裁判字號：臺灣雲林地方法院92年訴字第8號民事判決
裁判日期：民國92年12月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣雲林地方法院民事判決九十二年度訴字第八號
原告甲○○訴訟代理人 張巧妍 律師複代理人 蔡碧仲 律師被告庚○○
丙○○己○○乙○○
(應戊○○住桃丁○○○住台北市○○區○○里○○路○段○號十五樓右一人訴訟代理人辛○○住同右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號土地上如附圖所示Ｄ部分面積五○‧六二平方公尺之磚造鐵皮頂建物拆除，將土地交還原告；並應自民國九十二年十月三十日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣陸萬肆仟壹佰拾柒元。
被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○、丁○○○應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號土地上面積二九‧二四平方公尺之磚造鐵皮頂建物(即如附圖所示Ａ建物坐落上開土地部分)拆除，將土地交還原告；並應自民國九十二年十月三十日起至交還上開土地之日止，按年給付原告新台幣貳萬參仟柒佰肆拾貳元。
被告己○○應給付原告新台幣拾貳萬元，被告庚○○應給付原告新台幣壹萬元，及均自民國九十二年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告丁○○○負擔百分之十三，餘由被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾玖萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告丁○○○如以新台幣柒拾柒萬肆仟為原告預供擔保，本判決第二項得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：(一)如主文第一、二、三項所示。(二)原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)被告庚○○、丙○○、己○○於民國八十九年二月一日，向原告承租原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段四七之五一及四七之一二二地號(重測後為信義段一二○六及一二一三地號)土地約七十五坪內二分之一，每月租金新台幣(下同)一萬元，租期自八十九年二月一日起至九十二年一月三十一日止。被告丁○○○亦於八十九年十二月十日向原告承租上開兩筆土地約七十五坪其中二分之一，每月租金一萬元，租期自九十年一月一日起至九十六年十二月三十一日止。
(二)被告庚○○、丙○○、己○○部分，積欠原告八十九年三、六、九、十二月、九十年三、六、九、十二月、九十一年三、六、九、十二月及九十二年一月，共十三個月租金，合計十三萬元。原告在被告庚○○、丙○○、己○○積欠租金十一個月後，於九十一年十月十八日，以嘉義中山路郵局第六二○號存證信函，催告其等於函到後三日內繳清積欠之租金十一萬元，逾期即依法終止租約收回土地，被告庚○○、丙○○於九十一年十月二十一日收受該存證信函，被告己○○部分則因招領逾期而退回。按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言(最高法院五十八年台上字第七一五號判例參照)。若表意人以書信為意思表示(或意思通知)，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信(郵件)，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認為已達到而發生效力(最高法院八十六年度台上字第六二八號民事裁定參照)。如上所述，被告庚○○、丙○○已收受上開存證信函，且上開存證信函已達到被告己○○支配範圍內，被告己○○隨時可以了解其內容，應認為已達到而發生效力，惟告庚○○、丙○○、己○○並未依限繳清租金，則原告與其等間之租約自已合法終止。為求慎重，原告再以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
