臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡字第720號
原 告
即反訴被告 喻詩婷
被 告
即反訴原告 陳峖蒖
訴訟代理人 張堯程 律師
許棨閎
許鎧 欐
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國107年10月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參萬柒仟壹佰貳拾捌元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行，但反訴被告如以新臺幣參萬
柒仟壹佰貳拾捌為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文，依同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序
所適用。本件原告原起訴請求：㈠被告應給付原告新臺幣（
下同）462,237元。㈡被告應給予原告為期2個月的時間另尋
店面搬遷，並不得收取租金。㈢被告應於原告返還租賃物時
，將押金32,000元以現金返還原告。嗣於民國107年10月12
日言詞辯論期日變更其聲明為：被告應給付原告493,733元
（見本院卷第277頁）；另反訴原告就反訴部分起訴時訴之
聲明原為：㈠反訴被告應將門牌號碼臺南市○區○○街○○○
號1、2樓房屋全部遷讓返還反訴原告。㈡反訴原告願供擔保
，請准宣告假執行（見本院卷第55頁），嗣於107年10月12
日言詞辯論期日變更聲明為：反訴被告應給付反訴原告91,1
28元（見本院卷第278頁）。經核上開當事人所為訴之追加
變更，與原訴所主張之基礎事實，均基於兩造租賃關係，彼
此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原請求
之訴訟及證據資料，於變更之訴審理中得加以利用，屬請求
之基礎事實同一，自應准許之。
乙、實體方面：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：
㈠兩造於106年6月17日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契
約），約定由原告向被告承租位於臺南市○區○○街○○○號
建物（下稱系爭建物）之1樓，每月租金16,000元，租賃期
間為1年。簽立系爭租賃契約時，因原告係作為經營便當店
，故曾要求簽立3年租約，惟被告表示習慣1年1簽，然口頭
承諾契約到期會繼續續約。原告後於106年7月12日以手機通
訊軟體聯繫被告女兒，表示希望加租系爭建物之2樓整層，
被告女兒聲稱被告同意，雙方約定每月租金增加為18,000元
，被告女兒亦以手機通訊軟體向原告表示第2年續租時，每
月租金要增加為20,000元。嗣被告於107年1月2日偕同女兒
許碧春 與原告協調系爭建物供水異常問題，協調過程中，被
告明確告知只要其還活著，一定會將系爭建物繼續出租原告
，依民法第153條第1項、第94條規定，被告給予原告口頭承
諾即已同意成立續租契約，被告即應按續租契約履行。
㈡被告再於107年1月23日偕同女兒許碧春及 許鎧欐 前往系爭建
物向原告收取租金，然此次被告否認曾承諾續約一事，並告
知原告如不於系爭租賃契約上加上加租系爭建物2樓部分之
簽名，便不收取2樓租金，並且要求原告返還系爭建物2樓部
分，原告認契約本不拘泥於文字，加租系爭建物2樓一事，
被告僅加註至其所持有之租賃契約上，原告所持之租賃契約
並無加註，而係於107年1月23日，始由被告女兒加註上去。
縱然如此，惟依兩造口頭約定，原告已加租系爭建物2樓部
分，且雙方6個月以來皆依約行事，被告每月皆收取18,000
元租金，兩造間就系爭建物2樓之租賃契約業已成立。原告
當日不願於系爭租賃契約上加註2樓一項再次簽名，係因被
告不願備註已承租台糖土地，詎被告直接將2樓租金2,000元
隨意擺放於桌上，要求原告隨即返還系爭建物2樓。
㈢兩造間已就系爭租賃契約之續租契約達成合意，被告嗣後卻
否認同意續約，並表示僅出租至系爭租賃契約所約定之107
年6月16日，更於107年5月3日以律師函表明不再續約，被告
預示不履行契約，已構成違反續租契約之債務不履行。因被
告有此違約情形，原告已於107年9月16日搬離系爭建物，並
