花蓮簡易庭(含玉里)107年度玉原簡字第1號民事判決

臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭民事判決　107年度玉原簡字第1號
原　　　告　 林永美
訴訟代理人　 王政琬 律師
被　　　告　 呂雯雯
被　　　告　 呂雯靜
被　　　告　 呂文達
共同訴訟代理人　 顧維政 律師(法扶律師)
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年3月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地如附圖所示
紅色斜線(A)部分面積45平方公尺、(B)部分面積60平方公尺之房
屋拆除、將占用之土地返還原告。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒萬捌仟捌佰伍拾元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告為原住民，於民國103年10月23日及106年1月9日，向訴
外人 高正虎 購入坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地
所有權全部(均為原住民保留地，下稱系爭土地)，並於103
年12月3日、106年1月17日辦妥過戶登記，詎過戶後發覺系
爭土地遭被告占用並蓋有一樓水泥平房一棟，門牌號碼為花
蓮縣卓溪鄉古楓8之1號(下稱系爭房屋)，該屋為未辦保存登
記房屋，經測量占用系爭土地如附圖所示紅色斜線(A)部分
面積45平方公尺、(B)部分面積60平方公尺，被告已未在該
屋居住，幾乎形成廢墟，房屋外觀形同破屋，雖經原告與被
告協商拆屋還地事宜，然被告不予置理。高正虎對長輩間如
何繼承、過戶的事情都不清楚，原告不知高正虎之父 高宗榮
有無將系爭土地及一棟磚造木屋出售予 呂美龍 ，原告是善意
第三人，只是單純買賣而已，依民法第758條規定，經登記
之不動產所有權應受法律保障。
(二)假設高宗榮曾將系爭土地及一棟磚造木屋出售予呂美龍，何
以雙方無任何書面之買賣契約或其他文件？且呂美龍與高宗
榮均已逝世，事實上有無買賣或何時買賣均無從查考不得而
知，被告稱有權占有顯與法理不符，其引用法律不溯及既往
原則亦無理由。原告為 林春源 之孫女，惟林春源已歿，原告
對林春源之前有無介紹高宗榮將系爭土地及一棟磚造木屋出
售予呂美龍並不知情。被告辯稱已使用土地四十餘年，何以
高正虎未主張任何權利乙節，此為高正虎個人權利行使問題
，原告並不知悉，也無權過問。證人 郭春富 (即被告亡父呂
泰成之前妻)對土地買賣經過並未介入，其證詞自無法作為
有利被告之佐證。被告以原告有違誠信原則及權利濫用云云
，核與本件無關。被告並無任何證據證明其等對系爭土地有
任何權源，其辯詞不足採信。
(三)證人高正虎證稱：其賣給原告之土地之前為其父高宗榮所有
，其父有無把土地賣給呂美龍他不知道，其父與被告父親之
間他不清楚，系爭房屋如何蓋起來他也不知道，因為他住在
卓清村，被告住在古風村，他沒有常去古風村，所以沒有注
意到這個房子是誰的；證人郭春富也無法證明被告對系爭土
地有任何權源。爰依民法第767條所有權之法律關係請求被
告拆屋還地如主文第1項所示。
二、被告則以：
(一)民國63年間，系爭土地及土地上一棟磚造木屋(當時作為小
雜貨店使用)，原屬高正虎之父親即當時擔任卓溪鄉鄉長高
宗榮所有，其磚造木屋係由高宗榮之女 高彩珠 經營雜貨，因
高宗榮當時急需資金周轉，便透過土地介紹人林春源將系爭
土地及其上之磚造木屋，一併出賣並交付給被告之祖父呂美
龍，因呂美龍為漢人，便將購買之系爭土地借名登記在高宗
榮名下，嗣後呂美龍為方便家人居住並作為經營雜貨店使用
，於65年底至66年初出資將系爭土地上之磚造木屋改建為今
日之系爭木石磚造房屋即花蓮縣○○鄉○○村00鄰○○000
號(為未辦保存登記房屋)，並由其子孫使用至今超過四十餘
年，該屋之房屋稅籍起課日期為66年1月，目前房屋稅籍登
記被告各持分3分之1。故原告主張該屋形同廢墟云云，並非
事實，被告對此否認並爭執。
(二)呂美龍即被告家族，與高宗榮及其子高正虎等 高氏 家族並非
友好故舊或有任何親戚關係，若非系爭土地及其上房屋確為
