裁判字號：臺灣彰化地方法院92年訴字第1055號民事判決
裁判日期：民國94年06月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決九十二年度訴字第一○五五號
原告丙○○訴訟代理人 林世祿 律師複代理人甲○○被告午○○被告辛○○被告庚○○被告癸○○被告子○○右五人訴訟代理人 廖健智 律師複代埋人 楊金池 被告丑○○被告己○○被告壬○○被告卯○○被告寅○○右五人訴訟代理人辰○○複代理人巳○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十四年六月二十二日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落彰化縣○○鄉○○段第三七五地號土地為原告所有，被告等無權占有並在其上建屋使用，故依民法第七百六十七條規定，請求被告等拆屋還地等語，並聲明：⑴被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段第三七五地號土地上如附圖所示Ａ部分面積三十平方公尺之二層磚造樓房拆除及如附圖所示Ａ１部分面積十二平方公尺之菜園除去，並將該土地全部返還予原告。⑵被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段第三七五地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積一九二平方公尺之一層磚造房屋及Ｂ１部分三十七平方公尺一層磚造房屋拆除，並將如附圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２之土地全部返還予原告。
（二）對被告抗辯所為之陳述：原告自年少即在外地迄今，而民國五十二年三月廿五日尚在師大就學中，根本不可能自台北回來出售土地，且因父親為大地主土地分散各地，迄今退休才有閒暇整理家產。且被告己○○提出之買賣契約書並非原告出售，又被告己○○等占用之土地不只卅坪，更何況乃出售「所有權一部」，若真有買賣契約但為何未分割呢？最可議的是占有土地根本不可能一部份賣，一部份出租。且若被告己○○等人有權占有Ｂ１部分為何會越界建築呢？故原告否認有買賣或出租之事實。被告午○○等人為無權占有，否則Ａ、Ａ１部分為何會橫跨二筆土地呢？若真有買賣絕不可能迄今數十年均未過戶。
（三）所謂 林春 係、丙○○之買賣契約書除有以前所述之疑問外，另有以下之疑點：（１）民間買賣土地若非已要過戶，頂多只有「私契」，而被告卻提出要送地政機關之「公契」，但卻為何迄今仍未登記呢？（２）「公契」上載 林春係 「五十歲」，又其為三年三月廿三日出生，故是記載「虛歲」，但丙○○是廿八年三月廿五日出生，在五十二年三月廿五日，不過廿五歲，但卻載為「廿六」，故歲數也不合。（３）電表、戶籍不能為合法占有之權源證明，因早期以上資料設立，並不需要任何證明，更何況林春係之戶籍與電表設立日期不符。（４）若是證人乙○○與原告有聯繫或代收租金等等行為，則為何提供予被告之住址會有誤呢？但是證人乙○○不可能無法取得原告正確住址，因此該紙條也有不實之嫌，否則即是人謀不贓，不敢給予正確住址，但是經求證兄弟均否認有被告所主張之情事，而且該紙也不能證明證人乙○○有代理權。證人乙○○與原告感情不好，時有爭吵，且證人乙○○與原告是同學。
（四）原告否認被告午○○方面提出之「建地賣渡證明書」，且該證明書頂多只能證明 林允森 與人有買賣關係。由內容可知與乙○○均無關，只可能與丁○○有關，但內容完全未提及原告？故若有買賣，則必是有人盜賣，否則為何迄今未過戶呢？更何況迄今被告未付過任何稅金予原告，故該文書不實，且與原告無關，且也無私契可資證明。末查原告之祖先乃大城鄉大地主，兄弟也均有大批土地於大城鄉，但因兄弟多出外發展，以致祖產均遭人無權占有使用，如原告之兄 吳呈祥 ，均是土地於卅幾年即遭占有，迄退休才為處理，更何況賣方不急著過戶，買方焉有幾十年迄今不催著過戶之理呢？因此被告等之主張實乃藉口推諉之不實主張。
