臺灣南投地方法院民事簡易判決 98年度埔簡字第142號
原 告 丁○○
被 告 乙○○
上當事人間給付價款事件，本院於99年7月20日言詞辯論終結，
茲判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳拾萬元及自民國九十八年十二月十七日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決得假執行。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國98年4月17日訂立不動產買賣契
約，由原告將坐○○里鎮○○段200土地權利範圍全部、同
段第201-1地號土地權利範圍1000分之535、同段201地號土
地權利範圍1000分之164及其○○里鎮○○路○○號建物（下
稱系爭房地）出賣予被告，原告已依約將系爭房地移轉登記
與被告，並由測量技術人員到場確認上開共有土地之分管範
圍，依約被告應將尾款新台幣（下同）20萬元給付原告，然
被告卻以坪數不足及原告交付之房屋一樓部分有木板隔間及
建物外牆有漏水現象，拒絕給付尾款。然系爭建物為中古屋
，被告於購買前，亦前往看屋，原告係以現況出賣點交給被
告，被告以維修費用主張扣抵上開尾款，顯無理由。並聲明
求為判決:被告應給付原告新台幣20萬元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告則聲明駁回原告之訴，並以:原告交付之土地部分，因
實際分管範圍不清，被告擬施作圍牆時屢遭原告胞兄阻擋。
另系爭建物部分，一樓前半部與相鄰85號建物間，僅以木板
隔間，與建物所有權狀記載系爭建物為鋼筋混凝土造不符，
。且系爭建物外牆有漏水現象，上開瑕疵，經被告請人估價
施作一樓隔間牆壁費用為28,994元、防漏的部分費用89,068
（材料費用41,468元+工資29,600元、鷹架工程18,000元整
），總價118,062元，原告自得以上開修補費用扣抵尾款。
三、查系爭房地為原告透過從事代書之鄰居甲○○出售，後甲○
○轉由「台灣房屋」業務員丙○○仲介，兩造於98年4月17
日簽訂買賣契約，由被告以650萬元買受系爭房地，現僅餘
尾款20萬元未交付，有不動產賣賣契約書附卷可參，並為兩
造所不爭執。被告就原告請求給付尾款則以：㈠○○里鎮○
○段第201地號土地被告與訴外人 劉朝亮 分管使用之土地範
圍，原告未履行踏明界址點交義務。㈡被告交付之建物有一
樓前方與相鄰85號建物為木板隔間，且房屋外牆有漏水之瑕
疵，伊得以修繕款扣抵尾款作為抗辯。而○○里鎮○○段第
201地號土地被告與訴外人劉朝亮分管使用之範圍，經本院
囑託南投縣埔里地政事務所測量，並由該所99年7月6日辦理
標示分管使用位置，有該所99年7月7日埔地二字第
0990007886號函檢附之複丈成果圖在卷為憑，是兩造間就此
一爭議已不復存在。則本件主要爭點乃是系爭房屋是否確有
被告所指述之瑕疵，被告得以修繕款扣抵應給付之尾款?
四、法院之判斷:
㈠再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第
1項前段定有明文。惟除出賣人故意不告知其瑕疵者外，買
賣雙方得以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，
此觀同法第366條規定亦明。
㈡經查，本件系爭房屋係原告委託從事代書之鄰居甲○○出售
，後甲○○轉交予「台灣房屋」業務員丙○○仲介完成買賣
契約，已如前述，而被告於簽立系爭房屋買賣契前，經甲○
○、丙○○帶至系爭房地現場察看，甲○○於本院證稱:「
於簽訂契約前，伊曾帶被告前往系爭房地看屋況，當時原告
有說一、二樓、二、三樓樓梯轉角部份會漏水」。丙○○於
本院證稱：「系爭房屋是甲○○小姐轉介給我的，前後共五
次陪同被告前往系爭房屋看屋況，原告有提及樓梯間開窗處
會漏水的問題」等語明確。
㈡再兩造係於證人甲○○之代書事務所簽訂買賣契約，因本件
屬中古屋買賣，固兩造簽立買賣合約書第9條第5款特別載明
:「房屋依簽約時現況點交」，此經證人甲○○到庭證述屬
實，而系爭建物一樓前方與隔鄰85號建物於簽約時所為隔間
既屬木板隔間，則原告依簽約時房屋之現況交付，即與兩造
之約定無違，被告以上開一樓前方木板隔間與建物所有權狀
所載系爭建物為鋼筋混凝土造有違，認被告應賠償修繕費用
，並非可採。
㈢又兩造間既約定「房屋依簽約時現況點交」，即係有以特約
限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務之意。且房屋自興建後，
於使用期間內難免經歷風吹、日曬、大雨、地震等大自然力
量的破壞；尤其台灣地區屬於海島型氣候，每年梅雨季節期
間，數日連續不間斷大雨之傾洩而下；加上處於地震瀕仍地
帶，每年大小地震不斷等等，對於房屋都造成一定程度之損
害。是以不論房屋原所有人如何盡力維護，亦無法擔保使用
年限久遠之房屋絕對不漏水或不滲水；按諸一般常情，中古
屋之屋況難與新屋相比擬，核係買賣中古屋市場中廣為週知
之一般常識。而系爭房屋為80年興建，有建物所有權狀附卷
可參，其屋齡迄兩造買賣時已達18餘年之久，則於交付被告
時存在牆壁滲水等情況，屬於一般中古屋普遍常見現象。而
被告於購買系爭房屋前經證人甲○○、丙○○多次帶看系爭
房屋，原告並曾提及樓梯間部分有漏水情形，已如前述，衡
情，縱被告對於系爭房屋外牆存在上開滲水、漏水等瑕疵並
非明知，惟苟其稍加注意，或多方探知應不難推知系爭中古
房屋難免存在上開有損通常效用之瑕疵。被告對於「以特約
限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務」乙情，並無異議而訂立
系爭房屋買賣契約，系爭房屋於交付時亦僅存在上開一般中
古屋普遍常見之瑕疵，此外被告復未提出積極事證，以資證
明原告於出賣系爭房屋時，明確保證系爭房屋絕對不漏水之
事實，或有何故意不告知瑕疵情事，則依首開說明，出賣系
爭房屋之原告，自得依兩造特約而免除物之瑕疵擔保義務。
㈣綜上，系爭房屋於交付時縱存在無損於建物結構安全，且為
中古屋普遍常見之滲水瑕疵，雖有損於通常效用，惟兩造間
就買賣標的物房屋既約定按現況交屋，即係以特約就出賣人
關於本件物之瑕疵擔保義務，限制在擔保「房屋交付時，具
有中古屋通常之效用」範圍；系爭房屋存在上開滲水之中古
屋普遍常見之瑕疵，原告既非故意不告知其瑕疵，亦未為絕
不漏水之保證，原告就出賣人關於物之瑕疵擔保義務已依兩
造特約而免除，被告主張原告應負物之瑕疵擔保義務，伊得
以修繕費用扣抵尾款，即為無理由。
五、綜上所述，被告上開所辯，自無足取，被告自應對原告依買
賣關係負責。從而，原告依買賣關係請求被告給付買賣價金
20萬元及起訴狀繕本送達自98年12月17日起至清償日止按年
息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假
執行。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國99年8月3日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官黃堯讚
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年8月3日
書記官王聖貿