裁判字號：臺灣新竹地方法院103年訴字第161號民事判決
裁判日期：民國104年02月16日
裁判案由：行使優先購買權等
臺灣新竹地方法院民事判決103年度訴字第161號原告 張双欽 訴訟代理人 彭火炎 律師
張玉琳 律師被告 林阿維
林政賢 林阿標 被告 林春秀 上一人訴訟代理人 林思銘 律師複代理人 高仁宏 律師複代理人 黃桂香 被告 林金生
張金海 張金煜 張双昌 林明賢 張瑞乾 張瑞洪 上列當事人間行使優先購買權等事件，本院於民國104年1月27日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告林阿維、林政賢、林阿標、林金生、張金海、張双昌、林明賢、張瑞乾、張瑞洪經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。查原告主張就被告與訴外人 陳泳誠 就坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之成立之土地買賣契約，有土地法第34條之1第4項規定之優先承購權存在，然為被告所否認，則原告究有無上述優先承買權存在，在私法上之地位有受侵害之危險，且得以本件確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）緣坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），係兩造及訴外人 張謝灶妹 、 張武雄 、 張勇雄 、 張金清 、 張金豐 、 張瑞深 、 張國楠 、 張國祥 、 張國紋 、 張金標 等人分別共有之土地，各共有人應有部分如附件土地共有持分明細表所示。而被告11人前於民國（下同）102年7月18日寄發 關西 郵局第64號存證信函予原告，告稱擬依土地法第34條之1將系爭土地以每坪新台幣（下同）15,000元價格，出售予訴外人陳泳誠，請原告於函達10日內書面通知是否優先購買，逾期未覆即視為放棄優先購買權，經原告依限期於102年7月24日以關西郵局第65號存證信函回覆被告主張行使優先承買權，並請被告備妥產權移轉登記所需證件，與原告聯絡洽商訂約、付款、過戶等事，但卻未獲被告回應，此有土地登記謄本3紙、關西郵局第64號存證信函、關西郵局第65號存證信函可證。
（二）按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。本件被告既已函知原告以每坪15,000元價格，處分出售系爭土地，並催請原告於函達10日內書面通知是否為優先購買，經原告依限於函達10日內之102年7月24日以關西郵局第65號存證信函回覆被告行使優先承買權，依土地法第34條之1執行要點
十、㈡所定「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」，即已生優先購買效力，被告未與原告聯絡訂約過戶，顯即否認原告優先購買權之存在，原告自得請求確認本件優先承買權存在及被告應依所告知每坪15,000元之同樣條件，與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付系爭土地買賣價金予被告之同時，各將渠等所有之土地應有部分移轉登記予原告。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告寄發之存證信函為被告委託他人書寫，其內容是否有誤，被告基於委任人之地位應無可爭執，且其主張與存證信函內容及卷證資料不符，應係為避免優先購買責任而為事後杜撰，不可採認。
２、原告於102年7月24日寄發關西郵局65號予被告之存證信函，除被告林阿標、林政賢二人經郵局註明遷移不明而未收受外，其餘被告均已收受上開存證信函，而就被告林阿標、林政賢二人存證信函之寄發，原告係依據被告於102年7月18日所寄存證函上所書明之被告住所寄發，足認係二人之居所，依最高法院54年台上字第952號判例要旨所示，已發生送達之效力。又為周全，並以本書狀之送達為相同優先承購之表意，請被告 依渠 二人上揭關西郵局102年7月18日第64號存證信函相同條件備妥系爭土地產權移轉登記所須文件，速依原告地址聯絡洽商訂約、付款及過戶事宜。
３、又被告102年7月18日所寄存證信函，其內容已清楚書明「緣台端與本人等共有土地座落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地…總面積為120.14坪，茲將前開土地以每坪新台幣15,000元出售予陳泳誠先生，總價金為1,802,100元，爰依土地法第34之1條…第4項之規定以本函通知台端，…請台端於函到10日內以書面通知本人是否願以相同價金為優先購買前揭土地，若逾期未回函即視為放棄優先購買權…。」，文義甚明，依同上院17年上字第1118號判例要旨「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表明當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，自不得任由被告恣意曲解上開存函文義為僅係表明土地法第34之1條第1項之處分行為、且諉責於所謂代書。
４、又原告之優先購買權係依如附件所示被告持分為行使，與被告林春秀與被告張金煜間102年4月26日土地交換契約書及與被告張金海間交換契約書，被告林春秀與張金煜、張金海間關於同段1210、1211、1222、1240、1241、1243、
