裁判字號：臺灣新竹地方法院91年訴字第402號民事判決
裁判日期：民國93年04月09日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決九十一年度訴字第四○二號
原告丁○○即反訴被告庚○○
丙○○戊○○訴訟代理人郭杞堂律師被告甲○○即反訴原告被告 福岡 旅館股份有限公司住新竹市○○街○○號法定代理人壬○○右二人共同訴訟代理人 吳聖欽 律師右當事人間遷讓房屋事件，本院於中華民國九十三年三月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主文本訴被告甲○○應將如附表二所示之建物遷讓返還予本訴原告。
本訴被告甲○○應給付本訴原告新台幣壹拾萬元及自民國九十一年七月十九日起至將如附表二所示之建物遷讓返還予原告之日止，每日給付原告新台幣捌佰元。
本訴原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於本訴原告以新臺幣參拾萬元為本訴被告甲○○供擔保後，得假執行。
但本訴被告甲○○如以新臺幣玖拾萬元為本訴原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於本訴原告以新臺幣貳拾萬元為本訴被告甲○○供擔保後，得假執行。
但本訴被告甲○○如以新臺幣陸拾萬元為本訴原告預供擔保，得免為假執行。
本訴原告其餘假執行之聲請駁回。
本訴之訴訟費用由本訴被告甲○○負擔二分之一，餘由本訴原告負擔。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）被告甲○○應將如附表一所示之建物遷讓返還予原告。
（二）被告福岡旅館股份有限公司（下稱福岡公司）應將如附表二所示之建物遷讓返還予原告。
（三）被告甲○○應給付原告新台幣（下同）十萬元。
（四）被告甲○○應自起訴狀繕本送達翌日即九十一年七月十九日起至將如附表一所示之建物遷讓返還予原告之日止，每日給付原告一萬四千七百九十三元。
（五）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告四人受門牌新竹市○○街○○○號之民富聯合大樓（以下簡稱系爭大樓）部分區分所有權房屋之所有權人之委託，為房屋所有權人管理其所有之區分所有權房屋。而於民國九十年七月十一日與被告甲○○簽定房屋租賃契約書，將其中三樓十五間、四樓十三間、五樓十八間及十樓部分之範圍如附表一所示之房間（以下簡稱系爭租賃物），出租予被告經營旅館之用，租期自九十年十一月十一日起至九十九年十一月十日止，在兩造之租約第三條第二項，明白約定被告甲○○應於簽約同時，一次開出第一年份之租金支票計十二張交付予原告。且於雙方前開租約第六條中，復明定：「乙方（即被告甲○○）應自行申請旅館經營所需相關證照，甲方（即原告）願提供本約租賃物之房屋使用執照影本及平面圖。乙方如成立公司取得經營旅館證照後，應由該公司立即與甲方換約承租，本約一切條件雙方均承諾延續不變，乙方如未換約而任由該公司或其他第三人經營旅館並使用租賃物，則依第九條辦理」。而租約第九條則約定：「甲方於下列情形，得終止租約：１、乙方擅將租賃物轉租、轉借、頂讓或以變相方法供第三人使用。乙方如未依第六條與甲方換約，而任由乙方以外之自然人或法人經營使用租賃物時，亦視為違反本項約定。‧‧‧４、其他違反本約約定者。」。另租約第十條內則約定：「本約屆滿或終止後，乙方應及時遷讓，並將房屋點交予甲方、「乙方如未依約遷讓，每拖延一日，應按租金三倍之金額，與其連帶保證人連帶給付違約金予甲方。」
（二）被告甲○○於簽立上開租約後，被告甲○○即在系爭租賃物成立福岡公司並取得公司執照後經營旅館業，但卻故意不與原告洽談換約之事，屢經原告催請換約，被告甲○○卻置若罔聞，原告不得已寄出存證信函通知被告甲○○限期完成換約，被告迄今不理。又被告於簽約後亦僅開出第一年份之租金支票六個月共六張而已，已違反上開租約第三條第二項約定。從而，原告依上開租約第九條第一項、第四項之約定，終止雙方之租約，並依民法第四百五十五條之規定，請求被告甲○○遷讓返還如附表一所示之房屋。
（三）原告訴之聲明第三項部分，係請求被告甲○○給付所積欠之房租，因被告甲○○僅給付租金六個月，即自九十年十一月十一日起至九十一年五月十日止，而原告合法終止兩造租約之日應係九十一年五月三十一日，故被告甲○○尚欠有三分之二個月租金，依每個月租金十五萬元計算，被告甲○○應再給付原告欠租十萬元。此部份請求係原告減縮原給付欠租之請求，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，當屬合法。
（四）原告原訴請被告甲○○遷讓附表一之租賃物，惟被告甲○○諉稱系爭租賃物由被告福岡公司占有使用云云，然被告福岡公司與原告間並無租賃關係或其他合法使用權源，故對原告而言，福岡公司之無權佔用，實已侵害原告之管理權，且系爭建物經原告終止租賃關係後，被告甲○○本應返還租賃物予原告，卻因福岡公司之無權佔用，而有侵害原告之租賃物返還請求權。原告基於一次解決爭訟之訴訟經濟原則，且本件請求之基礎事實，即請求遷讓房屋為同一，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，爰依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款之規定，追加依民法第一百八十四條侵權行為損害賠償之規定，請求被告福岡公司負損害賠償責任，亦即應回復原狀，將其無權佔用之房屋（如附表二），遷讓返還予原告。被告福岡公司雖於九十一年八月間另與少數房屋所有人訂立房屋租賃契約，惟就其餘未訂立房屋租約之系爭建物，被告福岡公司之無權佔用行為，顯有侵害原告之管理權及租賃物返還請求權，即應負回復原狀之責。
（五）原告主張依據系爭契約第十條約定，被告於租約終止後，如未能即時遷讓並將房屋交付原告，每遲延一日原告得請求租金三倍之金額計算違約金。以每月租金十五萬元計算，每日租金為四千九百三十一元，三倍則為一萬四千七百九十三元，故請求自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年七月十九日起至租賃物遷讓為止按每一日一萬四千七百九十三元計算違約金。
（六）對被告答辯之陳述：