（五）證人戊○○○之證詞不實在，因為其若知此塊土地之始末，即知「買、租」之對象，豈有不知向何人買呢？更何況收租金之人應為出租者，豈有可能非所有權人呢？且買賣和租賃不可能同時存在，更不合理的是既然其公公付租均未拿收據等之情形下，為何在其公公死亡後即未再收租呢？故本案絕無租賃之可能，尤其租金不可能全年收二千多元（被告己○○稱「是看他們跟我們收多少」），因為扣除三十坪，丑○○等占用的部份即約九十坪左右，為何會收二千多元呢？若是五十幾年時，則太貴，但若近來，則根本太便宜，故其證詞不可信，且其證詞與己○○在鈞院履勘時所述不符，豈有妻知道比先生多之道理呢？又證人乙○○之具結書不合法定要件，且其內容亦稱賣主是丁○○，根本非原告，故其證詞也無法證明買賣關係存在，因為原告根本未委託任何人出售或出租土地，否則為何完全沒有原告出具之任何文件呢？更何況若真有買賣土地之事，且於五十幾年時乃何等大事，故焉有可能不請代書書立契約之理嗎？
二、被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○則以：
（一）系爭土地係訴外人林允森於五十八年間向原告買受，並隨即於其上搭蓋房屋居住。因林允森不識字，且當時國民法律常識不足，致迄未向原告請求辦理所有權移轉登記。嗣林允森死亡後，由其妻即被告午○○使用迄今。依卷附建地賣渡證明書所示，系爭房地當時係由原告授權訴外人丁○○（為原告之兄弟）與訴外人（即被告等之被繼承人）林允森訂立。又依據證人乙○○之證詞：「這份契約書整篇的內容都是我寫的，五十八年二月十九日我那時候還是學生，當時我放寒假在家，有一個女士，名字我不曉得，我認識她這個人，我後來聽說她真正的名字有一個差字，她來我家找我哥哥丁○○，她說跟丁○○買土地要交尾款，我說我不知道這個事情。我說我哥哥不在，她叫我先把錢收下來，我就把這筆錢交給我媽媽，因為當時我媽媽在掌管，我有提醒我媽媽我哥哥回來時要轉告。她說她買的就是她住的地方。」等語。而證人乙○○係原告之親兄弟，與被告等人並不熟悉，況且證人乙○○不可能甘冒偽證之風險，而做出對於被告等人有利之證詞，故證人乙○○之證詞應可採信。足證本件系爭土地確實係由原告授權訴外丁○○與訴外人林允森訂立，嗣林允森並依約繳付買賣價金予證人乙○○。因此，代理人丁○○既代理原告與訴外人林允森洽訂買賣契約，並由另一代理人乙○○代為收取買賣價金，則其效力自應及於原告。是被告等因買賣關係而占有系爭土地，自非無權占有。（最高法院八十五年台上字第三八九號判決參照）。
（二）原告以無權占有為原因，提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告固應就其占有係有正當權源之事實證明之，惟證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內，最高法院九十一年台上字第二五七八號判決參照。本件，兩造間有買賣關係業據前開建地賣渡證明書足勘佐證，如原告自始不知悉、未同意系爭土地之買賣，則如何可能容忍被告在其上營造房屋逾三十五年，始起訴請求拆屋還地，可證原告與訴外人林允森間確有買賣關係，而於系爭土地上營造建築物居住使用，嗣林允森死亡由被告午○○等繼續使用，是被告午○○等非無權占有自明。並聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○則以：
（一）兩造就原告所有系爭土地中三十坪，有買賣關係，尚非無權占有：
１、被告等之父親林春係與原告於五十二年三月二十五日訂立買賣契約，就系爭土地（當時土地尚有零點二四九四甲）中三十坪出賣予林春係，價金四千元即日由原告收訖，原告於買賣契約書上蓋章，並於價金交付日期及方法欄記載即日收訖文字下蓋章即明。
２、林春係於買得上開土地三十坪，並因使用範圍超出於此之必要，且因為錢不够，遂再向原告另行承租六、七十坪後，(但因被告 林金龍 等人為後輩，對於確實坪數並不曉得)，隨即於五十二年四月於現占有位置建築房屋並向電力公司申請裝錶用電，林春係並於五十六年九月十九日遷入該址，於八十三年間於該址死亡，其後被告並基於買賣及租賃關係有權占有迄今。
