裁判字號：臺灣屏東地方法院101年訴字第16號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣屏東地方法院民事判決101年度訴字第16號原告 徐榮貞 原告 范盛楠 前列二人共同訴訟代理人 陳純青 律師被告 陳潘阿醜 被告 陳瑞鴻 被告 陳瑞乾 被告兼前一人法定代理人 陳思卉 被告 陳麗評 前列五人共同訴訟代理人 陳俊偉 律師
周小雲 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號（A）部分面積二三六點二五平方公尺內之未辦保存登記鐵皮屋及水泥地面除去，並將編號（A）部分面積二三六點二五平方公尺、編號（B）部分面積六九三二點○六平方公尺、編號（C）部分面積三二○三點五二平方公尺、編號（D）部分面積一五八點九二平方公尺之土地返還原告及其他共有人全體。
被告應自民國（下同）九十九年十二月十三日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告徐榮貞新台幣（下同）參佰捌拾元；並連帶給付原告范盛楠貳仟貳佰零伍元及自一百年六月八日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告范盛楠捌佰肆拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項予原告以新臺幣壹佰伍拾柒萬玖仟陸佰壹拾參元為被告供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣肆佰柒拾參萬捌仟捌佰參拾捌元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣原告二人共同自本院98年度司執字第38700號強制執行事件拍定買受執行債務人即被告等被繼承人 陳松茂 所有、坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分6分之1，於99年12月13日獲本院發給權利移轉證書。嗣後原告范盛楠並向系爭土地其他共有人買受系爭土地應有部分，故系爭土地現由原告徐榮貞、范盛楠分別以應有部分12分之l、0000000分之663553與他人共有，被告等被繼承人陳松茂占用系爭土地如附圖所示編號A部分，而於其上建有未保存登記鐵皮房屋（下稱系爭房屋）及水泥空地，編號(B
)及編號(C)部分種植有檳榔樹及香蕉樹，編號(D)部分則為私設通路，使原告二人無法按應有部分就系爭土地全部為使用、收益，按法院拍賣屬私法上之買賣，自應適用民法有關買賣之規定，被告之被繼承人陳松茂既為出賣人，被告自因繼承而對原告二人負有民法第348條第2項、第349條及第353條所定交付系爭土地之義務及權利瑕疵擔保責任。然系爭土地為被告共同繼承之系爭房屋等地上物所占用，顯不履行其出賣人義務。
㈡、又系爭土地應有部分6分之1既由原告二人買受取得，則陳松茂即喪失系爭土地所有權，被告等無從自陳松茂繼承系爭土地所有權，被告等就系爭土地並無正當使用權源，其繼續占有系爭土地自屬無權占有，被告並無系爭土地所有權，其所共同繼承之系爭房屋等地上物卻仍繼續使用系爭土地，並占用系爭土地種植作物，顯為故意侵害原告二人對系爭土地之所有權，原告二人自得依民法第767條第1項前段及中段、第184條第1項前段、第213條、第821條等規定，請求被告將系爭房屋等地上物除去，並將占用之系爭土地返還原告二人及其他系爭土地共有人全體以回復系爭土地原狀而為損害賠償。故陳松茂已然違反出賣人義務而有債務不履行，並已妨害原告二人對系爭土地之所有權，而使原告二人受有損害。既被告等為陳松茂繼承人，依民法第1148條第1項、第1153條第1項規定，被告等承受陳松茂財產上一切權利及義務，並應對陳松茂之債務負連帶責任，為此原告二人自得對被告等提起本件訴訟，請求履行被繼承人陳松茂之義務並對陳松茂之債務連帶負責。
㈢、原告拍定系爭土地陳松茂應有部分前，系爭土地即為陳松茂與他人共有。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用、收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，此為最高法院62年台上字第1803號判例意旨及90年台上字第38
9號判決意旨所明示。陳松茂未得系爭土地共有人全體同意，即占用系爭土地特定部分興建鐵皮屋並種植檳榔樹等作物。從而於原告取得系爭土地所有權前，被告被繼承人陳松茂占有系爭土地特定部分興建鐵皮屋及種植作物，對當時系爭土地其他共有人而言，即屬無權占有。被告之被繼承人陳松茂既為無權占有，則被告因繼承陳松茂而占有系爭土地自亦為無權占有。
