臺灣臺北地方法院87年度簡上字第634號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院87年簡上字第634號民事判決

裁判日期：民國89年08月30日

裁判案由：給付租金等

臺灣臺北地方法院民事判決八十七年度簡上字第六三四號
上訴人即美炘企業股份有限公司附帶被上訴人法定代理人乙○訴訟代理人 顏廷鈺 律師被上訴人即甲○○住台北市○○○路○段○○○號十四樓之一附帶上訴人訴訟代理人 唐月妙 律師右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國本院台北簡易庭八十七年度北簡字第四四七一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決命上訴人即附帶被上訴人給付超過新台幣伍萬柒仟肆佰玖拾壹元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
附帶上訴人其餘附帶上訴及擴張之訴駁回。
第一、二審訴訟費用及附帶上訴費用由被上訴人即附帶上訴人負擔七分之六，餘由上訴人即附帶被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：
(一)、原判決不利於上訴人部分廢棄。
(二)、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
(三)、附帶上訴人之附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
(一)、上訴人美炘公司已為提前終止租約之意思表示並應到達生效，無再續付租金之義務：
１、依學界通說認為：「對話之意思表示，以相對人了解時發生效力，所謂了解，按其字義，應係指相對人已明瞭其意義之謂，但通說將之客觀化，認為係指依通常情形，實際上可能了解而言」︵上證九： 王澤鑑 著民法總則第二八七頁︶次按「被上訴人受僱為上訴人之工人，係屬民法上所稱之僱傭契約，辭職則應解釋為終止契約之意思表示。果被上訴人已為辭職之意思表示，即不得謂其仍得請求辦理退休，而享有領取退休金之權利。
」，此有最高法院七十二年台上字第八二八號裁判可稽。準此，上訴人先前既曾口頭告知甲○○欲提前搬離︵ 陳玉雲 到庭證稱：「有聽到 姜繼 與甲○○談要搬走的事」︶，八十六年三月五日實際搬走當日又委當時職員 張雲清 作最後清理打掃後交還鑰匙予被上訴人之職員陳玉雲，並言明「要搬走」，此一前曾提及搬離之表示及清空現場交還鑰匙之行為，應解為提前終止租約之意思表示。再者，雖八十六年三月五日美炘公司搬走當日，甲○○不在場，然其返回後見人去樓空，必會詢問員工陳玉雲小姐依學者通說之見解，客觀上依通常情形，甲○○應已能了解美炘公司上該提前終止租約之意思表示，兩造租約應已提前終止。
２、兩造租約第十八條第一項既約定「租賃期間內乙方︵即上訴人︶若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方︵即被上訴人︶一個月租金．．．。」，是故，上訴人於租賃期間內自得為提前終止租約之表示，僅出租人得請求相當一個月租金之「定額」損害賠償，而兩造既已約定數額，逾此部分被上訴人應不得再為請求。
(二)、關於被上訴人請求律師費部分：依兩造租約第十二條之約定，須於承租人有違
約情事，同時並致損害於出租人權益時，始由承租人負擔律師費。本件租約既有承租人提前遷離之例外約定如前所述，上訴人又已騰空搬遷予被上訴人，其亦無因此致生任何損害，而別此上訴人亦無違約事實，被上訴人本項請求，自有未合。
(三)、關於被上訴人請求增加稅捐部分：
１、按房屋所有人依法應納房屋稅，所得之人應納所得稅，此為憲法及稅法上人民納稅義務，且依民法第四百二十七條之規定，就租賃物應納之一切稅捐，由出捐人負擔。而本件系爭租約為預立定型化契約，弱勢之承租人毫無更張之權利，出租人片面異於上開法律規定，使承租人負擔稅賦，實欠公允。且依社會一般通念，訂定租金額時，雙方多已將負擔計算斟酌在內，以一定數額為給付租賃代價之依據，不僅免滋疑義，亦免承租人承受不意之額外負擔，是故系爭租約第十六條片面規定承租人補貼稅賦之條款，依民法第七十二、一百一十條但書之規定，應為無效。退步言，上開條款如非無效，亦應將契約文義上﹁補貼﹂，解釋非全額之「負擔」，乃酌量之「補貼」，進而依誠信原則等法理及社會通念，酌情僅由承租人負擔部分之增加稅額。
