裁判字號：臺灣南投地方法院104年重訴字第58號民事判決
裁判日期：民國105年05月04日
裁判案由：拆除地上物返還土地等
臺灣南投地方法院民事判決104年度重訴字第58號原告 黃緞 訴訟代理人 徐三陸 被告 吳秀玲 上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國105年4月27日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一百零四年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告依租賃契約、不當得利及所物返還請求權等法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）25萬元，及自民國103年8月15日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡被告應將坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地上面積約680.24平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人。嗣於本院105年1月20日審理時，就上開第一項聲明之利息起算日變更為自起訴狀繕本送達被告翌日起算，並將第二項聲明請求拆除之地上物面積變更為135.03平方公尺，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人 曾龍吟 、 曾國忠 所共有，應有部分為31/52，原告徵得其他共有人之同意，於103年5月15日將系爭土地出租予被告，兩造並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年5月15日起至110年5月14日止，租金每月2萬元，然被告僅支付前三個月之租金6萬元，其自103年8月15日起即未依約給付租金，經原告多次催討後，被告方於104年1月22日給付1萬元，其後即未再給付任何租金，經原告於104年3月16日以南投南崗郵局第21號存證信函催告被告給付積欠7個月之租金13萬元，否則即依民法第440條之規定終止租約，然被告仍拒不付款，原告乃於104年7月22日以南投南崗郵局第89號存證信函向被告為終止租約之意思表示，惟仍未獲被告善意回應，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付自103年8月15日起至104年9月14日止之租金及不當得利共計25萬元；又被告承租土地後，於其上搭建鐵皮屋，兩造間之租賃契約既經終止，被告占用系爭土地已失其正當權源，原告自得依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告拆除系爭土地上之鐵皮屋，將土地返還原告及其他共有人。並聲明：㈠被告應給付原告25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡被告應將坐落南投縣南投市○○段○○○○號土地上如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期104年12月3日複丈成果圖編號A所示面積135.03平方公尺之鐵皮屋拆除，並將土地返還原告及其他共有人。
三、被告則以：被告向原告承租系爭土地，因被告係公務人員退休，於每年之一月、七月始有收入，故兩造簽約時乃約定每月租金2萬元，應於每半年給付一次，然此約定並未載明於租約中；被告於簽約時已先行給付3個月租金，嗣原告認為被告尚未有營收，遂同意自104年1月份起將每月租金調降為1萬元，被告乃於104年1月間給付原告租金1萬元，其餘租金則尚未給付；被告有收到原告寄發之2份存證信函，然被告於系爭土地上搭建之鐵皮屋價值約50萬元，應得以該鐵皮屋抵繳租金；另原告占用系爭土地，堆置土方，使被告無法使用系爭土地全部，且原告將機具放置在被告鐵皮屋門前，使被告無法進出，復毀損被告種植之香蕉等農作物，原告應負出租人之瑕疵擔保責任，且應賠償被告之損失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)系爭土地為原告與訴外人曾龍吟、曾國忠所共有，原告於103年5月15日將系爭土地出租予被告，約定租賃期間自103年5月15日起至110年5月14日止，租金每月2萬元，被告僅支付前三個月（103年5月15日至103年8月14日）之租金6萬元，及於104年1月22日給付租金1萬元，其餘租金迄未給付，經原告於104年3月16日以南投南崗郵局第21號存證信函催告被告給付積欠7個月之租金13萬元，否則即依民法第440條之規定終止租約，被告仍未給付，原告乃於104年7月22日以南投南崗郵局第89號存證信函向被告為終止租約之意思表示，上開存證信函已於104年7月22日送達被告。
(二)被告於承租土地後，在系爭土地上搭設如附圖即南投縣南投地政事務所複丈日期104年12月3日複丈成果圖編號A所示面積135.03平方公尺之鐵皮屋。
五、兩造爭執事項：
(一)原告以被告積欠租金達7個月，依民法第440條之規定終止系爭租約，有無理由？
(二)原告依系爭租約及不當得利等法律關係，請求被告給付租金及不當得利共計25萬元，是否有理？
(三)原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告拆除系爭土地上之鐵皮屋，將土地返還原告及其他共有人，是否有據？