１、查訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百二十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。前開規定，係為放寬訴之變更、追加之限制，避免當事人另行起訴，與訴訟經濟之原則相違而設，自以從寬認定為宜。本件原告依租賃物返還請求權請求被告甲○○返還租賃物，以及依侵權行為損害賠償請求權，請求被告福岡公司回復原狀，返還無權佔用之房屋部分，實係因法規上之競合，而成立學說上之不真正連帶債務關係，亦即雖二被告本於個別之發生原因，對原告各負全部之給付義務，但因被告中之一人為給付，他被告即可同免其給負責任。在請求遷讓返還房屋之基礎事實上，因請求之利益同一，而審理中之證據資料亦具有同一性，得避免重複審理，應可認為本件追加之新訴之基礎事實同一。又被告甲○○係主張原告追加之新訴為主觀之預備訴之合併，但原告之請求並非以先後位之聲明為請求，並無使被告之地位處於不安定狀態，被告甲○○之主張純屬誤解。而原告追加之新訴，主張被告福岡公司與原告間並無租賃關係，乃為無權佔用之侵權行為，並未因之增加被告甲○○防禦上之負擔，亦不甚礙訴訟之終結，是依上開說明，原告追加之新訴應為合法。
２、被告甲○○辯稱原告應依約將十樓隔間成七間供被告甲○○使用，但因未完成隔間，故協議先交付六個月租金，待完成隔間後再補足，因原告迄今未完成隔間，故被告甲○○依法得行使同時履行抗辯權云云。原告否認隔間之義務。兩造租約對於十樓出租一半範圍，有無隔間之現狀均有標示及詳細說明，至括弧內附註共七間，不過係表示十樓之一半面積係相當於九樓十四間房之一半，相當於七間房間之面積而已，被告甲○○此部份之辯詞，實無足採。
３、原告僅出租予被告四十六間房間，且於九十一年四月二十四日原告就曾發存證信函要求被告不要再使用未出租的房間，被告亦於答辯狀中抗辯未出租之部分房屋原告無權過問云云，顯見原告之主張為真。至於被告稱出租房間之鑰匙係由原告所交付乙節，原告僅交付出租部分房間之鑰匙，存證信函中所稱未出租部分房間係指除三至五樓以外之樓層部分房間，且被告提出之點交表點交的是前手凱鴻飯店所留下來的「設備」，屬管理委員會所有而非屬於房屋所有權人，並非點交未出租的房間。
４、被告辯稱被告不與原告換約之原由係歸責於原告未取得全部區分所有權人之委託書及部分區分所有權人沒有收到租金而不讓被告經營云云，經查：
⑴兩造系爭租約第一條，開始即表明原告受房屋所有權人之全權委任管理，並將
租賃標的物列於附表一，三樓明列為十五間、四樓明列為十三間、五樓明列為十八間，且未有任何被告所言之保證文句在內。且兩造簽定租約之時，三至五樓房間有部分因被查封或是找不到所有權人，根本無法出租，原告不可能將三至五樓房間全部出租予被告甲○○。
⑵被告請求傳喚之證人乙○○、 黃世光 ，並非三樓至五樓之房屋所有權人，兩造訂約時也未在場，實不能證明兩造締約之真意為何。
⑶被告所稱之己○○、癸○○，自始即未書立委託書與原告，系爭租約亦未列入
其所有之房屋，其房屋當然未含於租賃範圍內，被告若於裝潢時，擅自開啟其房間，或未得其同意而欲加以使用，彼等出面阻止乃當然之事，豈能持之為拒絕換約之理由。
⑷ 范溫鵬 等人係在被告違約，經原告催告仍置之不理而於九十一年五月二十八日
提起本件訴訟並終止本件租約後，方受被告之蠱惑而與福岡公司另訂新租約，故在起訴時原告對范溫鵬等人之部分仍有合法的委任管理權，范溫鵬等人是在九十一年八月起訴後才終止對原告之委任管理，被告以此作為卸責之藉口，實無理由。原告並非不給付租金予區分所有權人，實是因所收之前半年租金必須先支付雜費，以至於可分予區分所有權人的租金並不太多，是否有區分所有權人為此到福岡飯店鬧事，原告並不清楚，就此部分被告甲○○應負舉證責任。但於九十一年六、七月時被告甲○○曾經召集區分所有權人開會，原告丁○○亦有參加，並向區分所有權人說明管理帳冊的問題，九十一年五月份原告未交付租金給區分所有權人是因為被告甲○○沒有繼續給付房租，被告甲○○竟於會中煽動區分所有權人稱若區分所有權人願意與被告甲○○訂約，被告甲○○即願意給付連同短少部分之租金，益見被告主張之無理由。
⑸原告於九十一年四月二十四日，已寄發存證信函，鄭重催請被告限期改善其違
約情形，否則將終止租約，若被告有合法抗辯之事由，何以全然拒不回應。又原告起訴後，被告尚於九十一年八月二十七日之答辯狀中，飾詞稱福岡公司係他人設立，與其無關，更推託係原告自行將租賃物點交與福岡公司，租金應向福岡公司請求云云，並無隻字提及上開不換約之理由，此均足見被告係臨訟方於上揭答辯狀內，捏造不實之理由。事實上，被告在與原告洽談訂約承租大樓時，對於本大樓原係由凱鴻飯店承租經營，因拖欠房屋所有權人租金，以及房屋所有權人人多口雜，意見不一致等狀況，原即甚為明瞭，而被告仍與原告簽訂系爭租約，應係已預存違約意圖，一方面看上房租租金低廉，且原有飯店設施尚齊全，重新改裝花費不多，不久即可賺回，另一方面則認為若另以人頭設立公司取得經營旅館證照時，如故不換約，將可能造成成立不定期租約之狀態，即可規避原定租約之約束，方會在承租後不久，即悍然違約，對原告惡言相向。
５、關於原告主張違約金應酌減至相當租金總額年息百分之三之部分，查違約金是否過高，除衡量當事人受損害情形外，亦應衡量社會經濟狀況而定。本件情形，被告係將承租房間經營旅館，如以每房間每日收入一千元計算，四十三間房每日收入可達四萬三千元，即以五成出租率計算，每日尚可收入二萬餘元，與約定之每日一萬四千七百九十三元違約金相較，被告尚可賺錢，如被告認為違約金過高，應立即將系爭房屋返還予原告。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張反訴被告未受房屋所有權人范溫鵬、 陳水銀 、香 朱容妹 、 朱秋妹 、 黃文基 、 廖水秀 等人之全權委任管理，應負權利瑕疵擔保責任云云，惟查上開房屋所有權人均曾親簽委任經營管理合約書，交付反訴被告等人為憑，故反訴被告於出租房屋時，係獲有彼等全權委任授權得為出租等管理行為。由於房屋所有權人人多口雜，且大樓內公共設備包括水電等設施均需統一管理，勢須由幾位所有權人代表管理出租，以收入之租金支應管理維護費用，並支付積欠之水電等費用，對全體所有人方屬公平，故當初推舉由反訴被告等四人為受任人，全權受託管理並與反訴原告訂立租約。但在反訴原告違約而由反訴被告中止租約後，反訴被告向房屋所有權人挑撥鼓動謂反訴被告將收入之租金侵吞不發，誘使彼等直接與福岡公司簽約，可直接收取租金，少數人為圖私利乃寄發存證信函予反訴被告，違約而為終止委任，並與福岡公司另行簽約。
（二）再按反訴被告因反訴原告違約，已表示終止租約在先，反訴原告自無從再就已消滅之租約為終止。又反訴被告係將租賃物交付予反訴原告，而非福岡公司，反訴原告主張反訴被告應負權利瑕疵擔保責任云云，殊屬無據。
參、證據：提出租賃契約書一份、公司基本資料二份、存證信函七份、回執一份、房屋稅繳款書五份、委任經營合約書七份、支票二份為證。
乙、被告福岡公司及甲○○（亦為反訴原告）方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保，免為假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴被告（即原告）應給付反訴原告（即本訴被告甲○○）六十萬元。
（二）反訴被告應將反訴原告甲○○簽發，面額新台幣三百萬元，未載到期日，利息按年息百分之六計算之本票乙紙返還反訴原告。
