裁判字號：臺灣高雄地方法院98年訴字第1678號民事判決
裁判日期：民國99年03月23日
裁判案由：請求減少價金
臺灣高雄地方法院民事判決98年度訴字第1678號原告 吳明輝 更名前為吳.訴訟代理人 梁智豪 律師被告靜崗建設有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林樹根 律師
洪茂松 律師 邱麗妃 律師當事人間請求減少價金事件，本院於民國99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬元，及自民國九十七年六月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行；如被告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：原告原依民法第359條規定，請求減少價金新台幣（下同）
300萬元，並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，併自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行之宣告判決。嗣訴狀送達後，於民國98年
8月27日為訴之追加及變更，依民法第359條、第227條、第277條之1、第195條、第360條、消費者保護法第51條規定請求損害賠償，包括修繕費用35萬元、相當於租金之損害626,965元、精神慰撫金100萬元及懲罰性賠償金1,023,
035元。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，併自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行之宣告判決。經核，原告前揭所為，均係本於同一基礎事實，即係因原告向被告所購買房屋有諸多瑕疵，並已造成房屋價值減損之事實為據，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，雖被告當庭表示不同意原告之訴追加、變更，然揆諸前揭法條規定，原告所為訴之追加、變更或補充其法律上之陳述，均在同一基礎事實下所為，仍應予准許，附此敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於96年1月8日以1,700萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○巷○○號之5樓層建物（下稱系爭房屋），並已交屋完畢。詎原告於96年10月間遷入後即發現系爭房屋有牆壁、天花板龜裂，空心膨管，地板空心，4、5樓地板掀起等瑕疵，多次向被告要求將1至5樓之地板、牆壁及天花板全面翻修，惟被告僅同意就5樓地板掀起處更換地磚，其餘部分均不願進行處理，原告因而拒絕被告僅更換地磚之修繕。另於訴訟進行中，原告另於98年
1月12日發現3樓地板地磚嚴重掀起，和98年8月8日因莫拉克颱風來襲發現2樓至5樓牆壁面嚴重滲水現象，被告出賣有諸多瑕疪之系爭房屋予原告，減少系爭房屋之價值，並致原告受有包括修繕費用35萬元、相當於租金之損害共626,
965元、精神慰撫金100萬元及懲罰性賠償金1,023,035元之損害，爰依民法瑕疵擔保、債務不履行及消費者保護法第51條等相關規定，請求本院擇一就減少價金或損害賠償為勝訴判決。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，併自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行之宣告判決。
二、被告則以：依兩造之約定，自系爭房屋於96年1月25日交屋時起，若因施工不良、材料不佳所致之損壞，由被告無價修復，保固期間1年，另防水保固2年。是以被告願意負責修繕，惟原告要求被告將系爭房屋1至5樓地板、牆壁及天花板全面翻修，幾乎等於重新興建1棟房屋之工程，被告認無理由，且原告拒絕被告修繕，自不得要求減少價金或要求被告支付修繕費用。又該系爭房屋牆壁龜裂、磁磚部分有空心之情形，其瑕疪應未達減少系爭房屋通常之效用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於96年1月8日以1,700萬元向被告購買系爭土地及房
屋，有訂立不動產買賣合約書，有系爭契約書附卷可憑，並已完成交屋。
㈡系爭房屋於保固期間即有地磚隆起及窗框滲水瑕疪。
㈢原告要求全面修繕，然被告僅同意就瑕疵部分為修繕，故原告拒絕被告之修繕。
四、本件之爭點：㈠系爭房屋之瑕疪，被告應修繕之範圍為何？㈡被告尚未為修繕前，原告得否請求損害賠償？若原告得請求
，則請求損害賠償之依據及金額為若干？
五、本院判斷如下：㈠原告主張民法第360條瑕疵擔保不履行損害賠償及民法第22
