裁判字號：臺灣新竹地方法院93年重訴字第94號民事判決
裁判日期：民國94年01月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決93年度重訴字第94號
原告甲○○被告 鄭元欽 即祭祀公業 鄭永豐
二被告 鄭阿賢 即祭祀公業鄭永豐
二被告 鄭永明 即祭祀公業鄭永豐
二被告 鄭鈞陶 即祭祀公業鄭永豐
六前四人共同訴訟代理人 曾俊龍 律師右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國93年12月27日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒佰玖拾萬元，並自民國九十二年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰陸拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒佰玖拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國九十一年十一月二十一日向被告買受坐落新竹市○○段四之二號土地一筆（下稱系爭土地），約定系爭土地之地上建築物拆遷補償事宜概由原告負擔，與被告無涉，及土地承租人等優先購買權之人皆由原告負責通知，被告不負通知責任，倘有優先購買權競合事由，亦由原告自行處理，此外，被告告知前揭土地目前仍有租賃關係存在，並出具承諾書，保證系爭土地之租賃關係至九十一年十二月三十一日止，原告信以為真，乃與原告簽立土地買賣契約書，並交付價金新台幣（下同）二千萬元。詎料原告於辦竣土地移轉過戶事宜後，於整理系爭土地並處理拆遷地上物事宜時，系爭土地上門牌號碼新竹市○○街○○○巷○號、八號、一○號（即買賣契約書附圖所標示之
Ａ、Ｂ、Ｃ位置部分）之住戶即訴外人 楊振標 、 羅月梅 、 陳愷崴 三人，向原告主張其等與被告間存有不定期基地租賃關係，並提示被告與其等於八十三年間新竹市北區區公所調解委員會就租金事項成立調解之調解書，致原告無法如原意排除地上物，與被告於承諾書所保證內容之事實不符，原告請求被告解釋及協助排除，被告皆置之不理，原告為立即進行整地事宜，代位被告與系爭土地上建物住戶即訴外人楊振標、 陳羅月梅 、陳愷崴三人，簽立不定期租賃終止暨移交房屋協議書，約定由原告分別支付二百六十萬元、二百七十萬元、二百六十萬元，共計七百九十萬元予訴外人，而將系爭基地建物讓與予原告，以終止不定期租賃關係。
（二）按兩造之土地買賣契約書之約定，並未載明系爭土地有不定期基地租賃關係，且被告出具之承諾書所載「系爭土地之租賃期限至九十一年十二月三十一日止」，亦與上開事實不符，就此權利瑕疵，依買賣契約書第六條之約定，向被告請求損害賠償，為此原告分別於九十二年八月二十一日及同年十月二十七日致函被告，以請求其清償因代位處理前開終止不定期租賃所支付之款項，惟被告竟以「原告勿虛設不實言詞任意興訟，否則視同原告違約為由，解除買賣契約及沒收原告已支付價金並取回土地」等詞，以規避其責任，爰依民法第三百五十三條及第二百二十六條關於權利瑕疵擔保效果之債務不履行等權利，訴請被告給付七百九十萬元，及自九十二年十月二十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（三）原告購買系爭土地之資金，係向訴外人 劉素月 借貸而來，並非無償取得，並待系爭土地整理完畢取得轉手價金後，尚須將借款返還予訴外人劉素月，故被告如有任何債務不履行者，原告自有蒙受其損害，另系爭土地取得後之所有損益皆由原告完全承擔，訴外人劉素月僅就原告為買受系爭土地之原因，而提供融資予原告，與土地買賣關係有利害關係者，僅原告一人，尚與訴外人劉素月無涉。故原告自得主張被告違約而得請求損害賠償。
（四）對被告抗辯之陳述：