㈣、被告雖辯稱系爭土地及系爭房屋有民法第425條之1第1項規定之適用，並非無權占有云云。然最高法院64年台上第11
0號判例意旨明示：「本院48年台上字第1457號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言，與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地」，民法第425條之1第1項立法增訂理由載明係本於上開判例見解而為增訂，則該條項之規定，須於土地及其地上之房屋所有人同一之情形，始有適用，此觀條文文義即明。另者，「按本院48年台上字第1457號判例推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以及民法第422條之1推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提」，最高法院96年台上字第1322號判決亦有明示。被告自承系爭土地應有部分6分之1原為其被繼承人陳松茂所有，足見系爭土地乃陳松茂與他人共有，而非陳松茂一人單獨所有。陳松茂於系爭土地上興建未保存登記之系爭房屋，則系爭房屋為陳松茂所有。從而系爭土地及系爭房屋所有人顯非同一（土地為多人共有，系爭房屋為陳松茂一人所有），顯與上開規定之要件不符，自無該條項之適用。
㈤、綜上所述，被告違反出賣人義務，無權占用系爭土地建築系爭房屋而拒不交付系爭土地，使原告二人因被告占用以致無法使用系爭土地而受有損害，原告除得請求被告除去地上物後將系爭土地返還全體共有人外，並得請求被告賠償原告因此無法使用系爭土地之損害，依土地法第97條第1項、第10
5條規定之土地申報總價年息10%計算，被告無權占用系爭土地所致相當於租金之損害額，每月為9,127元（申報地價
104元/㎡×占用面積10530.75㎡×10%÷12月＝9,127元），被告應自99年12月13日起至交還系爭土地止，按月連帶給付原告徐榮貞761元（9,127×1/12＝761）；另應給付原告范盛楠自99年12月13日至100年6月7日止（5個月又24日即5.8個月）之損害額計4,411元（9,127×1/12×5.8=4,411），暨自100年6月8日起至交還系爭土地止，按月給付1,682元（9,127×663553/0000000＝1,682）。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號(A)部分、面積236.25平方公尺內之系爭房屋及水泥地面除去，並將編號(A)部分面積236.25平方公尺、編號(B)部分面積6932.06平方公尺、編號(C)部分面積3203.52平方公尺及編號
(D)部分面積158.92平方公尺之土地交還原告及其他共有人全體。㈡被告應自99年12月13日起至交還系爭土地之日止，按月連帶給付原告徐榮貞761元；及應連帶給付原告范盛楠4,411元，並自100年6月8日起至交還系爭土地之日止，按月連帶給付原告范盛楠I,682元。㈢前二項之請求願供擔供後准假執行。
二、被告則以：
㈠、按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，強制執行法第69條定有明文，依實務之見解，拍賣性質為私法說，除法有特別規定外，無買賣相同。而上開強制執行法第69條即為特別規定，買受人就物無瑕疵擔保請求權。又本件系爭土地於執行拍賣公告在使用情形欄內第八點明確記載「本件拍賣土地均係拍賣應有部分，拍定後不點交。另拍賣土地上之建物及作物為共有人所有，非在本案拍賣範圍，請應買人注意。」。由於系爭土地及系爭房屋原為被告之被繼承人陳松茂所有，系爭土地雖由原告拍定，但系爭房屋卻為原告等因繼承而所有，故依民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制。故原告等在系爭房屋得使用期限內，就占用之土地上有租賃關係，被告等自得主張系爭房屋就系爭土地上有租賃關係而非無權占有，原告等不得請求拆除，亦不得依拍賣物買受人主張瑕疵擔保請求權。
㈡、系爭土地應有部分6分之1原為被告等之被繼承人陳松茂所有，故其應有部分之面積應為3361.63平方公尺，而建築物所占面積僅236.25平方公尺，並未逾其應有部分，且當時陳松茂興建建物，共有人未有反對之意思表示，而其他共有人亦彼此分別使用共有土地，參照最高法院88年度台上字第1377號判決、99年度台上字第2278號判決意旨，即可推定共有人間有默示分管契約存在。故系爭土地上之建物並非無權占有。況且依最高法院91年度台上字第1919號判決意旨所示，民法第425條之1之規定，乃側重房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響。故本件系爭房屋與系爭土地共有人本屬同一人，嗣因拍賣程序而造成土地與房屋均屬不同人，亦應保護房屋所有人與土地間有租賃關係，有合法占有權利。
