臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 98年度重簡字第1266號
原 告 丙○○
被 告 丁○○○業股份有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 乙○○
共 同
訴訟代理人 張毓桓 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國99年1月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查本件原告起訴時僅列丁○○○業股份有限公
司（下稱 瓏山林 公司）為被告，其訴之聲明原為「被告瓏山
林公司應給付原告新臺幣（下同）330,000元及法定遲延利
息」。嗣於民國98年10月28日追加乙○○為被告，訴之聲明
改為「①被告瓏山林公司應給付原告100,000元及法定遲延
利息；②「被告乙○○應給付原告230,000元及法定遲延利
息」，此雖屬訴之追加及變更，惟追加及變更前、後，原告
請求之基礎事實均為「其於95年7月間購買被告興建之預售
屋及其基地應有部分後，被告未盡協助其取得9成貸款之義
務，構成違約，爰解除兩造間之買賣契約，並請求返還已支
付之價金」，二者同一，揆諸前揭規定，本件訴之追加及變
更，應屬合法，縱被告瓏山林公司不予同意，仍應准許之。
二、原告起訴主張：
（一）被告於95年7月間銷售坐落臺北縣新莊市○○段557、558
、559、560、565、566、567地號等7筆土地（所有人為被
告乙○○）上所預定興建案名為「時尚女人香」社區大樓
房屋（所有人為被告瓏山林公司），被告於銷售廣告宣傳
單上印有「自備款10%，純銀貸90%」內容，被告售屋人員
林君 璠在場亦表示購屋時只要自備款1成即可，其餘9成可
辦房屋貸款，並保證其關係企業聯邦銀行可承貸，原告遂
信任此廣告宣傳內容及售屋人員之保證，而與被告瓏山林
公司、乙○○分別簽訂房屋預訂買賣契約書、土地預訂買
賣契約書，向被告購買編號B11棟3樓、B12棟3樓、B13棟3
樓、A9棟14樓、A12棟14樓等5戶房屋及其所屬該基地需用
之上開土地應有部分（其中B13棟3樓房屋，下稱系爭房屋
，其所屬基地需用之上開土地應有部分，下稱系爭土地，
就此房屋、土地簽訂之買賣契約書，下分別稱系爭房屋賣
賣契約書、系爭土地買賣契約書），並就購買系爭房屋、
系爭土地部分，交付共100,000元之訂金、簽約金予被告
瓏山林公司，及交付共230,000元之訂金、簽約金予被告
乙○○。詎料，其所購買之房屋完工後，原告向聯邦銀行
洽辦貸款事宜時，該銀行不但否認為被告之關係企業，且
僅同意貸款7成，與被告所稱「純銀貸90%」有重大落差，
原告不得已轉向其他銀行貸款，雖自行補足其中4戶貸款
差額，惟系爭房地及系爭土地部分，因無法補足差額，以
致未完成過戶手續。
（二）被告雖以原告未如期繳納價金為由，於97年10月20日以存
證信函通知原告解除購買系爭房屋、系爭土地之買賣契約
，並沒收原告所交付之上開訂金及簽約金各100,000元、2
30,000元。惟按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對
消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第
22條定有明文。據此，建商推銷預售房屋時，以廣告形式
廣為宣傳，該廣告內容即構成買賣契約之一部分，建商自
有履行該廣告內容之義務。又按源自「誠實信用原則」之
非獨立性「附隨義務」一經當事人約定，為準備、確定、
支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性
附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務」
），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契
約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債
務不履行之損害賠償（最高法院93年度台上字第1185號判
決意旨參照）。查本件被告銷售系爭房屋、系爭土地時，
於銷售廣告宣傳單上印有「自備款10%，純銀貸90%」內容
，即明示被告有協助原告取得9成貸款之義務，惟兩造買
賣契約成立後，被告卻未盡上開協力核貸之義務，以致原
告無法辦理貸款繳納價金，被告自有可歸責事由，應負不
完全給付之債務不履行責任，且依民法第230條：「因不
可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延
責任」之規定，原告不負給付遲延責任，被告所為上開解
除買賣契約之意思表示，對原告不生效力。至於兩造簽訂
之系爭房屋賣賣契約書、系爭土地買賣契約書中有關貸款
部分固約定：「．．．倘因買方貸款條件不符合，致不能
核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能
如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸
款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以
現金一次向賣方繳清，否則即係違約。」然此顯係免除或
減輕被告依廣告內容協助原告辦理足額貸款之責任，並加
重原告自負貸款及核貸不足一次給付價金之責任，對原告
顯有重大不利益，依民法第247條之1第1、2、4款規定，
此等約定自屬無效。為此，原告爰依民法第227條準用第
225條、第226條規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭
房屋賣賣契約、系爭土地買賣契約之意思表示，並依同法
第259條第1、2款規定，請求被告瓏山林公司、乙○○應
