臺灣臺東地方法院92年度簡上字第21號民事判決

裁判字號：臺灣臺東地方法院92年簡上字第21號民事判決

裁判日期：民國93年04月07日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺東地方法院民事判決九十二年簡上字第二一號
上訴人乙○○訴訟代理人 吳漢成 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 李百峰 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十二年一月二十二日本院臺東簡易庭九十一年度東簡字第二八五號判決提起上訴，本院於中華民國九十三年三月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：坐落台東縣台東市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），係被上訴人於民國（下同）九十一年三月二十日經由鈞院以九十年度民執地字第五九四號強制執行程序拍賣後，核發不動產權利移轉證書取得所有權，並已完成所有權登記，詎上開土地竟遭上訴人無權占用如附圖（即台東縣地政事務所土地複丈成果圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分（下稱：系爭占用土地），並興建鐵皮住宅、涼棚等建物，爰依民法七百六十七條之法律關係，請求被告拆屋還地。又被告無權占用原告所有之土地，屬無法律上之原因而受有利益，爰依不當得利之法律關係，請求被告自原告取得所有權後即九十一年四月一日起至交還土地之日止，按月給付新台幣（下同）三百二十六元之相當於租金之利益（其中自九十一年四月一日起至同年十一月二十六日止之損害金，經原審判決被上訴人敗訴，未據上訴，業經確定）。上訴人雖主張系爭占用之土地係向訴外人 王金良 所購買，縱為真實，亦僅有債之效力，其既未依法辦理所有權移轉登記，自不足以對抗被上訴人等語，並聲明：駁回上訴。
貳、上訴人則以：上訴人於五十年間向訴外人王金良購得系爭占用土地，並在其上蓋屋，門牌號碼為台東市○○街○○○巷○○○號，但因系爭土地為農地，無法分割，所以一直未分割。嗣王金良將系爭土地售予訴外人 鄭鍾秋花 ，買賣契約約定系爭地上物為上訴人所有，因上訴人占用系爭土地其中一分地，故王金良另撥出同段四一０地號同面積土地予鄭鍾秋花，於七十六年五月二十五日協議鄭鍾秋花須將上訴人現占用之土地分割予上訴人，並由王金良擔任鄭鍾秋花之連帶保證人，後被上訴人自法院拍得上開鄭鍾秋花所有之系爭土地，拍賣時，該房屋既已存在，且拍賣時並未就該房屋一併拍賣，被上訴人自應被認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭占用土地，此觀最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例意旨：土地與房屋為各別之不動產，各得單為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地等語自明，故被上訴人依民法第七百六十七條之規定提起本訴，於法尚有未合，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
參、得心證之理由：
一、查系爭土地原為訴外人王金良所有，於七十六年三月九日因買賣移轉登記為訴外人鄭鍾秋花所有，嗣經本院以九十年度執字第五九四號強制執行程序予以拍賣，由被上訴人承受，本院於九十一年三月二十日核發權利移轉證書，上訴人並於九十一年四月九日為所有權登記，又上開土地為上訴人占用如附圖（即台東縣地政事務所土地複丈成果圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ部分，並興建鐵皮住宅、涼棚建物等情，有本院東院民執地五九四字第一四五０三號不動產權利移轉證書、土地登記簿、土地登記謄本、現場照片十四幀（見原審卷第六十八頁至第七十三頁）等件可證，並經原審會同台東縣台東地政事務測量人員勘測屬實，有該所繪製之複丈成果圖（即附圖）附卷可稽，且為兩造所不爭，自屬真實。
二、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，並受有利益，上訴人則以前詞置辯，惟本件經本院協議簡化爭點後，兩造之爭點乃在於①最高法院四十八年台上字第一四五七號判例是否適用於本案；②被上訴人有無占用系爭土地權源。經查：
（一）上訴人主張：伊現占用之系爭土地係訴外人王金良於五十年間出賣予伊， 王某 於七十六年一月二十二日復將系爭土地出賣予訴外人鄭鍾秋花，然於買賣契約約定系爭地上物為上訴人所有，並於七十六年五月二十五日協議鄭鍾秋花須將上訴人現占用之土地分割予上訴人，並由王金良擔任鄭鍾秋花之連帶保證人等情，業據其提出鄭鍾秋花與王金良之買賣契約書（原審卷第三十九頁）、土地分割契約書等件為證（原審卷第三十一頁），且經證人 林玉蘇 結證屬實（見本院九十二年六月十九日準備程序筆錄），自堪信為真實。
（二）按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人 林某 買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人（最高法院七十二年台上字第九三八號判例參照）。本件上訴人固向訴外人王金良購買系爭占有土地，復與原所有權人鄭鍾秋花訂立分割契約，惟查上開買賣契約或分割契約均僅具有債之效力，而本件被上訴人既非契約當事人，揆諸前揭判例說明，上訴人自不得以上開約定對抗被上訴人，而主張其係有權占有至明。
（三）又上訴人依最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例意旨，據以主張被上訴人默許房屋所有人繼續使用土地云云，惟查該判例係指土地及房屋「同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地之情形，然本件系爭土地原為訴外人鄭鍾秋花所有，系爭建物則為上訴人所有，並非同屬一人，已如上述，顯與判例所述事實有別，尚難以之比附爰引。況按系爭土地與房屋原非同一人所有，不能因被上訴人向法院承受土地時明知地上有上訴人之房屋，而推斷其默許上訴人繼續使用其地，或謂其有地上權（最高法院七十一年台上字第一二六號亦有判決參照）。故本件縱被上訴人於承受系爭土地時，明知其上有被上訴人之房屋，亦不得遽以推斷其默許上訴人繼續使用其地，或謂其有地上權甚明。從而，被上訴人依所有物返還請求權之法律關係請求上訴人將如附圖所示Ａ至Ｈ之地上物拆除，並將土地返還予原告，自屬有據，應予准許。
（四）次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號亦著有判例。本件上訴人無權占有系爭土地而為使用收益，致被上訴人受有損害，自應償還被上訴人相當於租金之利益。再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，此項規定自可據為本件計算相當於租金之不當得利的衡量標準。查上訴人所使用之土地係屬農業用地，有土地所有權狀可稽，又上訴人所有地上物皆屬未辦保存登記之農舍，非屬城市地方房屋，有原審卷附照片可憑。參酌系爭土地位置、使用人利用系爭土地之經濟價值、所受利益等一切情狀，認被上訴人請求上訴人應給付之相當於租金之損害，以申報地價總額年息百分之五點計算較屬允當。查系爭土地自八十九年七月一日起申報地價為每平方公尺一百二十元，有土地登記謄本可佐，據此計算，上訴人占用系爭土地每月相當於租金之不當得利為一百六十三元【計算式為：120元x325.54平方公尺×5/100÷12=163元（元以下四捨五入）】。
三、綜上所述，上訴人抗辯其有合法占用系爭土地之權源云云，要無可採。從而，被上訴人依據民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人將如附圖所示Ａ至Ｈ部分土地上之建物拆除，將土地返還予被上訴人，並依民法第一百七十九條不當得利請求權之法律關係，請求上訴人應自九十一年十一月二十七日起至返還土地之日止，按月給付一百六十三元，洵屬正當，均應准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決併依聲請宣告假執行，並無違誤，上訴人仍執前詞指摘原判決違法，求予廢棄，係無理由，應予駁回。
肆、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年四月七日
臺灣臺東地方法院民事庭~B審判長法官李昆曄~B法官袁雪華~B法官廖建彥右為正本係照原本作成本件不得上訴中華民國九十三年四月十二日~B法院書記官蔡辛源