1.按兩造簽訂之土地買賣契約書第十四條約定原告雖自行負擔系爭土地上之建物拆遷補償事宜，惟上開約定係建立在被告保證系爭土地存在之租賃關係僅至九十一年十二月三十一日之事由等前提下方可適用，即租約終止後，出租人就租賃物增加價值部分即建物之價值，補償予承租人，與本件所涉及之不定期租賃關係無關，另系爭基地建物住戶即訴外人楊振標、陳羅月梅、陳愷崴三人並非建物起造人或權利人，原告本不應對其補償拆遷費用，可逕以無權占有為由訴請其拆屋還地，惟該三人提出與被告訂立之調解書，主張有不定期基地租賃關係，原告為使其等放棄不定期租賃契約關係之續約權及期前終止等權利，不得不支付其等共七百九十萬元，始能收回基地，故原告所支付上開款項，是基於被告所承諾保證事項與事實不符，導致原告無法就系爭土地順利使用情形下，而須額外所花費之部分，與上開約定之拆遷補償事宜無涉，被告為企圖混淆上開法律關係，其所辯之詞，不足採信。
2.另原告雖事先至系爭土地現場調查土地現狀及佔用情形，惟僅單純瞭解其地上物現狀，作為日後建物拆遷補償依據，原告查訪時地上物所有人均無人出面主張有基地租賃關係，被告亦未告知有基地租賃關係，被告所稱原告於查訪時即知有不定期租賃關係之事由等情，並不實在。原告如事先知悉有不定期基地租賃關係，即不會購買系爭土地，或會在買賣契約中要求被告要處理土地租約。
並聲明：⑴被告應給付原告七百九十萬元，及自九十二年十月二十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告與不定期承租人即訴外人訴外人楊振標、羅月梅、陳愷崴三人間，除收取租金之債權外，並無土地法第一百零三條之收回土地之權利，故無代位之問題，況依兩造之土地買賣契約書第十四條約定，系爭土地之地上建物拆遷補償及土地承租人補償、優先承買之通知等事宜，均為原告應負擔之事項，故原告並無請求損害賠償之權利。
（二）原告早已於買賣契約簽訂之前，至現場勘查系爭土地現狀及地上物佔用之情形，其應已知悉系爭土地上存有不定期租賃關係，此顯非為被告所能隱瞞之事項，為臺灣新竹地方法院檢察署九十三年度核退偵字第二六三號不起訴處分書所認定之事實，故並無原告所稱被告出賣系爭土地有違約之情事，況且縱認被告有不告知之事由而構成侵害原告之權利，原告同樣亦有對於系爭土地之現況應即時調查且知悉之事項卻諉為不知等過失，而有民法第二百十七條過失相抵之適用。
（三）又系爭土地上基地建物，原告依約應負擔全部拆遷補償之費用，縱因不定期租賃關係致處理方式有其難度，而致拆遷補償所支出之費用有所增加，充其量亦只能對於增加部分列為損害，況且支出之原因係為上開基地建物位置較佳之故，並非是不定期租賃關係之原因所致，此外，原告亦未舉證證明因而受到損害情形，亦未明確指出因而增加支出之確實金額，豈能以其給付之全數作為損害金額，是原告之上開請求，於法無據。
並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實
（一）兩造於九十一年十一月二十一日訂立土地買賣契約，原告向被告買受系爭土地，契約內容如原證一。
（二）被告有出具承諾書，載明系爭土地上仍有租賃關係存在，租期至九十一年十二月三十一日止，租期屆滿時，該土地之處分或收益自九十二年一月一日起交由原告行使（惟原告主張係九十一年十二月三十一日出具，被告主張係訂立土地買賣契約書同一日所出具）。
（三）惟被告早於八十三年之前即與訴外人楊振標、陳羅月梅、陳愷崴之被繼承人 陳換珂 三人成立不定期基地租賃關係，並於八十三年與該三人就土地租金一事在新竹市北區調解委員會成立調解，調解內容如原證四所載。
四、得心證之理由：本件兩造之爭點為：（一）被告出賣予原告之土地是否因為其上有不定期基地租賃而具有權利瑕疵？（二）原告對於系爭土地上有不定期基地租賃之事實，是否事先知情？有無過失相抵之適用？（三）原告之損害為何？（四）被告得否主張應扣除原告本需負擔之地上建物拆遷補償費？玆分述如下：