依序給付原告100,000元、230,000元及均自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利
息。
（三）另按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260
條定有明文。查兩造買賣契約成立後，因被告未盡協力貸
款之義務，致使原告無法貸款繳付價金，此係可歸責於被
告之事由所致，被告應負不完全給付之債務不履行責任，
而原告因訂立系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契約書
已給付被告訂金、簽約金各100,000元、230,000元，爰依
同法第227條、第213條第1、2項規定，請求被告賠償上開
金額予原告。
（四）退萬步言，被告以原告違約為由，主張沒收原告所給付之
上開金額作為違約金，惟除原告並未違約外，本件爭議發
生之主要責任在被告，且被告亦無任何損失，被告沒收原
告所給付之訂金及簽約金，不但對原告顯失公平，且違約
金亦明顯過高，爰依民法第252條規定，請求核減違約金
，並依同法第179條不當得利之規定，請求被告返還核減
之金額予原告。
三、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受不利判決，願供擔
保請准宣告假執行，並辯稱：
（一）被告並未向原告「保證」關係企業聯邦銀行或其他銀行，
將給予原告9成之房屋貸款，原告所提壹週刊之投訴報導
，其文內所載引發爭議之銷售人員 廖惠慧 ，並非原告購買
本件系爭房屋、系爭土地之銷售人員，故該篇報導實與本
案無關：
１原告所稱「被告售屋人員 林君璠 在場亦表示購屋時只要自
備款1成即可，其餘9成可辦房屋貸款，並保證其關係企業
聯邦銀行可承貸」等情，並非事實，被告否認其陳述為真
實。
２原告就上開陳述所提出之證據資料為壹週刊「投訴信箱」
專欄之報導，內容略謂：某位黃小姐及某位林先生共同向
壹週刊投訴稱其二人均為系爭「時尚女人香」建案之買主
，其二人之銷售員均為「廖惠慧」小姐， 廖女 向其二人均
表示購屋僅自備款一成，其餘九成可辦房屋貸款，還說因
為由關係企業聯邦銀行承辦，不必擔心等語。原告乃引用
此篇報導，資為被告有向原告為「保證」核貸9成房屋貸
款之佐證。然本件原告所承購房屋、土地之銷售人員並非
前述投訴報導所載之廖惠慧，而係「林君璠」，是以原告
逕以前開壹週刊登載關於廖惠慧所引發銷售爭議之相關投
訴報導，指稱被告有向原告為核貸9成房屋貸款之「保證
」，實屬無稽。
（二）被告並未負有協助原告取得9成房屋貸款之「義務」，亦
未「保證」購屋者將來必可獲得銀行9成成數之房屋貸款
：
１依兩造所簽之系爭房屋契約書第7條第1項及系爭土地買賣
契約書第4條第1項之約定，買方應依據契約附件一之「房
屋價款分期付款明細表」、「土地價款分期付款明細表」
，按時支付房屋及土地價款，但就房屋及土地價款之第6
期款，買方則可向銀行辦理貸款用以抵繳，至於兩造間有
關「貸款」之約定，則明訂於該房屋賣契約書第18條第1
項及該土地買賣契約書第5條第1項，上開契約條款均已約
明：「．．．倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無
法如數貸足．．．，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之
價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否
則即係違約。」據此等約定，可知被告實無擔負應協助原
告取得9成房屋貸款之「義務」。且衡諸各家金融機構核
貸之貸款成數與審核標準，本不盡一致，且申請貸款者，
是否得獲得銀行核貸，與申請者本身之資力、信用條件、
負債比等，均有所關聯，非可一概而論，而被告瓏山林公
司僅為負責興建房屋之建商，被告乙○○僅為提供興建房
屋基地之地主，二人根本無從，亦斷無可能「保證」承購
戶所申請之金融機構必將給予購屋者9成之貸款，其理甚
明。
２至於被告銷售廣告上是否載有「自備款10%，純銀貸90%」
等文字，未據原告證明之。縱使廣告上載有該等文字，亦
僅係向消費者傳達購買系爭建案可免「高額自備款」之資
訊而已，因系爭建案之「自備款」僅需籌措10%之現金，
剩餘之90%價款，係得以向銀行申請貸款之方式來抵繳，
不若其他不動產交易，動輒買方需自備二成至三成之自備
款現金。然而，購屋者將來於交屋時，是否得以順利向銀
行貸得9成之房屋貸款，自係受「申請者」本身之資力、
信用條件、負債比等之影響，以及「申請者」申請貸款當
時之整體經濟景氣而定，非可一概論定。是以消費者自應
仔細評估自身之經濟能力，購買適當之房屋標的、適當之
房屋數量，方不致於嗣後因資金不夠充裕，而導致違約情
事。
３以本件而言，原告於「時尚女人香」建案中，一口氣購買
5戶房屋，除系爭房屋、系爭土地因原告無法如期繳清價
金已致遭被告解約外，其餘均已完成過戶手續，則其後因
資金不足，銀行又因原告所購戶數過多、負債比過高，無
法核定高額之貸款成數予原告，原告因此一時難以周轉而
無法如期付清價金，非難以想像。故原告徒以銷售廣告上
載有「自備款10%，純銀貸90%」等文字，即強謂被告負有
協助原告取得9成房屋貸款之「義務」，實為違約後之託
詞，要無足採。
４另關於原告主張「按企業經營者應確保廣告內容之真實，
其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護
法第22條定有明文。據此，建商推銷預售房屋時，以廣告
形式廣為宣傳，該廣告內容即構成買賣契約之一部分」等
情，亦屬無據。蓋被告縱於銷售廣告上載有「自備10%純
銀貸90%」等文字，亦僅揭示購屋者之自備款無庸準備鉅
額現金，只需10%即可，非表示於契約中或廣告上「保證
」銀行將來必給予9成之銀行核貸（即被告並未保證銀行
