臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第1385號
原 告 黃大德
被 告 高睿志
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年3月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○路○○巷○號2樓房屋遷讓返還原
告。
被告應給付原告新臺幣叁萬貳仟元，及自民國一百零四年二月二
十三日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項到期部分得假執行。但被告就本判決第一
項如以新臺幣貳拾壹萬貳仟壹佰元，就第二項如以新臺幣叁萬貳
仟元及到期部分每期以新臺幣捌仟元為原告預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：被告
應將坐落桃園市○○區○○路○○巷○號2樓房屋遷讓返還原
告，並給付原告新臺幣（下同）8,000元，及自民國103年
11月5日起至遷讓之日止，按月給付原告8,000元。嗣於民
國104年3月13日言詞辯論期日，當庭變更聲明為：被告應
將坐落桃園市○○區○○路○○巷○號2樓房屋遷讓返還原告
，並給付原告4萬8,000元，及自104年1月29日言詞辯論
筆錄繕本送達翌日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付
原告8,000元（見本院104年3月13日言詞辯論筆錄）。經
核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，自
應准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告將坐落桃園市○○區○○路○○巷○號2樓房
屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期自103年3月21日起
至104年6月21日止，並約定被告應於每月21日以前給付租
金8,000元（下稱系爭租約），被告另有繳交1萬6,000元
之押租金。詎被告自103年8起即未繳納租金，至今尚積欠
原告103年8月、9月、11月、12月及104年1月、2月之
租金未給付，原告以本院104年1月29日言詞辯論筆錄繕本
催告被告繳納積欠租金，並表示如被告於收受前開言詞辯論
筆錄繕本之7日內仍未清償積欠租金即為終止系爭租約之意
思表示，惟被告迄今仍未給付租金，原告自得主張系爭租約
業已終止，並請求被告將系爭房屋返還原告，又因被告於終
止租約後無權占有使用系爭房屋之行為，業已獲有每月租金
8,000元之利益，並使原告受有該租金之損害，故併依民法
第179條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利。為
此，爰依租賃物返還請求權以及不當得利之法律關係，提起
本件訴訟。並聲明：被告應將坐落桃園市○○區○○路○○巷
○號2樓房屋遷讓返還原告，並應給付原告4萬8,000元，
及自104年1月29日言詞辯論筆錄繕本送達翌日起至遷讓返
還前項房屋之日止，按月給付原告8,000元。
二、被告則以：伊因與原告尚有其他糾紛才未繳納租金等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷
原告主張之上開事實，業據提出桃園市政府地方稅務局103
年房屋稅繳款書、存摺內頁影本及系爭租約等件為證（見本
院卷第7至10頁、第25頁、第35至37頁），核認屬實，是本
院依調查證據之結果，堪認原告之主張為真正。至原告依租
賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠
租金暨訴請被告給付相當於租金之不當得利，則為被告所否
認，並以前詞置辯。是以，本件應審究之爭點厥為：㈠原告
請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告依系爭租約
及不當得利之法律關係，得請求被告給付之金額為若干？茲
分述如下：
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租
額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2
項分別定有明文；又按出租人非因左列情形之一，不得收回
房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，
達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。另按
不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個
月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收
回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，
應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租
人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者
，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租
人有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判
例要旨亦可參照）。本件原告欲以被告積欠租金為由終止系
爭租約，揭諸前開說明，自應於被告積欠租金額除以擔保金
抵償外達2個月以上時，先定相當期間催告被告給付尚欠租
金，被告於其期限內不為支付者，原告始得終止系爭租約。
2.經查，本件被告雖繳有押租金1萬6,000元，然經全數抵充
被告所積欠之103年8月份及9月份租金共計1萬,600元後
，被告仍尚未清償103年11月、12月及104年1月之租金，
是原告於104年1月29日以被告所欠租金已達2月以上為由
，以本院104年1月29日言詞辯論筆錄繕本之送達作為催告
被告應於收受前開筆錄繕本7日內清償積欠租金，及如逾期
未給付即終止系爭租約之意思表示，自屬合法。再前揭筆錄
繕本於104年2月4日寄存於被告住所地之警察機關，有本
院送達證書乙紙附卷可考（見本院卷第40頁），堪認本件已
於104年2月14日發生合法送達及催告之效力，則本件被告
既於前揭筆錄繕本送達後迄今仍未為支付積欠租金，自足認
系爭租約已於000年0月00日生合法終止之效力。準此，原
告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬
有理，應予准許。至被告雖辯稱與原告尚有其他糾紛，故未
繳房租，然該其他糾紛既與本件租賃契約之主給付義務無關
，核非得據以拒付租金及作為於原告合法終止系爭租約後，
拒絕遷讓返還系爭房屋之理由，是被告上揭抗辯，委無足採
。
㈡原告依系爭租約及不當得利之法律關係，得請求被告給付之
金額為若干？
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文；另按系爭租約第4條之約定，被告應於每月21日以前
繳納租金8,000元（見本院卷第7頁）。是被告於系爭租約
終止即104年2月22日以前，自有依約定日期給付租金之義
務。而本件被告既尚積欠原告103年8月、9月、11月、12
月及104年1月、2月之租金，是原告於抵償押租金1萬6,
000元後，請求被告依約給付自103年11月起至104年2月
止，共4個月租金3萬2,000元，自屬有據，至逾此部分之
請求，則屬無理由，應予駁回。
⒉次按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租
金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判
例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得
相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401號判
決亦可參照）。被告於原告合法終止系爭租約後，迄今仍未
將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭房屋，且自受
有使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利
益與損害並均相當於系爭房屋之租金。是原告請求被告於原
告合法終止系爭租約後自即104年2月23日起至遷讓返還房
屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告既已合法終止系爭租約，其依租賃物返還請
求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約請求被告
給付3萬2,000元，暨依不當得利之規定，請求被告自104
年2月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當
於租金之不當得利8,000元，為有理由，應予准許。逾此部
分之請求，洵屬無據，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就被告敗訴之
部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條準用同法第39
2條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年3月27日
桃園簡易庭法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月30日
書記官邱志堅