３、查林春係於系爭土地附近並無所有任何建地，且原告於系爭土地附近擁有多筆土地，林春係苟非有向原告買賣及租賃，豈有可能於系爭土地之大部分予以占用並建築房屋，原告又豈會放任被告無權占用三、四十年而不予理會，其理至明。
（二）被告占有原告所有系爭土地中三十坪以外之土地，有租賃關係，亦非無權占有：
原告自五十二年起至林春係死亡之八十三年止，委由其弟乙○○約於每年農曆過年前後幾天向林春係收取租金，期間亦曾由乙○○之妻前來收取，苟係如此，則被告基於買賣、租賃及繼承關係，亦非無權占有。
（三）又林春係死亡後，被告等為使所有占有土地獲得解決，欲將承租部分全部承買，遂由被告己○○向乙○○索取原告之台北住址，乙○○或其妻並書寫原告住址於紙上，被告卯○○、寅○○即依上址欲與原告處理土地，未料該住址有誤，故系爭土地延宕迄今。
（四）被告確係合法占有，原告雖於林春係死亡後，即未再收取租金，惟係其怠於收取，與被告並無關係，自難認對租賃關係有所影響；況原告於提起本件訴訟之前，並未先向被告告知，致徒增訟累，兩造亦非無協調之可能。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
四、得心證之理由本件原告主張坐落彰化縣○○鄉○○段第三七五地號土地為原告所有，目前遭被告等人占用，被告丑○○等人占用之位置如附圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２部分，占用之面積為三百七十七平方公尺，被告午○○等人占用之位置如附圖所Ａ及Ａ１部分，占用之面積為四十二平方公尺乙節，有原告提出之土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，並經本院會同彰化縣二林地政事務所至現場勘驗，並製有勘驗筆錄及如附圖所示之複丈成果圖可稽，堪認原告此部分之主張為真實。又原告主張系爭土地目前為被告等人無權占有等語，則為被告所否認，被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○等人辯稱系爭土地係彼等之被繼承人林允森於五十八年間向原告買受等語；被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○等人則辯稱彼等占用之土地，其中三十坪係彼等之被繼承人林春係於五十二年向原告買受，其餘占用之六、七十坪係向原告所承租等語置辯，惟為原告所否認。茲應審究者為（１）原告與訴外人林允森間就系爭土地有無買賣契約存在？
（２）原告與訴外人林春係間就系爭土地其中被告己○○等占用三十坪部分有無買賣契約存在？（３）原告與訴外人林春係間就系爭土地被告己○○等占用超過三十坪部分有無租賃契約存在？
（一）
１.本件被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○等人辯稱系爭土地係彼等
之被繼承人林允森於五十八年間向原告買受等情，業據被告午○○等人提出建地賣渡證明書影本一件為證，惟原告否認其真正。經查依上開建地賣渡證明書之內容約略記載「一、建地大城為番○○○鄉○○村○○路四戶長原林允森。
二、坪數數目丁○○清楚解決，本人不知，待日後詢問丁○○與仲介人可知。
三、建地買賣金額完全付予清楚無誤，．．六、日後一切買賣內容丁○○、仲介人清楚，此明書即是買賣金額完全付清為目的，無任何土地權證照，．．五十八年二月十九日乙○○出證金額清楚證照」等語，而證人即原告之兄弟乙○○亦到庭證稱「這份契約書整篇的內容都是我寫的，五十八年二月十九日我那時候還是學生，當時我放寒假在家，有一個女士，名字我不曉得，我認識她這個人，我後來聽說她真正的名字有一個差字，她來我家找我哥哥丁○○，她說跟丁○○買土地要交尾款，我說我不知道這個事情。我說我哥哥不在，她叫我先把錢收下來，我就把這筆錢交給我媽媽，因為當時我媽媽在掌管，我有提醒我媽媽我哥哥回來時要轉告。她說她買的就是她住的地方○○○鄉○○村○○路○號是她告訴我的。她告訴我戶長是林允森。因為我不知道地址，所以我就照她說的寫。當時交給我多少錢，那麼久了，我不記得。」等語，故原告空言否認上開建地賣渡證明書之真正，尚不足採。
