裁判字號：臺灣高等法院96年重上更(一)字第43號民事判決
裁判日期：民國96年10月17日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決96年度重上更㈠字第43號上訴人甲○○訴訟代理人 李長生 律師被上訴人丙○○
戊○○乙○○丁○○共同訴訟代理人己○○上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國93年4月9日臺灣新竹地方法院91年度訴字第402號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於96年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人遷讓返還附表三編號2、24房屋、給付超過如附件所示違約金及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、被上訴人原起訴請求⑴上訴人應將如附表一所示房屋遷讓返還予被上訴人；⑵上訴人應給付所欠租金新台幣（以下同）10萬元；⑶上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即民國91年7月19日起至將如附表一所示房屋遷讓返還予被上訴人之日止，按日給付被上訴人違約金1萬4793元。原審判決⑴上訴人應將如附表二所示房屋遷讓返還予被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人所欠租金10萬元；⑶上訴人應自91年7月19日起至將如附表二所示房屋遷讓返還予被上訴人之日止，每日給付被上訴人違約金800元。上訴人不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未表不服，已告確定。而被上訴人於本院前審中就遷讓返還房屋部分減縮聲明如附表三所示。經本院前審判決⑴上訴人應將如附表三所示房屋遷讓返還予被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人積欠租金10萬元及自91年7月19日起至將如附表三所示房屋遷讓返還予被上訴人之日止按日給付被上訴人違約金800元。上訴人不服提起第三審上訴，經最高法院判決將本院前審判決關於駁回上訴人對返還附表三編號2、24房屋、給付租金及違約金之上訴予以廢棄發回，並駁回上訴人其餘第三審上訴。是本院現所應審理者，應為被上訴人請求上訴人遷讓返還附表三編號2、24房屋、給付租金10萬元及自91年7月19日起至遷讓返還附表二所示房屋之日止按日給付違約金800元部分，合先敘明。
二、被上訴人主張：伊受新竹市○○街○○號民富聯合大樓（下稱系爭大樓）部分區分所有權人委託，於民國90年7月11日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭大樓之3樓15間、4樓13間、5樓18間及10樓一半範圍（詳如附表一所示）房屋出租予上訴人經營旅館，約定租期自90年11月11日起至99年11月10日止，每月租金新台幣（下同）15萬元，上訴人於成立公司取得經營旅館證照後，即應以公司名義與伊換約，否則得終止租約。嗣上訴人設立福岡旅館股份有限公司（下稱福岡公司）並取得經營旅館業執照後，經伊催告限期換約，竟置之不理，伊乃通知終止租約。租約終止後，上訴人應將上開房屋遷讓返還予伊。又上訴人僅給付租金至91年5月10日，上訴人尚欠91年5月份之2/3個月租金10萬元未給付（算至91年5月31日止）；再租約終止後，如未依約遷讓房屋，依系爭租約第10條約定，每拖延一日，應按租金三倍給付違約金，上訴人應按每日1萬4793元計算給付違約金。原審判決上訴人將如附表三編號2、24所示之房屋遷讓返還予被上訴人；並給付10萬元及自91年7月19日起至附表二所示房屋遷讓返還之日止，每日給付800元之判決。其於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：兩造簽訂之租約雖含有附表三編號24之10樓一半範圍，惟自本件訴訟起，被上訴人即百般阻撓，致上訴人根本無法正常使用管理，故早已放棄使用，無占有事實。另附表三編號2部分，原屋主即被上訴人丙○○雖曾交付該屋予上訴人進行裝潢，惟自本訴訟繫屬後，丙○○即加裝鐵門上鎖，自該時起，上訴人對該屋即完全喪失占有。又上訴人目前仍占有使用中之房屋戶數僅有12戶，若以一審所採之30戶基礎來論，應按以下比例酌減之：即⑴應付租金:100000元×12/30＝40000元；⑵每日違約金：800元×12/30＝320元等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決關於命上訴人將附表三編號2、24房屋遷讓返還予被上訴人、給付租金10萬元及自91年7月19日起至遷讓返還附表二所示建物之日止按日給付違約金800元予被上訴人部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（上訴人反訴請求返還押租金及本票部分，業經本院前審改判上訴人勝訴，被上訴人未聲明不服，已告確定。）
四、查兩造於90年7月11日簽訂房屋租賃契約書，由被上訴人將如附表一所示房屋出租予上訴人，租賃期間自90年11月11日起至99年11月10日止，其第一、二年租金每月15萬元。上訴人僅給付租金至91年5月10日。而系爭租約業經被上訴人於91年7月18日合法終止。此為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、起訴狀及送達證書在卷可稽（見原審卷第5、12至
15、30頁）。
五、被上訴人請求上訴人遷讓返還附表三編號2、24房屋，然上訴人堅詞否認有占有事實，經查：