863、866地號等八筆訴外土地之移轉無關，被告所為上開土地交換或購買契約尚未完成，原告不得對於系爭土地行使優先購買權之主張，自無依據。另被告林春秀引用最高法院72年台抗字第94號判例要旨與本件被告存證信函通知將系爭土地擬售予非共有人之訴外人陳泳誠，亦無關聯。
（四）為此聲明：
１、確認原告就坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地中被告林春秀、林阿維、林阿標、林政賢、林金生、林明賢應有部分各1/18、張瑞乾、張瑞洪應有部分各1/24、張金海、張金煜應有部分各1/16、張双昌應有部分1/12有優先購買權存在。
２、就前項土地之應有部分，被告林春秀、林阿維、林阿標、林政賢、林金生、林明賢應各以100,119元、被告張瑞乾、張瑞洪應各以75,089元、被告張金海、張金煜應各以112,633元、張双昌應以150,177元之價格，與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告同上金額之同時，各將所有上開土地之應有部分移轉登記予原告。
二、被告林春秀辯稱：
（一）緣訴外人陳泳誠擬向被告林春秀、林阿維、林阿標、林政賢、林金生、林明賢等六人（下稱被告林春秀等六人）購○○○鎮○○段1080、1086、1087、1088等四筆土地之持分各1/18，並要求被告林春秀必須取得被告張瑞乾、張瑞洪之持分1/24，故由被告林春秀出面，購買其等持分各1/24，而被告張金煜則以其上開1080、1087、1088三筆土地之持分面積，與被告林春秀等六人所○○○鎮○○○段1210、1211、1222、1240、1241、1243等六筆土地交換，被告張金海則以其同段863、866二筆土地持分與被告林春秀等六人交換。因面積大小不同，故有並互相找補之情形，而被告林春秀等六人已依約分別於102年8月29日將上開1210地號等六筆土地所有權移轉登記予被告張金煜；於102年6月14日將上開863地號等二筆土地所有權移轉登記予被告張金海，被告張金煜與張金海二人則尚未將系爭土地之應有部分移轉登記予被告林春秀，此觀土地登記謄本上張金煜與張金海二人仍與被告林春秀均為共有人即明。從而，前述就系爭土地共有人(即被告林春秀與被告張金煜、張金海二人）間交換（或買賣）土地之事，尚未完成所有權移轉登記事宜，自不可能有出售系爭土地予訴外人陳泳誠之情事發生。
（二）次查，原告主張被告於102年7月18日寄發存證信函予伊，稱擬將系爭土地以每坪15,000元出售，通知原告是否優先承購一事，係被告擬將系爭土地出售予訴外人陳泳誠所為依土地法第34條之1之詢問是否優先承買之通知云云。惟查，該信函係於102年7月18日寄發，與被告前述之交換土地時間相當，且當時被告及其他交換土地之共有人因不諳法令，不知共有人間之土地買賣不需通知其他共有人是否優先承購，而仍請代書寄發存證信函予原告，然而，當時雖有告知前述土地交換事宜完成後，有訴外人陳泳誠欲向被告購買系爭土地，但陳泳誠欲買系爭土地一事，因前述系爭土地共有人間土地交換事宜仍未移轉交換完成，則陳泳誠買地之事尚未發生、更無成交，代書因係誤解被告之意而急著將信函發出，因此衍生原告誤會。從而，被告辯稱上開信函係代書誤解被告之意思並撰寫錯誤，即屬實在。
（三）況查，系爭土地目前仍在與其他共有人交換土地之階段（按於上開存證信寄發時，系爭土地尚在與其他共有人交換土地之階段，且被告林春秀及其他兄弟即被告林阿維、林阿標、林政賢、林金生、林明賢等人係於102年8月29日將原共有之1211、1241、1243、1210、1222與1240等地號土地及863、866地號土地分別移轉予被告張金煜及張金海，惟被告張金煜與張金海則尚未將1080、1087及1088地號之交換土地移轉過戶予被告林春秀，則就系爭1080、1087與1088地號土地，上開共有人間於102年4月26日所簽定之土地交換契約尚未完成，依72年台抗字第94號判例意旨，原告不得主張優先承購權），且被告尚未與訴外人陳泳誠簽定買賣契約，則與土地法第34條之1所規定之「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格優先承購」之要件不符，從而，原告之優先承購權尚未發生，則其起訴即無確認利益，應予駁回。
（四）原告關於買賣價金計算之金額，無非依據原證二存證信函所載「將前開土地以每坪15,000出售予陳泳誠」等語為計算基礎。惟查，每坪15,000元之出售價格係尚未加計其他附加費用之價格，因就系爭土地尚有整地費用及相關稅捐亦應由買受人負擔；再者，本件系爭土地仍在共有人間交換土地階段，被告等人尚未確認日後若要出賣予第三人之價格，據上開事由，退萬步言之，倘本院認為本件原告有優先承購權，則原告與被告訂立買賣契約之價格亦至少應將該等附加費用計入。至關於原證二存證信函，是由訴外人陳泳誠（即被告林春秀侄子）委託代書書立。