臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第472號
原 告 吳貞宜
被 告 鍾德蘭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年7月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○號三樓房屋騰空
遷讓返還予原告。
被告應自民國一０六年二月十一日起至遷讓返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣柒萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾貳萬柒仟參
佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項到期部分得假執行：但被告就到期部分如每期以新
臺幣柒萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有
明文。本件原告起訴時，原請求：「⑴、被告應自門牌號碼
桃園市○○區○○○街○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）遷出
並將該建物返還予原告。⑵、被告應給付原告新臺幣（下同
）14萬4,000元，及自民國106年2月10日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息。⑶、被告應自106年2月10日
起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7萬2,00
0元。⑷願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於106年7月14
日言詞辯論期日，當庭更正第1項聲明、撤回第2項聲明，
並將第3項聲明之請求利息起算日延至106年2月11日，並
就供擔保請准宣告假執行部分，改請求本院依職權宣告假執
行，是原告最終聲明為：「⑴、被告應將系爭房屋騰空遷讓
返還予原告。⑵、被告應自106年2月11日起至遷讓返還上
開房屋之日止，按月給付原告7萬2,000元。⑶、請依職權
宣告假執行。」（見本院卷第36頁反面至第37頁），經核該
等變更均屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，與法
尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、被告於105年9月20日向原告及其配偶即訴外人 王威 承租系
爭房屋，雙方簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定
租賃期間自105年10月10日起至108年10月9日止，被告應
按月於每月10日前給付原告當月租金7萬2,000元；另依系
爭租約第7條約定，被告應以善良管理人之注意使用系爭房
屋，如因被告之過失導致系爭房屋或設備毀損，被告應負損
害賠償之責；系爭租約第8條約定，於租賃期間系爭房屋所
生之管理費、水電費、瓦斯費均應由被告負擔；系爭租約第
11條第2項約定（下稱系爭約款），被告積欠租金達2個月
以上或違反系爭租約各條項之規定時，經原告催告限期繳納
仍不支付或改善時，不待期限屆滿，原告得隨時終止租約；
系爭租約第15條約定，自105年9月21日起至105年10月9
日為免租期，被告於該期間得使用系爭房屋，但無需繳付租
金；原告並於締約時向被告收取押租金14萬4,000元。
㈡、詎被告自105年12月10日起即未依約給付租金，亦未依約繳
納系爭房屋時管理費、水電費、瓦斯費，被告甚而於105年
9月28日颱風侵襲時，因未盡其善良管理人之注意義務而未
關閉門扇，導致系爭房屋之玻璃門損壞，依據系爭租約第7
條，被告應負損害賠償之責。被告上述違反系爭租約行為，
業經共同出租人王威於105年12月15日以存證信函催告被告
應於函到7日內，繳納前述欠繳費用並就設備損壞部分為損
害賠償，表明逾期未為出租人將依系爭約款終止系爭租約（
下稱甲信函），後於106年1月12日，王威再次以存證信函
催告被告應繳付欠繳之管理費及水費，並就玻璃門損壞部分
為損害賠償，並表示如未繳納及改善，將於106年2月10日
終止系爭租約（下稱乙信函），惟被告收受後均未獲置理，
故王威及原告即依系爭約款，於106年2月10日終止系爭租
約，並以締約時向被告收取之押租金扣抵被告未給付之租金
。
㈢、又系爭租約已於106年2月10日終止，被告自應於斯時起，
將系爭房屋遷讓返還予原告，然被告於租約終止後，仍繼續
占有使用系爭房屋，顯係無權占有，而受有相當於租金之不
當得利，原告自得請求被告返還系爭房屋及其受有之不當得
利。為此，爰依民法第767條、第455條、系爭租約、不當
得利等法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1
項至第2項所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為
任何聲明或陳述。
三、經查，原告就其主張兩造簽立租約、王威曾書寫甲、乙信函
等事實，業據提出系爭租約、甲信函、乙信函暨回執影本、
系爭房屋之所有權狀等為證（見本院卷第8頁至第17頁、第
39頁），依上開調查證據之結果，堪信原告主張為真實。
四、得心證之理由：
㈠、系爭租約是否業已合法終止？
１、按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，
出租人得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又土
地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定
有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理
由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨
參照）。再出租人基於土地法第100第3款承租人欠租之事
由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租
金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內
不為支付者，其租賃契約始得終止（最高法院42年台上字第
1186號判例意旨、司法院院解字第3489號參照），且應認此
部分不得任由當事人以特約排除之。經查，原告於開庭時業
