裁判字號：福建金門地方法院90年訴字第49號民事判決
裁判日期：民國92年03月25日
裁判案由：返還房屋
福建金門地方法院民事判決九十年度訴字第四九號
原告 楊成業
楊誠興 訴訟代理人乙○○被告甲○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：⑴被告應將坐落金門縣金城段六六四九號土地上建物，門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○號之房屋騰空遷讓予原告。⑵被告應給付原告租金新台幣一百七十九萬九千元。⑶願提供擔保請准予宣告假執行。
（二）陳述：⑴緣坐落金門縣金城段六六四九號土地上建物，門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋），為原告祖母（即 吳雲 ）及二祖母（即 蔡花 ）共有，早於民國五十二年間由祖母、二祖母共同出租予被告夫 陳海龍 。
但自祖母吳雲於六十一年十一月廿三日去世後，被告即未依約給付租金。按系爭房屋租約成立之初，係以吳雲及蔡花二人同列為出租人，故被告應將租金分別給付予二人，然數十年來，被告僅給付三次租金予原告之母（即 薛羨 ）及二姊（即 楊秤飛 ），其餘則均交予二祖母。⑵系爭房屋為祖母遺留，未辦理保存登記，因該房屋稅均為原告所繳納，且原告為合法繼承人，依法為系爭房屋所有權人，取得合法請求權源。被告未給付租金予原告，雖經原告於八十八年一月一日通知被告返還系爭建物，然多年來被告均推三阻四，未加理會，不願與原告等辦理承租續約，亦拒絕交還房屋。⑶原告叔父（即 楊水籓 ）於七十六年間並未在金門居住，且祖母早年即患有精神失憶症，當無可能指示將土地留與叔父，被告辯稱伊有按時將租金交予原告之母及祖母指定之叔父楊水籓，並非事實，而被告所提之租金收據，原告亦否認其真正。⑷原告並依據土地增值、當地租金變動，及生活物價指數計算，請求被告給付自五十九年起至九十一年租金共新台幣（下同）一百七十九萬九千元。爰依所有權請求被告遷讓系爭房屋，並依據租賃關係請求被告給付如訴之聲明所請之租金。
三、證據：提出土地所有權狀三紙、土地謄本、八十六年、八十八年、八十九年地價稅繳款書、存證信函、戶籍登記簿，及繼承系統表等各一件為證。
二、被告方面：
（一）聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
（二）陳述：⑴按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第一百五十三條定有明文。復按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」民法第四百二十二條亦有明文。本件被告於原告之先祖蔡花、吳雲等人在世時，即向渠等承租系爭房屋，有歷年房屋租賃契約書影本可稽，迄今有三十餘年。惟近年來並未續立書面租賃契約，則依法自應視為不定期之租賃。⑵系爭房屋原所有權人相繼辭世，縱原告依繼承關係主張權利，依民法第一千一百四十八條繼承人承受被繼承人財產上之一切權利義務之規定，原告本應繼承被告與渠先祖成立之租賃契約關係，是租賃契約未合法終止前，被告仍有權占有系爭房屋。⑶被告承租系爭房屋逾數十載，期間均依約按時給付租金，初於五十二年起至六十年間，均交付租金予原所有權人吳雲及蔡花，嗣原所有權人吳雲去世後，即囑咐被告將租金交付予次子楊水籓，惟因當時楊水籓遷居南洋，故被告自六十年起至七十六年間乃將租金交付予薛羨（即原告之母）。七十六年後因楊水籓返回金門，被告始交付租金予楊水籓至八十一年止，嗣自八十一年起至今，被告則交付租金予楊水籓之子 楊勤遠 ，且均有租金收據影本數紙可參，並有證人 鄧楊麗珠 及楊勤遠可證。⑷被告因信賴原告其中任一人對於系爭房屋享有全部之使用收益權，而與其中一人簽訂租賃契約，並交付租金。原告提起本件訴訟，恐係原告共有人間內部關係之爭執，要無礙被告租賃權利之行使。
三、證據：提出五十二、九十年四月、九十一年四月年房屋租賃契約、土地所有權狀各一件，及租金收據八紙為證。
理由