於107年9月17日寄發存證信函給被告載明解除續租契約。為
此，依民法第431、226條及系爭租賃契約第6條、第21條之
約定，請求被告賠償牽水電費用57,310元、招牌名片35,850
元、裝設監視器25,000元、拆卸生財器具35,000元、遷移店
面生財器具38,000元、營業損失及搬遷造成客戶流失之損失
250,000元中華電信MOD違約金2,573元、違約金18,000元，
並請求被告返還押租金32,000元。
㈣並聲明：被告應給付原告493,733元。
二、被告抗辯：
㈠兩造並未就繼續租賃系爭建物乙事達成合意，系爭租賃契約
業已因租期屆滿而消滅：
⒈被告女兒於106年7月12日以手機通訊軟體提及明年租金要
20,000元，僅係其表示若未來續租，租金要2萬元，並非
表示承諾續租。系爭租賃契約租期為1年，上開對話僅在
系爭租賃契約簽訂後1個月，被告根本無與原告談論續租
之必要，原告亦從未放棄保有每年是否續租之權利。
⒉被告於107年1月2日稱：「我如果有在，我可以主意（台
語）」等語，亦即被告係對於被告友人之解釋表示自己可
以做決定，並非同意要租給原告。被告固又稱：「小姐，
我跟你說啦，你若我有在就對了，我絕對會再租你。」。
惟在被告女兒稱：「沒有啦，那有簽契約的啦」後，被告
隨即補稱：「對啦，這個有打契約的」，顯見被告雖有意
願續租系爭建物，惟其真意仍係要以簽定書面契約書為確
定出租系爭建物之意思表示。嗣後被告女兒再次與原告確
認：「你的意願是要再繼續租就對了？」，原告又稱：「
應該是說只要水的問題，不要發成我們那麼大的困擾」，
亦證原告對於被告前開建議，並未為承諾之意思表示。再
者，兩造當天亦未就租期、租金等成立租賃契約必要之點
達成合意，難認兩造已就續約達成合意。
㈡系爭租賃契約已於107年6月16日租期屆滿，被告於107年9月
16日始遷讓返還系爭建物，並無原告所主張被告拒絕履行續
租契約或給付不能之情形。且被告已於系爭租賃契約期限屆
滿1個月前即通知原告不再續租，並未違反系爭租賃契約，
況被告並無義務配合原告簽訂租賃契約，租賃關係既已不存
在，被告亦無給付義務，遑論有何成立給付不能之可能。
㈢就原告各請求項目表示意見：
⒈招牌名片、中華電信MOD違約金部分：
系爭租賃契約係於106年6月17日簽訂，租賃期限至107年6
月16日止，此為原告簽訂且所不爭執，原告自始即明知系
爭租賃契約僅有1年，可預見隔年有可能不再續租，卻仍
於開店初安裝「招牌名片」、「中華電信MOD」，故原告
支出之上開費用時即應已評估可能不再續約之風險而仍為
之，亦與被告拒絕續約之行為無關。
⒉拆卸生財器具、遷移店面生財器具、營業損失部分：
就原告提出之搬遷費用73,000元之請款單，被告否認真正
。被告否認原告受有營業損失，縱原告受有營業損失，亦
與被告無關。
⒊違約金部分：
系爭租賃契約係因租期屆滿而消滅，並非被告提前解約，
自無系爭租賃契約書第21條約定之適用。
⒋牽水電、裝設監視器之費用部分：
兩造於系爭租賃契約第12條已約定於租賃期間屆滿後，原
告得取回自行裝設之設備，且應負回復原狀責任，自不得
僅因其不願拆除而再依民法第431條第1項規定請求被告償
還其費用。
⒌就原告請求返還押租金部分：
被告主張以原告所積欠之違約金、水電費及房屋稅抵銷（
如後反訴部分所述）。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為
假執行。
貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：
系爭租賃契約已於107年6月16日租期屆滿而消滅，反訴被告
已無權繼續占有系爭建物，惟反訴被告仍自107年6月17日起
無權占用系爭建物至107年9月16日止，共計3個月，反訴原
告爰依系爭租賃契約第8條約定，請求反訴被告給付按照原
租金2倍計算之違約金，共計108,000元。又依據系爭租賃契
約約定，反訴被告尚應負擔系爭建物水費2,429元、電費10,
172元及因出租所增加之房屋稅2,527元，此部分已由反訴原
告先行墊付，反訴原告自得依民法第179條不當得利返還請
求權請求反訴被告返還之。上開金額經扣除反訴被告於簽訂
系爭租賃契約時所交付之押金32,000元後，反訴被告尚應給
付反訴原告91,128元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原