２、被上訴人主張增加綜合所得稅之計算，亦有不合理之處：
(１)、被上訴人主張其租賃所得為五十六萬四千八百六十一元，並不正確。蓋依上開
租約記載，自八十五年六月十二日至八十五年十一月一日期間每月租金為一五、○○○元，自八十五年十一月二日至八十六年三月十一日始調高為每月四七、○○○元，上訴人公司依此計算方式開立予被上訴人之扣繳憑單租賃所得總額為二七五、二三三元︵上證七即原審被證五︶，依一般百分之十三稅率計算，猶可退稅七、一二八元︵即156883×13%=20395,00000-00000=7128︶。縱因被上訴人自己其他所得過高而以百分之廿一稅率計算，亦僅負擔五、四二二元租賃所得稅而已︵275233×57%=156883,156883×21%=32945,00000-00000=5422︶。｛按：依所得稅法規定，承租人給付租金予出租人時，承租人為扣繳義務人，應自給付中扣繳所得稅款，而已扣繳之款項，由出租人於申報所得稅應納稅額中扣減之，始為實際應繳納之稅額。被上訴人之申報書｝。是故，上訴人主張增加所得稅負擔之計算顯背離稅法上計算式。
(２)、被上訴人所謂實際租金與國稅核定租金之出入，亦因上訴人美炘公司只分租部
分空間，當較全部承租之租金為低，而另半為立昌公司所用，正因被上訴人甲○○自己對國稅局隱匿系爭房屋供立昌公司商業使用之情形，不敢就國稅局對租金核定之數額為異議，致與美炘公司實際支付租金之數額不一，但焉能將此增加房屋稅之全部轉嫁由上訴人負擔？被上訴人之請求實為情理所難容。
(四)、關於被上訴人請求管理費部分：
１、原審判決就此已認定雙方並未約定應由上訴人承擔管理費甚明，而遍觀兩造租約亦無上訴人應負擔之約定，被上訴人之請求顯無所據。至被上訴人於附帶上訴狀中主張雙方當事人之〞真意〞即管理費應由上訴人支付，更逾分際，蓋上訴人自己內心真意，豈為對造片面認定？上訴人否認雙方曾有負擔管理費之意思合致及曾自認負擔管理費之事實，且被上訴人自己提出之管理費收據抬頭亦為立昌銅鐵公司，並非上訴人美炘公司，被上訴人主張應由上訴人繳交全額管理費亦有不符。
２、系爭房屋，上訴人僅分租使用一部分，被上訴人主張上訴人負擔全額之管理費，亦不合情理。
３、被上訴人甲○○與立昌公司本即不同人格，且立昌公司自己支付管理費，乃基於其實際使用系爭房屋所當然，立昌公司並可以之列為年度費用，扣抵計算應繳稅額，被上訴人甲○○自不應另行兩面主張個人支付管理費，至立昌公司與甲○○內部關係如何，立昌公司會計帳目如何列算，乃其內部事務，當不能以之證明甲○○個人支出管理費，故原審認定被上訴人甲○○個人未能證明其已支付管理費，洵屬正確。
三、證據：援用原審之立證方法。請求訊問證人張雲清。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：
(一)、駁回上訴人之上訴。
(二)、原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。
(三)、右廢棄部分，附帶被上訴人應給付附帶上訴人新台幣十二萬五千二百五十九元
，暨其中七萬五千二百五十九元自民國八十七年二月二十七日起，其中五萬元自八十七年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
(一)、關於租金部份：上訴人稱業於八十六年三月五日將系爭承租標的房屋按照原狀
騰空，並將鑰匙交還被上訴人經營之立昌銅鐵股份有限公司︵下稱立昌公司︶會計陳小姐，並提出所謂之遷移證明。惟查：
１、系爭租賃契約承租人為美炘企業股份有限公司︵下稱美炘公司︶，出租人為甲○○先生，依據證人張雲清及陳玉雲下列證詞，可證承租人美炘公司並未告知出租人甲○○終止租賃契約之意思表示，且未於美炘公司自稱搬離當日將鑰匙連同房屋點交返還出租人甲○○：
(１)、八十七年十二月十六日筆錄張雲清：八十六年三月初美炘公司自敦化南路搬離
，搬走那天甲○○出差不在，只會計陳玉雲小姐在，我告訴陳小姐搬走哪些東西並把鑰匙交給他，善後就走了。：：：因姜︵指美炘公司實際負責人 姜繼望 ︶還要與徐談，所以姜的鑰匙沒還。
