裁判字號：臺灣高等法院100年重上字第448號民事判決
裁判日期：民國100年12月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決100年度重上字第448號
上訴人 李登科
李維珊 共同訴訟代理人 簡文玉 律師被上訴人 李琮璘 訴訟代理人 萬建樺 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對中華民國100年4月28日臺灣桃園地方法院99年度訴字第905號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於100年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被上訴人應自民國九十七年十一月一日起至一百年一月七日止，按月給付上訴人李登科新台幣貳萬肆仟參佰元。
二、被上訴人應自民國一百年一月八日起至終止租賃關係之日止，按月給付上訴人李維珊新台幣玖萬柒仟壹佰玖拾捌元。
三、上訴人之上訴與其餘追加之訴均駁回。
四、追加訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四，上訴人李登科負擔百分之二十四，餘由上訴人李維珊負擔。上訴部分，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、本判決第一項所命給付，於上訴人李登科以新台幣貳拾貳萬元為被上訴人預供擔保後得假執行。但被上訴人如以新台幣陸拾伍萬陸仟壹佰元供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項所命給付，其每月清償期已屆至者，於上訴人李維珊按月以新台幣參萬元為被上訴人預供擔保後得假執行。但被上訴人如按月以新台幣玖萬柒仟壹佰玖拾捌元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之；但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第
2、3款分別定有明文。經查上訴人於本院追加備位之訴，聲明請求被上訴人應分別自民國97年11月1日起、100年1月8日起按月給付上訴人李登科、李維珊各新台幣（下同）3萬元、9萬元之租金，則上訴人仍係就被上訴人是否應依民法第767條第1項、第179條之法律關係負拆屋還地等責任之同一基礎事實為請求，其訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其追加應屬合法。
二、上訴人主張：上訴人李登科與被上訴人之父即訴外人 李阿魁 為同母異父兄弟。李阿魁之養父即訴外人 李阿頭 於40年間死亡，李阿魁並於同年4月間繼為戶長。嗣42年間政府實施耕地放領，李阿魁遂以戶長之名義承領李阿頭所遺之承租耕地，而登記取得桃園縣○○鄉○路段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權。然系爭土地本應由李阿頭之全體繼承人即李登科、訴外人李阿魁、 李合源 、 李金福 共同繼承。李阿魁並曾於89年6月13日與李登科等人立同意書，約定系爭土地由四兄弟均分。惟李阿魁並未依約將系爭土地所有權移轉登記予李登科等人，嗣經李登科起訴請求李阿魁移轉系爭土地所有權登記勝訴確定，並於97年10月27日登記為系爭土地共有人，取得應有部分1/4。李登科復於99年8月3日將該應有部分1/4贈與登記予上訴人李維珊。而李維珊於原法院99年度司執字第30270號執行事件，就拍賣李阿魁之系爭土地所有權應有部分3/4行使共有人之優先承買權，並於100年1月7日取得權利移轉證明書，故李維珊已取得系爭土地所有權全部。而被上訴人無權占有系爭土地，並於系爭土地上搭蓋桃園縣○○鄉○○路○○號建物（下稱系爭房屋），則李維珊自得請求被上訴人拆除地上物並返還系爭土地。又被上訴人占有系爭土地經營汽車修理廠而受有利益，則上訴人自得請求依系爭土地申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利，即被上訴人應自97年11月1日起至100年1月7日止，每月給付1萬134元予李登科，並自100年1月8日起至拆除地上物並返還土地予李維珊之日止，按月給付3萬402元予李維珊。爰依民法第767條第1項、第179條規定求為判命被上訴人應拆屋還地，並應分別給付上訴人相當於租金之不當得利（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴並追加備位之訴），並上訴聲明：㈠先位聲明：⑴被上訴人應將系爭土地內如附圖所示原有建物部分面積151.43平方公尺、Ａ部分面積96平方公尺、Ｃ部分面積47平方公尺、Ｄ部分面積59平方公尺土地上之建物拆除，將該部分土地交還上訴人李維珊。