告91,128元。
二、反訴被告抗辯：
㈠兩造已就成立續租契約達成合意，反訴被告於107年6月17日
起至107年9月16日止之期間並非無權占有系爭建物，且反訴
被告已將107年6月17日至107年7月16日租金20,000元予以提
存。
㈡水電費部分，反訴被告同意給付。
㈢房屋稅部分，反訴原告有收受租金，應由反訴原告繳納。
㈣押租金部分，反訴原告應該將押租金直接還反訴被告，不可
以抵銷。
㈤並聲明：⒈反訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、不爭執事項：
㈠兩造於106年6月17日簽訂房屋租賃契約書，約定由被告出租
其所有門牌號碼臺南市○區○○街○○○號建物1樓全部，租賃
期間自106年6月17日起至107年6月16日止，租金每月16,000
元，原告於訂約時並已交付被告押租保證金32,000元（內容
詳如補字卷第117至118頁、本院卷第43至53頁）。系爭租賃
契約有以手寫記載：「2017年7月12日更改承租1F至2F」、
「租金更改為壹萬捌仟元整」（內容詳如補字卷第27至29頁
、本院卷第43至53頁）。被告自106年7月17日起至107年6月
16日止，按月向原告收取每月租金18,000元。
㈡原告於106年7月12日，曾以手機通訊軟體聯絡被告女兒許鎧
欐，表示希望加租系爭建物2樓，經被告女兒於同年月16日
回傳訊息：「我老媽說看你們年輕人在拼事業也很辛苦，他
說頭一年樓上可以兩千先租你們，但明年就要恢復租到二樓
，要兩萬唷～但前提是二樓不可以放油膩的東西嘿」等語（
見補字卷第121至122頁）。
㈢被告曾於107年1月2日偕同女兒許碧春前往系爭建物，兩造
有如本院卷第165至173頁所示對話。
㈣被告曾於107年1月23日偕同女兒許碧春及許鎧欐前往系爭建
物，兩造有如補字卷P125至128頁、本院卷P125至126頁之對
話。
㈤被告曾於107年1月25日偕同其三位子女許鎧欐、許碧春、許
榮閎前往系爭建物，其等間有如本院卷第207至220頁之對話
。
㈥原告於107年1月29日以臺南東寧路郵局第13號存證信函通知
被告：兩造於106年7月12日達成協議加租系爭建物2樓整層
，月租金增為18,000元，詎被告於107年1月23日收取租金時
無故退還2,000元，並要求原告立即清空系爭租賃物2樓歸還
，已違反系爭租賃契約，此存證信函附帶郵政匯票2,000元
，請被告勿以未繳交租金為由，前來妨礙生意等語（補字卷
第129至131頁），該存證信函經被告收受。
㈦被告於107年2月2日以臺南東寧路郵局第17號存證信函通知
原告：兩造就系爭租賃契約之範圍及租金無爭議，被告同意
依租約履行至107年6月16日期滿為止（補字卷第133至134頁
）。
㈧被告曾委託 合謙 法律事務所於107年5月3日代為發函，通知
原告：於107年6月16日遷離系爭租賃物騰空返還被告，並給
付因營業增加之稅額2,527元等語（本院卷第75至76頁）該
存證信函經原告收受。
㈨原告已繳納106年6月至107年5月之租金，僅第1個月為16,00
0元，其他月份均為18,000元（本院卷第144頁）。
㈩原告已於107年9月16日將系爭建物1、2樓遷讓返還被告。
原告承租系爭建物後，有支出牽水電費用57,310元、招牌名
片費35,850元、裝設監視器費用25,000元。
原告承租系爭建物後，與中華電信公司簽約，申請在系爭建
物內裝設中華MOD供店內客人觀看，合約至108年8月9日為止
，因原告於107年9月10日提前終止合約，故給付中華電信公
司違約金2,573元。
系爭建物因原告承租做為營業使用，而有增加107年度房屋
稅2,527元，該金額業經被告繳納完畢。
原告於107年9月17日寄發存證信函給被告，載明巳於107年9
月16日將系爭建物1、2樓清掃淨空，並依約解除與被告之租
賃契約等語（見本院卷第259頁），該存證信函經被告收受
。
系爭建物之電費從107年6月14日到107年9月20日計算，金額
是10,172元；水費自107年6月7日到107年9月20日計算，金
額是2,429元。
二、爭執事項：
㈠本訴部分：
⒈兩造是否就系爭租賃契約租期屆滿後之期間，有成立續租
契約？
⒉承上，若然，該續租契約有無給付不能之債務不履行情形
？
⒊原告主張被告就續租契約有給付不能之債務不履行情形，
應賠償下列金額，有無理由：
