裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第6894號民事判決
裁判日期：民國96年04月30日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第6894號原告丙○○訴訟代理人 游開雄 律師被告乙○○
甲○○上列當事人間請求減少價金事件，本院於九十六年四月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應給付原告新台幣肆萬玖仟伍佰元，及自民國九十五年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣肆萬玖仟伍佰元，及自民國九十五年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前二項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六，餘由原告負擔。。
本判決第一、二項於原告以新台幣壹萬陸仟伍佰元分別為被告乙○○、甲○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按共同訴訟之被告數人，其住所不在一法院管轄區內者，各該住所地之法院俱有管轄權；同一訴訟，數法院有管轄權者，原告得任向其中一法院起訴，民事訴訟法第20條前段及第22條分別定有明文。查，本件被告乙○○之住所雖非於本院之轄區內，然揆諸上開規定，原告自得向本院起訴，故本院有管轄權，合先敘明。
二、本件被告等均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於民國94年11月22日經由被告甲○○之仲介，以新台幣（下同）8,800,000元，與被告乙○○簽立買賣契約書，買受其所有坐落於台北縣中和市○○路○○巷○○弄○○號4樓、5樓及同路段117巷4弄11號底層房地，並給付被告甲○○176,000元仲介費。原告於購屋前曾多次詢問被告甲○○有關系爭房屋之狀況，惟其均一再保證屋況良好，絕無問題，原告不疑有他，依約辦妥所有權移轉登記，並斥資裝潢。詎料95年1月間，因適逢連日大雨，系爭房屋5樓屋頂滲出水漬，浴室更是漏水盈盈。經原告探詢同棟3樓住戶告知，其早在原告買受系爭房屋前即已向被告乙○○反應有漏水情形，但乙○○均置之不理。原告不堪漏水困擾，遂萌生轉手念頭，而委請信義房屋仲介出售。豈料信義房屋隨即出示產權調查表，其上竟載明系爭房屋坐落之社區曾於921大地震被貼上黃單，列為黃級需注意建物。
原告不甘受損，多次要求被告出面解決善後，並以台北古亭郵局存證信函第1057號催告，被告均置之不理。
（二）被告乙○○明知系爭房屋出賣前即有漏水情形，且該社區於921大地震中曾被列為黃級須注意建物，卻於簽訂系爭買賣契約時故意不向原告告知，而上開兩者或為減少系爭房屋通常效用之瑕疵，或為減少價值之瑕疵，被告乙○○均應負瑕疵擔保之責，而被告甲○○身為不動產經紀人員，本應基於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之瑕疵進行瞭解並向原告說明，卻因故意或過失，未將上開瑕疵告知原告，致原告購買系爭房屋而受有損害，依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，應負損害賠償責任。
（三）原告就系爭房屋漏水部分送請聯盟防水工程有限公司估鑑，經其估鑑修繕費用約為49,500元，此應認與系爭房屋因漏水而減損之價值相當。又系爭房屋曾被列為黃級需注意建物，原告主張因該瑕疵所減損之價值約為500,000元，是被告乙○○應減少價金合計549,500元。另被告甲○○違背善良管理人之注意義務，未告知原告上開瑕疵，甚至保證絕無問題，致原告在不知情之狀況下買受，是被告甲○○除應賠償原告上開損害外，更已支付其176,000元仲介費，合計725,500元。為此爰依民法第354、359、179、227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項提起本件訴訟，請求被告應負連帶賠償責任。
（四）聲明：１、被告乙○○應給付原告549,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。２、被告甲○○應給付原告725,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。３、前二項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。４、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其於94年11月22日經由被告甲○○之仲介，以8,800,000元，與被告乙○○簽立買賣契約書，買受其所有坐落於台北縣中和市○○路○○巷○○弄○○號4樓、5樓及同路段