㈢、又土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。本院著有48年台上字第1457號判例。基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開同時或先後出賣者，此與全無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，不盡相同。自宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院87年度台上字第
686號判決意旨可參。故民法第425條之1第1項規定，本身並未細分土地為單獨所有或共有之情形而有不同之效果，且依上揭最高法院判決意旨所示，該民法第425條之1之規定就共有人之情形仍有適用。況且原告所提最高法院96年台上字第1322號判決意旨，也未有區別也是否須單獨所有始適用，共有關係即不得適用之情形。故被告等之房屋就系爭土地有租賃關係，原告等自不得請求拆除。末查，系爭土地為農地，除種植外無商業活動，其經濟價值甚低，參照最高法院68年台上字第3071號判例意旨，基地租金之數額尚須斟酌位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金比較，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，故租金之數額應低於申報地價總價年息百分之3以下為適當。並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保免假執行。
三、兩造不爭執之事項：
⑴、被告等均未拋棄對陳松茂之繼承權而為其繼承人。
⑵、系爭土地本為被繼承人陳松茂以應有部分6分之1而與他人
共有；原告二人共同自本院98年度司執字第38700號強制執行事件拍定買受陳松茂所有系爭土地應有部分6分之1，於99年12月13日獲本院發給權利移轉證書。嗣後原告范盛楠並向系爭土地他共有人買受系爭土地應有部分，從而系爭土地現由原告徐榮貞、范盛楠分別以應有部分12分之1、000000
0分之663553與他人共有。
⑶、系爭土地上鐵皮屋為被繼承人陳松茂所興建，其上檳榔樹等
作物亦由陳松茂種植；陳松茂於100年8月23日去世後，系爭土地上鐵皮屋即由被告占用，被告並繼承陳松茂占用系爭土地種植檳榔樹等作物（位置及面積詳屏東縣潮州地政事務所101年9月5日複丈成果圖）。
四、本件爭點在於：
⑴、被告占用系爭土地是否有正當權源？或為無權占有？
⑵、原告得否對被告主張出賣人交付義務、權利瑕疵擔保及債務
不履行、侵權行為責任？
⑶、被告占用系爭土地是否侵害原告所有權而應負侵權行為損害
賠償責任？
⑷、被告占用使用系爭鐵皮屋是否有民法第425條之1之適用？
⑸、原告得否請求被告連帶給付損害金？數額為何？
五、得心證之理由：
㈠、按系爭土地本為被繼承人陳松茂以應有部分6分之1而與他人共有；原告二人共同自本院98年度司執字第38700號強制執行事件拍定買受陳松茂所有系爭土地應有部分6分之1，於99年12月13日獲本院發給權利移轉證書。嗣後原告范盛楠並向系爭土地他共有人買受系爭土地應有部分，從而系爭土地現由原告徐榮貞、范盛楠分別以應有部分12分之1、0000
000分之663553與他人共有，有土地登記簿謄本在卷可稽，則原告自得基於所有權人之地位主張其權利。
㈡、被告雖以前詞置辯；惟查，「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」有最高法院62年台上1803號判例可資參照。被告雖辯稱：當時陳松茂興建建物，共有人未有反對之意思表示，而其他共有人亦彼此分別使用共有土地，參照最高法院88年度台上字第1377號判決、99年度台上字第2278號判決意旨，即可推定共有人間有默示分管契約存在。故系爭土地上之建物並非無權占有云云；然88年度台上字第1377號判決係指：票經檢察官扣押後交付特定人保管，由該特定人本其保管人之地位，為防止票據權利喪失之行為，提示系爭支票及行使追索權之問題，與本案無涉。又99年度台上字第2278號判決所稱：「按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」，查上揭判決所指係因住戶幾乎是天天出入住居所，是住戶不主張自己權利而予以不利之法律效果，與本件係共有之農地不同（因農地並不必然經常耕作，任由農地荒蕪所在多有）；且該判決係並未確定（係發回原審續查審理），更非已形成共識之判例，尚難拘束本院。