⑴原告依民法第431條規定，請求被告給付牽水電費用57,
310元、裝設監視器費用25,000元，有無理由？
⑵原告依民法第226條規定，請求被告賠償招牌名片35,85
0元、中華電信MOD違約金2,573元、拆卸生財器具35,00
0元、遷移店面生財器具38,000元、營業損失250,000元
，有無理由？
⑶原告依系爭租賃契約第21條，請求被告賠償違約金18,0
00元，有無理由？
⒋原告依系爭租賃契約第6條規定，請求被告返還押租金32,
000元，有無理由？
㈡反訴部分：
⒈反訴被告自107年6月17日起至107年9月16日止，占有使用
系爭建物，有無正當權源？
⒉反訴原告依系爭租賃契約第8條約定，請求反訴被告給付1
08,000元之違約金，有無理由？
⒊反訴原告依照不當得利返還請求權，請求反訴被告給付房
屋稅2,527元，有無理由？
⒋反訴原告主張其得以反訴被告所提出之押租金32,000元，
與反訴原告本件請求予以主張抵銷，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按當
事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法定第277條前段亦有明文。本件原告主張其與被告間
已成立續租契約，其得依續租契約向被告請求等情，既為被
告所否認，揆諸上揭說明，原告自應就其與被告間已成立續
租契約之事實，負舉證責任。
㈡原告雖主張兩造於簽訂系爭租賃契約時，被告已口頭承諾會
續約，其後原告於107年1月2日再次與被告確認續約，被告
亦明確表示一定會繼續出租給原告，依民法第153條第1項、
第94條規定，契約並不以書面為必要，故被告承諾續約應發
生效力，兩造已成立續租契約等語，並提出原告與被告女兒
許鎧欐之手機通訊軟體對話及107年1月2日錄音譯文為證。
惟查：
⒈被告否認其於簽訂系爭租賃契約時曾口頭承諾到期會續約
，而原告就其主張兩造於簽訂系爭租賃契約時，被告已口
頭承諾會續約乙節，亦未提出積極證據為證，所述已難採
認。又依原告所提出之手機通訊軟體之對話紀錄（見補字
卷第35至37頁）所示，原告與許鎧欐間於106年7月12日、
106年7月16日之對話如下：
⑴106年7月12日部分：
原告：「許小姐還是說可以幫我問妳媽媽看看。如果多20
00跟他租二樓的話不知道好不好。想說有點東西
暫時用不到的可以先放著。不然賣了可惜。」
許鎧欐：「我明晚下班在（為再之誤）幫你問唷」
原告：「那先感謝唷！不急。有空再幫我問就行。」
許鎧欐：「呵呵…免客氣唷」
⑵106年7月16日部分：
原告：「對了!許小姐不知道有幫我問二樓的事嗎？還有
我們房租是要怎麼給呢？轉帳或是要來拿？」
許鎧欐：「哈哈我有問我媽媽問完就忘了跟你說了」、「
我老媽說看你們年輕人在拼事業，也很辛苦，他
說頭一年樓上可以兩千先租你們，但明年就要恢
復租到二樓，要兩萬唷～但前題是不可放油膩的
東西嘿～」、「房租若你準備好跟我說我在（為
再之誤）回去拿唷」
⒉依上開對話內容可知，許鎧欐係在原告詢問關於是否可加
租系爭建物2樓之事宜時，將被告同意以2,000元出租2樓
乙事轉告原告，其所稱「明年就要恢復租到二樓，要兩萬
」，應僅係轉知原告，被告表示如原告於隔年系爭租賃契
約期限屆至後，繼續向被告承租系爭建物1至2樓，則租金
將為20,000元等語，尚難被告已有同意與原告於系爭租賃
契約期限屆至後，簽訂續租契約之意，參以上開對話發生
時，距離兩造簽訂系爭租賃契約之106年6月17日僅約1月
，實難認兩造於上開對話時，已有就續租契約進行討論並
達成合意之意思，則被告訴訟代理人許鎧欐表示其上開所
言僅是因先前被告出租系爭建物1、2樓之租金均是20,000
元，其僅是作提醒原告之動作而已等語（見本院卷第143
頁），應屬可採。原告執上開對話內容主張兩造已有成立
續租契約之合意，尚難採認。
⒊又依107年1月2日被告偕同女兒許碧春前往系爭建物時，
兩造間之對話內容所示（見本院卷第165至173頁錄音譯文
），被告雖曾稱：「我如果有在，我可以主意（臺語）」
以及「我跟你說啦，你若我有在就對了，我絕對會再租你
」等語（見本院卷第165頁），然查「我如果有在，我可
以主意（臺語）」，應係被告表示如果其如果有在，其可
以自行決定是否出租之意思，尚難以該句話語認被告已表
示同意成立續租契約之意。又觀諸該份對話內容可知，原
告先係表示系爭建物用水有問題，經被告表示：「你講的