（三）反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）關於原告追加福岡公司為被告部分，被告不同意此追加：
１、原告並未敘明被告甲○○與福岡公司之間係基於何種關係，因此分別負有返還如附表所示之全部租賃物之義務；原告之所以追加福岡公司為被告，係因被告抗辯稱租賃物已由原告交付福岡公司承租使用，是以原告追加福岡公司為被告，似主張如其訴之聲明第一項無理由，請求判如第二項之聲明，而為主觀之預備訴之合併。
２、按主觀之預備之訴之合併，對於後位被告之地位有不安定之虞，如適用民事訴訟法第五十五條共同訴訟人獨立之原則，於一被告部分上訴時，無從使其效力及於其他被告，問題仍難以解決。如認應類推適用民事訴訟法第五十六條第一項必要共同訴訟之規定，又因先後位被告利害關係並不一致，事實上亦有困難，就現行法之規定，尚難承認此種訴訟型態。
（二）被告甲○○未與原告換約之正當理由
１、系爭大樓二樓至九樓為每樓層各有二十間區分所有房間之格局，被告甲○○所承租之三至五樓部分，其中三樓之五、之六，其建號及所有權人各別，但經打通共同壁併為一個房間，四樓之五、之六及五樓之五、之六亦同此情形，總計三至五樓共六十個房間。被告甲○○原預定承租上開大樓三至五樓及十樓之房間供經營飯店之用，基於旅客安全及住宿安寧維護之便，被告甲○○原意即在於承租三樓至五樓之全部房間，此有兩造於九十年六月二十七日簽訂之「意向書」可證。意向書第一條約定：承租範圍明定為少年街四十七號三、四、五樓全部及十樓辦公室；第五條前段：乙方（即本件原告）同意甲方（即本件被告）對承租範圍進行裝修工程；第八條：乙方同意在意向書簽定後交付承租樓房之所有鑰匙予甲方。如被告無法承租全部房間，則難保飯店開始營運後，未承租之部分由所有權人或其承租人入住，產生非住宿旅客在飯店內隨意進出之情形，必定影響飯店之正常經營，故被告甲○○不可能僅向原告承租部分房間，合先敘明。
２、被告甲○○基於前開經營管理之考量，於兩造磋商締約之始，即以承租三至五樓全部房間為前提進行締約之談判。當時原告僅取得四十六位區分所有權人之委託書，尚有十餘位區分所有權人未委託原告經營管理，惟原告向被告甲○○保證，尚未委託之部分，係因區分所有權人一時聯絡不上所致，基於渠等與區分所有權人之信賴關係，且區分所有權人既已交付房間之鑰匙，取得三樓至五樓全部區分所有權人之委託書應無問題，待渠等取得全部之委託書，而被告甲○○亦取得飯店營業執照後，兩造再進行換約，屆時再正式將三至五樓全部之房間列為租賃標的，租金部分則仍為每月十五萬元，訂約後給予被告甲○○四個月期間進行裝潢整修工程（即訂約之日九十年七月十一日起訖租賃期間始期之九十年十一月十一日止），被告甲○○誤信其言，遂與之訂立房屋租賃契約書，並預付六個月租金及押租金六十萬元。關於兩造締約之真意係指原告出租三至五樓共六十間及十樓一半範圍，租金每月十五萬元等情，如原告否認，請本院傳喚乙○○、黃世光二人為證，因該二人為系爭大樓之前任主任委員，亦為民富大樓三至五樓以外之區分所有權人，當時兩造曾就租約糾紛開過協調會，除該二人到場外，代表原告之庚○○、丁○○亦到場，庚○○並承認有保證之事實，後協調會因無共識而結束。且佐以兩造房屋租賃契約書附表之租賃標的，四樓部分有 張煥琳 （二分之一）之記載，被告甲○○豈有可能承租半間房間供經營旅館之用！可證兩造房屋租賃契約書租賃標的及附表之記載，是因為當時原告表示尚未取得全部區分所有權人之委託書，僅就目前已取得同意之部分先行記載於租賃契約書，待取得全部委託書後正式列入之便宜措施。且原告僅交付給被告四十六間房間，但被告甲○○出資裝潢部分為五十六間，被告甲○○不可能在原告沒有保證之情形下而為裝潢，益證兩造確有前述原告保證之約定。
３、被告甲○○於訂約後隨即耗費鉅資進行裝潢工程，詎料於九十一年二月開始有區分所有權人己○○、癸○○、范溫鵬、陳水銀等人聞訊出面阻止被告甲○○使用房間，謂己○○、 鍾邱 九妹共有一間、張煥琳、 黃穗源 共有一間、丁○○所有持分五分之一以外之部分，均未同意出租云云，由於被告甲○○已投入房租、押租金及裝修房間之巨額花費，才發現原告所謂保證取得三樓至五樓全部區分所有權人之同意云云，根本不實在；因原告遲遲無法提出全部區分所有權人之出租委託書進行換約，嗣後又陸續有區分所有權人范溫鵬等人出面陳稱因區分所有權人拿不到錢，要求被告甲○○應將房租直接給付區分所有權人，被告甲○○將上開問題告知原告，原告亦無法解決，被告甲○○左右為難，陷入經營困境，不得已暫停與原告進行換約。被告甲○○於是以福岡公司名義出面與區分所有權人各別簽訂租約，租金以十五萬元除以房間數（三至五樓六十間加上十樓七間，共計六十七間）所得數額即每月二千一百五十元，直接與區分所有權人簽訂租約，被告亦如實給付租金之義務至今。被告福岡公司與區分所有權人所定之租約條件並未優於兩造間原定之租約，被告甲○○不可能為爭取較便宜之租金而故意違背誠信，不與原告換約，本件訴訟原告實應負起更大的責任。
（三）關於被告甲○○是否違反雙方租約第九條第四項之約定：依兩造租賃合約書第一條關於租賃標的範圍之約定，詳列於契約書附表，而依附表所示，原告應交付十樓共七間之房間供被告甲○○承租使用，然而於兩造磋商訂立租賃契約之時，原告迄未將十樓隔出七間房間供被告甲○○使用，礙於租約第十二條約定，若被告甲○○於簽立租約同時給付特定之租金、保證金予原告，視為原告已同時將租賃物及一切內含設備依現狀完成交付予被告甲○○，此誠與現實狀況不合，因此雙方協議由被告甲○○先行交付六個月之租金支票予原告，待原告完成十樓房間隔間，被告甲○○即補足一年期即十二張支票，詎料原告從未依約履行，十樓房間始終未交付被告甲○○使用。若非兩造對於支票部分另有約定，否則雙方於訂立租約之時，簽發之支票數已不符契約書面約定，原告何以當時並未依據租約力爭到底，仍願意予被告甲○○簽定租約？按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。因原告迄今未交付十樓房間予被告甲○○，被告甲○○始未交付足額之支票予原告，此為被告甲○○依法行使之同時履行抗辯權，原告認為被告甲○○違約，實有誤會。
（四）被告甲○○並無原告所指擅自裝潢之情節，縱有擅自裝潢未出租之房間，惟既稱之為「未出租之房間」，則該未出租之房間並未在兩造租約規範內，自不待言，被告甲○○如有擅加裝潢之事，被告甲○○與房屋所有權人間可循無因管理法律關係之相關規定解決，與本件兩造間之租賃法律關係無涉，應不構成被告甲○○違約之事由。且原告指稱被告甲○○擅加裝潢之部分房間鑰匙，亦由原告所交付給被告甲○○，此由原告所提出之存證信函第九行原告要求被告甲○○交還未出租的房間鑰匙可證明，被告甲○○提出之點交表亦證明原告將民富大樓三至五樓的房間均點交給被告甲○○，被告甲○○才有鑰匙可進入房間內接收房間內的物品。
（五）本件縱認被告甲○○違約，原告之請求有理由，惟查：