(２)、十八年二月十一日筆錄陳玉雲：搬家那天我在場，張雲清說他要搬走，並要將
鑰匙給我，我說老闆不在我不能收：：：沒說不會回來上班，並未清點搬走的東西，租約到期前，不知他們會不會回來，所以未使用他們租用的地方：：姜繼望常說要搬走，但都沒搬。
(３)、八十八年三月三十一日筆錄張雲清：我交鑰匙二把或三把給陳玉雲，並說我們
搬走了陳玉雲：張雲清告訴我他們要搬走了，他們三月搬後，隔一段時間，甲○○將三把鑰匙放一袋子交給我。張雲清：因姜繼望當天不在辦公室，且他還要跟甲○○談細節的事，所以還有一把鑰匙在 姜那 。我認為因當時不在場，他會回來與徐談後續的事，他來談時就會交還他的鑰匙。綜右證人張雲清及陳玉雲筆錄可得下列結論：承租人美炘公司實際負責人姜繼望於自稱搬離系爭租賃標的當天並不在場，且因姜繼望還要與徐談，所以姜的鑰匙沒還。姑不論依陳玉雲之證詞，美炘公司並未於搬離當天將鑰匙交給陳玉雲，遑論交還出租人甲○○，惟依張雲清證詞可證美炘公司並未於搬離系爭租賃標的前向出租人甲○○為終止租賃契約之明確意思表示，否則美炘公司實際負責人姜繼望何需於搬離租賃標的後回來與出租人甲○○談，且為方便回來與出租人甲○○談，並未交還其持有之爭租賃標的鑰匙。承租人美炘公司並未於自稱搬離系爭租賃標的當天向出租人甲○○為終止租賃契約之明確意思表示，因該日出租人甲○○並不在台北，且陳玉雲並非出租人甲○○之代理人縱美炘公司張雲清曾向陳玉雲表示要搬走，其要搬走之意思表示並未達到出租人甲○○。況依陳玉雲之證詞：﹁張雲清說他要搬走，並要將鑰匙給我，我說老闆不在我不能收：：：沒說不會回來上班，並未清點搬走的東西，租約到期前，不知他們會不會回來，所以未使用他們租用的地方。﹂可證美炘公司並未將系爭租賃標的房屋連同鑰匙點交返還出租人甲○○。
２、民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用，收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」查上訴人於租賃契約期間內既未向被上訴人為提前終止租約之意思表示，復未將系爭租賃標的房屋完全騰空連同鑰匙點交返還被上訴人，租賃關係即屬存續，被上訴人即應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，否則即係違約，應負損害賠償責任。職是，租賃關係既屬存續，上訴人於租賃關係存續中搬動租賃標的房屋內物品，係屬承租人權利，被上訴人無權過問，且因上訴人並未將鑰匙返還被上訴人，上訴人公司人員隨時可進出系爭房屋，亦可隨時搬東西進系爭房屋，被上訴人無權禁止。上訴人所謂「縱如被上訴人所否認上訴人交還大門鑰匙為真，依現場實際情形，仍無礙被上訴人使用上訴人騰空交還之區域」云云，顯係欲陷被上訴人違反租賃契約，蓋租賃關係既屬存續，被上訴人有何權利使用系爭上訴人承租區域。
３、上訴人辯稱上訴人一方面出於以購買僅十個月原價八萬元之冷氣機作為賠償被上訴人之用，一方面出於情義將冷氣機留與立昌公司使用；同時冷氣機係離地高懸，又未影響被上訴人對系爭房屋之使用，自不能視為上訴人未遷離該處云云，顯與事實不符。查上訴人果真曾告知被上訴人以該二台冷氣作為提前終止租約之賠償，理應將該二台冷氣之遙控器一起交付被上訴人，並開立發票予被上訴人，然上訴人並未交付冷氣機遙控器及開立發票予被上訴人；且上訴人八十六年六月十二日致被上訴人之書面理應說明上訴人已以該二台冷氣作為提前終止租約之賠償，然遍觀上訴人該書面僅言及上訴人租金已付到八十六年三月十一日止，卻無隻字片語言及上訴人已以該二台冷氣作為提前終止租約之賠償，上訴人所辯顯係臨訟編造，委無可採。且被上訴人並未繼續使用該二台冷氣，上訴人於八十六年六月十一日租賃契約期滿後，未將該二台冷氣搬走，被上訴人即於八十六年六月十七日依系爭租賃契約第十七條規定﹁租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議。﹂僱請陳廷鷺先生以每台一千元工資拆除該二台冷氣。復按上訴人於租賃契約期間內既未向被上訴人為提前終止租約之意思表示，復未將冷氣機二台搬走將租賃物騰空連同鑰匙點交返還被上訴人，租賃關係即屬存續，被上訴人即應保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，被上訴人就系爭房屋無權使用、收益，上訴人所謂冷氣機係離地高懸，未影響被上訴人對系爭房屋之使用云云，顯係圖卸違約責任之詞。
