裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第1828號民事判決
裁判日期：民國95年02月17日
裁判案由：交還房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第1828號原告庚○○訴訟代理人 周黛婕 律師複代理人甲○○被告丁○○
乙○○丙○○戊○○共同訴訟代理人 吳瑞堯 律師
康文毅 律師上列當事人間請求交還房屋等事件，經本院於中華民國九十五年一月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中縣豐原市○○段五三○之五及五三○之十地號土地上，門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○○號房屋遷讓交還原告。
被告並應自民國九十四年十一月一日起至交還前開房屋之日止，按年連帶給付原告新臺幣貳拾玖萬貳仟柒佰貳拾貳元。
前項交還房屋之履行期間為三個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾壹萬元被告供擔保後，得假執行；於被告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、被告四人經合法通知，皆未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款及第二百五十六條分別定有明文。經查，原告起訴聲明請求：被告應將門牌號碼臺中縣豐原市○○街○○○號房屋遷讓交還原告，並自民國九十四年六月十三日起至遷讓交還房屋之日止，按年連帶給付原告新臺幣（下同）二十九萬二千七百二十二元，嗣於本院九十四年十一月四日審理時庭呈準備書狀，變更聲明為：被告應共同將如拍賣附表所示之不動產遷讓返還原告，並應自九十四年十一月一日起至遷讓系爭不動產之日止，按年連帶給付原告二十九萬二千七百二十二元，其中關於給付相當租金之不當得利金額之起算日變更部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，至於準備書狀第一項之聲明，誤將土地部分亦列為請求範圍，業據原告於九十五年一月九日具狀陳報以起訴狀之聲明，即請求被告遷讓房屋為正確，此部分屬補充或更正陳述，非訴之變更追加，皆合於上開法律規定，應予許可。
貳、實體部分：
一、事實摘要：
㈠、原告起訴主張：原告於九十三年三月八日經由法院拍賣程序，取得坐落於臺中縣豐原市○○段五三○之五及五三○之十地號土地，門牌號碼為臺中縣豐原市○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權，惟系爭房屋於原告取得所有權前，即為被告丁○○承租及其家人即被告乙○○、丙○○、戊○○占用，租期自七十三年一月起，為不定期租賃，每月租金五千元，原告取得系爭房屋所有權後，即繼受前出租人，而與被告間成立不定期租賃契約，然原告於買受系爭房屋前，因無自宅而於八十八年間向訴外人己○○承租房屋居住，所承租之房屋因老舊且嚴重漏水，已不堪居住，原告對系爭房屋即有收回自住之正當理由及必要情形，依土地法第一百條第一款規定，得終止租約，原告遂於九十四年八月三十日以存證信函為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示，並於一個月後之同年十月三十日終止租約。兩造租賃關係既已消滅，被告自應負遷讓返還租賃物之義務，且原告為所有權人，依民法第七百六十七條規定，自得請求被告返還系爭房屋。又被告於契約終止後，無法律上原因，繼續占有系爭建物，受有未支付對價而使用之利益，並致原告受有損害，依民法侵權行為之法律規定，被告應給付相當於租金之損害賠償予原告，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項共同侵權行為損害賠償請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並連帶給付自九十四年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按每年二十九萬二千七百二十元計算之賠償金等語，並聲明請求：除履行期間、假執行擔保金額及免假執行部分外，如主文所示。
㈡、被告四人皆未於最後言詞辯論期日到場，依其到庭及提出之書狀陳述，則以：本件原告係經由法院強制執行之拍賣程序而取得系爭房屋之所有權，並繼受原出租人之地位而與被告間有不定期租賃契約關係，原告為經濟上之強者，擔任二屆里長，必有設籍居住之事實，無收回房屋自住之正當理由及必要情形，原告終止租約即失所據等語，資為抗辯，並聲明請求：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保，請宣告准免為假執行。
二、原告主張於九十三年三月八日經由法院拍賣程序，取得系爭房屋所有權，惟系爭房屋於原告取得所有權之前，即為被告丁○○承租及其家人即被告乙○○、丙○○、戊○○占用，租期自七十三年一月起，為不定期租賃，每月租金五千元，原告取得系爭房屋所有權後，與被告間成立不定期租賃契約，而系爭房屋目前由被告乙○○於一樓店面經營祥記服飾行，其餘被告皆占用居住於此，業據原告提出強制執行程序公告附表、本院九十三年二月五日中院 松民 執九十二執五字第二○五二七號不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本影本各一份在卷可稽，被告對此亦不爭執，堪認其為真實。本件關鍵爭執在於原告有無土地法第一百條第一款規定，收回自住之終止系爭不定期租賃契約之事由？
三、法院之判斷：
