臺灣高雄地方法院民事判決 105年度岡簡字第56號
原 告 簡永泰
訴訟代理人 余景登 律師
被 告 侯顏素蘭
被 告 蔡榮霖
被 告 李進山
被 告 允通建設開發股份有限公司
法定代理人 洪平森
訴訟代理人 陳潔如
上列當事人間返還不當得利事件，本院於105年2月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告允通建設開發股份有限公司應給付原告新台幣捌仟陸佰伍拾
貳元，及自104年12月23日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息，及自104年12月24日起，按月給付原告新台幣柒佰伍拾
貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告允通建設開發股份有限公司負擔二分之一，餘由
原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告 經鈞院 102年司執字第132405號強制執行事
件，於104年1月8日拍定取得坐落高雄市○○區○○段○○
○○○○號土地應有部分九分之一，958－2地號土地應有
部分六分之一，958－3地號土地應有部分六分之一，而被
告侯顏素蘭於958－1地號土地上有建築物建號483號（門
牌號碼高雄市○○路○○○巷○○號），被告蔡榮霖於958－2
地號土地上有建築物建號482號（門牌號碼高雄市○○路
○○○巷○○號），被告李進山於958－3地號土地上有建築物
建號481號（門牌號碼高雄市○○路○○○巷○○號），被告允
通建設開發股份有限公司（以下簡稱允通公司）於958－1
，958－2，958－3地號土地上有建築物建號485號（門
牌號碼高雄市○○路○○○巷○○號底層樓），則被告等占用原
告所有上開土地期間，獲得相當於租金之不當得利，原告自
得依不當得利之法律關係請求①被告侯顏素蘭及被告允通公
司應給付原告新台幣（下同）2473元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自起
訴狀繕本送達之翌日起，按月給付原告353元。②被告蔡榮
霖及被告允通公司應給付原告3150元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自起
訴狀繕本送達之翌日起，按月給付原告450元。③被告李進
山及被告允通公司應給付原告3150元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自起
訴狀繕本送達之翌日起，按月給付原告450元。
二、被告侯顏素蘭、蔡榮霖、李進山抗辯：伊等房屋均係分別向
被告允通公司所購買已蓋好之透天房屋，當時建物與土地登
記，就是目前的情形，被告等之建物均係在自己之土地上，
並無占用原告之土地，請求判決駁回原告之訴。
三、被告允通公司抗辯：本件建物與土地登記情形，係訴外人陳
宗能地主與被告公司成立合建契約，約定蓋好房屋出售，被
告侯顏素蘭、蔡榮霖、李進山之上開建物均係合建完成後，
出賣給渠等，並完成移轉登記，而被告之上開建物之地下底
層，有獨立之建物建號485建號，該485建號對應之基地為
958－1地號土地應有部分九分之一，958－2地號土地應
有部分六分之一，958－3地號土地應有部分六分之一，當
時被告允通公司與地主 陳宗能 約定上開485建號由被告允通
公司取得所有權，958－1地號土地應有部分九分之一，95
8－2地號土地應有部分六分之一，958－3地號土地應有
部分六分之一，由地主陳宗能取得所有權，並分別登記完成
，且地主陳宗能已寫下土地使用同意書，故被告允通公司並
非無權占用上開土地，原告因拍定取得上開土地應有部分，
應繼受陳宗能已同意被告公司使用上開土地，不得再向被告
公司請求相當於租金之損害，請求判決駁回原告之訴。
四、按民法第799條規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分
一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就
該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部
分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨
為所有權之標的者。區分所有人就區分所有建築物共有部分
及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之
比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之
共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
」，民法第425-1條規定：「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得
使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一
項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，
得請求法院定之。」，民法第876條規定：「設定抵押權時
，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地
或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權