⑵被上訴人應自97年11月1日起至100年1月7日止，按月給付上訴人李登科1萬134元。⑶被上訴人應自100年1月8日起至拆除地上物並將系爭土地返還與上訴人李維珊之日止，按月給付李維珊3萬402元。㈡備位聲明：被上訴人應分別自97年11月1日起至100年1月7日止，100年1月8日起至終止租賃關係之日止，按月給付李登科、李維珊各3萬元、9萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭房屋為被上訴人之父李阿魁於68年9月24日出資興建完成而原始取得所有權，嗣於88年1月27日將該屋售予被上訴人，並將系爭土地貸與被上訴人使用。又系爭土地原亦為李阿魁所有，至於上訴人雖先後取得系爭土地所有權應有部分，但均於李阿魁將系爭房屋所有權讓與被上訴人之後，則依民法第425條之1第1項規定，自得推定房屋受讓人即被上訴人與土地受讓人即上訴人間，在系爭房屋得使用期限內有租賃關係。又縱認系爭房屋自始為被上訴人所有，然系爭土地之原所有人李阿魁為被上訴人之至親，且李阿魁甚早即將系爭土地貸與被上訴人使用，故本件亦應類推適用民法第425條之1第1項之規定。再上訴人取得系爭土地之前，早已明知系爭房屋坐落於系爭土地上，業已充份評估所受風險，故基於前述法理，本件應得適用或類推適用民法第425條之1第1項規定，期使系爭建物及其他鐵皮屋得以繼續發揮經濟效益。況李阿魁於97年7月3日，即其與李登科間之請求土地所有權移轉登記訴訟事件敗訴確定後，仍為系爭土地所有權應有部分3/4之所有人，故李阿魁有權依民法第820條第1項規定管理系爭土地，將系爭土地繼續貸與被上訴人，故被上訴人係有權占有系爭土地，自無庸返還不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠桃園縣○○鄉○路段○○○○○○○號土地原為訴外人李阿魁單獨
所有，嗣經原法院93年度重訴字第222號、本院94年度重上字第411號、最高法院96年度臺上字第1032號、本院96年度重上更㈠字第109號、最高法院97年度臺上字第1433號確定判決，李阿魁應將系爭土地所有權應有部分1/4移轉登記予上訴人李登科，李登科並於97年10月27日辦理所有權移轉登記完畢。
㈡李登科就系爭土地所有權應有部分1/4，於99年8月3日以贈
與為原因，移轉登記與上訴人李維珊。又李維珊於99年12月23日因原法院另案強制執行拍賣而買受李阿魁就系爭土地所有權應有部分3/4，且李維珊於100年1月7日因受領權利移轉證書而為系爭土地全部之所有人。
㈢系爭房屋及如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｄ部分鐵皮屋現均為被上訴人所有。惟鐵皮屋並未辦理保存登記。
五、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠先位之訴部分：
⒈被上訴人是否有權占有系爭土地？上訴人是否得請求被上
訴人返還系爭土地與不當得利？⑴本件上訴人主張其為系爭土地所有人，而被上訴人無權
占有系爭土地並興建系爭房屋，並無民法第425條之1第1項規定之適用云云。被上訴人則辯稱系爭房屋與土地原均為訴外人李阿魁同一人所有，李阿魁嗣將系爭房屋出賣予被上訴人，並將系爭土地無償借貸予被上訴人使用，其後再由上訴人取得系爭土地所有權，則依民法第425條之1第1項規定，應推定兩造間有租賃關係存在等語。
⑵經查系爭房屋之建造執照及使用執照所載之起造人均為
訴外人李阿魁，申請系爭房屋建造執照之土地使用權同意書上亦記載李阿魁擬在系爭土地上建築系爭房屋，且系爭房屋稅之納稅義務人亦為李阿魁，有68年7月6日建造執照存根、68年9月6日使用執照存根、68年7月3日土地使用同意書、68年9月24日使用執照、房屋稅籍證明書、73年度房屋稅繳納通知書影本在卷可按（見原審卷第190、191、196、202、223、224頁）。從而系爭房屋之原始起造人與納稅義務人既均為李阿魁，則衡諸一般社會常情，應認為係李阿魁出資興建系爭房屋而原始取得所有權，否則並無義務繳納房屋稅。
⑶又李阿魁雖未就系爭房屋辦理第一次所有權登記，而由