４、上訴人雖自稱於八十六年三月五日遷離租賃標的房屋，惟上訴人除未將房屋騰空連同鑰匙點交返還被上訴人，亦未將該公司營利事業登記之營業所在地遷離，且依上訴人所提出之建設局函及公司執照，可知上訴人於八十六年四月十九日僅係將公司執照上之公司所在地遷出系爭租賃房屋，至於上訴人公司營利事業登記之營業所在地遲至八十六年五月二十日始遷出系爭租賃房屋，此有上訴人之營利事業登記證影本可稽。至於上訴人所稱公司登記地址變更，係行政手續延宕，市政府地址送達錯誤，致四月、五月始先後完成更正云云，上訴人應舉證證明；況上訴人公司地址變更事市政府縱有延宕，上訴人卻未與經辦單位聯繫查詢追蹤，豈能以此卸責。綜上陳述，上訴人並未於八十六年三月五日以口頭向被上訴人為終止租約之意思表示，復未將系爭租賃標的房屋騰空連同鑰匙點交返還被上訴人，亦未將公司所在地遷離系爭標的物。易言之，系爭租賃契約仍繼續，是以於八十六年六月十一日系爭租賃契約期限屆滿前，被上訴人及被上訴人經營之立昌公司並未佔有使用出租予上訴人部份之系爭租賃房屋，上訴人就其主張八十六年三月五日起至八十六年六月十一日止系爭租賃標的為被上訴人所經營之立昌公司佔有使用應負舉證責任以實其說。
(二)、律師費部份：上訴人違約未給付被上訴人八十六年三月十二日至八十六年六月
十一日之租金、管理費等，經被上訴人委請律師發函催償，拒不清償，被上訴人始起訴請求上訴人清償，就被上訴人因此支出之律師費自應由上訴人依租賃契約第十二條規定負責賠償。
三、附帶上訴部份之陳述：
(一)、稅捐部份：民法第四百二十七條固規定就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負
擔。然該條立法理由亦明示關於租賃物上應納之諸項稅捐以契約無特別約定者為限，仍使出租人任其責。六十五年台上一一一九號判例亦明示民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。而租賃契約於出租人、承租人雙方意思表示一致時即成立並生效，系爭租賃契約書係坊間一般通用之契約，並非附帶被上訴人主張之出租人之定型化契約。附帶被上訴人所謂系爭租約對附帶被上訴人不利不實，因附帶上訴人並未依一般租賃契約要求附帶被上訴人交付至少三個月押租金，是以附帶上訴人無法自押租金中扣抵附帶被上訴人應給付之租金、管理費等。
１、關於房屋稅增加部份：附帶上訴人所經營之立昌公司於八十四年九月七日遷出系爭房屋，遷入台北市○○○路○○○巷○○號四樓，並於八十四年九月七日辦妥公司執照公司所在地變更登記；於十四年十月二十四日辦妥營利事業登記證之營業所在地變更登記迄今，附帶被上訴人所謂附帶上訴人所經營之立昌公司設籍同址，洵屬無據。附帶上訴人所經營之立昌公司自八十四年十月二十四日即未設籍於此迄今八十六年房屋稅之課稅期間係自八十五年七月一日至八十六年六月三十日，即附帶被上訴人承租系爭標的房屋期間。復依八十五年度及八十六年度房屋稅單可知房屋稅之課徵分營業及住家兩部份，稅單上均分別載明營業稅額及住家稅額，而房屋稅係依據房屋是否辦理營利事業登記作為區別營業用及住家用。依照台北市稅捐稽徵處復本院函，系爭房屋八十六年期房屋稅課稅資料，計算如下：
(１)、系爭房屋八十六年課稅現值為二、五一○、五○○元，全部面積二五八．四平方公尺。
(２)、八十五年七月一日至八十五年十月三十一日共四個月、該四個月使用情形為營業用面積五六、二平方公尺，住家用面積二○二、二平方公尺，計算如下：
營業：五四六○元。
教育捐：一八二○元。
住家：九○三七元。
右三者合計一六三一七元。
惟若該四個月全部供住家用，房屋稅為二、五一○、五○○元乘四個月除十二個月乘住家用稅率百分之一．三八得出一一、五四八元。是以該四個月因部分出租美炘公司致房屋稅為一六、三一七元較該四個月若全部供住家用房屋稅一一、五四八元多出四、七六九元。
(３)、八十五年十一月一日至八十六年四月三十日共六個月，該六個月使用情形為營業用面積一五五、四平方公尺，住家用面積一○三平方公尺，計算如下：
營業：二二六四七元。
教育捐：七五四九元。
