臺灣臺中地方法院民事判決
109年度中訴字第22號
原告 謝崧熙
被告富宇寶座二期管理委員會
法定代理人 張智凱
訴訟代理人 董佳政 律師
上列當事人間確認分管契約存在等事件，本院於民國110年10月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告就門牌號碼臺中市○○路○段○○○○巷00號8樓之1房屋上方屋頂平台有約定專用使用權之分管契約存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確
，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以
對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張其就所買受之門牌號碼臺中市○○路○段○○○○巷00號8樓之1房屋上方屋頂平台有約定專用使用權之分管契約存在，為被告所否認，足認原告私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以本件確認分管契約存在之判決除去，是原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原係請求：「先位聲明：1.確認原告就區分所有建物（門牌號碼：臺中市○○路○段○○○○巷00號8樓之1）上方之樓頂平台與全體區分所有權人間之分管契約（約定專用）關係存在。2.確認富宇寶座二期管理委員會於民國108年9月7日召開之108年度區分所有權人會議不存在，108年12月14日召開之108年第2次臨時區分所有權人會議不存在。3.被告應連帶給付自108年9月起至判決日止相當每月新臺幣（下同）464元之損害賠償暨自起訴狀繕本送達翌日起至判決日止依〈富宇寶座二期管理委員會差旅費報支原則〉按次給付因本訴往返住居地之交通、膳雜等差旅費予原告。備位聲明：1.確認原告就區分所有建物（門牌號碼：臺中市○○路○段○○○○巷00號8樓之1）上方之樓頂平台與全體區分所有權人間之分管契約（約定專用）關係存在。2.富宇寶座二期管理委員會於108年12月14日召開之108年第2次臨時區分所有權人會議研議事項一、『富宇寶座二期住戶管理規約』增修訂條文案決議撤銷（無效）。3.被告應連帶給付自起訴狀繕本送達翌日起至判決日止依〈富宇寶座二期管理委員會差旅費報支原則〉按次給付原告因本訴往返住居地之交通、膳雜等差旅費。」，其後，迭經原告多次陳報變更追加狀後，於110年10月6日言詞辯論時，當庭以言詞變更聲明為：「先位聲明：1.確認原告就系爭建物上方頂樓平台有約定專用使用權之分管契約存在。2.確認被告於108年12月14日召開之第二次臨時區分所有權人會議無效。3.被告應連帶給付自108年9月起至清償日止，每月新台幣464元之損害及自繕本送達翌日起至清償日止之因本訴往返交通、膳雜費用。備位聲明：確認被告於108年12月14日召開之第二次臨時區分所有權人會議得撤銷。」查本件經原告起訴後，於言詞辯論程序中撤回先位聲明第2項部分及撤回備位聲明第1項、第3項，並就先位聲明第2項及備位聲明第1項為變更，係基於同一確認區分所有權人會議及其決議是否無效及得撤銷之基礎事實為判斷，屬基礎事實同一，是依前揭規定，原告所為之變更及撤回，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告為門牌號碼臺中市○○路○段○○○○巷00號8樓之1房屋（下稱系爭房屋）所有權人，即富宇寶座二期公寓大廈（下稱系爭社區）之區分所有權人，而原告於80年6月17日向富宇建設股份有限公司（下稱富宇公司）以每坪新臺幣（下同）43,700元代價購買系爭房屋上方之樓頂平台（下稱系爭平台）約定專用使用權（下稱系爭使用權），並簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第3條及第5條第5款約定，系爭平台並未包含於各戶之公共設施及使用面積內，除設置全體住戶必要公共設施、水塔安裝冷氣水塔及架設天線外，其餘使用維護權歸8樓所有人保管使用之，甲方(即富宇公司）同意上列使用權確定絕無異議，並列入住戶管理委員會管理辦法執行，足見系爭平台業經約定供原告專屬使用，應認共有人間已合意成立分管契約，縱經區分所有權人會議決議，該分管契約對原承購戶、知悉有該分管契約或有可得知情形之受讓人，仍有其拘束力；然被告嗣未經原告同意，逕於108年12月14日召開108年第二次臨時區分所有權人會議，並決議廢止原告就系爭平台之約定專用使用權，即非合法；佐以系爭社區於108年9月7日召開之108年度區分所有權人會議（下稱系爭會議）應由訴外人 吳美秋 擔任主任委員而召開，然竟由訴外人張智凱召開，則選任訴外人張智凱擔任新任主任委員之系爭會議決議為無效，從而，由訴外人張智凱於108年12月14日擔任召集人，所召開108年第二次臨時區分所有權人會議，亦屬無召集權人召集之會議，則該次臨時區分所有權人會議決議亦為無效等語。並聲明：如變更後聲明所示。