㈠、按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住。所謂收回自住，指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人應就此負舉證責任，最高法院四十三年台上字第一一九九號判例可資參照。經查，原告主張其於臺中縣、市並無房屋可供居住，並向己○○承租臺中縣豐原市○○街○○○巷○號房屋居住，而承租之房屋老舊，嚴重漏水，已不堪使用等情，業據原告提出租賃契約影本及照片四張在卷可稽，另證人即己○○之子 張宗祐 到庭證稱：八十八年一月一日開始出租予原告，每月租金一萬二千元，九十年再續約，租期自九十年一月一日至九十二年十二月三十日，九十二年迄今之租約則援用之，租金親自前去收取。目前屋況因已老舊，嚴重漏水，且尚另須付土地租金每月一萬元，出租一萬二千元，修理並不划算等語（詳見本院九十四年十二月九日言詞辯論筆錄），並庭呈租賃契約一份為憑，再參以原告除本件系爭房屋外，並無其他不動產可供居住，雖原告設籍於臺中縣豐原市○○街○○○巷○號，然該址房屋為訴外人 蔡梅珠 所有，而原告之夫 陳建三 設籍於臺中縣豐原市○○街○巷○○○號，則為訴外人 賴天生 所有，此有原告歸戶財產查詢清單、臺中縣稅捐稽徵處地價稅及房屋稅繳款書影本各一紙在卷可佐，是原告主張無房屋可供居住，而向己○○承租上開房屋之事實，應堪採信，被告辯稱原告與己○○間並無租約云云，尚非可採。至於被告辯稱原告擔任里長定有設籍事實一節，則因不動產所有權係以登記為據，並非以是否設籍該處為準，本件所欲審酌者，係原告是否另有自有之房屋可供居住，與原告是否擔任里長或有無設籍，並無關連，被告所辯自非足採。再者，原告承租之房屋，已有漏水等情，已據證人張宗祐到庭證述屬實，原告主張承租之房屋已無法修繕，繼續居住使用，堪認為真實。綜上，原告既無其他房屋可供居住，所承租之房屋又因老舊不堪修理使用，無法繼續承租居住，客觀上即有將系爭房屋收回自住之正當理由及必要情形，符合土地法第一百條第一款終止不定期租賃契約之規定，原告主張終止租賃契約，收回系爭房屋，於法有據，應堪認定。
㈡、又不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定，租金以一個月定其支付之期限者，出租人應以一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之，即應向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在。經查，原告於九十四年八月二十六日以臺中民權路郵局第八○二四號存證信函通知被告四人，系爭不定期租賃契約將於通知後之一個月，即九十四年十月三十日終止，於同年八月二十九日送達被告四人，原告復於九十四年十一月一日再以第九一○一號存證信函通知被告四人系爭租賃契約已終止，業據其提出上揭存證信函暨掛號郵件收件回執影本附卷為證，原告主張已終止系爭不定期租賃契約，合於前開法律規定，亦堪予認定，是系爭租賃契約業於九十四年十月三十日終止，被告四人即無再繼續居住之合法權源，原告請求被告遷讓系爭房屋，自屬有理。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第七百六十七條前段及中段、第一百八十五條第一項分別定有明文。本件被告四人於系爭租賃契約終止後，繼續占用原告系爭房屋，已如上述，被告又無法舉證證明其占有系爭房屋有正當權源，則原告依據上揭法律規定，訴請被告將無權占用之房屋遷讓交還原告，洵屬正當，應予准許。次按，無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，並使他人受有損害，此為社會通常觀念，最高法院六十一年臺上字第一六九五號著有判例可參；又城市地方房屋法定最高限額租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額；又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條亦分別定有明文。又所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言（最高法院八十八年度台上字第一○八號判決參照）。經查，系爭房屋坐落臺中縣豐原市○○段五三○之五、五三○之十地號土地，屬城市區域，此二筆土地面積分別為三十九及四平方公尺，原告於九十三年三月八日因拍賣取得，有土地登記謄本在卷可稽；又系爭土地於九十四年之土地公告地價皆為每平方公尺六萬零三百九十元，此有本院依職權查得之臺中縣豐原市○○段五三○之五及五三○之十地號土地公告現值及公告地價一件在卷可參。本院經審酌系爭房屋之現值為八十四萬九千八百元，此有原告提出之臺中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書一紙附卷足憑，故以土地申報地價（即公告地價百分之八十）及房屋現值百分之十核計，最高限額租金為每年二十九萬二千七百二十二元《計算式：〔（39+4）×60390×80%＋849800〕×10%＝292722，元以下四捨五入》，而原告請求被告連帶自租賃契約終止日後之九十四年十一月一日起至遷讓房屋之日止，按年給付相當租金之不當得利二十九萬二千七百二十二元，合於上開之範圍，應予准許。
㈣、綜上所述，兩造間之不定期租賃契約既已終止，原告依民法七百六十七條、第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項，請求被告四人遷讓房屋予原告，並連帶給付自九十四年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按每年二十九萬二千七百二十二元計算相當於租金之損害賠償，即屬有理。又遷讓房屋非立時可就，斟酌被告實際情況，定履行期間為三個月。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請准予宣告假執行及免為假執行之宣告，經核均無不當，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告之。
參、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國95年2月17日
民事第四庭法官曹宗鼎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年2月17日
書記官