我都了解，我都知道，那你考慮看是要樓下就好，你二樓
不要用，我也沒關係，你若生意要繼續做，那你若覺得說
你租了不適合，我也不勉強，對不對？」，原告則表示：
「應該是說，可以解決，當然就是租啊，不然我們移一個
位置…」、「老闆娘，我不是來你這邊才開的，我是移店
來這。」，被告稱：「我跟你說啦，你若我有在就對了，
我絕對會再租你」，其後被告友人稱：「啊，你沒在，你
年輕人也要交代」，被告女兒許碧春稱：「沒有啦，那個
有簽契約的。」，被告復稱：「對啦，這個有簽契約的」
；其後原告再表示：「我們不可能做一年、二年就不做了
啊，就不租了啊。水能夠解決，我們當然也是租下去，我
們幹嘛花那個錢去移位。」，許碧春問：「那你的意願是
要繼續租，就對？」，原告稱：「應該是說只要水的問題
，不要造成我們那麼大的困擾。」、「我的意思是說，如
果水可以處理好，那契約重打，因為其實他們契約只打一
樓，二樓沒打，所以意思就是說一起全部重打，重打的話
，戶頭寫上去」等語（見本院卷第167頁）。由上開對話
紀錄可知，被告雖曾表示如果其有在，其絕對會再租給原
告，然當時兩造係因用水問題發生爭執，參諸當時距離系
爭租賃契約到期日尚有近半年之時間，兩造於該次對話中
復未就續租契約之期間、租金或其他約定事項進行討論並
達成合意，足認被告所述上語，僅是在兩造因系爭建物用
水問題發生爭執時，表達其有繼續將系爭建物租給原告之
意願，而非於當時即有與原告成立續租契約之意思。況觀
諸原告於該次對話中，亦表示需水的問題處理好，其才要
繼續承租，且其係要求用水問題處理好後，兩造重打契約
，延長租期（見本院卷第171至173頁），與其於本件中所
主張兩造已合意成立續租契約乙節，亦有未符。另自被告
女兒許碧春於對話最後表示：「不是都一年打一次嗎，就
算一年一約」，被告亦表示：「對啊，一年打一次」等語
，亦難認被告於兩造進行上開對話時，即有同意原告重打
契約、延長租約之請求，或就系爭租賃契約屆至後之期間
有與原告成立續租契約之合意。此外，由原告於本件審理
中先稱續租契約之租期為「只要被告活著就要出租給我」
，後稱：「（問：你究竟是主張續約部分，兩造是達成不
定期限之合意，或是一年為期之租賃契約？）我也覺得這
個很有爭議，被告說只要活著就出租給我，沒有定期限，
被告又說習慣一年一年簽約，我有向被告要求以三年或五
年簽訂租賃契約，但被告表示不要，所以此部分很有爭議
。」等語（見本院卷第142頁），可見原告就其所主張兩
造合意成立之續租契約租期究竟為何此一重要事項亦無法
明確陳述，由此益見兩造並未有就成立續租契約乙事達成
合意之事實。從而，原告以上開錄音譯文主張兩造有成立
續租契約之合意，亦非可採。
⒋又原告雖主張被告於107年6月19日民事反訴起訴狀、107
年6月28日民事答辯（一）狀中以及107年7月13日言詞辯
論期日中，均陳稱有口頭承諾原告續約乙事，且認為係不
定期限租賃契約，故兩造間確已成立續租契約等語。惟查
，被告雖於107年7月13日言詞辯論期日中，經本院詢問其
於107年1月2日向被告稱「我跟你說啦，你若我有在就對
了，我絕對會再租你」是否就是要在系爭租賃契約終止後
訂立續約之意時，其答稱「是的」，但其亦稱「原告之後
說看到我一次，就要打我一次，我就不考慮。」等語，可
認其上開所述，係指其原有意在系爭租賃契約終止後與原
告續約，然其後因兩造衝突而不同意續約之意。又被告前
雖於107年6月19日民事反訴起訴狀、107年6月28日民事答
辯（一）狀中記載：107年1月2日雙方僅就續租達成合意
，然未商討續租至何時，即屬未定期限的租約，原告依照
民法第450條第2、3項規定先期通知被告終止租約，故租
賃期限僅至107年6月16日止等語（見本院卷第56、78頁）
，然觀諸被告其後所提出107年1月2日兩造對話過程之完
整錄音譯文（見本院卷第165至173頁），尚難認兩造已有
成立續租契約之合意，已如前述，則被告嗣辯稱兩造並未
有成立續租契約之合意等語，尚非無據。尚不能以前述被
告於言詞辯論期日中之上開陳述及書狀記載內容，而認兩
造已成立續租契約。
㈢原告雖又主張，原告於承租系爭建物時已告知被告係用於經
營便當店，被告亦有簽署營業登記中之房屋使用同意書，如
被告僅欲出租1年，理應照實告知原告，惟被告承諾續約後
，卻又告知原告僅出租1年約定，實有違反民法第148條誠實
信用原則等語。然查，兩造簽訂之系爭租賃契約租期本即為