（一）被告出賣予原告之土地是否因為其上有不定期基地租賃而具有權利瑕疵？被告不爭執與原告訂有土地買賣契約，及出具承諾書之事實，而訴外人楊振標、陳羅月梅、陳愷崴與被告間就買賣契約附圖Ａ、Ｂ、Ｃ之土地確有不定期基地租賃關係存在，亦為被告所自承，按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條定有明文（雖修正後即目前之民法第四百二十五條第二項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用前開「買賣不破租賃」之規定，惟參諸民法債編施行法第一條後段規定，除另有規定外，對於修正施行前發生者，不適用修正施行後之規定，而前開修正後民法第四百二十五條規定，並無溯及之規定，又係於八十九年五月五日施行，從而對於成立在該條修正施行前之前開租賃契約，自仍應適用修正前之規定），故訴外人楊振標、陳羅月梅、陳愷崴三人得對原告主張不定期租賃關係繼續存在，原告即無法以該三人為無權占有為由，請求拆屋還地，依兩造間買賣契約第六條約定：「乙方（即被告）保證該出賣不動產全部絕無一物數賣之情事，訂約後發覺該土地若設有他項權利或遭法院查封或稅捐機關限制處分之情事者，甲方（即原告）限期催促乙方解決，倘逾期乙方仍不解決，．．．甲方因此所受之損害，乙方應負完全賠償責任」。另依民法第三百四十九條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。第三百五十三條規定：出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。又依同法第二百二十七條規定：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。第二百二十六條規定：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。故原告自得因買賣標的之權利瑕疵，請求被告負損害賠償責任。
（二）原告對於系爭土地上有不定期基地租賃之事實，是否事先知情？有無過失相抵之適用？⑴被告雖主張原告於訂立買賣契約之前，早已至系爭土地
現場調查土地現狀及地上物占用情形後，才主動要求被告將土地出售，顯見其對土地上有少數不定期租賃存在之事實應已知悉云云，惟為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任，惟被告並未舉證以實其說，且由下列事實，亦難認原告事先知悉訴外人楊振標、陳羅月梅、陳愷崴與被告間有不定期基地租賃關係：
①原告購買系爭土地與周圍土地之目的係為了整合後交
予建商興建集合住宅使用，為兩造所不爭，如無十足把握可排除地上建物使用人之占有使用，即無法達到其收購土地之原意，故原告如事先知悉系爭土地上有不定期租賃關係，購得後無法排除承租人之占有使用，必會在買賣契約中要求被告須負責排除承租人之占有，將土地清空後交予原告使用，以免日後尚須逐一與土地承租人交涉終止租約之問題，徒增困擾，或在買賣契約中扣除若干價額，作為日後排除不定期租賃契約之代價，惟買賣契約中均未提及不定期租賃之問題，況被告明知系爭土地有不定期租賃關係，竟仍出具與事實不符之承諾書，表明租賃關係至九十一年十二月三十一日屆期，自九十二年一月一日起即交原告使用云云，即保證原告自九十二年一月一日起可取得土地之占有使用權，以此取信於原告，亦可推認原告對系爭土地有不定期基地租賃關係一事並不知情。
②原告主張其至現場調查土地現況時，買賣契約附圖Ｅ
、Ｇ、Ｉ、Ｊ四戶為空戶，故請求被告書立拋棄書（原證十五），將建物之使用處分權交予原告，並同意拆除，另買賣契約附圖Ｆ、Ｈ住戶（即門牌號碼新竹市○○街○○○巷○○弄○○號、二四號）有拿出房屋稅籍資料，原告慮及該二戶可能有優先承購權，故於九十一年十月五日與該二戶建物所有人即訴外人 張毓新 、 鄭新富 訂立房屋買賣同意書，分別以一百五十萬元、三十五萬元購買其二人之房屋，以排除其優先承購權（原證十二、十三），並於同日與被告訂立土地租賃同意書，並約明被告如欲出售土地，原告有土地法第一百零四條之優先承購權（原證十六），以免原告先行承購Ｆ、Ｈ二戶後，被告將系爭土地出賣予他人於等情，有原告提出之拋棄書、房屋買賣同意書、土地租賃同意書等在卷可稽，而上開文件均在兩造締結土地買賣契約書之前即已完備，足見原告對相關土地法規及權利義務關係甚為熟悉，且已考慮日後可能衍生之糾紛並預作處置，其後始與被告締結系爭土地買賣契約，屬於社會交易生活上小心謹慎思慮周密之人，如其事先知悉Ａ、Ｂ、Ｃ三戶有不定期基地租賃關係，豈有坐視不顧，僅要求被告出具一紙顯然無法實現之承諾書之理。