之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議
者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地
上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者
，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之
規定。」。
五、原告請求被告侯顏素蘭、蔡榮霖、李進山給付相當於租金之
部分：
經查本件958－1地號土地，958－2地號土地，958－3
地號土地上有被告侯顏素蘭之專有部分建物建號483號，被
告蔡榮霖之專有部分建物建號482號，被告李進山之專有部
分建物建號481號，被告允通公司之專有部分建物建號485
號，而被告侯顏素蘭有對應之基地958－1地號土地應有部
分九分之八，被告蔡榮霖有對應之基地958－2地號土地應
有部分六分之五，被告李進山有對應之基地958－3地號土
地應有部分六分之五，而被告允通公司有建號485號，而相
對應之基地958－1，958－2，958－3地號土地應有部
分卻登記於訴外人陳宗能名下，嗣陳宗能上開應有部分土地
經法院拍賣，由原告拍定取得所有權，有兩造所提出之上開
建物與土地登記謄本附卷可參。準此，被告侯顏素蘭、蔡榮
霖、李進山所有上開區分所有建物，專有部分建物，均坐落
於其等之基地，而依民法第799條規定就基地登記為比例之
應有部分，並未占用原告之土地，從而，原告請求被告侯顏
素蘭、蔡榮霖、李進山給付相當於租金之損害，即屬無據，
為無理由，應予駁回。
六、原告請求被告允通公司給付相當於租金之部分：
經查，被告允通公司擁有上開485建號之所有權，對應之基
地應有部分卻登記於原告名下，則被告允通公司與原告就系
爭建物與土地應有部分間，應類推適用民法第425條之1，
或民法第876條之規定，認被告允通公司應支付相當之租金
給土地應有部分所有人即原告，從而，原告請求被告允通公
司給付相當之租金，應可採信，被告公司抗辯訴外人陳宗能
已簽立土地使用同意書，被告公司不須再支付相當之租金云
云，惟原告主張其等之約定無法拘束原告等語，查被告公司
與原土地所有權人陳宗能間之約定，係屬債權契約性質，依
債權關係之相對性原則，並無法拘束受讓陳宗能系爭土地之
原告，故被告公司此部分之抗辯，尚難採酌。再查，按城市
地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價額
年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用；所謂土
地總價額，係以法定地價為準，亦即土地所有權人依法所申
報之地價；惟公有土地應以各該宗土地之公告地價為申報地
價，免予申報，土地法第97條第1項、第105條、第148條
、土地法施行法第25條及平均地權條例施行細則第21條分別
定有明文。查本件被告公司，占用958－1地號，面積為10
6平方公尺×九分之一，應為11.77平方公尺，958－2地
號，面積為90平方公尺×六分之一，應為15平方公尺，占用
958－3地號，面積為90平方公尺×六分之一，應為15平方
公尺，再者基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，
尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地
之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決
定，並非必達申總地價年息10%最高額（最高法院68年度台
上字第3071號判例參照），是法律上就房屋或土地租金之範
圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，應受上開法
律條文規定限制，以定其租金之最高總額。查系爭土地位在
高雄市○○區○○路，且系爭土地102年起之申報地價為每
平方公尺3600元等情，有土地登記謄本附卷可稽。本院爰綜
合以上系爭土地之交通條件、生活便利性及占有使用情形，
認系爭土地之租金以按申報地價年息6%計算為適當，原告請
求按申報地價年息10%計算洵屬過高。是以：被告自104年
1月8日起至原告對被告起訴狀繕本送達之翌日104年12月
23日止，占用系爭土地面積合計41.77平方公尺所獲相當於
租金利益，按申報地價年息6%計算之結果共計8652元【計算
式:41.77×3600×6%X350/365＝8652元，元以下四捨五入
】。又被告自104年12月24日起，應按月給付原告752元【
計算式:41.77×3600×6%÷12＝752】，原告之請求於上開
金額範圍內有理由，逾此範圍之請求，洵為無據。
七、綜上，原告依不當得利之法律關係請求被告允通公司給付給
付原告8652元，及自起訴狀繕本送達之翌日104年12月23日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自104年12
月24日起，按月給付原告752元，即屬有據，為有理由，應
予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至於原告
請求被告侯顏素蘭、蔡榮霖、李進山給付相當於租金之部分
，為無理由，應予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年3月9日
岡山簡易庭法官沈建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年3月9日
書記官李承悌