八八怡律字第八八０五三號函影本壹件」〔附本院卷第二二頁、第二三頁，第二四頁、第二五頁同〕為據，惟函載「...李清正...其兄乙○○、其弟甲○○，竟於八十八年三月一日，到李清正家吵鬧，矇騙李清正，讓其誤以為已侵害其弟之繼承權，...。事後李清正委請專人丈量、繪製地籍圖，並請教專門人士後，始發現並無侵害...繼承權之情事，...並多次『告知其兄、弟，撤銷此受詐欺或因錯誤、不知而締結之前約〔指系爭租賃契約〕』...」〔參見本院卷第二二頁反面〕，顯僅載述丙○○○○○曾執上開情由對同為『出租人』之被上訴人主張『撤銷』系爭租賃契約，遍查時代法律事務所八十八年五月三日八八怡律字第八八０五三號函，未有隻字片語語及丙○○○○○欲以意思表示對相對人即上訴人「撤銷參加人所謂受詐欺或因錯誤而為『出租系爭租賃標的物』之意思表示」，上訴人主張丙○○○○○曾撤銷系爭租賃契約云云，未便遽信；關於參加人主張「被上訴人見有利可圖，罔顧兄弟情誼，強要收租，否則即應拆屋，強要參加人按捺指印同意共同出租，參加人嗣後旋即函致上訴人撤銷此一意思表示。」壹節，被上訴人則以系爭不動產〔租賃〕契約之簽訂，兩造間無暴力脅迫情狀，訂定及簽名都出於自願等情相爭執，參加人就其主張曾受上項要脅壹端，復未舉證以實其說，已難遽信，且查上訴人提出丙○○○○○寄送與被上訴人、副本致上訴人之「板橋郵局〔台北六支〕存證信函第三二四號影本壹件」〔附本院卷第二六頁至第二八頁〕，上載「本件租約〔指系爭租賃契約〕，係在台端〔指被上訴人〕等要脅要拆除本件租賃房屋之前提下所立，其有效性已堪質疑」〔參見本院卷第二七頁正面〕，終無一語主張撤銷上項意思表示，參加人主張上情，亦難遽信；「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，民法第四百二十一條第一項定有明文，縱出租人非租賃標的物之所有權人，無礙於與承租人簽訂租賃契約，上訴人與參加人主張被上訴人非租賃標的房屋之所有權人壹節，固與被上訴人主張「系爭租賃標的房屋之起造人係參加人沒錯」相符，惟按上述，仍無礙於被上訴人、參加人與上訴人成立系爭租賃契約。凡此情節，尤見系爭租賃契約確係有效成立。
二、按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，固為民法第四百二十三條明定。交付租賃標的物與承租人係指將租賃標的物之『占有』移轉與承租人。『占有之移轉』，因占有物之交付而生效力，同法第九百四十六條第一項定有明文，依同法條第二項準用同法第七百六十一條第一項但書之規定，承租人已占有租賃標的物者，於交付合意時，即生效力。查：被上訴人主張上訴人自認簽立系爭租賃契約，亦一直占有、使用、收益系爭租賃標的物〔參見本院卷第三七頁〕，與上訴人主張前已向丙○○○○○承租系爭租賃標的物貳年，現還繼續使用系爭房屋〔參見本院卷第三六頁〕，在新舊約交替時，上訴人係持續占有使用系爭租賃標的物，並未在舊約屆期時先解除占有，在〔再〕接受交付等情，互核相符，據此，上訴人係由簡易交付受領系爭租賃標的物占有之移轉。系爭租賃契約係於八十八年三月一日簽訂，此有被上訴人提出「八十八年三月一日簽訂之租賃契約書影本壹件」足參〔附原審卷第八頁至第十一頁〕。簽訂之時，上訴人原已占有系爭租賃標的物，業見前述，併被上訴人、參加人共同與上訴人簽訂系爭租賃契約，顯見右開簡易交付係被上訴人、丙○○○○○共同與上訴人所為之『合意』，自生被上訴人、參加人共同交付系爭租賃標的物與上訴人之效力。參加人主張「被上訴人未為此對待給付〔即未交付租賃標的物與上訴人〕前，上訴人自得拒絕自己之給付。」壹節，未便據為有利於上訴人之論據；關於參加人主張系爭租賃標的物係由參加人依『第三租約』交付與上訴人壹節，查參加人提出「『八十八年四月三十日』簽訂之租賃契約書影本壹件」〔附本院卷第六一頁至第六六頁，第一０九頁至第一一三頁〕，記載參加人與上訴人簽訂『第三租約』之日係『八十八年四月三十日』，簽訂之日，系爭租賃契約之當事人早將系爭租賃標的物依簡易交付與上訴人，參加人何從再依『簡易交付』將系爭租賃標的物交付與上訴人？不能據參加人主張此節為有利於上訴人之論據。
