裁判字號：最高法院96年台上字第402號民事判決
裁判日期：民國96年02月15日
裁判案由：請求遷讓房屋
最高法院民事判決九十六年度台上字第四○二號上訴人甲○○訴訟代理人 李長生 律師被上訴人乙○○
丙○○丁○○戊○○共同訴訟代理人 楊隆源 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十五年四月二十五日台灣高等法院第二審判決（九十三年度重上字第三七一號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人對返還附表三編號２、房屋、給付租金及違約金之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊受新竹市○○街○○號民富聯合大樓（下稱系爭大樓）部分區分所有權人委託，於民國九十年七月十一日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭大樓之三樓十五間、四樓十三間、五樓十八間及十樓之一部分（詳如第一審判決附表一所示）房屋出租予上訴人經營旅館，約定租期自九十年十一月十一日起至九十九年十一月十日止，每月租金新台幣（下同）十五萬元，上訴人於成立公司取得經營旅館證照後，即應以公司名義與伊換約，否則得終止租約。嗣上訴人設立福岡旅館股份有限公司（下稱福岡公司）並取得經營旅館業執照後，經伊催告限期換約，竟置之不理，伊乃通知終止租約。租約終止後，上訴人應將上開房屋遷讓返還予伊。又至終止租約之日，上訴人尚欠三分之二個月租金十萬元未給付；再租約終止後，如未依約遷讓房屋，依系爭租約第十條約定，每拖延一日，應按租金三倍給付違約金，上訴人應按每日一萬四千七百九十三元計算給付違約金等情，爰求為命上訴人將如原判決附表三所示之房屋遷讓返還予伊；並給付十萬元及自九十一年七月十九日起至上開房屋遷讓返還之日止，每日給付八百元之判決。（被上訴人原請求遷讓返還如第一審判決附表一所示房屋，在原審減縮如上開聲明）。
上訴人則以：兩造締約時，被上訴人保證能取得三至五樓全體區分所有權人同意出租，伊誤信其言，遂與之訂立系爭租約，並預付六個月租金及押租金六十萬元。詎伊花費鉅資裝潢後，竟有部分區分所有權人未同意出租，出面阻止伊使用房屋，伊不得已始暫停與被上訴人換約。且被上訴人迄未交付十樓之房屋，伊依法行使同時履行抗辯權，而未交付足額之租金，並無違約情事。縱認伊有違約情事，被上訴人請求租金亦不得超過土地法第九十七條規定計算之標準，就超過部分並無請求權，且被上訴人既已請求相當於租金之不當得利，應無其他損害，其請求之違約金，顯屬過高，應減至相當於租金總額年息百分之三等語，資為抗辯。（上訴人反訴請求返還押租金及本票部分，經原審改判上訴人勝訴，被上訴人未聲明不服，已告確定）。
原審就本訴部分維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：兩造訂立系爭租約後，上訴人已設立福岡公司並取得經營旅館業執照，並與第一審判決附表一所示部分房屋所有人另訂立租約，而未與被上訴人換約等情，為上訴人所不爭執。查系爭租約第一條明定：「甲方（即被上訴人，下同）受房屋所有權人之全權委任管理，將如附表一所列房屋出租與乙方（即上訴人，下同）經營旅館之用」；附表一之一記載「三樓： 廖水秀 ……（共十五間）、「四樓： 彭日棟 ……（共十三間）、「五樓：彭阿蘭……（共十八間）」；第六條約定：「乙方應自行申請旅館經營所需相關證照，甲方願提供本約租賃物之房屋使用執照影本及平面圖。乙方如成立公司取得經營旅館證照後，應由該公司立即與甲方換約承租，本約一切條件雙方均承諾延續不變，乙方如未換約而任由該公司或其他第三人經營旅館並使用租賃物，則依第九條辦理」；第九條約定：「乙方如未依第六條與甲方換約，而任由乙方以外之自然人或法人經營使用租賃物時，亦視為違反本項約定，甲方得終止租約」。依此約定，系爭租約之標的為第一審判決附表一所示之四十六間房屋，且於上訴人設立公司並取得經營旅館業執照後，應改由公司與被上訴人簽訂租賃契約。而兩造訂立系爭租約後，上訴人已設立福岡公司並取得經營旅館業執照，並與第一審判決附表一所示之部分房屋所有人另訂立租約，而未與被上訴人換約等情，為上訴人所不爭執。系爭租約並未有任何約定被上訴人應取得全部五十七間房屋之委託出租管理權始與上訴人訂約，上訴人設立公司並取得經營旅館業執照而不換約，自非有正當理由。上訴人既未依約換約，被上訴人依系爭租約第六條、第九條約定，以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，兩造之租約應於九十一年七月十八日合法終止。租約終止後，被上訴人訴請上訴人將附表三所示房屋遷讓返還予伊，洵非無據。又上訴人僅給付租金至九十一年五月十日止，於九十一年五月三十一日前仍租用系爭租賃物，自九十一年五月十一日至三十一日間之租金，按比例計算為十萬元，自應給付被上訴人。又系爭租約終止後，上訴人仍未交還房屋，被上訴人依系爭租約第十條約定請求給付違約金，亦屬有據。衡量客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人所受損害情形，上訴人應每日給付八百元違約金為適當。從而，被上訴人訴請上訴人返還附表三所示房屋及給付租金十萬元，並自九十一年七月十九日起，至上開房屋返還之日止，每日給付八百元，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
關於廢棄發回部分：
查上訴人辯稱：附表三編號２即系爭大樓三樓之七之房屋，為被上訴人乙○○所有。該房屋於簽約後，固曾交予上訴人裝潢，惟本案繫屬後，乙○○自行加裝鐵門並上鎖。上開房屋已由乙○○取回，自己占有使用後又移轉予訴外人 曾振德 ，並交付其占有，上訴人自訴訟繫屬後均無占有使用該房屋之事實，被上訴人訴請遷讓返還，即屬欠缺權利保護要件等語；又附表三編號房屋（即系爭大樓十樓之空間）部分，按其附圖載明：兩造共用六分之四；被上訴人及上訴人另各自使用六分之一。然上訴人辯稱：被上訴人未交付十樓房屋予伊，且否認其單獨占有使用其中六分之一及與被上訴人共用其中六分之四云云。原審並未究明上訴人就附表三編號２及房屋使用之情形，並說明上訴人上開防禦方法因何不足採之理由，遽命上訴人應將附表三編號２、房屋遷讓返還被上訴人，自嫌速斷。其次，第一審命上訴人給付租金十萬元及按每日八百元給付違約金，係依第一審判決附表一所示二十四間房屋作為計算之基礎。原審認上訴人應遷讓返還被上訴人之房屋減為附表三所示十六間，則其計算應給付之租金及違約金基礎已有變動，乃原審仍依第一審計算之標準，認上訴人應給付租金十萬元，並按每日八百元計算給付違約金，亦有可議。上訴論旨，就上開部分，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分：
原審以系爭租約經被上訴人合法終止，上訴人應將附表三所示除編號２及24以外之房屋遷讓返還予被上訴人，經核於法洵無違背。上訴論旨，指摘原判決關於上開部分為不當，求予廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年二月十五日
最高法院民事第二庭
審判長法官蕭亨國
法官陳淑敏法官葉勝利法官陳碧玉法官劉靜嫻本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年三月六日
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