臺灣基隆地方法院89年度小上字第18號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院89年小上字第18號民事判決

裁判日期：民國89年08月30日

裁判案由：給付管理費

臺灣基隆地方法院民事判決八十九年度小上字第一八號
上訴人甲○○被上訴人東都花園大廈Ａ座管理委員會
設基法定代理人丙○○住基訴訟代理人乙○○住基右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年三月二十日本院基隆簡易庭八十九年度基小字第八一號第一審小額民事判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆萬壹仟貳佰伍拾元及自民國八十九年一月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，併該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用合計新臺幣壹仟陸佰玖拾參元，其中新臺幣壹仟伍佰玖拾陸元由上訴人負擔，其餘新臺幣玖拾柒元由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟曾於準備程序期日到場為聲明及陳述並於上訴狀提出證據如後：
一、聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)被上訴人在第一審之訴駁回。
(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：
(一)原審認被上訴人將上訴人之款項（指上訴人於八十七年底交付被上訴人之裝璜保證金新臺幣－－下同－－五萬元）抵充系爭房屋（指上訴人所有之基隆市○○區○○○路○巷一七四之八號七樓房屋，下同）前手積欠之管理費並無不合云云，似有誤會，理由如下：
(１)依內政部八十六年二月二十六日台（八六）內營字第八六七二三○九號函（載於內政部印行基隆市政府翻印之「公寓大廈管理條例解釋函令暨相關法規彙編」第四一頁至第四二頁），認原屋主積欠之管理費「不得逕向新區分所有權人請求繳納之」。
(２)主管機關內政部營建署亦認同前揭法理，認積欠管理費乃屬債權，與物權之移轉並無關係。
(３)臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第一五八四號民事判決亦認：法拍屋之拍定人毋庸負擔前手積欠之管理費。
(４)依地政界目前之看法，亦認除非法院將積欠管理費之清償列入拍賣條件，否則拍定人毋庸負擔前手積欠之管理費。
(５)自立法沿革觀之，關於地下室停車位之「分管契約」於過去有物權化之效力，惟因大法官會議解釋（指釋字第三四九號）認不得對抗善意之第三人（例如甲為住戶之一，因分管而得使用Ａ１之停車位，其他各住戶則依約使用Ａ２至Ａ５０之停車位，乙因不知內部分管情形，偏要使用較近電梯之Ａ１７停車位，因而易生糾紛），始有公寓大廈管理條例第二十四條之規定，故公寓大廈管理條例第二十四條「並非在解決管理費積欠問題」。主管機關內政部之函釋及過去之司法裁判均採此見解。
(二)又八十七年九月及十月份之管理費各一千二百五十元（合計二千五百元），上訴人早已繳交，原審不察，似有重複計算之嫌。而被上訴人明知此事，竟仍重複請求，殊令人遺憾。
三、證據：提出法律見解一則（內政部營建署建管組科長 蕭文雄 先生口述）及「基隆市○○區○○○路○巷一七四之八號七樓積欠管理費結算表」影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決所載相同者，予以引用外，補稱：
(一)所謂管理基金，應為第一手購屋時所併繳之基金，被上訴人先期籌備處規定為一萬元，業主過戶前必須繳清，故無積欠情形。
(二)本件被上訴人訴請給付之欠款，乃上訴人進住系爭房屋後每月應繳之管理費，並非管理基金。
(三)前業主 黃會豐 積欠之管理費三萬七千六百元，已依公寓大廈管理條例第二十四條之規定完成權利義務之承受（指上訴人應承受該義務），否則依社區住戶公約第二十七條之規定，不得遷入。何況上訴人於被上訴人發還裝璜餘款時，並無異議（如拒收餘款、發郵局存證信函警告或提出告訴等）。
(四)上訴人所舉內政部營建署蕭姓科長之口述記錄，不足為法律依據。
(五)被上訴人對於承購社區二手屋者應承受前手之權利義務，已公告聲明在先，此有被上訴人之公告可證。
(六)「購買中古屋，要確定前手有無積欠管理費，否則得替原屋主繳清」，此有「居家憲法」剪報可證。
(七)八十七年九月及十月份之管理費合計二千五百元，上訴人確已繳納無訛。該二個月份之管理費係被上訴人誤計。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提（一）「東都管理委員會籌備處」八十九年九月二十日出具之收據影本一件，（二）東都Ａ座公告影本一件，（三）「居家憲法」剪報影本一件為證。