更何況最高法院64年台上第110號判例意旨明示：「本院48年台上字第1457號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言，與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地」。又民法第425條之1第1項立法增訂理由載明係本於上開判例見解而為增訂，則該條項之規定，須於土地及其地上之房屋所有人同一之情形，始有適用，此觀條文文義即明。另者，「按本院48年台上字第1457號判例推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以及民法第422條之1推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提」，最高法院96年台上字第1322號判決亦有明示。被告自承系爭土地應有部分6分之1原為其被繼承人陳松茂所有，足見系爭土地乃陳松茂與他人共有，而非陳松茂一人單獨所有。陳松茂於系爭土地上興建未保存登記之系爭房屋，則系爭房屋為陳松茂所有。從而系爭土地及系爭房屋所有人顯非同一（土地為多人共有，系爭房屋為陳松茂一人所有），顯與上開規定之要件不符，自無該條項之適用。再按民法第
425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，所稱房屋應係指合法建築物而言，否則如共有人中之一人，趁其他共有人不注意之際，擅自蓋一違建（如係合法建物，須行政審查始得核發建照，此時即須經其他共有人同意），即謂得主張民法第425條之1之權利，此時法律即係保護非法而剝奪合法所有權人之權利，當非立法本意，被告所繼承陳松茂者為違建鐵皮屋而非合法建物，據此被告其前開辯解，亦不足採。
㈢、綜上所述，被告繼承陳松茂之權義而違反出賣人義務，無權占用系爭土地建築系爭房屋而拒不交付系爭土地，使原告二人因被告占用以致無法使用系爭土地而受有損害，原告自得依民法第1148條第1項、第1153條第1項、第767條第1項前段及中段、第184條第1項前段、第213條、第821條等規定，請求被告將系爭房屋等地上物除去，將占用之系爭土地返還原告二人及其他系爭土地共有人全體以回復系爭土地原狀，並得請求被告賠償原告因此無法使用系爭土地之損害；依土地法第97條第1項、第105條規定不得逾之土地申報總價年息10%，依本院勘驗結果，系爭土地為位於內埔鄉鄉下之農牧用地，距離市區○○○段路程，僅可供耕作使用，本院因認原告按上開申報地價年息百分之5計算被告所應給付之賠償為適當。是被告無權占用系爭土地所致相當於租金之損害額，每月為4,563元（申報地價104元/㎡×占用面積10530.75㎡×5%÷12月＝4,563元），被告應自99年12月13日起至交還系爭土地止，按月連帶給付原告徐榮貞380元（4,563×1/12＝380）；另應給付原告范盛楠自99年12月13日至100年6月7日止（5個月又24日即5.8個月）之損害額計2,205元（4,563×1/12×5.8=2,205），暨自10
0年6月8日起至交還系爭土地止，按月給付841元（4,56
3×663553/0000000＝841）。從而原告請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示編號(A)部分、面積236.25平方公尺內之系爭房屋及水泥地面除去，並將編號(A)部分面積236.25平方公尺、編號(B)部分面積6932.06平方公尺、編號(C)部分面積3203.52平方公尺及編號(D)部分面積158.92平方公尺之土地交還原告及其他共有人全體。㈡被告應自99年12月13日起至交還系爭土地之日止，按月連帶給付原告徐榮貞
380元；及應連帶給付原告范盛楠2,205元，並自100年6月8日起至交還系爭土地之日止，按月連帶給付原告范盛楠
841元之範圍內，即於法有據，應予准許。逾此範圍之請求，即嫌無據，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，請准為及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、兩造其餘主張、陳述與舉證與本案判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年10月31日
民事第一庭法官張世賢正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月2日
書記官魏慧夷