臺灣高雄地方法院92年度簡上字第95號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院92年簡上字第95號民事判決

裁判日期：民國92年05月27日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度簡上字第九五號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十一日本院高雄簡易庭第一審簡易判決（九十一年度雄簡字第二八○四號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張伊於民國九十年七月一日將所有門牌編號高雄市○鎮區○○路○○○號房屋乙棟以每月新台幣（下同）四萬元之租金租予上訴人，雙方約定租期一年，自承租日起至九十一年七月一日止，並定租期屆滿時除經伊同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還，如不即時遷讓交還時，伊每月得向上訴人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。 嗣伊 於租期屆滿前，乃於九十一年五月十五日發函通知上訴人期滿不再續租，詎上訴人於租期屆滿後迄今竟仍拒不搬遷，且亦未依約按月賠付違約金，今兩造所訂租賃契約既已屆期，而上訴人至今仍拒不搬遷返還系爭房屋，其就系爭房屋自屬無權占有，為此乃依法請求上訴人應將門牌編號高雄市○鎮區○○路○○○號房屋乙棟騰空遷讓返還，並自九十一年七月二日起至遷讓交還上開房屋之日止按月給付四萬元損害金，並請依職權准為假執行之宣告，原審據此依法判令上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，並令之如數給付每月四萬元之損害金，且為假執行之宣告，其認事用法均無違誤，上訴人所提之本件上訴並無理由，爰聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以伊自七十四年四月一日起即向被上訴人承租系爭房屋迄今已十六年又四個月，已付予被上訴人之租金高達六百五十四萬六千元之鉅，期間伊均善盡義務履行契約，然因景氣之故，伊之生意大不如前，而同地段之房地價格及租金均已大幅下滑，同路六○三號透天店面法拍價格僅為四百二十五萬元，附近房屋每月租金亦僅有二萬元至二萬八千元不等，伊經與被上訴人多次商討，希望其能調降租金至合理價位，惟均遭被上訴人拒絕，且伊在九十年間因欲提振景氣，乃又花費鉅資重新裝璜以因應市場需求，如不能以合理價格繼續承租，則所為之裝璜將化作泡影，被上訴人強要伊以遠逾市價之價格繼續承租，於情於法實有未合，原審無視此即逕行判令伊應將系爭房屋予以返還，並以遠逾同地段出租標準而命伊應賠償每月四萬元，其認事用法顯有違誤，爰聲明請求判令原判決廢棄，並駁回被上訴人第一審之訴。
三、本件被上訴人主張伊於上開時日將所有系爭門牌編號房屋乙棟以每月四萬元之租金租予上訴人，雙方約定租期一年，並定租期屆滿時除經伊同意繼續出租外，即應將租賃房屋照原狀遷空交還，如不即時遷讓交還，上訴人每月應照租金五倍之違約金給付至遷讓完了之日止，嗣伊於九十一年五月十五日租期將滿前即發函通知上訴人期滿不再續租，惟上訴人於租期屆滿後迄今仍未搬遷，且亦未依約按月賠付違約金等情，此有其所提與事實相符之房屋租賃契約書、存證信函暨掛號回執、建物所有權狀等件在卷可證，上訴人於此亦不爭執，自堪信被上訴人之主張為真實。今系爭房屋之租賃契約既定有期限，且被上訴人於租期屆滿前即已發函通知上訴人不再續租，其租賃關係於九十一年七月一日期限屆滿時自已消滅，而兩造此後就系爭房屋既未另訂新約，上訴人亦未再得被上訴人之同意而繼續占有使用系爭房屋，其占用系爭房屋自屬無權占有，從而本件被上訴人依物上返還請求權請求上訴人應將系爭房屋予以遷讓返還，依法洵屬正當，自應予以准許。至上訴人雖另以被上訴人所要求之租金過高，且其亦已花費鉅資重新予以裝潢而認被上訴人請求遷讓房屋無據云云，惟系爭房屋每月租金應為若干，此為出、租賃兩造之主觀價值衡量，其於續約時就此契約之重要之點本應予以協議，如無法達成合致時，出租人原即得予以拒絕承租人之續約要求，承租人之上訴人於未有續約保障約定時，其本不得以此主張酌減租金而予續租繼續占有，而被上訴人業已否認上訴人就系爭房屋另有重新裝潢並為通知而其不反對之情事，且上訴人於此復未舉證以實其說，況此重新裝潢之支出有益費用亦僅係出租人於租賃關係終止時應償還其費用而已，上訴人所辯與其所負期滿返還系爭房屋之義務自無關連，併此敘明。
四、按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生之損害賠償總額，而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第二項前段、第二百五十二條分別定有明文。又按契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年度台上字第八○七號亦著有判例。查系爭租賃契約第六條乃就上訴人於屆期未即時按原狀遷空交還時，其即須按月給付租金額五倍之違約金直至遷讓完了之日止，此約定為上訴人一旦有逾期交還之違約情事時，被上訴人即得請求之賠償金，是此賠償金自屬懲罰性質之違約金無疑；又兩造約定之租金乃為每月四萬元，而系爭房屋乃為一至四層全棟出租，其第一層（面積四七．五０平方公尺）為供店舖使用，第二至第四層則均充住宅使用（總面積計一六五．０六平方公尺），現場附近商家林立，人潮甚多，交通堪稱便利乙節，此有房屋租賃契約書、照片及原審所為勘驗筆錄、複丈成果圖等件在卷可憑，本院審酌當地所在位置乃屬工商繁榮之地，而上訴人所承租者為一至四層全棟房屋，加以被上訴人所受損害者即為其每月之租金收入，因認被上訴人請求之按每月租金額即四萬元給付違約金尚屬適當（上訴人固舉同路五七一號、瑞和街二六八號全棟房屋每月租金均僅為二萬五千元而認違約金過高云云，惟同路五七一號標的房屋係僅承租一樓之店面而已，而瑞和街二六八號房屋與系爭房屋之所在位置不同，且其總面積若干亦屬不明，尚無法據此即認占有系爭房屋之每月違約金尚屬過高），上訴人所辯每月應付之違約金過高云云尚屬無據。綜上，兩造就系爭房屋之租賃關係已於九十一年七月一日屆滿時消滅，上訴人未得被上訴人之同意而繼續占有使用系爭房屋，其占用乃屬無權占有，而被上訴人於租賃關係消滅後迄於上訴人返還系爭房屋之日止，請求其按月給付等同於租金額之四萬元違約金亦屬相當，從而本件被上訴人請求上訴人應將系爭門牌編號房屋乙棟騰空遷讓返還，並自九十一年七月二日起至遷讓交還上開房屋之日止按月給付四萬元之損害金，於法自屬有據，原審依此判決並為假執行之宣告，其認事用法均無違誤，自應與以維持，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應予以駁回其上訴。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，合依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年五月二十七日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官黃蕙芳~B法官林玉心~B法官黃宏欽右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十二年五月二十七日~B法院書記官史華齡