１、城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。而上開土地法規定屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，此有最高法院四十三年台上字第三九二號、五十九年台上字第七九三號判例及最高法院四十三年五月二日民刑庭總會會議決議意旨可資參照。查本件租賃標的物，三樓房間現值為每間一十萬四千元，四樓房間之現值為每間八萬四千元，五樓房間之現值為每間九萬九千一百元，十樓現值為一百八十萬四千八百元，以原告所主張之三樓出租十五間、四樓出租十三間、五樓出租十八間、十樓出租一半計算，房屋總價額為五百三十三萬八千二百元，若加計上開建築物所占基地應有部分面積之申報地價，三樓部分申報地價總價額為五十四萬六千八百六十七元，四樓部分申報地價總價額為五十四萬七千八百一十一元，五樓部分申報地價總價額為七十萬八千三百一十六元，十樓部分申報地價總額（以出租二分之一計算）為七十四萬四千零八十元，合計土地房屋總價額為七百八十八萬五千二百七十四元，依上開土地法規定，年租金不得超過七十八萬八千五百二十七元，然而原告向被告請求給付之年租金高達一百八十萬元（一個月十五萬），遠超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十，就超過部分原告應無請求權。
２、另查，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條之規定酌減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，為酌定之標準；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。又違約金之約定係為確保債務之履行，依其性質可分為賠償額預定之違約金與懲罰性違約金，前者係約定於給付不能時所應支付之賠償金，乃事先預定其契約不履行之賠償總額；後者則為嚇阻違約而為處罰之約定，具制裁之性質。是以在酌減違約金之時，若屬賠償預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要之衡量標準；若屬懲罰性質之違約金，則除應依一般客觀事實、社會經濟狀況酌定外、參酌當事人所受之損害情形，始符違約罰之目的。又違約金除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項定有明文。本件兩造間關於違約金之性質並無特別約定，核其性質應屬賠償預定額之違約金，是以本件酌減違約金時，應以原告實際所受之損害為主要之衡量標準。本件原告既已請求返還相當於租金之不當得利，則除此之外，原告應無其他損害，其主張每日一萬四千七百九十三元之違約金，顯屬過高，應減至相當於租金總額年息百分之三為違約金，始稱允妥。
二、反訴部分：
（一）反訴被告應負權利瑕疵擔保責任：按租賃為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定亦準用之，民法第三百四十七條定有明文。反訴被告擔保渠等係受房屋所有權人之全權委任管理，將租約附表所列之房屋出租予反訴原告供作經營旅館之用。然查房屋所有權人自委任反訴被告經營管理房屋後，從未收到任何租金，雙方因此互生齟齬，訴外人范溫鵬甚至陳稱根本未曾委託反訴被告代為出租房屋，房屋所有權人范溫鵬、陳水銀、 香朱容妹 、朱秋妹、黃文基、廖水秀等人三番二次要求反訴原告停止繳交租金予反訴被告，並陳稱反訴被告等人未受委託，出租他人之物或已撤銷與反訴被告間之委任契約，反訴原告應遷讓予所有權人等語，令反訴原告不堪其擾。反訴被告等人自應負權利瑕疵擔保責任。因此爰依民法第四百三十六條準用第四百三十五條之規定，以本件書狀繕本送達反訴被告之同時，為終止兩造租賃法律關係之意思表示。
（二）兩造間之租賃關係存續期間，既因可歸責於反訴被告之事由，致反訴原告對租賃物無法為合目的之使用，而由反訴原告終止雙方之租賃關係在案。則反訴被告自反訴原告之處受領之租賃保證金六十萬元及空白本票乙紙，均應返還予反訴原告。
參、證據：提出財產清點交接表暨收據各一份、同意書一份、租賃契約書三十五份、租賃標的物一份、霖昌實業有限公司證明單一份、所有權人名冊一份、水電費收據一份、意向書一份（以上均為影本）、土地登記謄本一份為證；並聲請傳喚證人乙○○、辛○○、己○○、癸○○。
理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但如不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者則不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。
二、原告原聲明請求被告甲○○遷讓系爭房屋，嗣因被告甲○○自承其使被告福岡公司在系爭房屋經營旅館業而占有系爭房屋（參本院卷第四三三頁），原告因而於九十一年十月十八日具狀追加福岡公司為被告，一併請求被告福岡公司遷讓房屋，福岡公司之法定代理人壬○○，係被告甲○○之妻，而被告甲○○亦為福岡公司之實際經營人之一，故並不妨礙被告甲○○及福岡公司之攻擊防禦，且亦不妨礙訴訟之終結，與上開規定相符，自應准許，合先敘明。
三、另原告原起訴被告福岡公司返還如附表一之房屋，嗣後因福岡公司與部分房屋所有權人逕行訂立租約而取得占有之權源，返還房屋之範圍因而將已與福岡公司訂立租約之房屋，於九十二年七月十四日具狀減縮為系爭大樓三樓七間、四樓七間、五樓十二間、十樓部分，而於九十三年三月二十四日再扣除五樓部分三間房間而僅請求返還如附表二之房屋，其減縮聲明與上開規定相符，亦應准許。
四、又原告請求被告甲○○返還不當得利部分，原聲明應自中華民國九十年五月十一日起至如附表所示之建物遷讓反還予原告之日止，按月給付原告十五萬元，而自九十二年十一月五日起至九十四年十一月四日止，則按月給付原告十九萬元，自九十四年十一月五日起至九十六年十一月四日止，則按月給付原告二十一萬元，自九十六年十一月五日起至九十八年十一月四日止，按月給付原告二十二萬元，自九十八年十一月五日起至如附表一所示之所有房屋遷讓原告止按月給付二十三萬元，嗣於九十二年七月十四日具狀減縮為被告甲○○應給付九十年五月十一日至三十一日之租金十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至將如附表一所示之建物遷讓返還原告之日按月給付原告十五萬元之不當得利，嗣後又將不當得利部分之請求撤回，經被告無異議而為言詞辯論視為同意，此部份既已撤回，本院自毋庸加以審理。
五、原告追加起訴被告福岡公司，被告甲○○與被告福岡公司共同占有系爭房屋，原告主張其等均無權占有系爭房屋，其等均負有返還系爭房屋之義務，並無先後順序，故原告一併起訴被告甲○○及福岡公司，係屬主觀訴之合併，並非主觀預備之訴，原告抗辯本件為主觀預備訴之合併，後順序之被告地位處於不安之情形，顯有誤會，併此敘明。