③原告在現場訪查時，Ｆ、Ｈ二戶僅出示房屋稅籍資料
證明為房屋所有人，原告即願在購買系爭土地之前，先以一百五十萬元及三十五萬元之代價向Ｆ、Ｈ二戶購買房屋，如原告知悉Ａ、Ｂ、Ｃ三戶就系爭土地有不定期基地租賃關係，當可預見為排除該三戶之承租權，所需支付之補償金金額將會更高，甚至有無法排除之風險，處理起來應比Ｆ、Ｈ二戶更為棘手，自無可能在訂立土地買賣契約之前不加處理，待系爭土地過戶後，再自行解決之理。
依上開說明，本院認為被告主張原告於訂立買賣契約之前，早已知悉系爭土地上有不定期租賃存在之事實應已知悉云云，不足採信。
⑵被告又主張雖原告既可自行前往系爭土地現場查訪，縱
然不知系爭土地有不定期基地租賃關係，亦為與有過失云云，惟查，原告於訂約前固曾至現場查訪，以了解系爭土地使用現況，惟其係有意收購系爭土地之買主，目的又係要排除地上建物使用人之占有使用，與受訪人之利益為對立狀態，受訪人並無據實告知之義務，故原告縱因Ａ、Ｂ、Ｃ三戶建物使用人未提出基地租約，而不知有不定期基地租賃關係，亦無與有過失可言，反之，被告為出賣人，對買賣標的物之權利關係，應善盡告知義務，尚不能以原告曾至現場查訪，而主張減免其契約上之責任。
（三）原告之損害為何？原告為使訴外人楊振標、陳羅月梅、陳愷崴三人放棄不定期基地租賃契約之權利，而分別與該三人簽立不定期租賃終止暨移交房屋協議書，由原告分別支付二百六十萬元、二百七十萬元、二百六十萬元，共計七百九十萬元予訴外人三人，有原告提出之不定期租賃終止暨移交房屋協議書、支票影本在卷可稽，故原告為排除系爭土地上之不定期基地租賃權，回復為無第三人得主張權利之狀態，所支付之對價即所受之損害為七百九十萬元。
（四）被告得否主張應扣除原告本需負擔之地上建物拆遷補償費？被告固主張依土地買賣契約第十四條約定，原告本應負擔地上建築物拆遷補償費及土地承租人補償費，故縱因不定期租賃關係致處理方式有其難度，而致拆遷補償所支出之費用有所增加，充其量亦只能對於增加部分列為損害，不得以其給付之全數作為損害金額云云。惟查，依被告出具之承諾書，載明土地租賃關係至九十一年十二月三十一日止，故原告依土地買賣契約書第十四條負擔之地上建築物拆遷補償費及土地承租人補償費，應指租賃關係屆滿後，土地所有人對建物所有人之拆遷補償而言，與本件原告為排除Ａ、Ｂ、Ｃ主張之不定期基地租賃關係而支付之費用無關，蓋此部分並不在兩造締約時預期之範圍內，自難命原告負擔，且該三人並非房屋之納稅義務人，本無須給予建物拆遷補償費，玆因該三人主張不定期基地租賃關係，原告始須另行補償，故本院認為被告之上開辯解亦不足採信。
（五）綜上，原告本於買賣契約權利瑕疵之法律關係，請求被告賠償七百九十萬元，應為正當，又該損害賠償請求權為未定期限之債權，須待被告收受催告之意思通知後，始負遲延責任（民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項），原告並未舉證被告何時收受其所寄發之九十二年八月二十一日、十月二十七日存證信函，惟被告九十二年十月三十日之存證信函載明收悉原告前二件存證信函，故遲延利息自應由九十二年十月三十日起算，原告請求自九十二年十月二十七日起算遲延利息，尚非正當。從而，原告請求在上開範圍內，應予准許，逾此部分，則應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為與判決之結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，茲分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中華民國94年1月17日
民事第二庭法官彭洪英上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官吳美雲中華民國94年1月17日