7條第1項不完全給付請求修繕費用部分：⒈原告主張系爭房屋有「地坪石英磚拱脫開裂」、「壁磚裂隙
空心或牆面裂隙」、「窗台裂隙滲水」、「1F後院排水不良、逢雨積水」等項瑕疵，是否可採？如原告主張為可採，其得主張數額為何？⑴原告主張系爭房屋有「地坪石英磚拱脫開裂」、「壁磚裂隙
空心或牆面裂隙」、「窗台裂隙滲水」及「1F後院排水不良、逢雨積水」等多項瑕疵，經高雄市土木技師公會鑑定結果認：鑑定標的物之損害原因，經查鑑定標的物完工後迄原告發現標的物損壞瑕疵期間，臨近地區並無足以肇致標的物損害之新建工程施工或地震規模震度等外力。鑑定標的物房屋之損害，非為單純單一之因素所造成，研判係肇因於結構物構造型式條件限制、施工瑕疵或材料品質控管不良等複合因素等語，此有高雄市土木技師公會98-015號鑑定告書可參（外放）。是依上開鑑定報告，原告主張系爭房屋因被告施工瑕疵及材料品質控管不良之因素，導致有「地坪石英磚拱脫開裂」、「壁磚裂隙空心或牆面裂隙」、「窗台裂隙滲水」、「1F後院排水不良、逢雨積水」等多項瑕疵乙節，應為實在。
⑵按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法354條第
1項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有壁磚或地磚有裂隙或漏水，自足影響居住或營業之目的，當屬物之瑕疵，應不待言。系爭房屋既然有上述地坪石英磚拱脫開裂等多項瑕疵，且確因被告施工技術及所用材料品質所致，自應認屬買賣標的物之瑕疵自明。
⑶復按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第360條、第227條定有明文。依被告提出交屋同意書，其上記載：系爭房屋倘日後如有正常損壞概由其依買賣合約書保固條款之規定負責修復等語（見本院卷第43頁）；另被告提出之保固書第3條記載：保固內容：自交屋日起1年內本工程除天災地變及使用不當外，因本公司施工不良、材料不佳所致之損壞皆由本公司無價修復等語（見本院卷第44頁）。依上述交屋同意書及保固書，可認被告在銷售系爭房屋當時，確有向原告保證系爭房屋具有一定品質之意，而系爭房屋交屋後存有上述瑕疵，是原告主張依民法第360條請求損害賠償，自有理由。從而，被告抗辯原告不得依民法第360條向其請求損害賠償云云，自無理由。
⒉再者，系爭房屋經高雄市土木技師公會鑑定認：「⒉損壞修
復費用鑑估結果：⑴損壞情形：經彙整鑑定戶損壞情形，以隔間牆牆面性裂隙、地磚拱脫開裂、「壁磚貼面裂隙及窗台裂隙滲水等非結構性損壞為主，經適當之專業設計施工修復後，應不致影響結構安全。⑵修復原則：各類型之損壞以修復至可供安全使用為原則。⑶建議修復方式：A.樑、版、柱、RC牆等結構性損壞裂隙之修復：a.注射IS650（或同級品）予以安全填充既有裂隙，以恢復原構材之強度。b.注射頭及黏著劑予以清除。c.重新粉刷油漆或水泥漆。B.牆面面性裂隙之修復：a.原有牆面浮漆清除。b.重新披土粉刷。c.原有牆面飾物復舊。d.披土粉刷採整間重新施作，以確保美觀及均一性。C、地磚拱脫破裂之修復：a.原有損壞範圍及因拆除擴大之地磚及砂漿層敲除及清理。b.重新予以鋪設同等級之地磚。D.牆面壁磚裂隙空心之修復：a.原有損害及因拆除擴大之壁磚及砂漿層敲除與清理。b.重新黏貼與原來同品級、同色系之壁磚。⑷修復數量及費用計算：A.修復（或補強）工程費用為新台幣350,000元整」，此該公會上開鑑定報告可憑（見外放證物）。被告抗辯高雄市土木技師公會鑑定之修復費用過高云云。惟查，被告雖提出報價單證明修繕費用僅需164,323元（見本院卷第157-161頁），然觀之被告提出之估價單5紙及高雄市土木技師公會出具之修復（補強）費用鑑估--工程預算書，被告所提出之估價單並未包括「其它項目」此項之費用，譬如廢料清理及運什費及稅捐與管理費等修繕所需之必要費用，且加計被告所提之估價單，費用應為190,243元，亦非被告所稱164,323元。又被告提出之估價單所列金額雖較低，然此可能係因施工方法、保固期限、品質或技術不同等因素所致，亦即修繕費用高低有別係因施工方法、保固期間、使用材料等差異所致，尚難據此認定高雄市土木技師公會所鑑估之修繕費用不可採。是此，被告執此主張上述鑑定報告修繕費用過高等語，自難採信。⒊綜上，就瑕疵擔保部分，鑑定預估之修復費用在物之瑕疵擔
保體系內，相當於買受人因修復瑕疵支出之費用，故可歸為出賣人不予修復之不履行損害賠償範疇；就不完全給付體系言，出賣人既然未依照債務本旨給付，該等修復費用相當於出賣人不為完全給付造成買受人之損害，買受人亦得援之主張之。審酌原告受損之狀況，認鑑定人即高雄市土木技師公會估算修補費用為35萬元為可採，故原告該部分之請求，應予准許。
⒋又原告既已依民法第360條規定請求不履行之損害賠償，即無從再依民法第359條規定為減少價金之請求，附此敘明。