住家：六九○五元。
右三者合計三七一○一元。惟若該六個月全部供住家用，房屋稅為二、五一○、五○○乘六個月除十二個月乘住家用稅率百分之一、三八得出一七、三二二元。是以該六個月因部分出租美炘公司致房屋稅為三七、一○一元較該六個月若全部供住家用房屋稅一七、三二二元多出一九、七七九元。
(４)、將第︵二︶項四、七六九元加上第︵三︶項一九、七七九元得出二四、五四八元即為系爭房屋因部分出租美炘公司而增加之房屋稅。
２、原審以八十五年度課稅月數及八十六年度課稅月數比例算出八十六年度房屋稅並未增加駁回附帶上訴人房屋稅之請求，顯然並未注意附帶上訴人自八十四年十月二十四日起系爭房屋即未供營業用，因此八十六年度房屋稅單上營業稅額係因附帶被上訴人將系爭房屋供營業用而產生，自應由附帶被上訴人負擔該營業用稅額。
(二)、關於綜合所得稅增加部份：原審以「兩造並未約定以國稅局核定金額計算補貼上訴人補貼金額，況被上訴人未證明國稅局係以兩造約定租金顯較當地一般租金為低，而調整計算其租金收入，被上訴人對於其租金收入為二十七萬五千二百三十三元亦無爭執，其主張以國稅局核定之五十六萬四千八百六十一元計算補貼金額，洵屬無據」駁回附帶上訴人綜合所得稅部份之請求，顯有認定事實不憑證據之違法。蓋系爭房屋自八十五年六月十二日至八十五年十月三十一日止每月出租金額一五、○○○元，自八十五年十一月一日起每月租金調整為四七、○○○元，因系爭房屋租賃契約第四條規定租金以每三個月為一期並於當期第一個月之十二日以前繳納，是以八十六年一月一日至八十六年三月十一日之租金已於八十五年十二月十二日收取，並申報在八十五年度綜合所得稅中，合計系爭房屋八十五年度綜合所得稅申報之租賃所得總額為二七五二三三元，此即為美炘公司開立之扣繳憑單租賃收入總額，扣除百分之四十三費用即乘以百分之五十七為八十五年度申報租賃所得額一五六、八八三元外，國稅局另行核定增列八十五年度租賃所得額一六五、○八八，除以百分之五十七，即國稅局核定增列租賃收入總額二八
九、六二八元。職是，國稅局核定原告出租上訴人之八十五年度租賃收入總額為
五六四、八六一元，扣除百分之四十三費用，乘以上訴人百分之二十一稅率，得出六七、六一四元，即為八十五年度綜合所得稅因出租而增加部份，應由被上訴人依租賃契約第十六條規定負擔。
(三)、管理費部份：
１、依契約第三條及第二十一條規定租金不包括管理費，雙方當事人之真意即管理費應由附帶被上訴人支付，此由附帶被上訴人自承租系爭租賃房屋至八十六年三月止，均繳交全額管理費之事實可證，且上開繳納全額管理費之事實為附帶被上訴人於原審自認。原審未審酌上開管理費由附帶被上訴人繳納之事實，遽以附帶上訴人依租約第三條、第二十一條請求給付管理費，觀其內容係規定租金不包括管理費，並未約定附帶被上訴人應向附帶上訴人繳納管理費為由駁回附帶上訴人管理費之請求，委無理由。
２、因附帶上訴人為立昌銅鐵股份有限公司之負責人，故由立昌銅鐵股份有限公司代為繳納管理費，然實際上支付管理費之人為附帶上訴人，原審以附帶上訴人提出之管理費收據之繳款人又係訴外人立昌銅鐵股份有限公司，並非附帶上訴人，附帶上訴人未能證明其已支付管理費，駁回附帶上訴人管理費之請求，洵屬無據。且因八十六年三、四、五月至六月十一日止附帶被上訴人仍承租系爭房屋，上開三個月又十一天之管理費依契約規定應由附帶被上訴人支付，系爭房屋管理委員會出具之收據三及四月載明立昌銅鐵股份有限公司係誤載，五月載明美炘公司始為正確，今提出系爭房屋管理委員會更正後三月及四月管理費收據。
三、證據：援用原審之立證方法。並請求訊問證人陳玉雲。理由
一、本件被上訴人起訴主張其於八十五年六月十一日將坐落台北市○○區○○○路○段○○○號蘭沁大廈十四樓之一部分出租與上訴人，依租賃契約第二條規定租賃期限自八十五年六月十二日起至八十六年六月十一日止，惟上訴人租金僅支付至八十六年三月十一日。上訴人並未告知被上訴人終止系爭租賃契約，亦未將系爭租賃標的房屋完全騰空連同鑰匙點交返還被上訴人。依系爭契約第二十一條每月租金四萬七千元，被上訴人尚應支付上訴人租金一十四萬一千元。又依系爭契約第三條及第二十一條，上訴人應給付被上訴人管理費每月五千三百四十八元，共應再支付上訴人管理費一萬六千零四十四元。