裁判字號：臺灣高等法院高雄分院99年上易字第117號民事判決
裁判日期：民國100年02月25日
裁判案由：請求減少價金
臺灣高等法院高雄分院民事判決99年度上易字第117號上訴人即附帶被上訴人靜崗建設有限公司法定代理人 林清吉 訴訟代理人 蘇志成 律師被上訴人即附帶上訴人 吳明輝 (更名前為 吳孟修 )訴訟代理人 周劍華 上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國99年3月23日臺灣高雄地方法院98年度訴字第1678號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於100年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆拾柒萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，並命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人其餘之附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔六分之一，餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔五分之三，餘由附帶被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於96年1月8日以新台幣（以下同）1,70
0萬元向上訴人購買系爭坐落高雄市○○區○○段160-1地號土地及其上門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○巷○○號之5層樓之房屋，並已交屋完畢。詎伊於96年10月間遷入後即發現系爭房屋有牆壁、天花板龜裂，空心膨管，地板空心，4、5樓地板掀起等瑕疵，多次向上訴人要求將1至5樓之地板、牆壁及天花板全面翻修，惟上訴人僅同意就5樓地板掀起處更換地磚，其餘部分均不願進行處理，伊因而拒絕上訴人僅更換地磚之修繕。另於訴訟進行中，伊另於98年1月12日發現3樓地板地磚嚴重掀起，和98年8月8日因莫拉克颱風來襲發現2樓至5樓牆壁面嚴重滲水現象，上訴人出賣有諸多瑕疪之系爭房屋予伊，減少系爭房屋之價值，並致伊受有包括修繕費用35萬元、相當於租金之損害共626,965元、精神慰撫金100萬元及懲罰性賠償金1,023,035元之損害，爰依民法瑕疵擔保之法律關係，請求上訴人如數賠償等情。原審為上訴人應給付被上訴人55萬元（瑕疵修補費用35萬元及精神損害金20萬元）及自起訴狀繕本送達翌日即97年
6月3日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘部分之訴之判決。其答辯聲明：上訴駁回。嗣被上訴人於本院審理中對於被駁回之相當於租金損害506,965元及懲罰性賠償金20萬元部分提起附帶上訴，其附帶上訴之聲明：（一）原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人706,965元及自97年6月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。
二、上訴人則以：依兩造之約定，自系爭房屋於96年1月25日交屋時起，若因施工不良、材料不佳所致之損壞，由伊無價修復，保固期間1年，另防水則保固2年，伊願意依約定負責修繕，惟被上訴人要求伊將系爭房屋1至5樓地板、牆壁及天花板全面翻修，此幾乎等於重新興建1棟房屋之工程，自屬無理，且被上訴人既拒絕伊之修繕，自不得再要求減少價金或要求伊支付修繕費用。又縱系爭房屋有牆壁龜裂、磁磚部分空心等情形，其瑕疪應未達減少系爭房屋通常之效用，被上訴人請求伊賠償相當於租金之損失，亦屬無據等語，資為抗辯。其上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）如受不利判決，願供擔保，請准免假執行。對於附帶上訴之答辯聲明：（一）附帶上訴駁回。（二）訴訟費用由附帶上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人於96年1月8日以1700萬元向上訴人購買系爭土地及房屋，訂立不動產買賣合約書，有系爭契約書影本附卷可憑，並已完成交屋。
（二）系爭房屋於保固期間即有地磚隆起及窗框滲水瑕疪。
（三）被上訴人要求全面修繕，然上訴人僅同意就瑕疵部分為修繕，故被上訴人拒絕上訴人之修繕。
四、兩造爭執事項：（一）系爭房屋之瑕疪，上訴人應修繕之範圍為何？（二）上訴人尚未為修繕前，被上訴人得否請求損害賠償？若被上訴人得請求，則請求損害賠償之依據及金額為若干？經查：
（一）被上訴人主張依民法第360條瑕疵擔保不履行損害賠償部分：