已自承：被告第一次簽約時除押租金外，被告尚有支付二個
月的租金，故被告總共已經支付28萬8,000元等語（見本院
卷第35頁反面），是如將被告繳交之租金及押租金全數抵償
其應繳之租金，堪認被告業已繳納共4個月之租金【計算式
：28萬8,000元（被告業已繳納之總數部分）÷7萬2,000
元（被告每月應繳之租金數額）＝4】，故如認被告自105
年10月10日起每月10日均有繳納租金之義務，堪認被告業已
繳納自105年10月10日至106年2月10日共4期之租金，故
本件原告寄發甲信函、乙信函時，被告自無「積欠租金額，
除擔保金抵償外，業達2個月以上」之終止事由，原告本不
得因此依法終止租約，且縱兩造租約約定，被告有違約情事
時，即可終止租約，亦應認該得終止租約之違約事由不包含
積欠租金未達兩個月部分。
２、觀諸系爭契約第7條第1項約定：乙方（即被告）應以善良
管理人之注意使用房屋之設備，除因天災地變等不可抗力之
情形外，因乙方之過失致房屋或設備毀損，應負損害賠償之
責；系爭契約第11條第2項約定（即系爭約款）：乙方（即
被告）積欠租金達2個月以上，或違反本契約各條項之規定
時，經甲方（即原告及王威）催告限期繳納仍不支付或改善
時，不待期限屆滿，甲方得隨時終止租約，並請求乙方立即
遷讓交還房屋暨支付遲延租金，因此乙方所受之損失，甲方
概不負責。如對甲方有損害，並得請求損害賠償，乙方不得
異議等語（見本院卷第9頁至第10頁），是如系爭房屋及其
內之設備因被告之過失，生有毀損之情事，經出租人定期催
告仍未為改善，堪認原告應可行使系爭約款之意定終止權，
當屬甚明。
３、經查，原告主張：105年9月28日時有颱風，被告於當時進
入房屋內但是沒有將門關好，導致門因為颱風而碎掉，故我
們有寫存證信函給被告，請被告負修繕責任，被告雖然有收
受存證信函，但是都沒有回應等語（見本院卷第35頁反面）
，業經其提出合於其所述之相片為證（見本院卷第38頁），
又被告已於相當時期受合法通知，猶於言詞辯論期日不到場
，亦未提出準備書狀予以爭執，是依民事訴訟法第280條第
3項準用第1項規定，應認被告就原告主張之事實（即系爭
房屋之玻璃門，是因被告未盡善良管理人責任才有損害一事
），視同自認，從而被告本應就該損害，依據系爭契約第8
條負損害賠償之責。
４、且觀王威寄出之甲信函，業已提及被告因過失致毀損，應負
損害賠償之責，並要求被告於文到7日內出面繳付該等賠償
金，然被告收受後卻未為處理（見本院卷第14頁、第39頁）
；而王威寄出之乙信函，再度陳稱因被告未於風災時善盡善
良管理人之責，故使系爭房屋發生破損之狀況，要求被告應
於106年2月10日就該進行損害賠償，否則將於106年2月
10日終止系爭租約，原告收受後，仍未置理等情（見本院卷
第12頁、第13頁、第39頁），堪認原告業已數次定期請求被
告改善其違約情形，然被告均未置理，而被告繳付之28萬
8,000元，已全數抵償其自105年10月10日至106年2月10
日應繳之租金後，也無餘額可為上開玻璃門損壞之損害賠償
，從而原告因被告違反租約第7條第1項，業依系爭約款定
期催告被告改善，其仍未改善，則原告自可依系爭約款於租
期屆至前，合法終止系爭租約，當屬甚明，是系爭租約應認
已於106年2月10日終止。
㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條前段分別定有明文。經查，被告未依約以善良管
理人之注意使用系爭房屋，經原告依系爭約款及甲信函、乙
信函，於106年2月10日合法終止，則被告於系爭租約終止
後，即負有返還租賃物之義務，是被告於終止日後（即106
年2月10日），即無占有系爭房屋之正當權源，故原告請求
被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據。又原告
開庭時曾稱：被告目前沒有東西在系爭房屋裡，但也沒有將
系爭房屋之磁卡、車庫遙控器、鑰匙及感應卡交還原告等語
（見本院卷第36頁反面），是被告縱然已有一段時日未再實
際使用系爭房屋，然被告既未正式將系爭房屋返還原告，也
未向原告確認其租賃期間就系爭房屋所生之債務當如何結算
，亦未向原告取回押租金，則被告此等搬離系爭房屋之事實
行為，實難讓原告確認被告之真意究為返還租賃物之意思表
示，抑或僅暫時離開，自難認被告已履行租賃物返還義務。
是依上開規定，原告請求被告返還系爭房屋，為有理由，應
予准許。
㈢、次按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動
產租金之利益，而不動產所有權人，此時依通常情形即受有
相當於租金之損害。故本件被告於系爭租約終止後，就系爭
房屋即屬無權占有，並因其持續占有該屋，取得得以隨時使
用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益系爭房屋，原告
自得向被告請求返還其所受之利益。是系爭租約於106年2
月10日終止後，原告依民法第179條之規定，請求被告自租
約終止翌日（即106年2月11日）起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告7萬2,000元，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條、系爭租約、不當得利等法
律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓騰空返還予原告、自10
6年2月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
7萬2,000元，均為有理由，應予准許。至原告雖另主張依
民法第767條規定，請求被告返還系爭房屋，然原告係以單
一聲明，主張二個以上之訴訟標的，請求本院擇一為原告勝
訴之判決，為訴之選擇合併，本院既已認原告依據民法第45
5條所為之請求為有理由，自毋庸再就原告併為主張所有物
返還請求權之法律關係予以論述，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定職權宣告假執行；另依同法第436
條第2項適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為
原告預供擔保得免為假執行如主文第4項至第5項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年8月9日
桃園簡易庭法官葉晨暘
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月9日
書記官儲鳴霄