２．原告另外抗辯該證明書頂多只能證明林允森與人有買賣關係，只可能與丁○○有關，但內容完全未提及原告等語，查原告之抗辯固非無據，惟查證人乙○○到庭亦證稱「這塊地是原告丙○○的，為何向丁○○買，這我不知道，因為我們家地太多。當時原告丙○○大學畢業，在台北，大我二歲。丁○○當時住在溪州。五十八年當初寫那份讓渡書時，我只知道是家族財產，我不知道該筆土地是誰的，丙○○當時沒有在家。我收的錢交給我媽媽，她交給誰，我不知道。己○○他們家收的租金都交給我母親。當初收到午○○的錢時，我母親就收起來，也沒有問。本件土地雖是丙○○的，但因為那時他們都在外地，所以在家的我們都會去收租金。」等語。而證人即原告之兄弟丁○○到庭亦證稱「我父親約三十五年時分財產，分財產後，兄弟財產都是我母親代管。我媽媽有請長工、自耕農，也曾把土地出租給別人，是否有租給別人蓋房子我不知道。我不曾去別人家裡收租金。如果兄弟有人在家的話，我媽媽會叫他們去收。我自己分到的財產我自己管，三七五部分我收租，其他的給我母親管。零星菜園、共有的部分給我母親管。但是我母親不可以賣掉也不能出租，要經過我們同意才行，因為佃農好壞我們不清楚，所以我們要知道才行。」等語，從證人乙○○及丁○○之證詞可以得知原告之父親雖於三十五年分家產，惟分家產後，原告兄弟等人都分散各地，原告兄弟之財產實際上仍由原告之母親代管，且若家族財產有出租他人之情形，縱使非所有權人，只要在家之兄弟都可能代替其他兄弟去收取租金，並將所收得之金額交給原告母親，原告兄弟等人於當時應有默示授權彼等母親或在家之兄弟代為管理彼等之土地之情形。而證人乙○○既證稱林允森之妻子即被告午○○曾交付買賣系爭土地之尾款予 吳俊俊 生代收後，又將代收之金額交給原告母親，且原告母親收下後亦無任何反應，按一般常情，若林允森當時未向原告買賣土地，被告午○○應不可能無緣無故交付所謂的尾款，而原告之母親亦不可能對於來路不明之金額毫無反應地即收下，足見原告之母親或在家兄弟應曾代替原告處分系爭土地，而原告兄弟等人既曾默示授權彼等母親及在家兄弟代管土地，其效力自應及於原告。參以林允森自五十八年開始即於其上搭蓋房屋迄今，原告豈可能均不知情而任用他人占用其所有土地達三十四年？
３．至證人丁○○到庭作證時雖否認有替原告買賣系爭土地，惟證人丁○○原本經本院多次傳喚均不肯到庭作證，嗣經本院諭知將處以罰鍰時始出庭作證，且證人丁○○為原告之兄弟，其證詞不無有偏坦原告之嫌，故本院認其此部分證詞尚不足採。故原告抗辯因其兄弟多出外發展，故至退休才開始處理云云，尚難採信。從而被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○等人辯稱系爭土地係彼等之被繼承人林允森於五十八年間向原告買受等情，本院認較可採信。雖原告又抗辯豈有買方不急於過戶之理，且原告亦沒有收到稅金云云，惟查，民國四、五十年間，民風純樸，一般人受教育程度均不高，其至對不動產此等重要之財產法律關係，民眾以口頭訂立契約者亦比比皆是，且當時原告之財產由原告之母親代為管理，故相關稅金之問題亦可能由原告之母親處理，原告未收到稅金亦不足為奇，故本院認尚難據此即認定被告午○○等人之辯解不可採信。
（二）
１．被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○等人辯稱系爭土地彼等占用之其中三十坪部分，係彼等之被繼承人林春係向原告買受，就系爭土地占用超過三十坪部分即其餘六、七十坪部分有租賃契約存在等情，為原告所否認。查被告己○○等人抗辯此部分之事實，業據被告己○○等人提出買賣契約書影本一件為證，雖原告否認其真正，惟另據證人即被告己○○之配偶戊○○○到庭證稱「我已經結婚四十幾年了。我嫁過來，就一直住在現在的房子。現在的房子是我公公蓋的，地也是我公公買的，向何人買的我不知道，我只知道買三十坪，另外的用租的。我嫁過來時，房子就已經蓋好了。我有看過有人來收租金，一個叫「阿四」（台語）的人來收的，他是在大成國中當老師，沒有看過別人來收。我公公過世後，他就沒有來收租金了。每年在農曆十二月間來收一次租金，收二千多元。我公公付租金都是拿現金，沒有拿收據。為何在我公公過世後，就沒有來收租金，我也不知道。」