貳、得心證之理由：
甲、本訴部分：
一、原告主張原告四人受房屋所有權人之全權委託管理，將如附表一所示之房屋，於民國九十年七月十一日與被告甲○○簽立房屋租賃契約書（以下簡稱系爭租約），出租予被告經營旅館之用，租期自九十年十一月十一日起至九十九年十一月十日止，為兩造所不爭執，並有租賃契約乙份在卷可參，堪信為真。
二、原告復主張被告甲○○組織成立被告福岡公司，以在系爭租賃物經營旅館業，卻拒絕與原告換約，違反兩造系爭契約第六條之規定，依據系爭租約第九條第四款規定，原告得終止租約，原告業經以存證信函通知被告甲○○限期履約，但被告甲○○並未遵其履約，原告乃以本件之起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示之事實，被告甲○○並不爭執，被告福岡公司在系爭大樓經營旅館業及至今尚未換約之事實，且據原告提出被告福岡公司公司登記事項卡、存證信函為證，原告上開主張堪信為真。被告甲○○雖抗辯：
㈠原告向被告甲○○保證將取得系爭大樓三至五樓之全部區分所有權人之授權委
任，因要求先就原告已取得之四十六位區分所有權人之租賃物訂約，待將來取得全部區分所有權人之委任後，再進行換約，訂約後給予被告甲○○四個月期間進行裝潢整修工程（即訂約之日九十年七月十一日起訖租賃期間始期之九十年十一月十一日止），原告並未取得全部區分所有權人之委任，被告甲○○因而未使被告福岡公司與原告換約，係有正當之理由等語。
㈡九十一年二月開始有區分所有權人己○○、癸○○、范溫鵬、陳水銀等人出面
阻止被告甲○○使用其等所有之房間，並稱其等均未同意出租或要求被告甲○○應將房租直接給付區分所有權人，被告甲○○將上開問題告知原告，原告亦無法解決，被告甲○○左右為難，陷入經營困境，不得已暫停與原告進行換約等語。經查：
㈠原告應取得系爭大樓三至五樓全部房間，被告甲○○始有換約義務部分？
⒈經營旅館是否必須得三至五樓全部房間，為被告甲○○經營旅館之主觀意見
，尚無法佐證被告甲○○之抗辯。且如必須取得全部房間始能順利經營旅館，則被告甲○○於九十年七月十一日訂立系爭租賃契約書時，何以隻字未提，而僅就附表一之四十六間房間訂立契約？又被告辯稱原告已取得民富大樓三至五樓全部房間之鑰匙，其相信原告定會取得其他區分所有權人之委任。
然如被告甲○○因取得鑰匙即堅信原告會取得除附件一房屋外之其他區分所有權人之委任，則應該會在訂立系爭契約時，將系爭大樓三至五樓全部房間約定為租賃標的，但系爭租賃契約僅就四十六間房屋訂立租約。故被告抗辯其必須取得民富大樓三至五樓房間始能順利經營旅館，及原告將民富大樓三至五樓所有房間鑰匙交付被告甲○○而推論原告曾保證將取得系爭大樓三至五樓全部區分所有權人委任始可與被告甲○○所經營之福岡公司換約云云，顯非可採。
⒉被告所提出之意向書第一條中雖明定承租範圍為民富大樓三至五樓全部及十
樓辦公室、會議室及庫房，但另約定若有住戶未予承租時，不得影響被告甲○○經營之權益，並應支付被告甲○○管理費用，有該意向書在卷可稽。顯見，被告甲○○與原告訂立意向書時，原告即未能確定系爭大樓三至五樓是否能全部出租被告甲○○，始有被告甲○○為保障己身之經營權，而與原告約定住戶未同意出租時不得影響被告甲○○之經營權，並要求原告應支付被告甲○○代為管理之對價。又意向書與租賃契約均係就被告甲○○租賃系爭大樓房間經營旅館之法律關係訂立雙務契約，而意向書係在九十年六月二十七日所訂立，而系爭契約係在九十年七月十一日訂立，即系爭契約訂立在後，意向書訂立在前，如兩造仍保留意向書之拘束力，當無不在訂立系爭租賃契約時將之納入租賃契約內，或載明意向書之條款仍拘束兩造之文意之理。
兩造既以系爭契約內容取代意向書之條款，則被告自不能再以意向書為據，主張權益。兩造所定之系爭契約既未明定，原告需取得全部民富大樓三至五樓區分所有權人之授權，被告甲○○始有義務與原告換約，被告甲○○據上開意向書抗辯，因原告未取得系爭大樓三至五樓全部區分所有權人之委任，將所有房間出租被告甲○○，其因而有不換約之正當理由，顯非有理。
⒊至於被告甲○○抗辯其不可能承租半間房間供經營旅館之用，故系爭契約內
之系爭大樓四樓，區分所有權人張煥琳部分記載二分之一，可證兩造房屋租賃契約書租賃標的及附表之記載，是因為當時原告表示尚未取得全部區分所有權人之委託書，僅就目前已取得同意之部分先行記載於租賃契約書，待取得全部委託書後正式列入之便宜措施。且原告僅交付給被告四十六間房間，但被告甲○○出資裝潢部分為五十六間，被告甲○○不可能在原告沒有保證之情形下而為裝潢，益證兩造確有前述原告保證之約定云云。然原告已將取得區分所有權人委任之房屋出租予被告甲○○，至於張煥琳部分雖記載二分之一，但該房間仍交付被告甲○○，而由被告福岡公司用以經營旅館使用，並無不能使用之情形，僅係未取得另應有部分二分之一之共有人之同意而管理使用該房間，並非被告甲○○所稱之租用半間房屋使用，亦與原告是否承諾取得系爭大樓三至五樓全部房間之區分所有權人之委任無關，被告上開辯解顯有誤會。而被告甲○○抗辯稱其如未取得原告之保證不可能裝潢五十六間房間云云。然被告於九十年六月二十七日訂立意向書而取得民富大樓三至五樓全部房間之鑰匙用以進行現場評估，其自有機會可進入民富大樓三至五樓之全部房間，其何以裝潢五十六間房間，應有諸多可能之原因，尚非以此即能推定係出於原告之保證而為之，故被告上開抗辯，難謂有理。
⒋被告另舉證人乙○○、黃世光到庭為證，證明原告確實曾保證取得民富大樓
三至五樓全部區分所有權人之授權而將之出租予被告甲○○云云。查證人乙○○證稱：「當天有原告庚○○與被告甲○○兩人與我及其他的房東討論沒有收到委託書部分該如何處理，當時他們兩人說房租十五萬元是包括三、四、五全部及十樓的一半但是如果沒有拿到房東的委託書就應該從房租十五萬元依比例扣減房租，扣減租金的部分是當時庚○○所說的。」云云，然證人乙○○為九樓之八之區分所有權人，且無委託原告出租，證人就兩造之糾紛及訂約之過程均自承不清楚，而九十一年八月間兩造間是否談論和解亦證稱不清楚，則兩造之糾紛，就證人而言顯然事不關己，且證人對兩造間之租賃事務均不清楚之情形下，原告庚○○如何能與之討論民富大樓三至五樓出租之事宜？顯有違常情。故證人證稱因原告庚○○與其討論而得知原告曾保證將民富大樓三至五樓出租予被告云云，顯非可採。另證人黃世光為七樓之樓層代表，因其配偶為七樓之區分所有權人之一，因此，其與證人乙○○亦為相同之身分，本件系爭租賃契約亦非關其事，其證稱開會前不清楚原告出租範圍，其參加會議目的係了解七樓是否在出租範圍內，當天開會秩序很亂云云，查證人非本件租賃契約之委任人，且當天開會秩序又非常亂，則是否能清楚知悉原告與被告所討論之真正內容為何，已非無疑，故不能逕採信而為有利被告之認定。
㈡區分所有權人出面阻擾被告經營，並要求將租金直接轉交區分所有權人部分，被告甲○○是否得據為拒絕換約之理由：