必然給予核貸9成之成數），實無消費者保護法第22條所
稱「所負義務不得低於廣告內容」之適用餘地。
５況且，依系爭房屋買賣契約書第1條第2項：「關於本社區
大樓及本戶房屋買賣之條件內容，以本約及附件之說明為
據，本約或附件未約定者，再依廣告品之說明」之約定，
兩造間之契約內容須契約或附件未約定者，始依廣告品之
說明為據，然有關貸款之約定，雙方已於系爭房屋買賣契
約書第18條第1項及系爭土地買賣契約書第5條第1項約明
，業如前述，益徵前開「自備款10%，純銀貸90%」廣告文
字並未使被告因而負有協助原告取得9成房屋貸款之義務
。
６末按民法第247條之1第1、2、4款係規定：「依照當事人
一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款
之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免
除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方
當事人之責任者。．．．四、其他於他方當事人有重大不
利益者。」惟兩造間有關貸款之約定，其內涵並無上開各
款規定所述情形，按其情形亦未顯失公平，亦無上開各款
規定適用之餘地。
７兩造間有關貸款約定既已約明，而原告未依約繳付價款在
先，則被告依系爭房屋買賣契約書第7條第1項：「本合約
付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之房屋價款分
期付款明細表（附件一）之規定，於接獲賣方繳款通知十
日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機關專戶以現金或
即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」、第23條第2項
：「買方違反第7條．．．之規定者，賣方得沒收依房地
總價額百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳
價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約並暫時
停止辦理產權移轉登記之申報或登記．．．」等約定，以
及系爭土地買賣契約書第10條第1項約定，解除買賣契約
，並沒收原告已繳納之房屋價款100,000元及土地價款230
,000元，並無違誤，原告本件請求應屬無理由。
（三）關於本件「時尚女人香」建案之購屋貸款紛爭類型，鈞院
業已做出98年度訴字第622號判決，足供本件參考。
（四）又本件違約金數額乃兩造盱衡自己之履約能力後所簽約訂
定，原告於違約後始空言主張違約金過高，應予酌減，毫
未舉證證明之，其主張顯無可採：
１按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
」、「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生
損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適
當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求
履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法
履行債務所生損害之賠償總額」、「約定違約金過高者，
法院得減至相當數額」，民法第250條第1、2項、第252條
分別定有明文。
２次按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事
實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標
準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，
已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返
還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」（最高
法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。足見法院審酌
違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當
事人所受損害情形，以為斟酌之標準。
３再按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所
提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為
妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有
關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除
債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主
張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私
法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之
意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、
客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務
人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基