六、得心證之理由：
(一)前揭兩造不爭執之事項，業據原告提出租賃契約書、存證信函、土地登記第一類謄本等件附卷為證，並經本院會同兩造至現場履勘及囑託南投縣南投地政事務所測量，製有南投縣南投地政事務所複丈日期104年12月3日複丈成果圖存卷可參，且為兩造所不爭執，自堪信實。
(二)按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」；「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：四、租金積欠達兩年之總額者。」民法第440條、第458條第4款分別定有明文。次按「法規對其他法規所規定之同一事項而為特別之規定者，應優先適用之。其他法規修正後，仍應優先適用。」為中央法規標準法第16條所明定。經查，系爭土地經編定為特定農業區農牧用地，此有土地登記第一類謄本可按（見本院卷第29頁），為農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，而前揭民法第458條乃係就耕地租約終止所為之特別規定，自應排除民法第440條之規定而優先適用。本件被告自103年8月15日起未付租金，嗣於104年1月22日給付租金1萬元，則原告於104年7月22日以南投南崗郵局第89號存證信函向被告為終止租約之意思表示時，被告積欠租金之總額尚未達兩年，其終止租約即難認合於民法第458條第4款之規定，自不生終止之效力。原告主張其係依民法第440條之規定，定相當期限催告後，被告仍不支付租金，而依該條規定終止租約云云，即非可採。
(三)原告主張兩造約定租金為每月2萬元，被告僅支付前三個月之租金6萬元，自103年8月15日起即未給付租金，嗣僅於104年1月22日給付租金1萬元，爰請求被告給付自103年8月15日起至104年9月14日止之租金25萬元等語。被告則抗辯兩造約定每月租金2萬元，嗣原告認為被告尚未有營收，遂同意自104年1月份起將每月租金調降為1萬元，且其於系爭土地上搭建之鐵皮屋價值約50萬元，應得以該鐵皮屋抵繳租金，另原告於系爭土地上堆置土方，並將機具放置在被告鐵皮屋門前，使被告無法使用系爭土地，復毀損被告種植之香蕉等農作物，原告應負出租人之瑕疵擔保責任，且應賠償被告之損失等語。原告否認同意自104年1月份起將每月租金調降為1萬元，及同意被告以鐵皮屋抵繳租金之事，自應由被告就該有利於己之事實負舉證責任。查依被告所舉證人 李金源 證稱：我是兩造租約的見證人，兩造是在我東閔路370號的住處簽約，租約約定每個月租金兩萬元，按月給付；（問：原告有無同意從104年1月起調降租金為每個月一萬元？）我不知道，（問：你是否知道原告有無同意以鐵皮屋抵繳租金？）我不知道；簽完約之後，有一次原告說被告好幾個月沒有給她租金，要我看到被告時跟她講一下，有一次我看到被告，我就跟她說你欠人家那麼多租金，多多少少給人家一些，被告說她財務有問題，說等她開幕之後就有錢可以繳租金，我說欠債還錢，你應該多少給人家一些等語（見本院卷第74、75頁），是由上開證人之證詞並無法證明有被告所述原告同意調降租金及以鐵皮屋抵繳租金之事。又被告雖提出砂石車及怪手於系爭土地上作業之照片（見本院卷第44-48頁），然僅憑照片尚無法證明該砂石車及怪手係由何人僱請，土地上之農作物係何人所種植及除去；且依本院會同兩造至現場履勘所見，系爭土地上除被告搭建之鐵皮屋1棟外，其餘則雜草叢生（見本院卷第58頁、第64-66頁），並無被告所稱原告於系爭土地上堆置土方，並將機具放置在鐵皮屋門前，使被告無法使用系爭土地之情事。被告辯稱原告使被告無法使用系爭土地，且毀損被告種植之農作物，應負出租人之瑕疵擔保責任，並應賠償被告之損失云云，尚無證據可資證明，要非可採。從而，原告請求被告給付自103年8月15日起至104年9月14日止積欠之租金25萬元，應屬有據。
(四)原告主張其徵得其他共有人之同意，將系爭土地出租予被告，此有原告提出共有人曾龍吟、曾國忠出具之同意書1紙為憑（見本院卷第99頁），而原告終止租約既不合法，被告占有使用系爭土地自有合法權源，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告拆除系爭土地上之鐵皮屋，將土地返還原告及其他共有人，即非有據。
七、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付租金25萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年10月6日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；請求被告應將系爭土地上之鐵皮屋拆除，將土地返還原告及其他共有人，尚屬無據，應予駁回。
八、本件原告勝訴部分係所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款，應依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定被告預供相當擔保金後得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年5月4日
民事第二庭法官鍾淑慧以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月4日
書記官劉綺