(三)按原告與被告丁○○○所訂租賃契約第五條約定：「租賃期內乙方(指被告丁○○○)應限於自用，不得轉租或分租與他人，如需將租賃地內增建或修建房屋時均應受甲方(指原告)同意後方可施工，如有違約‧‧‧甲方得隨時終止租約，並追繳租金不受定期之約束，乙方並應放棄抗辯權情事‧‧‧。」惟查坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號土地上之建物(即如附圖所示Ａ建物坐落該土地部分)，原為磚造平房，被告丁○○○卻將之改建為磚造鐵皮頂建物，並出租於○○鎮○○路與 林森 路口販賣香雞排之蔡姓女子，供其放置冷凍櫃等物品，被告蔡春美違約改建並出租而未自用，原告以本件追加起訴狀繕本之送達，對其為終止租約之意思表示。
(四)原告所有出租於被告庚○○、丙○○、己○○、丁○○○之上開土地，其中信義段一二○六地號土地如附圖所示Ｄ部分面積五○‧六二平方公尺上有被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○公同共有之磚造鐵皮頂建物(門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○○○號，乃其等之父 施清河 所遺，為其等所共同繼承)，另信義段一二一三地號土地上亦有面積二九‧二四平方公尺之磚造鐵皮頂建物(即如附圖所示Ａ建物坐落該土地部分，門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○○巷○○號)，為被告所共有，其中被告丁○○○之應有部分為二分之一(自其夫 施清松 所繼承)，其餘二分一為被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○公同共有。如前所述，原告已合法終止與被告庚○○、丙○○、己○○、丁○○○間之租約(按原告嗣後改稱不主張已合法終止與被告庚○○、丙○○、己○○間之租約)，原告與被告庚○○、丙○○、己○○間之租約復已於九十二年一月三十一日屆滿，且被告丁○○○承租上開兩筆土地之二分之一，惟如附圖所示Ｃ部分面積四四‧二九平方公尺及Ｇ部分面積四六‧七八平方公尺上，均有其所有建物，另如附圖所示Ｂ部分面積四三‧一三平方公尺、Ｅ部分面積一二‧五八平方公尺及Ｆ部分面積三○‧四四平方公尺(合計八六‧一五平方公尺)上，亦有被告丁○○○共有之建物，其應有部分均為二分之一，則被告丁○○○使用之面積達一三四‧一四五平方公尺，已較其承租之面積一二九‧一二平方公尺，多出五‧○二五平方公尺，超過部分應無租賃關係存在。是如附圖所示Ｄ部分面積五○‧六二平方公尺及Ａ建物坐落信義段一二一三地號土地部分面積二九‧二四平方公尺，被告均無權占有，為此，爰本於所有權之作用，請求被告拆屋還地，並依侵權行為及不當得利之法律關係，向被告請求相當於租金之損害金(按申報地價年息百分之十計算)。
(五)原告與被告庚○○、丙○○、己○○間之租約，原告自認其終止於法不合，則其租賃關係應至九十二年一月三十一日始因租期屆滿而消滅，又依被告庚○○、丙○○之陳述及其等所提出之證據，被告己○○共積欠十二個月之租金計十二萬元，另九十二年一月之租金一萬元為被告庚○○所應支付而未付，爰併請求被告己○○、庚○○各給付原告十二萬元及一萬元租金，並加計法定遲延利息。
三、證據：提出土地登記謄本二件、地籍圖謄本一件、存證信函一件、掛號郵件收件回執三件、契約書一件、基地租賃契約書三件、照片一幀及地價謄本二件為證，並聲請本院會同雲林縣虎尾地政事務所測量員至現場實施勘測暨向雲林縣稅捐稽徵處虎尾分處函查房屋納稅義務人。
乙、被告庚○○、丙○○、戊○○、丁○○○部分：