被告甲○○使被告福岡公司在系爭房屋經營旅館業，被告甲○○與原告約定由福岡公司換約，使真正經營者成為租賃契約之當事人，用以簡化雙方之法律關係，換約後福岡公司之權益與被告甲○○完全相同。縱原告出租予被告甲○○之租賃物有他人出而主張權利，被告甲○○應依據原租賃契約主張權利，甚至主張損害賠償。而被告甲○○使被告福岡公司與原告換約，上開權利亦能由被告福岡公司行使，與被告福岡公司或被告甲○○並無損。故尚不能以區分所有權人出而主張權利而認為被告甲○○有不使被告福岡福岡公司進行換約之正當理由。而系爭房屋為被告甲○○與福岡公司占有中，縱區分所有權人出面主張被告等人無權占有，亦應經過司法程序或得勝訴判決後，始能向法院執行處執行確定判決強制被告離去系爭租賃物。如區分所有權人自行阻擾被告等人經營旅館業或擅自進入，造成被告等之損失，此為區分所有權人之侵權行為，應由被告等向區分所有權人請求損害賠償，亦非被告等得拒絕換約之正當理由。
㈢綜上，被告甲○○既未使在系爭房屋經營旅館業之被告福岡公司與原告換約，依
據系爭租約第六條規定則應依租約第九條辦理，而原告依據租約第九條第四款約定終止租約，併依租約第十條約定請求被告甲○○應即時遷讓，並將房屋點交予原告，即有理由。惟如附表一所示之房間，已僅剩附表二所示之部分尚未由區分所有權人與被告福岡公司重新訂立租約，而由區分所有權人直接賦予被告福岡公司占有之權源，被告甲○○已無權將系爭房屋之占有返還予原告，此部份不論依據租賃物返還請求權或依據系爭租約第十條之約定，均已陷於不能之情，原告如因此而有損失僅能另依其他法律關係請求，原告之聲明就已由區分所有權人出租予被告福岡公司部分之房屋請求返還，為無理由，應予駁回，而如附表二所示之房屋部分，原告請求被告返還為有理由，應予准許。
三、原告另主張依據侵權行為之法律關係，請求被告福岡公司將附表二所示之房間回復原狀遷讓予原告云云。然查，被告福岡公司占有附表二所示房間之初，因原告與被告甲○○間之租賃關係，而福岡公司為被告甲○○設立經營旅館業之用，係經原告同意而占有，故並非侵權行為，雖嗣後原告以起訴狀繕本送達被告甲○○作為終止租約之意思表示而終止兩造之租約，已如上述，使被告福岡公司就附表二所所示之房間亦失去占有之正當權源，原告固可依據占有物返還請求權請求其遷讓，但被告福岡公司占有附表二所示之房間並非侵權行為，原告起訴依據侵權行為，要求被告福岡公司以遷讓附表二所示之房屋為回復原狀之手段，亦非有理，應予駁回。
四、原告主張被告甲○○僅給付租金六個月，即自九十年十一月十一日起，至九十一年五月十日止，而原告合法終止兩造租約之日應係九十一年五月三十一日，故被告甲○○尚欠有三分之二個月租金，依每個月租金一十五萬元計算，被告甲○○應再給付原告欠租一十萬元等語。被告甲○○僅給付至九十一年五月十日之租金部分為兩造所不爭執，而兩造終止租約之時間應為本院起訴狀繕本送達被告甲○○之時即九十一年七月十八日，有本院之送達證書在卷可參，故兩造租賃契約終止之時間應為九十一年七月十八日，原告認終止租約之時間為九十一年五月三十一日應有誤會。於九十一年五月三十一日前被告甲○○暨仍租用原告管理之租賃物，故原告之請求九十一年五月十一日至三十一日間之租金，按比例計算為十萬元，自有理由，應予准許。被告雖抗辯應依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限等語。惟上開規定，係為保護經濟弱勢之租屋者，固所欲規範者應為租屋自住之租賃關係，尚不及商業使用之租賃關係，故被告甲○○上開抗辯，難謂有理。
五、原告主張依據系爭契約第十條約定，被告租約終止後，如未能即時遷讓並將房屋交付原告，每遲延一日原告得請求租金三倍之金額計算違約金之部分，有兩造之租賃契約為證，堪信為真。而兩造之租賃契約業於九十一年七月十八日終止，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日即自九十一年七月十九日起至清償日止，被告甲○○應給付違約金，即為有理。然原告主張。以每月租金十五萬元計算，每日租金為四千九百三十一元，三倍則為一萬四千七百九十三元，故請求自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年七月十九日起至租賃物遷讓為止，按每日一萬四千七百九十三元計算違約金等語。而被告則抗辯違約金之請求過高，應減至相當於租金總額年息百分之三為違約金，始稱允妥等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院五十一年度台上字第十九號住有判例可參。查，原告就本件租賃契約可享受之利益應為租金之收入及租金收入之孳息，但現為低利率時代，銀行定存利率均僅有年利率百分之二至三，且原告所出租之房間僅剩附表二所示之房間尚未由原區分所有權人出租被告福岡公司，故原告以租金之三倍計算違約金，顯然過高。但被告主張以租金利率之百分之三計算違約金又顯過低。本院衡量兩造自訂立租賃契約後所生之事由，進而終止租約之客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，認自本院起訴狀繕本送達之翌日起至被告甲○○將附表二之房間遷讓為止，以每日八百元計算違約金為適當。原告請求被告甲○○給付違約金之部分，於自九十一年七月十九日起至附表二所示之房間遷讓為止，以每日八百元計算之範圍，為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
乙、反訴部分反訴原告甲○○主張其於本件訴訟繫屬期間提起反訴，並以反訴之起訴狀送達反訴被告（即本訴原告）後，主張因瑕疵擔保，而生可歸咎於反訴被告之原因終止租約，並請求反訴被告在反訴原告甲○○之處受領之租賃保證金六十萬元及空白本票乙紙返還等語，惟兩造之租賃契約已在起訴之時，即九十一年七月十八日終止，已如上述。而反訴原告提起反訴之時，兩造之租賃契約早已終止，反訴原告主張終止兩造間之租賃契約，並據此請求返還空白支票及保證金，顯非有理，應予駁回。反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
丙、因本案事證已臻明確，本訴原告主張本訴被告甲○○未依約事先交付一年份之租金支票及本訴被告甲○○抗辯本訴原告未將系爭大樓十樓進行隔間裝潢部分之主張陳述及所提之證據，與本院上開論斷無涉或無違，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論斷：本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年四月九日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官饒興蘭中華民國九十三年四月二十日~F0~T40附表一：