１、被上訴人主張系爭房屋有「地坪石英磚拱脫開裂」、「壁磚裂隙空心或牆面裂隙」、「窗台裂隙滲水」及「1樓後院排水不良、逢雨積水」等瑕疵。經查：依原審法院委託高雄市土木技師公會鑑定認為：「鑑定標的物之損害原因，經查鑑定標的物完工後迄被上訴人發現標的物損壞瑕疵期間，臨近地區並無足以肇致標的物損害之新建工程施工或地震規模震度等外力。鑑定標的物房屋之損害，非為單純單一之因素所造成，研判係肇因於結構物構造型式條件限制、施工瑕疵或材料品質控管不良等複合因素」等語，此有高雄市土木技師公會98-015號鑑定報告書在卷可稽（見外放證物）。是依上開鑑定報告，被上訴人主張系爭房屋因上訴人施工瑕疵及材料品質控管不良之因素，導致有「地坪石英磚拱脫開裂」、「壁磚裂隙空心或牆面裂隙」、「窗台裂隙滲水」、「1樓後院排水不良、逢雨積水」等瑕疵等情，應堪信實。
２、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法35
4條第1項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有壁磚或地磚有裂隙或漏水，自足影響居住或營業之目的，而屬物之瑕疵。系爭房屋既有上述地坪石英磚拱脫開裂、壁磚裂隙空心或牆面裂隙、窗台裂隙滲水、1樓後院排水不良、逢雨積水等瑕疵，且確係因上訴人之施工技術及所用材料品質所致，自應認屬買賣標的物之瑕疵。次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。查，依「雄崗建設公司交屋同意書」記載：系爭房屋日後如有正常損壞概由被上訴人依買賣合約書保固條款之規定負責修復（見原審卷第43頁）；另依上訴人所提之保固書第3條記載：「保固內容：自交屋日起1年內本工程除天災地變及使用不當外，因本公司施工不良、材料不佳所致之損壞皆由本公司無價修復，絕不推諉」等語（見原審卷第44頁）。是依上開交屋同意書及保固書，足認上訴人在銷售系爭房屋當時，確有向被上訴人保證系爭房屋具有一定品質之意，而系爭房屋交屋後既存有上開瑕疵，則被上訴人依民法第360條之規定請求損害賠償，自有理由。
３、又系爭房屋之損壞修復費用鑑估結果，經高雄市土木技師公會鑑定認：「（1）損壞情形：經彙整鑑定戶損壞情形，以隔間牆牆面性裂隙、地磚拱脫開裂、「壁磚貼面裂隙及窗台裂隙滲水等非結構性損壞為主，經適當之專業設計施工修復後，應不致影響結構安全。（2）修復原則：各類型之損壞以修復至可供安全使用為原則。（3）建議修復方式：A、樑、版、柱、RC牆等結構性損壞裂隙之修復：a、注射IS650（或同級品）予以安全填充既有裂隙，以恢復原構材之強度。b、注射頭及黏著劑予以清除。c、重新粉刷油漆或水泥漆。B、牆面面性裂隙之修復：a、原有牆面浮漆清除。b、重新披土粉刷。c、原有牆面飾物復舊。d、披土粉刷採整間重新施作，以確保美觀及均一性。C、地磚拱脫破裂之修復：a、原有損壞範圍及因拆除擴大之地磚及砂漿層敲除及清理。b、重新予以鋪設同等級之地磚。D、牆面壁磚裂隙空心之修復：a、原有損害及因拆除擴大之壁磚及砂漿層敲除與清理。b、重新黏貼與原來同品級、同色系之壁磚。（4）修復數量及費用計算：A、修復（或補強）工程費用為35萬元整」等語，此有該公會上開鑑定報告可憑（見外放證物）。復據該公會函覆本院原鑑定報告並無疏漏之處，有該公會函文可憑（見本院卷第67頁）。上訴人雖辯稱高雄市土木技師公會鑑定之修復費用過高云云。惟查，依上訴人所提之報價單雖記載修繕費用僅需164,323元（見原審卷第157～
161頁），然對照上訴人所提之估價單5紙及高雄市土木技師公會出具之修復（補強）費用鑑估工程預算書，上訴人所提之估價單並未包括「其它項目」此項之費用，譬如廢料清理及運什費及稅捐與管理費等修繕所需之必要費用，且加計上訴人所提之估價單，費用應為190,243元，亦非上訴人所稱之164,323元。又上訴人提出之估價單所列金額雖較低，然此可能係因施工方法、保固期限、品質或技術不同等因素所致，亦即修繕費用高低有別係因施工方法、保固期間、使用材料等差異所致，尚難據此認定高雄市土木技師公會所鑑估之修繕費用不可採。是上訴人主張上述鑑定報告修繕費用過高云云，尚非可採。則依上述，被上訴人依民法第360條之規定，請求上訴人賠償其系爭房屋之修復費用35萬元，洵屬有據，應予准許。又被上訴人既已依民法第360條規定請求不履行之損害賠償，即無再依民法第359條規定為減少價金請求之必要（上訴人亦於原審表示不依此主張），附此敘明。
（二）被上訴人主張民法第360條瑕疵擔保不履行損害賠償請求相當於租金之損害共626,965元部分：
１、被上訴人主張伊自96年10月份搬入系爭房屋，然因系爭房屋4、5樓地板掀起，致其自96年10月起即無法使用上述樓層，且自98年1月起，3樓地板已有上述地板掀起無法使用之情形，故以城鄉科技不動產估價師事務所之鑑定報告，認系爭房屋1至5樓之各層樓租金分別為10,571元、7,988元、7,653元、6,990元、6,797元。是至99年2月28日止，伊因無法使用系爭房屋4、5樓共29個月，故受有相當於之租金損害共399,823元【（6,990+6,797）×29＝399,823】之損害；又因無法使用系爭房屋3樓共14個月，相當於受有租金之損害共107,142元（7,653×14＝107,142）；另因其為修繕上開瑕疵，預計施工期間為3個月，而無法使用系爭房屋，故受有相當於租金之損害12萬元（40,000×3＝120,000）。是被上訴人總共得向上訴人請求相當於受有之租金之損害共626,965元（399,823+170,142+120,000＝626,965）云云。