一、聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利之判決，被告丁○○○願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)被告庚○○等人所承租之上開建築基地，自其等之祖父輩起即已在其上建屋居住，迄今已達七十餘年，惟因原告之祖先於台灣光復後先行將上開土地登記為其所有，雙方乃以口頭約定支付租金，至於土地上之房屋則因改建而為現狀，並因繼承而輾轉由被告所取得。又本件定期租約之訂立，起於原告向被告丁○○○之夫施清松及其餘被告之父施清河詐稱：如出賣該土地願以價金之一半分與承租人，亦願以一半之價格出售予承租人，且另訂租約對於原先之不定期租賃並無影響云云，致不諳法律且智識水準不高之施清松及施清河受騙，而於八十二年二月一日與原告訂立暗含不合理條款之租約。茲原告以原不定期租約已更改為定期租約，不再受土地法相關規定規範，即提起本件訴訟，顯有違誠實信用原則。
(二)按民法第四百四十條第一、二、三項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期間內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」其中第三項係屬強制規定，此觀土地法第一百零三條第四款規定自明。準此，本件租賃契約第五條約定：如欠租金滿一年時，原告得隨時終止租約云云，違反上開強制規定，依民法第七十一條規定，應為無效。從而，本件被告庚○○、丙○○、己○○積欠租金之總額既尚未達二年之租額，原告遽行終止與其等間之租約，即屬無據。
(三)按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。且支付租金之催告既屬意思通知之性質，其效力之發生，應準用民法關於意思表示之規定，如催告人非因自已之過失不知相對人之居所者，僅得準用民法第九十七條，依民事訴訟法公示送達之規定，向該管法院聲請以公示送達為催告之通知，始生催告之效力。本件寄送被告己○○之存證信函，既因招領逾期而退回原告，自尚未送達被告己○○之居所或營業所，而使被告己○○居於可以了解其內容之地位，尚難謂已對被告己○○發生催告之效力。則原告既未為合法之催告，其終止租約自難認為合法。又出租人依民法第四百四十條第一項催告承租人支付租金，其所定期限應屬相當始可，是否相當，則應以一般觀念為衡量之標準，不得僅依據出租人個人之情事決之，若以一般觀念衡之，其期限顯然過短者，即難認為相當。查本件租賃契約，原係不定期租賃，嗣因原告之詐欺而更改為定期租賃，且其租賃期間累計已長達七十餘年，原告催告所定期限則僅有短短三日，並隨即為終止租約之意思表示，衡之一般觀念，其所定期限顯然過短，難謂相當，從而原告據以終止租約，亦難謂為合法。
(四)如附圖所示Ａ部分土地上之建物，原為磚造平房，嗣後改建為磚造鐵皮頂建物，係因政府於雲林縣○○鎮○○路與林森路之間開闢巷道(福民路六十巷)，致部分土地及房屋被徵收，房屋部分並因而拆除，被告丁○○○等人不得不就原建物為部分之修補，此一事實為原告所明知，且原告亦為此而將每月之租金自八千八百五十三元調高為一萬元。是上開房屋部分被拆除，既係出於公權力之作用，非任何人所得拒絕，而屬不可抗力，且被告丁○○○等人承租上開土地原係為供建築房屋使用，為合於使用狀態，又有在一部拆除後加以修補之必要，則此修補行為顯與租賃契約第五條所載增建或修建之情形有別，原告以被告丁○○○修補房屋為違反租約，而終止租約，於法自有未合。
(五)按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，此為實務向來之見解。查本件租約第五條固約定：租賃期內被告丁○○○應自用所承租之基地，不得轉租或分租與他人等語，惟該租約並無不得將房屋一部分供與他人使用之特別約定，且被告丁○○○將房屋租與蔡姓女子使用，該蔡姓女子所使用者乃房屋，而非直接使用原告出租之基地，自不能因該蔡姓女子使用房屋，即謂被告丁○○○違約將基地轉租或轉借他人使用。是原告主張被告丁○○○有出租基地而未自用之情形，據以終止租約，於法亦有未合。
(六)綜上所述，本件原告之終止租約，於法不合。被告丁○○○部分，其租約仍有效存在，原告訴請被告丁○○○拆屋還地並給付損害金，顯無理由。又本件積欠租金者乃被告己○○，被告庚○○係因原告提起訴訟始未支付九十二年一月份之租金，被告庚○○、丙○○、戊○○願繼續向原告承租土地，原告遽爾訴請拆屋還地，亦難謂有理由。