但陳泳誠有向代書表示該信函之內容有問題，不要以該內容寄出，不知為何代書仍執意將該信函寄出等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張金煜則以：被告 林秀春 等六人原有之新竹縣○○鎮○○○段1211、1210、1222、1240、1241、1243地號土地過戶給伊，伊所有之同段1080、1087、1086、1088地號土地則過戶給被告林春秀，並由伊另補償差額，由被告林春秀代表受領等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林阿維、林政賢、林阿標、林金生、張金海、張双昌、林明賢、張瑞乾、張瑞洪未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、原告主張系爭土地為兩造及訴外人張謝灶妹、張武雄、張勇雄、張金清、張金豐、張瑞深、張國楠、張國祥、張國紋、張金標等人分別共有之土地，各共有人應有部分如附件土地共有持分明細表所示。被告於102年7月18日以其欲處分系爭土地通知原告是否優先購買，原告乃於102年7月24日以存證信函表示願以同一價格優先承買，上開存證信函除被告林阿標、林政賢二人經郵局註明遷移不明退回外，其餘被告均已合法收受等情，業據提出土地登記簿謄本及存證信函、回證等件為證（見卷一第9至29頁、74至83頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
六、按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」惟該條項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎；苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，或自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生，最高法院著有65年台上字第2113號判例可稽。本件原告主張其就系爭土地有優先承買權，惟被告否認已與訴外人陳泳誠就系爭土地訂立買賣契約，並以前開情詞置辯，則原告自應就被告出賣系爭土地之應有部分之有利於己之事實，負舉證責任。查：
（一）原告所提出被告所寄發之關西郵局存證信函第64號，雖載有「緣台端與本人等共有土地座落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地…本人等擬依土地法第34條之1各項規定處分（出售）上述土地，本人等所有上述土地應有部分及人數皆已逾2分之1，…前揭土地總面積為120.14坪，茲將前開土地以每坪新台幣15,000元出售予陳泳誠先生，總價金為1,802,100元，爰依土地法第34條之1第1項、第2項、第3項、第4項之規定以本函通知台端，…」等語（見卷一第26、27頁），惟單憑此存證信函尚不足以認定被告已與訴外人陳泳誠成立有效之買賣契約，所為舉證，仍有不足。
（二）又據原告提出訴外人陳泳誠於本件起訴後寄予原告之信函，內容略載「本人陳泳誠『有意購買』位於○○鎮○○○段建＋旱＋水等四筆土地，目前其他人都無異議，只有張双欽先生您也有意購買路邊三筆土地。本人無法認同，張先生您可能不知，後面建地部分尚有水、電、地址及人等，如果你買了前面三筆土地後面建地也一樣有通行權。如有意四筆土地全部購買，本人願意割愛，或是您及夫人等土地也可以賣給我或換地……」等語（見卷一第48頁）。
則訴外人陳泳誠既云『有意購買』，足見系爭土地買賣契約成立與否，實仍存疑。又被告林春秀辯稱訴外人陳泳誠擬向其等六人購○○○鎮○○段1080、1086、1087、1088等四筆土地持分各1/18，並要求被告林春秀必須取得被告張瑞乾、張瑞洪之持分1/24，故由被告林春秀出面，購買其等持分各1/24，及被告張金煜以其於系爭土地之持分與被告林春秀等六人所有同段1210、1211、1222、1240、12
41、1243等六筆土地持分交換，被告張金海亦以其於系爭土地之持分與被告林春秀等六人所有同段863、866地號土地持分交換，被告林春秀等六人已依約分別於102年8月29日將上開1210地號等六筆土地所有權移轉登記予被告張金煜；於102年6月14日將上開863地號等二筆土地所有權移轉登記予被告張金海，被告張金煜與張金海二人則尚未將系爭土地之應有部分移轉登記予被告林春秀，並提出土地登記謄本、交換契約書、土地異動索引等件為證（見卷二第32至37、43至79頁）。是被告林春秀等六人與被告張金煜、張金海間土地交換事宜既尚未完成，被告林春秀等人辯稱其等因未完成交換事宜故尚未出售系爭土地予訴外人陳泳誠等情，即非不可採信。
七、綜上所述，本件原告不能證明被告等已與訴外人陳泳誠成立有效之買賣契約。從而，原告依土地法第34條之1第4項規定，訴請確認原告就系爭土地中被告林春秀、林阿維、林阿標、林政賢、林金生、林明賢應有部分各1/18、張瑞乾、張瑞洪應有部分各1/24、張金海、張金煜應有部分各1/16、張双昌應有部分1/12有優先購買權存在，及被告林春秀、林阿維、林阿標、林政賢、林金生、林明賢應各以100,119元、被告張瑞乾、張瑞洪應各以75,089元、被告張金海、張金煜應各以112,633元、被告張双昌應以150,177元之價格，與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告同上金額之同時，將所有上開土地之應有部分移轉登記予原告，於法均有未合，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國104年2月16日
民事第一庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月17日
書記官李慧娟