1年，原告亦陳明其原表示要承租3年，然被告稱其習慣係1
年1簽等語（見補字卷第17頁），足認被告於兩造簽定系爭
租賃契約時，已透過僅簽定1年租約之方式，保留其得於每1
年決定是否再與原告訂立租約或改變租約內容之權利，原告
在此情形下仍同意與被告簽約，則縱然被告於系爭租賃契約
約定之1年租期屆至後，不同意續約，亦難認有何違反誠信
原則之權利濫用情形。
㈣爰就原告本件請求被告給付之金額，析述如下：
⒈原告依民法第431條規定，請求被告給付牽水電費用57,31
0元、裝設監視器費用25,000元之部分：
原告雖主張其承租系爭建物係作為經營便當店使用，並因
此支出簽水電管路費用57,310元、裝設監視器費用25,000
元，原告得依民法第431條規定，請求被告償還上開費用
云云，並提出寶陽工程行估價單、百益通訊工程行報價單
各1紙為證（見補字卷第67、71頁）。惟按民法第431條第
1項固規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加
該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於
租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為
限。」然依兩造所簽訂之系爭租賃契約第12條約定「房（
店）屋有改裝設施之必要時，乙方（即原告）取得甲方（
即被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙
方於交還房（店）屋時自應負責回復原狀。」從而兩造就
系爭建物改裝設施及該設施於租期屆滿後之處理已有約定
，足認兩造有意排除民法第431條有益費用償還之規定，
故原告尚不得依民法第431條規定，就其於系爭建物內裝
設設施所支出之費用請求被告償還，況原告亦未舉證證明
系爭建物有因其所支出之牽水電費用57,310元、裝設監視
器費用25,000元，而使系爭建物有何現存之增價額，故原
告依民法第431條規定，請求被告給付牽水電費用57,310
元、裝設監視器費用25,000元，並無理由。
⒉原告依民法第226條規定，請求被告賠償招牌名片35,850
元、中華電信MOD違約金2,573元、拆卸生財器具35,000元
、遷移店面生財器具38,000元、營業損失250,000元之部
分：
原告雖主張其承租系爭建物係作為經營便當店使用，並因
此支出招牌名片35,850元，且因被告就續租契約有債務不
履行情形，致原告須遷離系爭建物，因而支出拆卸生財器
具35,000元、遷移店面生財器具38,000元、中華電信MOD
違約金2,573元，並受有營業損失250,000元，原告得依民
法第226條規定請求被告賠償云云，並提出夏籽廣告出貨
單、報價單、月報單、中華電信股份有限公司台南營運處
申請書、與名片招牌廠商之手機通訊軟體紀錄、電子發票
交易明細及請款單各1份為證（見補字卷第69、73、75、7
7頁、本院卷第203、205、206、261、271頁）。然查，兩
造間並未成立系爭租賃契約屆期後之續租契約，已如前述
，原告主張被告就該續租契約有無給付不能之債務不履行
情形，依民法第226條規定，請求被告賠償招牌名片費用
35,850元、中華電信MOD違約金2,573元、拆卸生財器具35
,000元、遷移店面生財器具38,000元及營業損失250,000
元，即屬無據，不應准許。
⒊原告依系爭租賃契約第21條，請求被告賠償違約金18,000
元之部分：
系爭租賃契約第21條雖約定：「甲、乙雙方在本契約有效
期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一
個月租金作為違約金，方可解除契約。」然本件兩造並無
在系爭租賃契約有效期間內解約之情形，故原告依上開約
定請求被告賠償違約金18,000元，亦無理由。
⒋原告依系爭租賃契約第6條規定，請求被告返還押租金32,
000元之部分：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶
有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第
2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經
