臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭民事判決 99年度花簡字第118號
原 告 周生銓
被 告 張乃文
訴訟代理人 吳秋鴻
上列當事人間請求返還簽約金事件，本院於民國99年11月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國98年12月25日與被告訂立買賣契約，向被告購買
門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○○○街○○○號房屋及坐落土地（
花蓮縣○○鄉○○段2343、2343之1地號土地），約定買賣
價金為新台幣（下同）310萬元，原告並已支付簽約金20萬
元。事後發現購買之土地部分供道路使用，導致原告對該標
的評估錯誤，已違當初訂立買賣契約之本意。原告已寄發存
證信函通知被告出面處理，但仍未獲回應。原告是透過仲介
購買，兩造約定買賣土地的坪數為62坪，我在簽約之前由仲
介人員 李彩莉 陪同到現場指界，李彩莉在場告訴我買賣標的
是圍牆內62坪，但圍牆內的土地只有40幾坪，買賣標的還包
含圍牆外的道路，李彩莉並未告知原告，購買時被告亦未告
知，土地謄本也看不出來有道路用地，依兩造買賣契約第7
條約定，請求被告退還已付簽約金20萬元。
㈡簽約時並無被告提出之土地使用分區證明書、花蓮縣地方稅
務局函，此2張文件是在簽約後翌日早上由仲介 李建明 拿到
我的辦公室給我看，他沒有告訴我這是什麼用意，我也未在
意文件內容。隔幾天我的設計師在現場丈量要做整修時，才
發現圍牆內實際坪數與所談坪數不符，當下我就向仲介公司
提出異議，仲介公司也以我的名義向被告表示異議。如果我
在簽約前就看到這2張文件或被告告知我，我應該會把這2張
作為契約的附件。爰依兩造買賣契約第7條之約定請求。並
聲明：被告應給付原告20萬元。
二、被告則以：簽約前我就有將土地使用分區證明書、花蓮縣地
方稅務局函交給仲介，仲介人員為全捷房屋仲介李彩莉。但
仲介人員有沒有將這2份資料給原告看我不清楚。早在簽第
一份專任委託銷售契約書後2、3天我就將土地使用分區證明
書交給李彩莉，而買賣前因買方有疑問，仲介公司還要我們
去申請花蓮縣地方稅務局免稅證明，我確實有將這張函交給
李彩莉。系爭2343之1地號土地目前有一半是供公共通行之
道路，另一半是在圍牆內作車庫使用等語資為抗辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭買賣標的土地目前還是登記在被告名下。
㈡被告已經收到原告交付的簽約金20萬元。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於98年12月25日簽訂買賣契約書，原告向被告
購買前開不動產，約定買賣價款310萬元，原告已給付被告
簽約金20萬元等情，已據其提出與所述相符之買賣契約書為
證，並為被告所不爭執，堪信屬實。而買賣標的之土地其中
花蓮縣○○鄉○○段2343之1地號土地，地目為建（卷55頁
土地登記簿謄本參照），然該筆土地之土地使用分區為鄉公
所附近地區○市○○○道路用地（卷22頁土地使用分區證明
書為憑），花蓮縣地方稅務局於98年11月20日發函予被告之
函明載：「主旨：台端申請所○○○鄉○○段2343之1號土
地按道路用地減免地價稅一案。說明：旨列土地係編為道路
用地，經實地勘查土地面積27.5平方公尺確供公共通行之道
路使用，符合土地稅減免規則第11及第9條規定，准自99年
起免徵地價稅，另土地面積27.5平方公尺在圍牆之內作車庫
使用未供公共通行，自99年起依公共設施保留地千分之六稅
率課徵地價稅，有花蓮縣地方稅務局函可稽（本院卷23頁）
，可見該筆2343之1地號土地確為道路用地，且目前有27.5
平方公尺為供公共通行之道路使用，應堪認定。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張其於簽約前就