117巷4弄11號底層房地，詎料95年1月間，因適逢連日大雨，系爭房屋5樓屋頂滲出水漬，浴室更是漏水盈盈。經原告探詢同棟3樓住戶，發現房屋漏水情況存在已久，經催告，被告均置之不理，原告就系爭房屋漏水部分送請聯盟防水工程有限公司估鑑，經其估鑑修繕費用約為49,500元，此應認與系爭房屋因漏水而減損之價值，被告乙○○應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金；而被告甲○○身為不動產經紀人員，本應基於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之瑕疵進行瞭解並向原告說明，卻因故意或過失，未將上開瑕疵告知原告，致原告購買系爭房屋而受有損害，依民法359條、第179條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，應負損害賠償責任等情，業據其提出不動產買賣契約書、土地、建物登記謄本、存證信函影本、估價單為證，被告則未提出任何書狀以供本院斟酌，應認原告此部分主張為真正。
二、又查原告主張其委請信義房屋仲介出售。豈料信義房屋隨即出示產權調查表，其上竟載明系爭房屋坐落之社區曾於921大地震被貼上黃單，列為黃級需注意建物，卻於簽訂系爭買賣契約時故意不向原告告知，被告乙○○均應負瑕疵擔保之責，該瑕疵所減損之價值約為500,000元，另被告甲○○違背善良管理人之注意義務，未告知原告上開瑕疵，甚至保證絕無問題，致原告在不知情之狀況下買受，為此爰依民法第
354、179、359、227條及不動產經紀業管理條例第26條，請求被告應負連帶賠償責任等情，固據其提出產權調查表、存證信函影本為證。惟查原告產權調查表第十項係表示台北縣中和市○○路○○○巷○○○弄○號四樓所座落之社區曾因９２１被列為黃級須注意建物，但已補強修繕且經專業技師出具鑑定報告送請主管機關稽查後降為綠級安全建物。可見系爭建物經補強修繕後，已為安全建物，且依原告聲請本院向台北縣政府函詢系爭建物是否曾於９２１地震列為黃級須注意建物結果，台北縣政府函覆其９２１震災後建築物危險分級及其使用評估表，並無系爭建物評估資料，此有台北縣政府96年3月28日北府工使字第0960171505號函在卷可稽，可知無論系爭建物是否曾列為９２１地震之黃級須注意建物，然目前系爭建物既已非黃級建物，並無證據證明係屬危險建物，自難認有物之瑕疵情形，原告主張被告二人應賠償瑕疵所減損之損失500,000元云云，應不可採，雖原告復主張曾列為黃級建物，必有受損云云，然原告並未舉證證明系爭建物因曾列黃級建物而受有何損害，是原告此部分主張應不足採。
三、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項定有明文。查原告主張被告甲○○故意不告知瑕疵，違背善良管理人注意義務，原告還支付之仲介費176,000元，應負不完全給付給付責任，應賠償原告損失云云，惟查被告甲○○就系爭建物漏水部分，固有違背善良管理人注意義務，未告知原告有漏水之瑕疵，已如前述，本應賠償原告損失，然原告因漏水所受損失即上開修繕費用49,500元，至於原告支付仲介費176,000元，係基於兩造之約定，被告甲○○並亦已完成仲介之義務，原告業亦已取得系爭建物，故上開仲介費176,000元之支付，乃原告依約應給付被告甲○○之報酬，並非損失，自不得請求此部分金額。至原告所主張不動產經紀業管理條例第26條第2項部分，係指經紀業因經紀人員之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。而原告所受損害為上開修繕費用49,500元，已如前述，故原告此部分主張亦不可採。
四、原告依民法359條、第179條規定，請求被告乙○○返還減少價金之金額49,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年6月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息；依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項請求被告甲○○應給付原告49,500元及自起訴狀繕本送達翌日即95年7月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。又被告二人係對同一給付各負給付責任，為不真正連帶關係，故原告主張任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任，亦屬有據。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
六、本案事證已臻明確，兩造所提之其餘陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，併此敘明。
肆、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國96年4月30日
民事第二庭法官黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年4月30日
書記官林玗倩