被上訴人於91年7月25日始檢具房屋買賣所有權移轉契約書與使用執照等文件，主張所有權登記原因發生日期為68年9月24日，且李阿魁與被上訴人曾於88年1月27日約定讓與系爭房屋所有權，而向地政機關申請辦理所有權第一次登記，並於91年8月14日登記為系爭房屋所有人，有土地登記申請書、使用執照、房屋買賣所有權移轉契約書、建物登記謄本可證（見原審卷第69、199至206頁）。惟按申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖；而申請人非起造人時，則應檢具移轉契約書或其他證明文件（土地登記規則第79條第1項第4款規定參照）。
則據此足見申請建物所有權第一次登記者，以使用執照所載起造人為原則，例外則得檢具移轉契約書或其他證明文件以辦理所有權第一次登記。而未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權則由出資興建之建築人原始取得，自屬當然。從而李阿魁既已原始取得系爭房屋所有權，有如前述，則李阿魁於20年後將系爭房屋所有權讓與被上訴人，並由被上訴人檢附相關文件辦理第一次所有權登記，並由被上訴人取得所有權，與上開土地登記規則規定並無不合，尚不足以據此認定被上訴人始為系爭房屋之原始所有人，因此亦不能證明系爭土地與房屋自始非為李阿魁一人所有。至於原法院於99年10月6日勘驗測量現場時，證人 李鄭阿葉 即被上訴人之母雖證稱：系爭房屋為被上訴人所興建云云，有勘驗測量筆錄可證（見原審卷第85頁）。惟李鄭阿葉生於00年0月00日，有年籍資料在卷可按（見原審卷第83頁），足證李鄭阿葉當時已高齡80歲。又系爭房屋係於68年9月間建築完成，已如前述，則李鄭阿葉就三十餘年前之事實，記憶是否翔實，即屬不能證明。故上訴人此部分主張，並不足採。
⑷按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。經查系爭土地與房屋自始同屬於李阿魁所有，嗣將系爭房屋讓與被上訴人，而上訴人李登科於97年10月27日取得系爭土地所有權應有部分1/4，復於99年8月3日將該應有部分讓與李維珊，且李維珊於100年1月7日已取得系爭土地全部所有權，則依上開規定，即應推定上訴人與被上訴人間，就系爭土地在系爭房屋得使用期限內有租賃關係。故被上訴人占有系爭土地自為有權占有，即不得請求被上訴人拆屋還地，亦無從請求被上訴人返還相當於租金之不當得利。
⑸另被上訴人辯稱：訴外人李阿魁與被上訴人為父子，李
阿魁於88年1月27日將系爭房屋所有權讓與被上訴人後，李阿魁同意被上訴人無償使用系爭土地等語。而上訴人則主張：被上訴人既未支付相當之使用土地代價，即不能依最高法院48年度台上字第1457號判例與73年度第五次民事庭會議決議意旨推斷為租賃關係，自不能對上訴人主張為有權占有云云。惟按上開最高法院見解推定土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地之目的，在於使房屋受讓人得以有權占有土地，以保護房屋受讓人並促進社會經濟發展。至於推定其為租賃關係者，僅係為兼顧土地受讓人之利益，而令房屋受讓人必須支付一定對價。因此李阿魁同意被上訴人無償使用借貸系爭土地，僅係李阿魁自願拋棄收取使用土地對價之經濟利益而已，但不足以證明被上訴人為無權占有系爭土地。是上訴人此部分主張，並不可採。至於上訴人另援引最高法院59年度台上字第2490號、70年度台上字第4604號、73年度台上字第2914號判決意旨云云，惟該等判決並非判例，且均作成於民法第425條之1規定增訂之前，故亦不足為有利於上訴人之認定。
⑹次按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有
人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。所謂重要成分係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言。經查系爭房屋及如判決附圖所示Ａ、
Ｃ、Ｄ部分鐵皮屋均為被上訴人於91年間增建，惟鐵皮屋並未辦理保存登記，為兩造所不爭執。其中Ａ部分為被上訴人所有住家之一部，與系爭房屋並無區隔。Ｃ部分為系爭房屋前之騎樓，Ｄ部分則供被上訴人作倉庫使用，與系爭房屋間有一扇門相通，且無獨立之出入口，業經原審勘驗現場屬實，並有勘驗筆錄、現場履勘照片35張可證（見原審卷第81至86、101至118頁）。是據此足證上開Ａ、Ｃ、Ｄ部分於使用上並無有獨立性，其所有權附屬於原有建築物之所有權，成為系爭房屋之一部。從而系爭房屋之總面積為353.43平方公尺（計算式：