於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予
如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同
受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約
定之本旨」（最高法院93年台上字第909號判決意旨參照
）。
４準此，可知原告主張違約金過高，依法應對違約金過高之
利己事實負舉證責任，然原告迄今均僅空言泛稱違約金過
高，未能舉證以實其說，其主張自不足採信。
５況查，依系爭房屋買賣契約書第23條第2項約定：「買方
違反第7條、第15條第3項及第18條之規定者，賣方得沒收
依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超
過已繳價款者，則以已繳價款為限」，以及系爭土地買賣
契約書第10條第2項約定：「買方違反第4條規定者，賣方
得沒收依土地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之
金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等約定，兩造
所約定之違約金數額上限為系爭房地總價款20％，以系爭
房地價款為3,040,000元予以計算，其20％之違約金應為6
08,000千元，但被告恪遵兩造所簽合約約定辦理，沒收金
額僅以原告所繳價款330,000元為上限，並未逾越合約所
定內容，且甚至未達內政部契約範本所訂之15％違約金上
限（若以3,040,000元計算15％的違約金，至少為456,000
元起算）。參以，系爭房地目前仍未售出，原告亦自承系
爭房地是跌價的，則被告損失不可謂不大，尚非區區330,
000元違約金所能填補。因此，原告空言指稱違約金過高
，應予酌減云云，亦無足採信。
四、原告主張被告於95年7月間銷售坐落臺北縣新莊市○○段557
、558、559、560、565、566、567地號等7筆土地（所有人
為被告乙○○）上所預定興建案名為「時尚女人香」社區大
樓房屋（所有人為被告瓏山林公司），其乃分別與被告瓏山
林公司、乙○○簽訂系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣契
約書，向其二人購買系爭房屋、系爭土地，並交付共100,00
0元之訂金、簽約金予被告瓏山林公司，及交付共230,000元
之訂金、簽約金予被告乙○○，其後被告則以原告未如期繳
納價金為由，於97年10月20日以存證信函通知原告解除前開
買賣契約，並沒收原告所交付之訂金及簽約金各100,000元
、230,000元等事實，業據其提出系爭房屋買賣契約書、系
爭土地買賣契約書、收據、統一發票、存證信函各1件為證
，並被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告另主張被告於銷售房屋之廣告宣傳單上印有「自備款10
%，純銀貸90%」內容，被告售屋人員林君璠在場亦表示購屋
時只要自備款1成即可，其餘9成可辦房屋貸款，並保證其關
係企業聯邦銀行可承貸，其遂信任此廣告宣傳內容及售屋人
員之保證而與被告簽訂系爭房屋買賣契約書、系爭土地買賣
契約書，向被告購買系爭房屋、系爭土地，顯見被告有協助
原告取得9成貸款之義務，惟兩造買賣契約成立後，被告卻
未盡上開協力核貸之義務，以致原告無法辦理貸款繳納價金
，被告自有可歸責事由，應負不完全給付之債務不履行責任
等事實，固據其提出壹週刊報導影本1份為佐證，惟此為被
告所否認，並辯稱原告並未舉證證明被告銷售廣告上載有「
自備款10%，純銀貸90%」等文字，且其等並未向原告「保證
」關係企業聯邦銀行或其他銀行，將給予原告9成之房屋貸
款，原告所提壹週刊之投訴報導，其文內所載引發爭議之銷
售人員廖惠慧，並非原告購買本件系爭房屋、系爭土地之銷
售人員，故該篇報導實與本案無關，被告自未負有協助原告
取得9成房屋貸款之「義務」等語。經查：
（一）上開壹週刊報導為一般私文書，被告既否認內容為真正，
原告自應就其真正負舉證責任，但被告迄未舉證以實其說
，自難據該報導內容認被告於銷售系爭房屋、系爭土地之
廣告宣傳單上印有「自備款10%，純銀貸90%」內容，更
不能據以推斷被告售屋人員曾表示購屋時只要自備款1成
即可，其餘9成可辦房屋貸款，並保證其關係企業聯邦銀
行可承貸等情屬實。
（二）另兩造就系爭房屋、系爭土地之買賣簽訂有系爭房屋買賣
契約書及系爭土地買賣契約書，已如前述，而有關「貸款
」之約定，係明訂於該房屋賣契約書第18條第1項及該土
地買賣契約書第5條第1項，內容均約明：「．．．倘因買
方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中
途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機
構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款
應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即
係違約．．．。」據此等約定，可知雙方既未約定原告貸
款之成數，亦未約定應由被告負責與銀行磋商原告貸款之
成數，則原告以系爭房屋、系爭土地理貸款之數額係涉及
原告與承貸銀行間契約磋商之內容，非被告所得置喙，即
被告並無擔負應協助原告取得9成房屋貸款之義務。換言
之，倘原告未順利辦理貸款以繳納價金，非可歸責於被告
，自難令被告負不完全給付之債務不履行責任，原告反而
應依上開約定，於被告通知繳納原欲貸款部分之價金後，
七日內以現金一次向被告繳清，否則即構成違約。
（三）又本件原告既未舉證證明被告銷售廣告上載有「自備款10
%，純銀貸90%」等文字，且被告復未向原告「保證」關係
企業聯邦銀行或其他銀行，將給予原告9成之房屋貸款，