三、證據：提基地租賃契約書五件、繼承系統表一件、郵政劃撥儲金存款收據五十紙、戶籍謄本一件、陳情書一件、雲林縣虎尾鎮公所函(附補償費清冊)二件、土地登記謄本四件為證，並聲請訊問證人 高福傳 。
丙、被告己○○、乙○○部分：被告己○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、本件原告訴請拆屋還地，對於房屋共有人全體必須合一確定，則原告追加被告乙○○、戊○○、丁○○○為當事人，自無不合。又原告本於所有權請求拆屋還地，除主張終止租約之事實外，另主張租期屆滿及占用土地超出租賃範圍，核屬補充事實上之陳述，並非訴之追加。又被告己○○、乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：被告庚○○、丙○○、己○○向伊承租伊所有坐落雲林縣○○鎮○○段一二○六及一二一三地號土地之二分之一，租期自八十九年二月一日起至九十二年一月三十一日止，被告丁○○○向伊承租另二分之一，租期自九十年一月一日起至九十六年十二月三十一日止，租金均為每月一萬元。被告庚○○、丙○○、己○○部分因積欠租金，經伊終止租約，且租期已於九十二年一月三十一日屆滿，自無繼續占有使用上開土地之權源。被告 施詹美 部分因違約改建如附圖所示Ａ建物並將該建物出租於他人，經伊終止租約，且其使用上開土地之面積超出承租之面積，亦無繼續占有使用上開一二一三地號土地之權源。又上開一二○六地號土地如附圖所示Ｄ部分上之建物為被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○所公同共有，上開一二一三地號土地上之建物(即如附圖所示Ａ建物坐落該土地部分)為被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○(公同共有應有部分二分之一)與被告丁○○○(應有部分二分之一)所共有，則伊自得本於所有權請求其等拆屋還地，並依侵權行為及不當得利之法律關係，請求賠償相當於租金之損害金。另被告己○○、庚○○分別積欠伊租金十二萬元及一萬元，伊亦得依租約向其等請求給付等情，求為如伊聲明所示之判決。
三、被告庚○○、丙○○、丁○○○則以：原告係以詐欺之手段，將原屬不定期之租賃關係更改為定期租賃。又被告庚○○、丙○○、己○○欠租未達二年之租額，原告終止租約於法不合，且其未依法對被告己○○催告，尤難謂已合法終止租約，而原告以被告丁○○○修建房屋並將房屋出租於他人為由，對丁○○○終止租約，亦難謂為合法。被告丁○○○仍有合法占有使用上開土地之權利，被告庚○○、丙○○、戊○○為繼續保有房屋，於租期屆滿後仍願續租，原告遽行提起本件訴訟，其請求非有理由等語，資為抗辯。
四、原告主張：被告庚○○、丙○○、己○○向伊承租坐落雲林縣○○鎮○○段一二○六及一二一三地號土地之二分之一，租期自八十九年二月一日起至九十二年一月三十一日止，被告丁○○○則承租另二分之一，租期自九十年一月一日起至九十六年十二月三十一日止，租金均為每月一萬元之事實，有土地登記謄本及基地租賃契約書在卷可稽，並為被告庚○○、丙○○、戊○○、丁○○○所不爭執，堪信為實在。按租用建築房屋之基地，遲付租金之總額達二年之租額時，始得終止租約，此觀之民法第四百四十條第三項之規定自明，且此為強制規定，違者無效，是本件租約約定原告於欠租滿一年時得終止租約，其約定應屬無效，而原告於積欠租金合計僅達十一個月時即終止租約，尤難謂為合法。又如附圖所示Ａ建物(門牌號碼：雲林縣○○鎮○○路○○巷○○號)，乃因道路拓寬致一部被拆除，且業已老舊，始重新翻修，翻修時間約在八十六年間，當時被告庚○○等人之父施清河尚在世之事實，經證人 高傳福 證稱明確，依此，在被告丁○○○承租期間(九十年一月一日起至九十六年十二月三十一日止)並無原告所指改建該房屋之行為，從而亦無因此而違約可言，原告以此終止租約，尚難謂合。其次，基地租賃承租人建築房屋，而將房屋出租於他人，不得以轉租視之(最高法院四十三年台上字第四七九號判例參照)，準此，本件縱有將如附圖所示Ａ建物租於他人之情形，亦與租約所禁止轉租或分租者不同，原告據此終止其與被告丁○○○間之租約，亦有未合。