再依系爭契約第十六條，上訴人應補償被上訴人因出租增加之稅額，而被上訴人房屋全部住家時房屋稅為三萬四千六百四十五元，出租後房屋稅為五萬九千一百九十一元，增加二萬四千五百四十六元，應由上訴人負擔。另國稅局核定被上訴人租賃所得總額五十六萬四千八百六十一元乘以百分之五十七（扣除百分之四十三費用）即為申報租賃所得額三十二萬一千九百七十元，申報租賃所得額乘以百分之二十一即為綜合所得稅增加部份六萬七千六百一十四元，應由被告負擔。上訴人未依系爭契約第十二條約定履行，致上訴人催告上訴人給付租金、管理費支出律師函費用五千元及本件第一審律師費五萬元，計五萬五千元，為此起訴請求。總共上訴人應給付被上訴人三十萬零四千二百零四元及法定遲延利息。(原審判准其中之二十二萬八千九百四十五元，及法定遲延利息，駁回其餘之訴，被上訴人除就駁回之七萬五千二百五十九元部分提出附帶上訴外，並擴張應受判決事項之聲明，請求上訴人應再給付原告於第二審支出之律師費五萬元，合計十二萬五千二百五十九元。)
二、上訴人則以兩造所訂租約第二條固約定租賃期限至八十六年六月十一日止，惟上訴人業於八十六年三月五日依約為終止租約之意思表示，並遷離。被上訴人請求給付終止租約後即三月十二日至六月十一日止之三個月租金及管理費，洵無理由。蓋上開租約第十八條第①項約定：租賃期內乙方（即上訴人）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲（即被上訴人）一個月租金．．．。亦即上訴人於租賃期間內得為提前終止租約之表示，而被上訴人得請求相當一個月租金之損害賠償，此項賠償性質上屬損害賠償之預定，逾此範圍被上訴人並無請求權利。上訴人所經營之立昌鋼鐵公司亦設籍同址，是以上訴人縱因辦理手續之故，略遲一個月完成遷址登記，對其房屋稅亦不生增減之影響，被上訴人主張系爭房屋出租前全部供為住家與出租後之房屋稅增加二萬四千五百四十六元，應由上訴人負擔云云，亦屬無據。被上訴人另主張其租賃所得為五十六萬四千八百六十一元，並不正確。蓋依上開租約記載，自八十五年六月十二日至八十五年十一月一日期間每月租金為一萬五千元，自八十五年十一月二日至八十六年三月十一日始調高為每月四萬七千元，上訴人公司依此計算方式開立予被上訴人之扣繳憑單租賃所得總額即為二十七萬五千二百三十三元，依一般百分之十三稅率計算，猶可退稅七、一二八元，縱因被上訴人自己其他所得過高而以百分之廿一稅率計算，亦僅負擔五千四百二十二元。再依契約第十二條之約定，上訴人既無違約事實，而被上訴人亦未受損害，其逕委律師提起本件訴訟，與該條要件未合，所請賠償律師費用，不應准許。
三、被上訴人主張兩造系爭租賃契約之租賃期限自八十五年六月十二日起至八十六年六月十一日止，自八十五年十一月一日起每月租金四萬七千元，上訴人租金付至八十六年三月十一日之事實，為上訴人所不爭執，復有其提出之租約為證，被上訴人之主張堪信為真實。惟兩造對於系爭租約是否於八十六年三月五日為上訴人所提前終止有爭執。經查系爭租約第第十八條第①項約定：「租賃期內乙方（即上訴人若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲（即被上訴人）一個月租金．．．。」亦即被告於租賃期間內有提前終止租約之權，只是被上訴人得請求相當一個月租金之損害賠償。次查證人即原在上訴人公司處任職(於八十六年三月底離職)之張雲清結證稱：「八十六年三月初美炘公司自敦化南路搬離，搬走那天甲○○出差不在，只會計陳玉雲小姐在，我告訴陳小姐搬走哪些東西並把鑰匙交給他，善後就走了．．．。向陳小姐明確表示要搬走．．．因姜(本院按指美炘公司實際負責人姜繼望)還要與徐(本院按即指甲○○)談，所以姜的鑰匙沒還，其他的鑰匙搬走時都交給陳小姐了，有要陳小姐向徐轉達．．．，鑰匙在承租時徐只交付一把」、「我交鑰匙二把或三把給陳玉雲，並說我們搬走了」、「因姜繼望當天不在辦公室，且他還要跟甲○○談細節的事，所以還有一把鑰匙在姜那。我認為因當時不在場，他會回來與徐談後續的事，他來談時就會交還他的鑰匙」。證人即被上訴人為負責人之立昌公司業務助理陳玉雲證稱：「有聽到姜繼望與甲○○說有搬走的事。搬家那天我在場，張雲清說他要搬走，並要將鑰匙給我，我說老闆不在我不能收．．．沒說不會回來上班，並未清點搬走的東西，租約到期前，不知他們會不會回來，所以未使用他們租用的地方．．．搬走時有打掃倒垃圾，．．．姜繼望常說要搬走，但都沒搬。」、「當天甲○○他不在，但當天他打電話回來時，我有告訴他美炘要搬家了，是 張清雲 跟我講的．．．」、「張雲清告訴我他們要搬走了，他們三月搬後，隔一段時間，甲○○將三把鑰匙放一袋子交給我。」從上開證人之證詞可知，上訴人已於八十六年三月五日由其人員即證人張雲清為終止租約之意思表示，並經由證人陳玉雲告訴被上訴人，即令證人陳玉雲非有權受領上訴人終止租約意思表示之人，上訴人之終止租約意思表示，亦於當日因證人陳玉雲告知上訴人，該意思表示到達而到達被上訴人發生效力，系爭租約已於當日終止。