理由
一、本件上訴人未於言詞辯論期日到場，惟無民事訴訟法第三百八十六條所列之各種情形，爰准被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人為系爭房屋之所有權人（即上訴人為東都花園大廈Ａ座之區分所有權人），積欠八十七年九月份至八十九年三月份之管理費共計四萬三千七百五十元，迭催不付等情，因而依規約之規定，求為命上訴人給付四萬三千七百五十元及自八十九年一月二十一日（即支付命令送達上訴人之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息之判決。
三、上訴人則以：渠於八十七年底交付被上訴人裝璜保證金五萬元時，被上訴人即擅扣三萬七千六百元以抵償前手黃會豐先生積欠之管理費，惟被上訴人所為於法無據，渠為免興訟交惡，自認倒霉，曾表明「以無息預繳管理費三萬七千六百元」，是渠早已付清管理費，並無積欠情事。原審認被上訴人將上訴人交付被上訴人之裝璜保證金抵充系爭房屋之前手積欠之管理費並無不合，乃違背公寓大廈管理條例第二十四條之規定；公寓大廈管理條例第二十四條「並非在解決管理費積欠問題」，渠並無義務承受前手積欠管理費之清償義務，被上訴人不得逕向渠請求繳納等語，資為抗辯。
四、查兩造對於：（一）上訴人為系爭房屋之所有權人（即上訴人為東都花園大廈Ａ座之區分所有權人），（二）上訴人之前手黃會豐曾積欠管理費三萬七千六百元，（三）上訴人曾於八十七年底交付被上訴人裝璜保證金五萬元，（四）被上訴人曾自上訴人交付之裝璜保證金扣取三萬七千六百元，以抵償上訴人之前手黃會豐積欠之管理費，（五）東都花園大廈Ａ座曾召開區分所有權人會議，訂定「東都花園大廈Ａ座住戶公約」等事實，均無爭執，並有系爭房屋之建物登記謄本、被上訴人於八十八年一月十二日出具之收據影本（附黃會豐先生積欠管理費明細及被上訴人致上訴人之便箋影本）、東都花園大廈Ａ座召開區分所有權人會議之「大會手冊」（含「東都花園大廈Ａ座住戶公約」）影本等在卷可稽，此部分之事實自堪認為真實，而得為本件判斷之基礎。本件兩造之爭點在於：上訴人認渠並無承受前手管理費債務之義務，被上訴人將渠交付之裝璜保證金扣取三萬七千六百元以抵償前手黃會豐積欠之管理費，於法無據，渠已表明以之作為「以無息預繳管理費三萬七千六百元」，故渠已付清管理費，並無積欠情事。被上訴人則認為依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，上訴人有承受前手管理費債務之義務，其將上訴人交付之裝璜保證金扣取三萬七千六百元以抵償前手黃會豐積欠之管理費，於法有據，上訴人無從以之抵付取得系爭房屋後之八十七年九月份至八十九年三月份之管理費（共計四萬三千七百五十元）。故本件尚應審究者，即為此點。以下詳述之。
五、按公寓大廈，除應成立管理委員會或推選管理負責人，為管理之主體，以管理公寓大廈之公共事務外，並應設置公共基金，以為管理之經費，其來源包括「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之「管理費」及其他應分擔或負擔之費用，公寓大廈管理條例第二十七條、第十八條分別定有明文。如「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈管理條例第第二十一條亦定有明文。又「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」，且「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，公寓大廈管理條例第二十三條、第二十四條復有明文規定。至公寓大廈管理條例第二十四條所謂「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，依文義解釋，區分所有權之繼受人應繼受者，除「原區分所有權人依公寓大廈管理條例所定之一切權利義務」外，亦包括「原區分所有權人依規約所定之一切權利義務」在內，其中當然包括「原區分所有權人依規約所定應繳納管理費之義務」在內，此觀該條之規定自明；即就立法目的言，該條之規定亦在避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為藉口逃避規約之義務而設；學者類皆採此見解，並無異論（參見 尹章華 、 王惠光 、 林根旺 、 張德周 、 詹文凱 、 溫豐文 合著「公寓大廈管理條例解讀」第一一二頁至第一一六頁， 莊金昌 著「公寓大廈管理上法律問題之研究」第四七頁至第五五頁）。