等語；而證人乙○○亦到庭證稱「我是大城國中總務主任，我擔任這項職務八、九年左右，我以前是訓導主任。我認識己○○，也認識他爸爸林春係。我跟我第六個哥哥曾去己○○家裡收租金，我第六哥哥叫做 吳景祥 ，已經移民美國。我去他們家收租金至少有一、二次，好幾年了，那時候我還是學生。那時候租金是用稻穀的價錢去算，是多少錢因為已經很久，我忘記了。我不曉得土地是誰租給己○○他們家，租哪裡的土地，地號我不知道，地方我知道，就是他們現在住的地方。收的租金交都交給我母親。那塊地是丙○○的，因為那時他們都在外地，所以在家的我們都會去收。」等語，堪認被告己○○等人就系爭土地確實有租賃關係存在。雖原告否認證人戊○○○及乙○○之證詞，辯稱證人戊○○○豈有不知向何人買呢？更不合理是為何在其公公死亡後即未再來收租呢？尤其租金不可能全年收二千多元等語，惟查，證人乙○○既為原告之兄弟，應無偏坦被告之理，雖原告主張與乙○○之感情不佳云云，惟查證人乙○○縱使與原告感情不佳，亦無可能因此甘冒偽證之風險。證人乙○○既證稱確實有去收租金之情形，核與證人戊○○○之證詞相符，且原告又未另行提出反證證明證人所言不實在，故原告空言否認，自不足採。
２．又查，依附圖所示之複丈成果圖，被告己○○等人占用之部分為編號Ｂ，面積一九二平方公尺，編號Ｂ１，面積三七平方公尺，編號Ｂ２，面積一四八平方公尺，合計三七七平方公尺，約一一四坪，而被告己○○等人之父親林春係當初在系爭原告所有之土地上蓋建物時，應不可能須使用一百多坪之情形，卻只向原告承租六、七十坪，而原告亦不可能容忍被告僅繳納六、七十坪之租金，卻使用一百多坪之面積，從而被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○等人辯稱系爭土地彼等占用之其中三十坪部分，係彼等之被繼承人林春係向原告買受，就系爭土地占用超過三十坪部分有租賃契約存在等情，尚堪採信。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。系爭坐落彰化縣○○鄉○○段第三七地號土地雖為原告所有，並由被告等人占有使用中，惟查，被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○等人為林允森之繼承人，而林允森既曾向原告購買系爭土地使用，而被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○等人為林春係之繼承人，林春係既曾向原告就系爭土地購買三十坪，其餘部分以承租之方式占有使用，則被告等人基於繼承之法律關係，占有原告所有之系爭土地，應屬有權占用。從而原告基於民法第七百六十七條之規定，請求被告午○○、辛○○、庚○○、癸○○、子○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段第三七五地號土地上如附圖所示Ａ部分面積三十平方公尺之二層磚造樓房拆除及如附圖所示Ａ１部分面積十二平方公尺之菜園除去，並將該土地全部返還予原告。被告丑○○、己○○、壬○○、卯○○、寅○○應將坐落彰化縣○○鄉○○段第三七五地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積一九二平方公尺之一層磚造房屋及Ｂ１部分三十七平方公尺一層磚造房屋拆除，並將如附圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２之土地全部返還予原告，即無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
（四）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院前揭判斷無違，毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中華民國九十四年六月三十日
民事第二庭法官詹秀錦右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
法院書記官楊筱惠中華民國九十四年六月三十日