查，系爭租賃契約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於
甲方新台幣參萬貳仟元作為押租保證金」、第6條約定：
「乙方若不能續約承租時，甲方應於乙方遷空交還房（店
）屋後無息返還押租保證金。」而系爭租賃契約所約定之
租期已於106年6月16日屆至，另原告於訂約時並已交付被
告押租保證金32,000元，原告已於107年9月17日將系爭建
物遷讓返還被告等情，固為兩造所不爭執。然本件原告尚
應給付被告系爭租賃契約租期終止後持續占用系爭建物之
違約金、以及水電費、房屋稅等共計69,128元（此部分詳
如後述），上開金額已超過原告所繳納之押租金，故原告
於訂約時繳納之押租金32,000元已抵充完畢，原告已無得
再請求被告返還者。依此，原告依系爭租賃契約第6條規
定，請求被告返還押租金32,000元，亦非可採。
二、反訴部分：
㈠反訴被告自107年6月17日起至107年9月16日止，占有使用系
爭建物，並無正當權源：
系爭租賃契約租期屆至後，兩造並無成立續租契約之合意等
情，業經本院認定如上，反訴被告復未提出其他占用系爭建
物之合法權源，堪認反訴被告自107年6月17日起至107年9月
16日止，占有使用系爭建物，並無正當權源。
㈡關於反訴原告依系爭租賃契約第8條約定，請求反訴被告給
付108,000元違約金之部分：
按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，
為民法第252條所明定。約定之違約金，不問其作用為懲罰
抑為損害賠償之預定，倘有過高，法院固得依民法第252條
規定減至相當之數額。然約定之違約金額是否過高，應就債
務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡
量之標準數額，又是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟
狀況及當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時
，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理
之平（最高法院著有51年台上字第19號、19年上字第1554號
及50年台抗字第55號判例參照），且不因懲罰性違約金或賠
償額預定性違約金而異。經查，系爭租賃契約第8條約定「
乙方（即反訴被告）於租期屆滿時，除經甲方（即反訴原告
）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即
時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之
違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異
議。」（見本院卷第49頁），可知兩造約定該違約金之目的
，係在於督促承租人履行返還租賃物之義務，本件反訴原告
雖請求反訴被告應給付自107年6月17日起，依每月租金2倍
計算至返還系爭建物之日即107年9月16日止之違約金，然本
院審酌反訴被告未依約按時返還系爭建物，所得受之利益為
占有系爭建物之價值，而反訴原告因反訴被告於租期屆至後
未立即遷讓返還系爭建物，所受積極損害及所失利益，通常
為租賃物出租他人後之租金與利用租金賺取之利息收入，或
將租賃物收回自行使用之利益，再徵諸兩造既曾約定系爭建
物之租金即使用房屋之對價為每月18,000元，以及目前社會
經濟狀況、該違約金具有督促反訴被告履行返還系爭建物之
目的等情狀，本院認反訴原告請求按租金2倍計算違約金，
尚屬過高，爰依職權予以酌減，認反訴被告應連帶給付之違
約金金額，以自107年6月17日起，按每月18,000元計算至返
還系爭建物之日即107年9月16日止（共計3個月），共計54,
000元【計算式：18,000元×3＝54,000元】為適當，逾此部
分尚屬無據，無由採認。至反訴被告雖稱其已依法提存20,0
00元等語，並提出提存書1份為證（見本院卷第201頁）。然
依其主張，其所提存之上開20,000元，係續租契約1個月之
租金等語，而該提存書上關於提存原因及事實亦記載「依法
提存107年6月至107年7月16日一個月租金20,000元整」等語
，足認反訴被告所提存之上開金額並非用以清償前述因未按