㈡原告主張民法第360條瑕疵擔保不履行損害賠償及民法第22
7條第1項不完全給付請求相當於租金之損害共626,965元部分：
⒈原告主張其自96年10月份搬入系爭房屋，然因系爭房屋4、5
樓地板掀起，致其自96年10月起即無法使用上述樓層，且自98年1月起，3樓地板已有上述地板掀起無法使用之情，故以城鄉科技不動產估價師事務所之鑑定報告，認系爭房屋1至5樓之各層樓租金分別為10,571元、7,988元、7,653元、6,990元、6,797元。是至99年2月28日止，原告因無法使用系爭房屋4、5樓共29個月，故受有相當於之租金損害共399,823元（《6,990+6,797》×29＝399,823）之損害；因無法使用系爭房屋3樓共14個月，相當於受有租金之損害共107,142元（7,653×14＝107,142）；另因其為修繕上開瑕疵，預計施工期間為3個月，而無法使用系爭房屋，故受有相當於受有之租金損害12萬元（40,000×3＝120,00
0）。是原告總共得向被告請求相當於受有之租金之損害共626,965元（399,823+170,142+120,000＝626,965）云云。
⒉原告主張系爭房屋因有上開瑕疵，致其無法使用內系爭房屋
3至5樓云云，然依上開高雄市土木技師公會之鑑定報告所附照片與說明表，系爭房屋3至5樓雖有地坪石英磚拱脫及牆壁網狀性裂縫或滲水之情，然面積均非巨，且上述瑕疵均屬非結構性損壞，已如前述，亦即系爭房屋雖有上述瑕疵，然未致無法使用之情。再者，依系爭房屋現場仍有放置家具及擺設觀之（參見鑑定報告書所附照片），上述樓層應仍可供人居住使用，是系爭房屋上述瑕疵雖可能造成不便，但尚無礙於原告之居住使用，是原告請求被告賠償3至5樓相當於租金之租金損害共506,965元，均屬無據，不應准許。
⒊至原告主張被告應賠償其因系爭房屋修繕，致其無法使用系
爭房屋3個月之相當於租金損害12萬元云云，然原告除無法提出修繕系爭房屋需3個月之證明外，亦無法提出系爭房屋在修繕期間，其均無法使用之證明，況承前所述，系爭房屋未達無法供人繼續居住使用之狀態，縱在房屋修繕時，可能造成原告生活起居上之不便，但客觀上系爭房屋並無不能使用之情，是此，是原告請求被告賠償系爭房屋修繕期間相當於租金之租金損害共120,000元，亦屬無據，不應准許。
㈢原告主張民法第227條之1精神損害賠償部分是否有理由？
如是，其得主張之數額為何？⒈按「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準
用第192條至第195條及第197條規定，負損害賠償責任」、「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」民法第227條之1、第195條第1項分別定有明文。
⒉審酌本院認為原告主張係系爭房屋有上述瑕疵有理由，被告
既為建商，且其興建銷售之系爭房屋售價高達1,700萬元，理當具有相當程度之品質。結果其品質竟低落如此，甫興建完成即有多處「地坪石英磚拱脫開裂」、「壁磚裂隙空心或牆面裂隙」、「窗台裂隙滲水」、「1F後院排水不良、逢雨積水」之情形，致使導致原告居住環境品質受到影響，是原告主張因上述房屋瑕疵，造成伊精神痛苦不堪可以想見。爰審酌被告瑕疵造成原告精神痛苦之程度，原告97年所得收入為573,884元；被告為資本額2,000萬元之建設公司，認原告主張精神損害之非財產之損害賠償在20萬元之範圍內應予准許，超過該範圍之請求，應予駁回。
㈣原告主張依消費者保護法第51條之規定，請求懲罰性損害賠
償，是否有理由？如是，其得主張之數額為何？按消費者保護法第51條規定：依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。該條所指懲罰性賠償金，須依「本法」所提之訴訟，即依消費者保護法主張權利提起訴訟為要件，本件原告就上述經認定系爭房屋之瑕疵，係依民法物之瑕疵擔保請求權主張，而各該瑕疵亦非屬原告曾為主張之消費者保護法規範之定型化契約條款之問題，故而，應認原告此部分請求，尚屬無據。
㈤綜合上述，原告請求被告給付在55萬元之範圍（35萬+20萬元＝55萬元）內應予准許，超過該範圍之請求，應予駁回。
六、假執行宣告：兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行。經原告勝訴部分，分別審酌相當之金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：原告之訴為有一部理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年3月23日
民事第一庭法官張茹棻上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年3月23日
書記官黃美秀