裁判字號：最高法院86年台上字第2675號民事判決
裁判日期：民國86年08月28日
裁判案由：給付租金
最高法院民事判決八十六年度台上字第二六七五號
上訴人興隆汽車機械股份有限公司法定代理人 周石通 訴訟代理人 陳金泉 律師
參加人新陸開發股份有限公司法定代理人 廖東明 訴訟代理人 李富美 律師被上訴人蓬久企業有限公司法定代理人 張月梅 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十一日臺灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第三○三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國七十八年四月十四日向參加人承租坐落臺北市○○區○○段一小段第一四四號及一四五號兩筆土地，面積合計二點七四公頃，租期至八十三年四月十三日止。嗣經參加人之同意，在不逾越原租約期限及本旨範圍內，於七十九年一月九日將其中七千三百坪土地（下稱系爭土地）轉租與上訴人，約定租期自七十九年三月一日起至八十三年四月十三日止，共計四年零四十四天，租金每年新台幣（下同）一千四百零一萬六千元（採一年一付及期前給付方式），並自七十九年四月十四日起，按行政院物價指數之波動逐年調整。兩造簽立租約後，伊即將系爭土地點交上訴人使用，嗣後伊雖與地主即參加人間發生租約糾紛而涉訟，惟伊仍確實依民法第四百二十三條之規定，履行於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益狀態之義務，上訴人在租約期限內已充分享受承租人應有之權利。詎自租約第二年即八十年四月起，上訴人即以伊與參加人爭訟未決為由，提出不安抗辯而拒付租金。茲租期已屆滿，上訴人迄未支付所積欠之三年租金計四千七百四十九萬八千四百三十七元及利息二百三十八萬三千三百九十七元等情，求為命上訴人如數給付，及其中四千七百四十九萬八千四百三十七元自八十三年八月十六日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人前交付與參加人之租金支票遭退票後，經參加人於七十九年十月十七日限期催告其支付欠租未果，該租賃契約已告終止。伊因參加人之通知及請求拆屋還地，於八十年四月十二日另與已租得該土地之訴外人亞詮工程有限公司（下稱亞詮公司）簽訂第二份轉租契約，取得系爭土地繼續使用收益之權源。被上訴人自參加人終止其租約後之七十九年十月廿三日起即已違反民法第四百二十三條應保持租賃物使用狀態之義務，而無權再向伊請求給付租金。被上訴人於八十年四月十五日以南港六支郵局第七十七號存證信函催告伊給付欠租，伊於翌日即以南港三支郵局第一四九號存證信函覆被上訴人，明白表示如被上訴人未能取得系爭土地繼續出租及轉租之權利，應返還押租保證金，並負賠償責任，已含有解除契約之意思表示，契約既經解除，伊自無再支付租金之義務等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：被上訴人主張於七十九年一月九日將其承租自參加人之系爭土地轉租與上訴人，租期自同年三月一日起至八十三年四月十三日止，上訴人自八十年四月起即未付租金，計積欠租金四千七百四十九萬八千四百三十七元及利息二百三十八萬三千三百九十七元之事實，業據提出被上訴人與參加人所訂及兩造簽訂之租賃契約書各一份為證。上訴人對於兩造間訂有轉租契約，上開金額係依約計算無訛均不爭執。雖抗辯被上訴人與參加人之租約業經參加人終止，伊已另向租得系爭土地之亞銓公司訂約轉租，租賃物係由亞銓公司提供與伊使用，伊曾以存證信函合法終止與被上訴人間之轉租契約云云。惟查兩造簽訂租約時，被上訴人對系爭土地確有合法承租權，為雙方所不爭。被上訴人交付租賃物與上訴人後，參加人主張已終止與被上訴人間之租約，被上訴人則否認終止之效果，雙方因而引發租約是否存在之爭執，被上訴人旋即對參加人訴請確認租賃關係存在，該訴訟雖尚未確定，然於訴訟中，地主即參加人從未向被上訴人或上訴人訴請返還租賃物，被上訴人既爭執其與參加人間之租賃關係存在，亦不可能主動返還租賃物與參加人，則參加人自無從將系爭土地點交與亞銓公司，亞銓公司當亦無法提供該租賃物與上訴人使用，委無疑義。從而上訴人抗辯亞銓公司為系爭土地之間接占有人，伊使用系爭租賃物，係本於亞銓公司以類似簡易交付之方式交付，而非被上訴人所提供云云，尚無足取。被上訴人本於合法之占有權，於兩造租賃關係存續期間，將系爭土地交付與上訴人使用收益，直至八十三年四月十三日租期屆滿，上訴人始遷離，足見被上訴人業已履行出租人之義務，上訴人自當依約給付租金。上訴人所辯被上訴人就其應提供合於使用狀態之租賃物已陷於給付不能，伊依據民法第四百四十一條反面解釋及民法第二百二十六條、二百六十七條之規定，得主張免為租金給付之義務，並得行使民法第二百六十四條同時履行抗辯權及民法第二百六十五條之不安抗辯權，而拒絕租金之支付各節，均不足採。次按承租人於受租賃物交付後，除租賃契約無效，租賃物全部滅失致不能為約定之使用收益情形外，非經合法解除、終止租賃契約或有其他足以消滅租賃關係之行為，承租人不能免除給付租金之義務。上訴人雖稱其於八十年四月十五日被上訴人以南港六支郵局第七十七號存證信函催討租金後，即於翌日以南港三支郵局第一四九號存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示云云。然查上訴人該函文字並無終止租約之意思表示，上訴人執此抗辯其已向被上訴人為終止租約之意思表示，尚難憑採。兩造間之租賃契約於租賃期間內，並未合法終止或解除，堪以認定。被上訴人既已將租賃物以合於約定使用之狀態交付上訴人使用、收益，且兩造間之租賃關係並未終止或解除，則被上訴人本於租賃之法律關係，訴請上訴人給付欠租及遲延利息，並租金部分自起訴狀繕本送達之翌日起加計法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。本件上訴人始終抗辯其於八十年四月十六日以南港三支郵局第一四九號存證信函致被上訴人明白表示：「若貴公司無法證明對前開土地仍享有繼續出租及轉租之權利者，貴公司除應立即返還押租保證金新台幣三百萬元外，若因此而導致本公司受有任何損害者，並應賠償本公司因此而致之損害」等語，已為終止租約之意思表示云云，並舉實務上認起訴請求返還買賣價金，含有解除買賣契約意思之實例。乃原審未進一步探究上訴人前開函件表明請求返還押租保證金之真意為何？有何依據為是項請求？徒以該函文字並無終止租約之意思表示，即為上訴人不利之判斷，自有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年八月二十八日
最高法院民事第六庭
審判長法官蕭亨國
法官吳正一法官鄭三源法官楊隆順法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年九月十三日