2343之1地號土地為道路用地並不知情云云，惟為被告所否
認，依據前述說明，原告自應就其主張有利於己之事實舉證
證明，本院始得為其有利之認定。原告就此，則舉證人即全
捷房屋仲介公司營業員 李筱莉 （即李彩莉）為證。經查：證
人李筱莉證稱：我有受被告委託出售系爭不動產，並與被告
簽立專任委託銷售契約書，在98年12月間即成交前，被告有
將土地使用分區證明書、花蓮縣地方稅務局函交給我，但我
沒有在產權說明資料上記載其中一筆土地是公共設施保留地
的道路用地，本件是我另外一個同事李建明仲介而成交的。
在簽約前我沒有將上開二份資料交給原告，我是交給我的同
事李建明，因為原告不是我找來的買主；我也沒有帶原告到
現場看等語（本院卷59、60頁）。證人李建明則證稱：我在
全捷房屋公司擔任營業員，本件買賣是我居間而成立，原告
是我找來的買主。我有看過土地使用分區證明書，但稅務局
函我印象很模糊。是李彩莉在簽買賣契約前交給我的。在簽
約前，我有把這張土地使用分區證明書給原告，關於政府減
免稅金問題的證明書（按：為花蓮縣地方稅務局）也是李筱
莉交給我的。在簽買賣契約前大概一、二天，我有將此二張
函文交給原告看過。在簽訂買賣契約前，我有帶原告到現場
，當時還未看到此二張函文，我告訴原告買賣標的是圍牆內
62坪，之後在簽約前的一、二天我將函文交給原告看過，並
將此二份函文影印給原告。我帶原告去看現場時，還沒有這
二張資料的出現等語。（本院卷60頁反面至61頁）。自上開
證人證詞可知，證人李筱莉自被告處取得前開二份函文後，
就交給證人李建明，因原告是李建明找的買主，由李建明負
責帶原告到現場，當時李建明告知買賣標的土地為圍牆內62
坪，但在現場指界後，李建明取得李筱莉交付之前開二函文
，並將該二函文影印交給原告，之後才簽訂系爭買賣契約，
應堪認定。原告固否認在簽約前看到該二張函文，稱是簽約
後隔天李建明才拿此二函文來，原告也未詳看，僅將之擺在
桌上（本院卷62頁筆錄參照），惟據兩造買賣契約書第5條
：「登記手續：乙方（即被告）應於契約成立日內將有關證
件（所有權狀、印鑑證明、稅單等）交付甲方（即原告），
或交付與雙方所委託之代理人」之約定，系爭土地稅捐之釐
清，既為兩造於買賣契約中所特別約定者，而上開土地使用
分區證明、花蓮縣地方稅務局函，又係用作免徵或減徵地價
稅之證明，則兩造98年12月25日合意簽訂本件買賣契約前，
契約約定應交付之文件含稅捐減免有關之上開二函文，衡諸
常情應已由兩造提出交予對方，證人李建明之證述亦與此相
符，自屬可採。原告陳稱其係在簽約後才看到上開二函文，
應係避重就輕之詞，並無可取。
五、依兩造買賣契約第7條約定：本契約之標的物，乙方（即被
告）如有設定抵押權及其他債務或租賃關係，應告知甲方（
即原告），並應由乙方無條件負責理清，並保證產權清楚，
絕無一物數賣等情事，倘有第三人提出任何權利或發生糾葛
，影響甲方之權利時，得由乙方無條件於過戶前理清，逾期
仍不解決，甲方得解除本契約，乙方除退還既收價款外，並
為損害賠償，有買賣契約可參。本件被告於買賣契約簽訂前
，既已將土地使用分區證明、花蓮縣地方稅務局函輾轉交付
原告，縱交付文件之用意，主要係證明系爭土地符合法定要
件而得減免地價稅，然地價稅之所以得減免，原因就是系爭
土地被編為道路用地且有部分為供公眾使用之道路，上開文
件亦記載清楚明暸，原告縱未注意函文上之記載，此一疏忽
亦不可歸責於被告，應認被告已將系爭買賣標的之情形告知
原告，被告並無違反兩造買賣契約第7條約定情形，則原告
依該條約定請求被告退還已收價金20萬元，自屬無據。
六、從而，原告依兩造買賣契約書第7條之約定，請求返還簽約
金20萬元，為無理由，應予駁回。
中華民國99年11月30日
花蓮簡易庭法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年11月30日
書記官羅仕健