一、原告主張系爭房屋，雖未辦理保存登記，但為原告祖母（即吳雲）及二祖母（即蔡花）共有，並於民國五十二年間共同出租予被告之夫陳海龍。祖母吳雲過世後，因該房屋稅均為原告所繳納，且原告為合法繼承人，依法取得系爭房屋所有權人。被告未給付租金予原告，經原告於八十八年一月一日通知被告返還系爭房屋，被告未加理會，且不願與原告辦理承租續約，亦拒絕交還房屋。而被告所辯租金交付原告叔父等語，因原告叔父（即楊水籓）於七十六年間並未在金門居住，且祖母早年即患有精神失憶症，當無可能指示將土地留予叔父，被告辯稱伊有按時將租金交予原告之母及祖母指定之楊水籓，並非事實。爰依所有權請求被告遷讓系爭房屋，並依據土地增值、當地租金變動，及生活物價指數計算，請求被告給付自五十九年起至九十一年租金一百七十九萬九千元；被告則以系爭房屋於原告之先祖蔡花、吳雲等人在世時，即由被告承租，迄今有三十餘年。惟近年來雖未續立書面租賃契約，但有租賃之合意且租賃期間超過一年，依民法第四百二十二條規定，應視為不定期租賃契約，被告占有系爭房屋，有合法權源。縱原告依繼承關係主張權利，依法應承受被繼承人財產上之一切權利義務之規定，系爭房屋之租賃契約未合法終止前，被告仍有權占有系爭房屋。況被告均依約按時給付租金，原告請求於法無據，應予駁回等語置辯。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列情形之一者，不在此限。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告將返還系爭房屋及給付租金一百七十九萬九千元並自五十九年十一月一日起至返還房屋之日止按月給付一萬元損害金之聲明，縮減為遷讓系爭房屋及給付租金一百七十九萬九千元，依照前揭法條之規定，應予准許，合先敘明。
三、經查，系爭房屋未辦理房屋保存登記，有系爭房屋基地金城鎮城段六六四九號土地登記謄本（無地上建物建號之記載）可稽；系爭房屋為原告祖母吳雲、蔡花二人共有，兩造並不爭執，且有八十六年地價稅繳款書記載納稅義務人為 蔡氏花 與吳雲在卷為憑，應堪信實。茲原告主張其因繼承而取得系爭房屋所有權，並據以請求被告遷讓系爭房屋，則首應審究原告是否為全體繼承人：
(一)按民法第一千一百三十八條：「遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬」，及同法第一千一百五十一條：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」等規定，本件原告之祖母吳雲過世，其財產依法應由其配偶與第一順位直系卑親屬共同繼承。原告自認其祖父，即吳雲之配偶，於吳雲去世前既已身歿，依前揭民法第一千一百三十八條第一款規定，系爭房屋自應由吳雲之直系血親卑親屬共同繼承，且與系爭房屋另一共有人蔡花，公同共有之。
(二)原告復主張其父 楊水嘉 於八十一年間過世，原告繼承父親之遺產，而擁有系爭房屋。然縱原告因繼承，取得系爭房屋所有權，在系爭房屋未分割前，系爭房屋之共有人除楊水嘉之繼承人外，尚有蔡花或其繼承人；況查，楊水嘉之繼承人除原告外，尚有原告之姊妹 楊秤兒 、劭楊秤飛二人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可憑，足稽原告並非系爭房屋全體繼承人。
四、按「公同共有物之訴訟，為其訴訟標的之公同共有法律關係，對於共同訴訟之各公同共有人必須合一確定。」，最高法院四十年台上字第十二號著有判例可參；且按最高法院八十五年台上三二六號判決要旨：「民法第八百二十八條第二項規定，除法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。又公同共有，民法既無準用同法第八百二十一條規定之明文，則該法條之規定，於公同共有自不適用。」，本件原告基於公同共有之法律關係，就系爭房屋主張權利，無論其係主張所有權，請求被告遷讓房屋；或因繼承被繼承人與被告間之租賃關係，請求租金，依前揭判例及判決要旨，對於系爭房屋公同共有人必須合一確定，依法應以系爭房屋全體共有人為原告。此外，本件亦無民法第八百二十一條規定「各共有人得對第三人本於所有權之請求」之適用，自不得僅由原告提起本件訴訟。原告未經全體公同共有人同意，提起本件訴訟，其當事人顯不適格。另查，系爭房屋原承租人為被告之配偶陳海龍，陳海龍已死亡，則該租賃之法律關係，亦應由陳海龍之全體繼承人繼承系爭房屋之租賃權利義務，原告以陳海龍之配偶甲○○一人為被告，顯屬違誤。原告起訴於當事人適格有欠缺，依最高法院二十九年抗字第三四七號「原告起訴於當事人適格有欠缺者，係屬訴無理由，法院應以判決駁回之，不得認為不合法，以裁定形式予以裁判。」判例要旨，應認原告之訴無理由，判決駁回之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請無所附麗，併予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與本判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十二年三月二十五日
福建金門地方法院民事庭~B法官魏玉英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年三月二十五日~B法院書記官許永溪