┌───┬──────────────────┬──────────────┐│編號│建物門牌號│建物所有權人│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１│新竹市○○街○○號三樓之一│廖水秀│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２│新竹市○○街○○號三樓之四│ 徐呂定媛 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３│新竹市○○街○○號三樓之五│香朱容妹、朱秋妹│├───┼──────────────────┼──────────────┤│４│新竹市○○街○○號三樓之六│ 葉桂妹 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│５│新竹市○○街○○號三樓之七│丁○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│６│新竹市○○街○○號三樓之十一│ 岑林麗爽 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│７│新竹市○○街○○號三樓之十二│ 莊林寶貴 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│８│新竹市○○街○○號三樓之十三│ 盧鏡湖 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│９│新竹市○○街○○號三樓之十四│ 郭綉 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１０│新竹市○○街○○號三樓之十五│陳水銀│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１１│新竹市○○街○○號三樓之十六│ 吳俊德 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１２│新竹市○○街○○號三樓之十七│吳俊德│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１３│新竹市○○街○○號三樓之十八│ 黃信雄 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１４│新竹市○○街○○號三樓之十九│ 曾火元 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１５│新竹市○○街○○號三樓之二十│ 徐全興 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１６│新竹市○○街○○號四樓之一│ 陳榮根 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１７│新竹市○○街○○號四樓之三│ 李雅秀 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１８│新竹市○○街○○號四樓之四│ 彭日棟 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│１９│新竹市○○街○○號四樓之五│ 鍾邱九妹 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│２０│新竹市○○街○○號四樓之七│張煥琳、黃穗源│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２１│新竹市○○街○○號四樓之八│ 余修英 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│２２│新竹市○○街○○號四樓之十一│ 黃興德 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│２３│新竹市○○街○○號四樓之十二│徐全興│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２４│新竹市○○街○○號四樓之十三│ 張肇煙 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│２５│新竹市○○街○○號四樓之十四│ 陳戴文美 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│２６│新竹市○○街○○號四樓之十五│ 戴文燕 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│２７│新竹市○○街○○號四樓之十六│庚○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２８│新竹市○○街○○號四樓之十七│庚○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２９│新竹市○○街○○號五樓之一│ 彭阿蘭 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３０│新竹市○○街○○號五樓之二│ 莊曾來桂 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３１│新竹市○○街○○號五樓之四│丙○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│３２│新竹市○○街○○號五樓之五│ 王月美 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３３│新竹市○○街○○號五樓之六│ 林邱美妹 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３４│新竹市○○街○○號五樓之七│ 鄧永權 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３５│新竹市○○街○○號五樓之九│ 詹明浚 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３６│新竹市○○街○○號五樓之十│ 李真珠 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３７│新竹市○○街○○號五樓之十一│ 張哲華 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３８│新竹市○○街○○號五樓之十二│ 洪淑琴 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│３９│新竹市○○街○○號五樓之十三│ 徐振達 