三、按「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」民法第二百七十一條定有明文。系爭租賃契約約明「租金每月乙○○貳仟元、李清正貳萬元、甲○○壹萬參仟元」，此有被上訴人提出之「八十八年三月一日簽訂之租賃契約書影本壹件」足參〔附原審卷第八頁至第十一頁〕，果如上訴人主張「上訴人均已將『租金』給付丙○○○○○。」，亦不能認上訴人業依債務本旨對被上訴人為給付，就被上訴人言之，不生清償之效力。被上訴人具函催告上訴人依約給付租金，亦有被上訴人提出之「板橋民族路郵局存證信函第一二七號暨收件回執影本各壹件」為據〔附原審卷第十二頁、第十三頁〕，催討未果，乃於原審起訴請求上訴人給付被上訴人甲○○租金新台幣貳拾肆萬柒仟元、乙○○租金參萬捌仟元，及自民國八十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十九年十二月一日起至九十一年四月三十日止，每月十日各給付被上訴人甲○○租金新台幣壹萬參仟元、乙○○租金貳仟元，自屬有據，原審就租金部份為被上訴人勝訴之判決，經核並無違誤，上訴人執前開理由提起上訴，指摘原判決不當，求予將此部份廢棄改判，非有理由，此部份上訴應予駁回。
四、按「押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件。」〔最高法院六十五年度台上字第一五六號判例意旨參照〕。兩造系爭租賃合約書第五條固『約明』「乙方〔指上訴人〕應於訂約時，交於甲方〔指被上訴人、參加人〕新台幣壹拾萬元作為押租保證金。...」〔參見原審卷第九頁反面〕、「押金：李清正伍萬。甲○○伍萬。」〔參見原審卷第十一頁正面〕。惟被上訴人於原審起訴主張上訴人未曾給付押租金，果爾，兩造間即不成立『押租金契約』，被上訴人甲○○於原審據不成立之『押租金契約』請求上訴人給付押租金伍萬元，即非有據。參加人本此，輔助被上訴人主張「押租金契約為要物契約，上訴人既未交付押租金，則系爭押租金契約即未成立，被上訴人甲○○據不成立之押租金契約請求給付押租金亦無理由。」而指摘原判決不當，為有理由，即應由本院將原審判決命上訴人給付押租金伍萬元暨法定遲延利息與被上訴人甲○○部份及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判廢棄，廢棄部份並駁回被上訴人甲○○於第一審之訴。
五、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付被上訴人甲○○租金新台幣貳拾肆萬柒仟元、乙○○租金參萬捌仟元，及自民國八十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十九年十二月一日起至九十一年四月三十日止，每月十日各給付被上訴人甲○○租金新台幣壹萬參仟元、乙○○租金貳仟元，原審法院為被上訴人勝訴判決，並就此部份依職權宣告假執行，經核無違誤，上訴意旨暨參加人輔助上訴人而持前詞指摘原審法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回；原審法院逾越上開範圍之判決，容有未洽，上訴意旨暨參加人指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第一項、第二項所示。
丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
戊、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十六條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十一年三月十九日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法官陳忠行~B法官林海祥~B法官陳福來右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十一年三月十九日~B法院書記官李威賜