五、如上所述，被告庚○○、丙○○、己○○與原告間之租約於九十二年一月三十一日屆滿，依民法第四百五十五條規定，其等於租期屆滿後即應將承租之土地返還原告，倘未返還而繼續占有，難謂非屬無權占有，本無租賃關係之被告乙○○、戊○○尤然。又被告丁○○○承租上開二筆土地之二分之一，其面積依土地登記謄本之記載應為(227.84+30.40)x1/2即一二九‧一二平方公尺，超過部分無租賃關係，其加以占有亦屬無權占有。而上開二筆土地上如附圖所示Ｃ部分面積四四‧二九平方公尺及Ｇ部分面積四六‧七八平方公尺上之建物均為被告丁○○○所有，另如附圖所示Ｂ部分面積四三‧一三平方公尺、Ｅ部分面積一二‧五八平方公尺及Ｆ部分面積三○‧四四平方公尺上之建物為被告丁○○○與被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○所共有，被告丁○○○之應有部分均為二分之一，就此合計被告丁○○○占有使用上開土地之面積高達一三四‧一四五平方公尺，較其承租之面積已多出五‧○二五平方公尺，則原告主張被告丁○○○另占有信義段一二一三地號土地部分為無權占有，即為可採(按依公告現值及申報地價計算，一二○六地號土地之價值較一二一三地號土地為高，如主張被告丁○○○占有一二○六地號為為無權占有，對被告丁○○○較為不利)。至被告庚○○、丙○○、戊○○、丁○○○辯稱：原告以詐欺之手段將本件租約自不定期更改為定期云云，無論是否屬實，該因被詐欺所為之意思表示既未經撤銷，而難謂為無效，則此一抗辯於本件之判斷自不生影響。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。查原告所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○號土地如附圖所示Ｄ部分面積五○‧六二平方公尺上有被告庚○○、丙○○、乙○○、戊○○公同共有之磚造鐵皮頂建物，另一二一三地號土地上則有被告庚○○、丙○○、己○○、乙○○、戊○○與被告丁○○○共有之磚造鐵皮頂建物(即如附圖所示Ａ建物坐落該土地部分，面積二九‧二四平方公尺)，經本院會同雲林縣虎尾地政事務所測量員至現場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑，並有雲林縣稅捐稽徵處虎尾分處函復本院之納稅義務人資料在卷可參，復為被告庚○○、丙○○、戊○○、丁○○○所自認，堪信為真實。又被告占用各該部分土地為無權占有，已據前述，則原告訴請被告拆屋還地，即為有理由，應予准許。其次，被告無權占有上開土地，為因故意或過失不法侵害原告之權利，致原告受有相當於租金之損害，則原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償損害，洵屬有據。又上開二筆土地之申報地價，依原告所提地價謄本，一二○六地號每平方公尺八一二○元，一二一三地號每平方公尺一二六六六‧四元，原告主張按申報地價年息百分之十計算賠償金額，即每年之金額分別為六萬四千一百十七元及二萬三千七百四十二元(計算式：12666.4x50.62x0.1及8120x29.24x0.1，未滿一元部分均捨去)，未逾土地法第一百零五條準用第九十七條第一項所定最高額度，且該地點位於雲林縣虎尾鎮較為繁榮熱鬧之區域，按申報地價年息百之十計算，堪認相當，應予准許。再者，被告庚○○、丙○○、己○○依租約每月應支付原告一萬元租金，其債務並非不可分，其中被告己○○積欠之租金共十二萬元，另被告庚○○亦積欠租金一萬元，經被告庚○○、丙○○陳明屬實，並有其等提出之郵政劃撥儲金存款收據可憑，則原告依約請求被告己○○、庚○○各給付十二萬元及一萬元，並加計法定遲延利息，亦為有理由，應予准許。
七、原告及被告丁○○○各陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月五日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B法官凃春生右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國九十二年十二月五日~B法院書記官彭文章