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│４０│新竹市○○街○○號五樓之十四│黃文基│├───┼──────────────────┼──────────────┤│４１│新竹市○○街○○號五樓之十五│郭 梁妙卿 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│４２│新竹市○○街○○號五樓之十六│ 曾林心潔 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│４３│新竹市○○街○○號五樓之十七│ 楊玉愛 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│４４│新竹市○○街○○號五樓之十八│ 楊政衛 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│４５│新竹市○○街○○號五樓之十九│范溫鵬│├───┼──────────────────┼──────────────┤│４６│新竹市○○街○○號五樓之二十│ 楊承宗 │├───┼──────────────────┼──────────────┤│４７│新竹市○○街○○號十樓│ 林進塗 、戊○○、 孫天銡 、 許有 ││││輝│└───┴──────────────────┴──────────────┘十樓出租範圍：十樓僅出租一半範圍。共用部分由雙方協商各自使用一半範圍，但在未劃分前，由雙方共同使用。
┌──>此部份目前作庫房使用，│鑰匙由乙方保管，但甲方有出入│必要時，乙方應配合開啟。
┌───────────────┬──┴─────────────┐民少│甲乙雙方共用（未隔間）│甲乙雙方共用（隔間）│富
│├────────────────┤立年││甲方（出租人）自用範圍（隔間）│體
│├────────────────┤停街││乙方（承租人）承租範圍（隔間）│車
└───────────────┴────────────────┘場~F0~T40附表二：
┌───┬──────────────────┬──────────────┐│編號│建物門牌號│建物所有權人│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１│新竹市○○街○○號三樓之六│葉桂妹│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２│新竹市○○街○○號三樓之七│丁○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│３│新竹市○○街○○號三樓之十一│岑林麗爽│├───┼──────────────────┼──────────────┤│４│新竹市○○街○○號三樓之十三│盧鏡湖│├───┼──────────────────┼──────────────┤│５│新竹市○○街○○號三樓之十六│吳俊德│├───┼──────────────────┼──────────────┤│６│新竹市○○街○○號三樓之十七│吳俊德│├───┼──────────────────┼──────────────┤│７│新竹市○○街○○號三樓之十九│曾火元│├───┼──────────────────┼──────────────┤│８│新竹市○○街○○號四樓之四│彭日棟│├───┼──────────────────┼──────────────┤│９│新竹市○○街○○號四樓之五│鍾邱九妹│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１０│新竹市○○街○○號四樓之七│張煥琳、黃穗源│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１１│新竹市○○街○○號四樓之八│余修英│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１２│新竹市○○街○○號四樓之十一│黃興德│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１３│新竹市○○街○○號四樓之十六│庚○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１４│新竹市○○街○○號四樓之十七│庚○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１５│新竹市○○街○○號五樓之一│彭阿蘭│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１６│新竹市○○街○○號五樓之二│莊曾來桂│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１７│新竹市○○街○○號五樓之四│丙○○│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１８│新竹市○○街○○號五樓之五│王月美│├───┼──────────────────┼──────────────┤│１９│新竹市○○街○○號五樓之六│林邱美妹│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２０│新竹市○○街○○號五樓之七│鄧永權│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２１│新竹市○○街○○號五樓之九│詹明浚│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２２│新竹市○○街○○號五樓之十│李真珠│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２３│新竹市○○街○○號五樓之十三│徐振達│├───┼──────────────────┼──────────────┤│２４│新竹市○○街○○號十樓│林進塗、戊○○、孫天銡、許有││││輝│└───┴──────────────────┴──────────────┘十樓出租範圍：十樓僅出租一半範圍。共用部分由雙方協商各自使用一半範圍，但在未劃分前，由雙方共同使用。
┌──>此部份目前作庫房使用，│鑰匙由乙方保管，但甲方有出入│必要時，乙方應配合開啟。
┌───────────────┬──┴─────────────┐民少│甲乙雙方共用（未隔間）│甲乙雙方共用（隔間）│富
│├────────────────┤立年││甲方（出租人）自用範圍（隔間）│體
│├────────────────┤停街││乙方（承租人）承租範圍（隔間）│車
└───────────────┴────────────────┘場