151.43+96+47+59＝353.43）。上訴人雖主張：上開Ａ、Ｃ、Ｄ部分並非李阿魁所增建而原始取得，因此並無民法第425條之1第1項規定之適用，否則被上訴人自行增建鐵皮屋，再主張可無限期使用系爭土地，實為權利濫用云云。經查被上訴人增建上開Ａ、Ｃ、Ｄ附合部分時，系爭土地仍為李阿魁所有，為兩造所不爭執。則李阿魁既同意被上訴人無償使用系爭房屋本體與上開附合部分，已如前述，則被上訴人所有系爭房屋本體與上開附合部分，即屬有權占有系爭土地。惟系爭土地現既為上訴人李維珊所有，則被上訴人未得李維珊之同意而繼續增建時，被上訴人即屬無權占有，並無民法第425條之1第1項規定之適用，因此被上訴人並無權利濫用可言。是上訴人先位之訴主張，即屬無據。
㈡備位之訴部分：上訴人得否請求被上訴人分別自97年11月1
日起至100年1月7日止，100年1月8日起至終止租賃關係止，按月給付李登科、李維珊各新台幣3萬元、9萬元？⒈按就民法第425條之1第1項前段情形，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。經查上訴人李登科於97年10月27日取得系爭土地所有權應有部分1/4，復於99年8月3日將系爭土地所有權應有部分1/4移轉登記與上訴人李維珊，而李維珊則於100年1月7日取得原法院民事執行處核發系爭土地所有權應有部分3/4權利移轉證明書，故兩造於系爭房屋得使用之期限內，就系爭房屋坐落之系爭土地推定有租賃關係，已如前述。從而李登科、李維珊分別請求被上訴人應自97年11月1日起至100年1月7日、100年1月8日起至終止租賃關係止給付租金，並請求本院核定系爭土地租金數額，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明文。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
⒊經查系爭土地位於桃園縣○○鄉○○路，而被上訴人在系
爭土地上有系爭一層樓鋼造房屋，現供經營汽車維修廠使用，房屋後側則供住家使用。而系爭房屋位處三民路與民生街之交叉口，對面為桃園縣立體育場，距省道一號約300公尺，週邊各種商店林立，道路旁亦多作為商店使用，交通便利。且於原法院勘驗現場時，前後約90分鐘間共有五輛汽車進入系爭房屋修理或檢查，有勘驗測量筆錄、現場照片、桃園縣桃園地政事務所土地複丈成果圖可稽（見原審卷第81至83、93、101至118頁）。又系爭土地於100年9月間依當地一般交易情形之租金價格，約為每月8萬元至10萬元之間，有信義房屋仲介股份有限公司出具租今價格建議書可稽（見本院卷第68頁）。則本院審酌上開一切情狀，認為本件租金數額應依系爭土地申報地價年息7％調整為適當。又系爭土地於98年間公告現值為每平方公尺4萬7,145元，有土地登記謄本影本可證（見原審卷第26頁）。而系爭房屋本體連同附圖所示Ａ、Ｃ、Ｄ部分之總面積為353.43平方公尺，已如前述。故系爭土地每月租金應為9萬7,198元（計算式：47,145×353.43×7%÷12＝97,198元，元以下四捨五入）。從而被上訴人應自97年11月1日起至100年1月7日止，按月給付上訴人李登科之租金為2萬4,300元（計算式：97,198×1/4＝24,300，元以下四捨五入），被上訴人並應自100年1月8日起至終止租賃關係止，按月給付上訴人李維珊之租金為9萬7,198元。
六、綜上所述，上訴人先位之訴請求被上訴人拆屋還地，並非正當，不應准許。備位之訴請求被上訴人應分別自97年11月1日起至100年1月7日止、100年1月8日起至終止租賃關係止，按月給付上訴人李登科、李維珊租金2萬4,299元、9萬7,198元，為屬正當，應予准許。逾此部分之請求，尚非正當，不應准許。上開應准許部分，原審失察，未予詳酌，遽為上訴人敗訴判決，尚有違誤，上訴人之上訴為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第一、二項所示。兩造就上訴人勝訴部分，均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至於上開不應准許部分，上訴人之請求，並非正當，原審判決上訴人敗訴，經核於法並無不合，上訴人就此部分上訴求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年12月27日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官梁玉芬法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月27日
書記官廖艷莉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。