又上訴人於同日搬至台北市○○路○○○號五樓之一，此有上訴人提出為被上訴人所不爭執之聯邦起重有限公司出具之搬遷證明及發票附卷為證，參以事後上訴人並未再使用系爭房屋之情，上訴人終止租約時同時搬離，即屬交還房屋。兩位證人雖然對於證人張清雲於上訴人搬走時有無交還鑰匙一節之證詞不同，惟鑰匙之交還係終止租約後之承租人之義務而非終止租約之條件，何況依證人陳玉雲之證詞，上訴人事後亦已交還鑰匙予被上訴人。又承租人係承租系爭房屋之一部份，其餘部分為被上訴人所使用，使用同一大門出入，此為兩造所不爭執，並有上訴人所繪為被上訴人所不爭執之位置圖(上證四、五)附卷可證，鑰匙是否交還，並不影響被上訴人對上訴人交還系爭租賃房屋之管領使用。而上訴人搬離時雖尚餘冷氣機二台，惟此係被上訴人得否依系爭租約第十七條規定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議。」將之視作廢物論，任憑其處理之問題，並不影響上訴人終止權之行使。被上訴人以上訴人未交還鑰匙及留有冷氣機主張系爭契約未經提前於八十六年三月五日終止，並非有理。
四、系爭租賃契約已終止，玆就被上訴人之請求之各項目逐一說明其是否有據：
(一)、租金及管理費部份：系爭租約既已於八十六年三月五日終止，上訴人並於同日
遷出未再使用系爭房屋，則被上訴人請求上訴人給付八十六年三月十一日起至同年六月十日止之租金十四萬一千元及管理費一萬六千零四十四元，即屬無據。
(二)、房屋稅增加部份：被上訴人所經營之立昌公司於八十四年九月七日遷出系爭房
屋，遷入台北市○○○路○○○巷○○號四樓，並分別於八十四年九月七日及十月二十四日辦妥公司執照公司所在地變更登記，及營利事業登記證之營業所在地變更登記迄今，此為上訴人所不爭執，復有被上訴人提出之公司營利事業登記證在卷可稽。且系爭房屋於八十四年十二月一日至八十五年六月三十日期間，全部均依住家用受課徵房屋稅(屬於八十五期房屋稅)，自八十五年七月一日至八十六年四月三十日，依上訴人承租面積，部份依營業用，部份依住家用受課房屋稅，自八十六年五月一日至同年六月三十日，全部依住家用受課徵房屋稅(八十五年七月一日至八十六年六月三十日部分是屬於八十六年期房屋稅)，此有台北市稅捐稽徵處覆本院函文附卷為證。而上訴人係自八十五年六月間承租，至八十六年五月二十日始將其營利事業登記之營業所在地變更登記不在系爭房屋址，此有上訴人公司營利事業登記證在卷可證。足見被上訴人之系爭房屋八十六年期房屋稅確係因出租予上訴人而部分依營業用課徵有所有增加。上訴人抗辯被上訴人所經營之立昌公司設籍同址，洵屬無據。又民法第四百二十七條非強制規定，兩造自得就房屋稅之負擔補貼特別約定，且系爭契約僅係坊間通用之契約書，被上訴人又非企業經營者，不生定型化契約問題。依照上述卷附台北市稅捐稽徵處函文所示之系爭房屋八十六年期房屋稅課稅資料計算：系爭房屋八十六年課稅現值為二百五十一萬零五百元，全部面積二百五十八點四平方公尺。八十五年七月一日至八十五年十月三十一日共四個月、該四個月使用情形為營業用面積五十六點二平方公尺，住家用面積二百零二點二平方公尺，房屋稅為營業用部分五千四百六十元，教育捐部分一千八百二十元，住家用部分九千零三十七元，合計一萬六千三百十七元。惟若該四個月全部供住家用，房屋稅為二百五十一萬零五百元乘四個月除十二個月乘住家用稅率百分之一．三八得出一萬一千五百四十八元。是以該四個月因部分出租上訴人致房屋稅為一萬六千三百十七元較該四個月若全部供住家用房屋稅一萬一千五百四十八元多出四千七百六十九元(四捨五入)。八十五年十一月一日至八十六年四月三十日共六個月，該六個月使用情形為營業用面積一百五十五點四平方公尺，住家用面積一百零三平方公尺，營業用部分二萬二千六百四十七元，教育捐七千五百四十九元，住家用部分六千九百零五元，合計三萬七千一百零一元。惟若該六個月全部供住家用，房屋稅為二百五十一萬零五百元，乘六個月除十二個月乘住家用稅率百分之一、三八得出一萬七千三百二十二元(四捨五入)。是以該六個月因部分出租美炘公司致房屋稅為三萬七千一百零一元，較該六個月若全部供住家用房屋稅一萬七千三百二十二元多出一萬九千七百七十九元。兩項合計二萬四千五百四十八元，為系爭房屋因部分出租上訴人增加之房屋稅。被上訴人請求給付二萬四千五百四十六元，即屬有據。