二、被告則以：系爭契約當事人為原告與富宇公司，基於契約之相對性，被告與原告間就系爭平台之使用權並未成立分管契約，原告又未能證明與全體區分所有權人間就系爭平台之約定專用使用權有分管契約存在，則原告就系爭平台自無使用權；此外，依照富宇寶座二期管理委員會差旅費報支原則第2條約定，原告並非代表被告提出本件訴訟，亦無從據以請求差旅費；再者，原告未於系爭區分所有權人會議決議後3個月內訴請法院撤銷該決議，原告自不得再主張系爭區分所有權人會議得撤銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡訴訟費用由原告負擔。
三、爭執與不爭執事項
㈠爭執事項
1.系爭契約可否拘束系爭社區全體區分所有權人？系爭社區區分所有權人可否以區分所有權人會議終止原告對系爭平台約定專用之使用權？
2.系爭社區住戶規約可否限制僅主任委員得召集區分所有權人會議？系爭社區於108年12月14日召開之第二次臨時區分所有權人會議是否無效？
3.原告主張因被告於108年9月7日召開之區分所有權人會議決議內容受有損害，及請求被告依富宇寶座二期管理委員會差旅費報支原則給付原告差旅費是否可採？
㈡不爭執事項
1.原告於80年6月17日與富宇公司簽立系爭契約。
2.系爭平台約定專用之約定於首見於系爭社區106年2月8日修訂之住戶規約。
四、本院之判斷
㈠
1.按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項固定有明文，然共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，則非法之所不許，此即為共有物之分管契約，從而共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權(最高法院79年度台上字第2336號判決意旨參照)，故其他共有人依分管契約之約定，自不得阻止該共有人使用其所分管之部分，要屬當然。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(司法院大法官會議第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號判例、91年度台上字第2477號判決意旨參照)。查本件公寓大廈之買賣，由建商即富宇公司與各承購戶分別約定，揆諸上開說明，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管協議。又建商以預售方式為房屋買賣者，對於建物頂樓平台使用權之取得，通常係由欲取得系爭平台使用權之人，另支付買賣價金，建商則在預售屋契約書訂立「分管約定」，即將「分管協議」預先於預售階段簽訂完畢；公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將頂樓平台使用權出賣與特定人。故此項預立分管協議之效力，當於其後建物完成，共有關係確定成立時，發生效力。倘共有人已按分管協議占有使用共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管協議之存在，通常即有可得而知之情形，仍應受分管協議之拘束，先予敘明。
2.次按，公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力(最高法院99年度台上字第1191號民事裁判意旨參照)。查原告與富宇公司於公寓大廈管理條例公布前之80年6月17日簽訂系爭契約，而系爭契約第3條約定：本戶面積計算：包含室內面積及公共設施在內，另公寓部分包含室內、陽（平）台、花臺、公共設施等計算在內，此外，系爭契約第5條第5項第3款約定：頂樓部分：除設置全體住戶必要公共設施、水塔按裝冷氣水塔及架設天線外，其餘使用維護權歸八樓所有權人保管使用之，甲方同意上列使用權確定絕無異議，並列入住戶管理委員會管理辦法執行（本院中簡卷第24至25頁），另原告就系爭平台之使用範圍亦經富宇公司與原告劃定，有屋頂平面圖在卷可參（中簡卷第31頁），依此，既富宇公司與各承購戶於簽立預定買賣契約書時業已約定系爭平台之使用權利歸屬，依前開說明，堪認共有人間就系爭平台約定專用之使用權已合意成立分管協議，則此分管契約應經全體共有人之同意終止，要不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。