則本件應自無適用消費者保護法第22條：「企業經營者應
確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣
告之內容」規定之餘地，兩造間上開有關貸款之約定，即
非在免除或減輕被告之責任，亦未加重原告之責任，對原
告非顯有重大不利益，原告自不得依民法第247條之1第1
、2、4款規定主張此等約定無效，附此敘明。
（四）就本件以貸款繳納價金部分，原告自認迄未如期辦妥，以
致尚未付清其餘價金，且被告因原告未能如期辦妥貸款繳
納價金，業已依系爭房屋房買契約書第7條、第18條及爭
土地買賣契約書第4條、第5條之約定，定期催告原告應就
原欲貸款部分依約於期限內繳清，否則被告即依雙方間前
揭契約書第23條、第10條約定解除契約，此觀原告提出由
被告於97年10月28日寄發之存證信函自明，足見本件兩造
間之買賣契約業經被告合法解除，則被告依系爭房屋買賣
契約書第23條第2項及系爭土地買賣契約第10條第2項約定
，沒收原告已繳納之房屋價款100,000元及土地價款230,0
00元作為違約金，洵屬有據。原告爰依民法第227條準用
第225條、第226條規定，解除系爭房屋賣賣契約、系爭土
地買賣契約，並依同法第259條第1、2款規定，請求被告
瓏山林公司、乙○○應依序返還其給付之價金100,000元
、230,000元，或依同法第260條、213條第1、2項規定，
請求被告瓏山林公司、乙○○依序賠償其100,000元、230
,000元，均非有據。
六、原告固再主張被告解除兩造間買賣契約，並依約沒收原告所
繳前述價金充作違約金，該違約金金額明顯過高，而依民法
第252條請求酌減違約金，並依同法第179條不當得利之規定
，請求被告返還核減之金額予原告等情。然按約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條
所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，
斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權
限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金
額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利
己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之
約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂
約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自
己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地
位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而
顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確
有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外
，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重
，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上字第909號判決
意旨參照）。據此，可知原告主張違約金過高，依法仍應對
違約金過高之利己事實負舉證責任，惟原告主張違約金過高
之事由係「除原告並未違約外，本件爭議發生之主要責任在
被告，且被告亦無任何損失，被告沒收原告所給付之訂金及
簽約金，不但對原告顯失公平，且違約金亦明顯過高」，其
所稱違約事由，業經本院認定非可歸責於被告，而其餘主張
復僅空泛稱「被告無任何損失，對原告顯失公平」，本院難
憑以酌減違約金。況且，依系爭房屋買賣契約書第23條第2
項約定：「買方違反第7條、第15條第3項及第18條之規定者
，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒
收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，以及系爭
土地買賣契約書第10條第2項約定：「買方違反第4條規定者
，賣方得沒收依土地總價款百分之二十計算之金額，但該沒
收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等約定，兩
造所約定之違約金數額上限為系爭房地總價款20％，以系爭
房地價款為3,040,000元予以計算，其20％之違約金應為608
,000元，但被告沒收金額僅以原告所繳價款共330,000元為
上限，並未逾越契約所定內容。從而，原告主張被告所沒收
之違約金過高，應予酌減乙節，不無足採信，自難依民法第
179條不當得利之規定，請求被告返還核減之金額。
七、綜上所述，本件原告主張之事實俱屬不可採，而被告依約復
得沒收原告繳納之價金，則原告依民法第227條準用第225條
、第226條，及第259條第1、2款、第260條、第213條第1、2
項、第179條等相關規定，請求被告瓏山林公司、乙○○應
依序給付其100,000元、230,000元及均自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為
無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中 華 民 國 99 年 2 月 24 日
法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 12 日
書記官 馬秀芳