時交還系爭建物所生之違約金，故反訴被告所提存之上開金
額，尚不生清償之效力。又反訴被告稱其是經營便當店，許
多出租人怕房子沾染油煙，不願出租給餐飲業，故反訴被告
在尋找新店面尚有一定困難，反訴原告應2個月不收取租金
，讓反訴被告另尋店面搬移云云，並載明其依據為民法第21
3條（見本院卷第34頁）。惟民法第213條係規定損害賠償之
方法，本件反訴原告並無應對反訴被告負損害賠償責任之情
形，業如前述，反訴被告亦未就其上開所辯提出其他依據，
其所辯上情自非可採。
㈢關於反訴原告依不當得利返還請求權，請求反訴被告給付房
屋稅2,527元之部分：
按系爭租賃契約第19條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所
得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方
（即反訴被告）負責補貼，乙方絕不異議。」（見本院卷第
51頁）足認兩造已約定如系爭建物因租賃而致稅額增加，應
由反訴被告給付。而系爭建物於107年間，因由反訴原告出
租反訴被告營業使用，而增加稅額2,527元，該金額業經反
訴原告繳納完畢等情，有臺南市政府財政稅務局107年房屋
稅繳款書、萊爾富國際（股）公司專用繳款證明收據各1份
附卷可參（見本院卷第291、293頁），並為兩造所不爭執（
不爭執事項），則原告依民法第179條不當得利返還請求
權之規定，請求被告給付此部分之金額，為有理由。
㈣依上所述，反訴原告得請求反訴被告給付違約金54,000元、
房屋稅2,527元，加計反訴被告同意給付之電費10,172元、
水費2,429元（不爭執事項、本院卷第279頁）後，共計69
,128元【計算式：54,000元＋2,527元＋10,172元＋2,429元
＝69,128元】。又租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他
債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力等
情，已如前述，則以押租金扣抵後，反訴原告應尚得請求反
訴被告給付37,128元【計算式：69,128元－32,000元＝37,1
28元】，逾此範圍以外之請求，則屬無據。
伍、綜上所述，原告主張兩造已成立續租契約，並依民法第431
條規定，請求被告給付牽水電費用57,310元、裝設監視器費
用25,000元，依民法第226條規定，請求被告賠償招牌名片3
5,850元、中華電信MOD違約金2,573元、拆卸生財器具35,00
0元、遷移店面生財器具38,000元、營業損失250,000元，依
系爭租賃契約第21條，請求被告賠償違約金18,000元，及依
系爭租賃契約第6條規定，請求被告返還押租金32,000元，
均無理由，應予駁回。另於反訴原告依系爭租賃契約第8條
約定，請求反訴被告給付54,000元違約金，及依民法第179
條規定，請求反訴被告給付房屋稅2,527元、電費10,172元
、水費2,429元，合計並以押租金扣抵後之37,128元，為有
理由，應予准許。逾此金額之請求，則屬無據，應予駁回。
陸、本判決反訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適
用簡易程序所為反訴被告部分敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款之規定，就反訴原告勝訴部分，應依職權宣告假
執行。另反訴被告陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，經
核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經
本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併
此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。
中華民國107年10月31日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官余玟慧
上開正本核與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年10月31日
書記官王杏月