(三)、綜合所得稅部分：上訴人就其依租約第十六條約定於被上訴人之綜合所得稅若
有增加時，其增加部分應由上訴人負責補貼並不爭執，但其就應以國稅局核定之租金金額（五十六萬四千八百六十一元）或扣繳憑單上之給付總額（二十七萬五千二百三十三元）計算應補貼金額及上訴人應補貼之金額應否扣除上訴人已代為扣繳之金額有爭執。惟查兩造並未約定以國稅局核定金額計算補貼上訴人補貼金額，即應以上訴人應繳付租金，致被上訴人所得稅增加部分，作為計算上訴人應補貼之依據。至於國稅局係以兩造約定租金顯較當地一般租金為低，而調整計算其租金收入，如有不當違法，被上訴人自得依行政救濟程序尋求救濟，而不能轉由上訴人負擔。被上訴人對於其租金收入為二十七萬五千二百三十三元(八十五年度部份)並無爭執，應以之計算補貼金額，其主張以國稅局核定之五十六萬四千八百六十一元計算補貼金額，自屬無據。另被上訴人之租賃所得業經上訴人自其中代為扣繳二萬七千五百二十三元，為兩造所不爭執，復有有扣繳憑單可證，上開扣繳金額並非上訴人代為繳納而係自被上訴人之所得中扣繳，故上訴人主張其負責補貼之金額應扣除扣繳金額委不足採。從而，被上訴人八十五年度綜合所得稅率稅為百分之二十一，有國稅局八十五年度綜合所得稅核定通知書影本附卷可憑，上訴人應補貼之金額為三萬二千九百四十五元（先扣除百分之四十三之成本即275233元×57％＝156813元，再乘稅率即156813元×21％＝32945元），被上訴人請求於三萬二千九百四十五元之範圍內有理由，逾此範圍之請求則無理由。
(四)、律師費用部分：兩造契約第十二條約定「乙方（即上訴人）若有違約情事，致
損害甲方（即被上訴人）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳付之律師費用，均應由乙方負責賠償」，上訴人既是合法終止租約，即無違約情事。至於上開增加房屋稅及所得稅之請求，係基於兩造對稅捐繳納之補貼約定，該約定並非損害賠償之約定，被上訴人自不得執此以上訴人未補貼違約而請求其損害賠償，同時請求其賠償律師費用之依據。被上訴人請求上訴人給付律師費用等第一審五萬五千元，並於上訴審擴張請求第二審五萬元，均無依據。
五、綜上所述，系爭租賃契約已於八十六年三月五日合法終止，被上訴人依系爭租賃契約請求之房屋稅增加部分二萬四千五百四十六元，及所得稅增加部分，在三萬二千九百四十五元內，合計五萬七千四百九十一元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十七年三月二十七日起至清償日止，依年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，即終止後之租金、管理費，及以上訴人違約為由請求律師費用等共十萬五千元(包括於第二審擴張訴之聲明之第二審律師費用五萬元)，並上述超過三萬二千九百四十五元部分之所得稅增加款，即屬無據，應予駁回。上訴人上訴及附帶上訴人附帶上訴指摘原判決不當求為改判，上訴部分於上述之租金、第一審之律師費用等部分，附帶上訴部份於房屋稅增加部份之範圍內，為有理由，應由本院撤銷改判如主文第一項所示，並駁回廢棄部份被上訴人在第一審之訴。其餘之上訴及附帶上訴並擴張之訴部份均無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴及附帶上訴均一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年八月三十日
民事第一庭審判長法官王仁貴
法官張靜女法官吳東都右為正本係照原本作成本件不得上訴中華民國八十九年八月三十日
法院書記官郭錦賢