3.再查，原告就系爭平台之約定專用使用權嗣經系爭社區區分所有權會議於106年2月8日列明於住戶規約中，有富宇寶座二期公寓大廈規約附卷可參（中簡卷第36頁），其後，系爭社區於108年12月14日召開108年第2次臨時區分所有權人會議，並廢止原告就系爭平台之使用權乙情，則為兩造所不爭執，然原告本人並未同意終止其就系爭平台使用權之分管契約，業如前述，揆諸上開判決要旨，關於原告就系爭平台約定專用使用權之分管契約既未經全體共有人之同意終止，即不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力，從而，原告主張其就系爭平台之使用權存在，即屬可採。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例），依此定義，分別說明之：1.須法律關係之存否不明確：所謂法律關係之存否不明確，係指法律關係之存否處於不明確之狀態，而當事人兩造就其存否發生爭執而言。法律關係之存否為兩造所不爭執者，則不許提起確認之訴（最高法院70年臺上字第2792號裁判要旨）。至法律關係之存否，依其客觀狀態已甚明確者，亦然。2.須法律關係之不明確致原告在私法上之地位有受侵害之危險：法律關係之存否，與原告在私法上之地位無關者，原告在私法上之地位既無受侵害之虞，自不許提起無益的確認之訴。以防濫訴之弊。必須法律關係之存否不明確，原告如不請求法院確認該法律關係之存否，其私法上之地位即有受侵害之危險，此項危險，即為原告因法律關係存否不明確所受法律上之不利益，而使原告在私法上之地位陷於不安之狀態，故許原告提起確認之訴，請求法院以確認判決將此項危險除去之（最高法院27年上字第316號判例）。3.須前述危險有即時以確認判決除去之必要；法律關係存否之不明確，導致原告在私法上之地位陷於不安之狀態，因各種具體情形之不同而異：或現實的妨礙原告權利之行使，或使原告之權利有受侵害之虞；必須法院以確認判決確定該法律關係之存否，得除去原告在私法上地位所受侵害之危險，始能認為原告有即受確認判決之法律上利益。若縱經法院判決確認，亦不能除去此項危險者，自無仍許原告提起確認之訴之餘地（最高法院52年臺上字第1240號判例）。查，原告起訴請求確認系爭社區於108年12月14日召開之108年第2次臨時區分所有權人會議決議無效，其目的乃為確認原告就系爭平台使用權之分管契約存在（本院中訴卷二第421頁），而原告就系爭平台使用權之分管契約存在乙節，則經本院認定如前，揆諸上開說明，原告就此部分即無提起確認判決之法律上利益，其訴核屬欠缺權利保護之必要，應予駁回。
㈢
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。依上述規定，可知，一般侵權行為要件，除主觀上須有責任能力、責任條件（故意、過失），客觀上須有加害行為及損害外，加害行為與損害間復須有因果關係，始符合一般侵權行為之要件。查原告固主張108年9月7日區分所有權人會議取消主、副、財、監委每月1,000元報酬，及以每月2萬元代價委由運通公寓大廈管理公司管理系爭社區事務致原告受有每月464元之損害等語。然系爭決議結果為參與該次會議之區全權人共同做成，實難認被告有何加害行為，則原告起訴請求被告賠償其此部分損害，即屬無據，並非可採。
2.經查，凡委員出席管理委員會相關會議或代表本會洽辦公務、出席會議或訴訟、協商案件、議約及其他事務之差旅費報之準用之，富宇寶座二期管理委員會差旅費報支原則定有明文（本院中訴卷二第115頁），依此，系爭社區差旅費給付之對象乃社區之委員，先予敘明。再查，原告自承於108年7月2日辭任系爭社區委員職務，並於108年7月31日完成交接，有原告陳報狀附卷可參（本院中訴卷一第286頁），則原告於109年2月10日提起本件訴訟時並非系爭社區之委員，依此，原告依富宇寶座二期管理委員會差旅費報支原則向被告請求參與本件訴訟支出返住居地之交通、膳雜等差旅費，即屬無據，而非可取。
五、綜上所述，原告提起本件確認之訴，確認對系爭平台約定專用使用權之分管契約存在，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌
後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
臺灣臺中地方法院民事庭
法 官 陳航代
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 1 日
書記官廖鳳美