㈠被上訴人自承其於92年7月29日即已取回附表三編號2之房屋（
見本院卷第25頁），是上訴人確已無占有使用之事實，被上訴人請求其遷讓返還，殊嫌無據。
㈡上訴人雖辯稱自本件訴訟繫屬時起，被上訴人即百般阻撓上訴
人使用編號附表三編號24房屋，上訴人於斯時起即無占有事實云云，然此為被上訴人堅決否認。依卷附有關附表三編號24房屋使用現況照片（見本院卷21、22、59至61頁），附表三編號24房屋於本件起訴（91年5月28日）後之93年間猶堆放上訴人經營旅館所需之大批雜物如椅子、床墊、毛毯、熱水瓶等，迄至96年間，該編號24房屋之窗戶、天花板雖有破損，且大部分物品多已搬離，但屋內仍放置上訴人所有之多張床墊，是上訴人仍有占有使用之事實。惟上訴人業於96年7月22日將該屋騰空遷讓返還予被上訴人，此據兩造陳明在卷（見本院卷70、77頁），並有清空後之照片可佐（見本院卷第71、72頁）。是上訴人已履行遷讓返還房屋義務，被上訴人不得再為請求。
六、又查系爭租約業經被上訴人於91年7月18日合法終止，上訴人僅付租金至91年5月10日止，而當時租金為每月15萬元，此為兩造所不爭執，業如前述。則被上訴人請求上訴人給付91年5月11日至同年月31日之未繳租金（即2/3個月租金）10萬元，即有理由。上訴人雖辯稱前開租金數額應按上訴人嗣後另訂租約戶數比例酌減，然查，被上訴人此節請求者乃系爭租約尚未終止前之91年5月11日至同年月31日租金，上訴人嗣雖與其他房屋所有權人另行簽訂租約，惟此乃系爭租約終止後所發生，上訴人尚不得執此卸免原所應給付之租金義務。
七、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。故約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，倘有過高，法院均得依民法第252條規定減至相當之數額。至如何始得謂為相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準。最高法院71年度台上字第2223號、80年度台上字第855號裁判見解亦同，可資參照。查系爭租賃契約書第10條固約定：「本約屆滿或終止後，乙方（即上訴人）應即時遷讓，並將房屋點交予甲方（即被上訴人）。如有任意破壞或置放廢棄物品或其他造成甲方或房屋所有權人損害之行為，甲方得拒絕點收，並視為乙方未遷讓。乙方如未依約遷讓，每拖延一日，應按租金三倍之金額，與其連帶保證人連帶給付違約金予甲方。（下略）」（見原審卷第13頁）然查，被上訴人就本件租賃契約可享受之利益應為租金之收入及租金收入之孳息，而現銀行定存利率均僅約年息2%至3%之間，且附表一所示房屋大部分均已由所有權人另與上訴人簽訂租約，故原審業將違約金酌減為按附表二所示房屋範圍，自91年7月19日起至遷讓返還附表二所示房屋之日止，以每日800元計算違約金。被上訴人就此並未提起上訴，表示不服，故其原所超逾800元部分之違約金請求業經原審駁回確定。而附表二編號24房屋為10樓之一半，係以7間計算，此觀系爭房屋租賃契約書附表1-2甚明（見原審卷第15頁），依此計算，附表二之房屋總共有30間。惟上訴人於上訴後，已陸續與附表二編號3、4、7、8、9、10、11、12、17、22之所有權人簽訂租約，租賃期間並往前回溯自91年8月1日起算，另附表二編號2房屋亦早於92年7月29日即遷讓返還予被上訴人，附表二編號24房屋則於96年7月22日遷讓返還予被上訴人，此為兩造所不爭執（見本院前審卷二第89頁、本院卷第25、77頁），並有租賃契約書在卷可稽（本院卷第48至51頁）。是前開每日800元之違約金應按此比例酌減，即⑴91年7月19日至91年7月31日止，以30間為基準，按每日800元計付違約金；⑵自91年8月1日起至92年7月29日止，以20間為基準，按每日533元計付違約金（800÷30×20≒533，元以下四捨五入）；⑶自92年7月29日至96年7月22日止，以19間為基準，按每日507元計付違約金（800÷30×19≒507，元以下四捨五入）；⑷自96年7月23日起至遷讓返還附表四所示房屋之日止，以12間為基準，按每日320元計付違約金（800÷30×12＝320）。
八、從而，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人遷讓返還附表三編號2、24房屋，洵屬無據，應予駁回；另就違約金部分，於請求上訴人給付⑴91年7月19日至91年7月31日止按每日800元計付違約金；⑵自91年8月1日起至92年7月29日止按每日533元計付違約金；⑶自92年7月29日至96年7月22日止按每日507元計付違約金；⑷自96年7月23日起至遷讓返還附表四所示房屋之日止按每日320元計付違約金之範圍內，洵屬有據，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。至被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國96年10月17日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官林金吾法官盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年10月18日
書記官鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附件：
上訴人應給付被上訴人之違約金：
⑴91年7月19日至91年7月31日止按每日800元計付違約金。
⑵自91年8月1日起至92年7月29日止按每日533元計付違約金。
⑶自92年7月29日至96年7月22日止按每日507元計付違約金。
⑷自96年7月23日起至遷讓返還附表四所示房屋之日止按每日320元計付違約金。