２、然查，依上開高雄市土木技師公會之鑑定報告所附照片與說明表，系爭房屋3至5樓雖有地坪石英磚拱脫及牆壁網狀性裂縫或滲水之情，然面積均非巨，且上述瑕疵均屬非結構性損壞，已如前述，亦即系爭房屋雖有上述瑕疵，然未致無法使用之情。再者，依系爭房屋現場仍有放置家具及擺設觀之（參見鑑定報告書所附照片），上述樓層應仍可供人居住使用，是系爭房屋上述瑕疵雖可能造成不便，但尚無礙於被上訴人之居住使用，惟被上訴人之系爭房屋既又前開瑕疵而需修繕，則在系爭房屋修繕期間，就經驗法則言，既可能造成使用上之不便，顯然其主張無法如常態般使用系爭房屋，尚屬實情，是被上訴人主張因其為修繕上開瑕疵，預計施工期間為3個月，而無法正常使用系爭房屋，故受有相當於租金之損害，堪認實在。而被上訴人主張系爭房屋之租金以每月4萬元計算，損害共12萬元（40,000×3＝120,000）云云，依上開城鄉科技不動產估價師事務所之鑑定報告，自屬可信，此部分之請求應予准許。至被上訴人附帶上訴請求上訴人賠償其餘相當於租金之損害超過120,000元即請求380,000元部分（506,96
5元－120,000元＝380,000元），則均屬無理由，不應准許。
（三）末按，不完全給付、給付不能、給付遲延等債務不履行責任，與物之瑕疵擔保責任，兩者法律關係不同，其請求權各別存在（最高法院86年台上字第3824號判決意旨參照）。查，被上訴人於原審原係主張依民法第359條、第360條、第227條、第277條之1、第195條、消費者保護法第51條等規定請求上訴人賠償其損害。惟嗣被上訴人之訴訟代理人已向原審法院表明：「（法官問：你們的請求權基礎為何？）依照民法第360條來請求，其餘的不再主張」等語（見原審卷第175頁），並經上訴人之訴訟代理人亦同意對造減縮請求權基礎（同上頁），足見本件被上訴人僅依民法第360條瑕疵擔保請求權之法律關係，請求上訴人賠償損害。乃原審判決遽謂：「被上訴人依民法第22
7條之1之規定請求精神上損害賠償，於20萬元之範圍內，為有理由，應予准許」等語，自係就當事人未聲明之事項為判決，顯屬訴外裁判。上訴人執此抗辯原判決此部分為不當，自有理由。至被上訴人依消費者保護法第51條之規定請求懲罰性損害賠償金1,023,035元，原審以被上訴人依民法之瑕疵擔保請求權主張之系爭房屋各項瑕疵，非屬消費者保護法規範之定型化契約條款之問題，此部分之請求為無據，不應准許而予以駁回，雖無不合，惟被上訴人再就其依消費者保護法第51條規定請求之懲罰性損害賠償在20萬元範圍提起附帶上訴，既據其於原審表明不再主張此項法律關係為請求，原審竟予實體審酌，雖有未洽，但被上訴人提起此部分附帶上訴核屬訴之追加，然其此項請求，經核原審判決所持前開理由，並無不合，仍應認其此部分附帶上訴為無理由，予以駁回。
五、綜據上述，被上訴人本於民法第360條規定之法律關係，請求上訴人賠償系爭房屋瑕疵之損害即修補費用35萬元及修繕期間不能完全使用之相當於租金損害12萬元，合計47萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
原審判命上訴人給付瑕疵損害即修補費用35萬元，及精神損害金20萬元，合計55萬元，而駁回被上訴人其餘之訴。關於原審判命上訴人給付35萬元本息部分，核無不當，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審判命上訴人給付精神損害金20萬元本息部分，則有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，駁回被上訴人此部分之訴。又被上訴人即附帶上訴人請求上訴人即附帶被上訴人給付修繕期間不能完全使用之相當於租金損害12萬元部分，為有理由，應予准許，已如上述，乃原判決就此部分為附帶上訴人敗訴之判決，自有未洽。附帶上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判。至於逾上開應准許部分，附帶上訴人之附帶上訴請求為無理由，原審為其敗訴之判決，並無違誤，附帶上訴人就此部分所為之附帶上訴，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘攻擊防禦之方法，核與本判決之基礎不生影響，自不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國100年2月25日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官謝靜雯法官林健彥以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國100年2月25日
書記官黃富美