又法律既已明定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，即具有公示之作用，任何人不得諉為不知（此有如修正前之民法第一千零十七條之規定），故亦不致發生善意第三人受害之問題（參見司法院大法官會議釋字第三四九號解釋）。此為本院確信之見解。內政部八十六年二月二十六日台（八六）內營字第八六七二三○九號函係就公寓大廈管理條例第二十一條之規定而為之函示，並非就同條例第二十四條之規定所表示之見解，上訴人已有誤會；退步言之，縱該函之真意確係指「區分所有權之繼受人不須繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務」，認管理負責人或管理委員會「不得逕向新區分所有權人請求繳納（公共基金）」，其見解亦有置公寓大廈管理條例第二十四條規定於不顧之嫌，違反該條之立法目的而不可採，本院自不受其拘束（參見司法院大法官會議釋字第一三七號及第二一六號解釋）。另臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第一五八四號民事判決並非判例，不論其所表示之見解是否如上訴人所言，本院均不受其拘束。又上訴人認為：公寓大廈管理條例第二十四條「並非在解決管理費積欠問題」云云，亦屬誤會公寓大廈管理條例第二十四條之立法目的，亦不可採。均併予敘明。
六、查上訴人所有系爭房屋所在之「東都花園大廈Ａ座」之區分所有權人會議曾訂定「東都花園大廈Ａ座住戶公約」，其第二七條明定住戶「應依管理經費收支辦法規定按時繳納管理費及管理委員會議決應分攤之費用，如房屋出售或出租，新用戶遷入前必須先行繳清管理費與應分攤之費用，否則本會（指管理委員會）除加收滯納金外，並逕向管轄法院起訴追繳，以維護共有權。」，此有「東都花園大廈Ａ座住戶公約」影本在卷可稽，且為上訴人所不爭（已如前述）。茲上訴人之前手黃會豐既積欠管理費三萬七千六百元（亦如前述），依前揭說明，上訴人應繼受該債務，因而負有清償之義務。故被上訴人將上訴人交付之五萬元扣取其中之三萬七千六百元抵充前手黃會豐積欠之管理費，於法自無不合，上訴人自無從再以之為「以無息預繳管理費三萬七千六百元」。乃上訴人仍以之為「以無息預繳管理費三萬七千六百元」，主張以之抵付八十七年十一月份後之管理費，自屬無據，其就八十七年十一月份後之管理費債務不能認為已經清償而歸於消滅。從而被上訴人請求上訴人給付八十七年十一月份後之管理費，自屬正當，應予准許。至上訴人應付之八十七年十一月份至八十九年三月份之管理費，應為四萬一千二百五十元，此有被上訴人提出之「基隆市○○區○○○路○巷一七四之八號七樓積欠管理費結算表」一件在卷可證（見原審卷第四一頁）。八十七年九月及十月份之管理費二千五百元，上訴人業已付清，為被上訴人所自認（已如前述）。從而被上訴人之請求，以四萬一千二百五十元及自八十九年一月二十一日（即支付命令送達上訴人之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息為限，為有理由，應予准許。逾此數額所為請求，即無理由，而應不准許。
七、綜上所述，被上訴人依住戶公約第二七條及公寓大廈管理條例第二十四條之規定，請求上訴人給付自八十七年九月份起至八十九年三月份止之管理費合計四萬三千七百五十元及自八十九年一月二十一日（支付命令送達之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，於四萬一千二百五十元及自八十九年一月二十一日（支付命令送達之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此數額所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係法院就小額訴訟為被告（即上訴人）敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件第一審之訴訟費用計七百五十九元（其中裁判費四百三十八元，送達費用三百二十一元），第二審之訴訟費用計九百三十四元（其中裁判費六百五十七元，送達費用七百七十七元），合計一千六百九十三元，依民事訴訟法第七十九條但書及第四百三十六條之三十二第一項準用第四百三十六條之十九第一項之規定，命兩造以比例分擔，並確定其費用額，其中應由上訴人負擔者為一千五百九十六元，應由被上訴人負擔者為九十七元。
九、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一、二項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第四百三十六條之十九第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年八月三十日
民事庭審判長法官李木貴
法官何怡穎法官林金發右為正本，係照原本作成。
對本判決不得上訴。
中華民國八十九年九月七日
法院書記官方淑真