呂美龍當年所購得，依一般常理及經驗法則言，高氏家族又
豈會容忍被告一家人在系爭土地上生活超過四十餘年之久，
卻從未對被告一家人主張過任何權利之可能？足證系爭土地
確實已於63年間為呂美龍所購得，系爭房屋應屬有權占有系
爭土地。上開呂美龍與高宗榮於63年間買賣系爭土地及其上
房屋、呂美龍購買後出資改建房屋，及被告一家人居住並作
為經營雜貨店使用系爭房屋超過四十餘年等情事，有證人郭
春富(即呂美龍之兒媳婦)知悉該等情事之經過。
(三)高正虎對於其父在63年間出賣系爭土地予呂美龍，並由呂美
龍借名在高宗榮名下，及系爭房屋早在66年1月起即由呂美
龍在系爭土地上改建完成並持續占有使用迄今超過四十餘年
等情事亦屬知悉，被告一家人方能持續占有使用系爭土地超
過四十餘年而無人對之主張權利。亦可由被告一家三代自66
年之前，即已開始居住並使用系爭土地超過四十餘年，使用
範圍為系爭土地之主要部分，而在原告起訴前，被告及其家
族均不曾繳納任何租金給高氏家族，亦無遭到任何人請求返
還或驅趕等情事，在在證明系爭土地確已為呂美龍所購買並
取得所有權，被告系爭房屋係屬有權占有，原告主張拆屋還
地應屬無據。甚者，高氏家族均係長年居住在系爭土地周圍
附近，亦未搬遷他處，依常理而論，自對被告一家人四十餘
年來使用系爭土地之情事所知甚明，難以諉為不知，否則，
按諸一般常理與經驗法則言，高氏家族豈會在長達四十年間
對所有之土地遭人占用之情事未置一詞之理？此亦為高正虎
在繼承系爭土地後迄今亦從未對被告一家人主張過任何權利
之原因。詎料，高正虎疑似因近年來經濟狀況不佳，明知系
爭土地早在63年間已出賣給被告祖父呂美龍，自己對系爭土
地實際上並無權利，竟藉由脫法行為將系爭土地出賣給知情
之第三人即原告(疑似為63年間擔任土地介紹人林春源之孫
女)，企圖規避責任並藉機獲利，實有未該。
(四)依法律不溯及既往原則，有關實體權利義務之發生及其內容
應適用行為時或事實發生時所施行法律之規定。原住民保留
地開發管理辦法原名「山胞保留地開發管理辦法」，係於79
年3月26日公布施行，為保障原住民之生計，而於第15、18
條明定原住民保留地之耕作權、地上權、承租權、無償使用
權或所有權，移轉之承受人僅以原住民為限。惟呂美龍、高
宗榮間對於系爭土地之買賣係於63年間發生，當時原住民保
留地開發管理辦法尚未公布施行適用，且系爭買賣內容亦無
違反強制禁止規定或公序良俗等情事，與當時有效之法規並
無違背之處，同時原住民保留地開發管理辦法中也無可溯及
既往適用之明文規定。依不溯及既往之原則，呂美龍與高宗
榮之系爭土地買賣行為應屬合法有效，不因法令嗣後對原住
民保留地買賣有所限制，而使當事人間原已有效之買賣行為
之法律關係發生變化。
(五)倘若原告為63年間擔任土地介紹人林春源之孫女，或有其他
情事可得證明原告知悉系爭土地早在63年間已出賣給呂美龍
等情事，依據最高法院104年度台上字第298號民事裁判要旨
，原告即屬惡意而不受信賴保護，被告依民法第118條無權
處分之規定，對高正虎與原告間之系爭土地買賣以本答辯狀
為拒絕承認之意思表示，則系爭土地既為呂美龍所購買而取
得所有權，系爭房屋自屬有權占有，原告請求拆屋還地，應
屬無據。
(六)退步言之，縱令無法證明系爭土地已於63年間為呂美龍買受
並取得所有權之事實，惟高正虎於出賣系爭土地予原告之前
，形式上固為系爭土地之登記所有人，然系爭土地自63年起
即由呂美龍及家族(含被告)持續占有，並於土地上出資改建
系爭木石磚造房屋供其子孫持續使用至今超過四十餘年，此
等情事，顯為居住附近之高正虎及原告等人所知悉，而高正
虎於繼承系爭土地後，又任由被告一家人繼續占用系爭土地
，從未對其主張權利，依一般常情觀之，堪認高正虎有於相
當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引
起被告一家人之正當信任，認為高正虎已不欲行使其權利或
不欲義務人履行其義務之情事。此外，高正虎長期容忍被告
占用系爭土地，亦足見其就系爭土地從未為具體之規劃利用
，並不因無法使用收益系爭土地而遭受鉅大不利；然被告在
高正虎之默許下，一家三代均繫命於系爭土地上超過四十年
之久，如拆除地上物，可預料須花費相當之成本，對被告將
造成莫大損害，準此，衡諸上開一切情事，依民法第148條
規定，並參最高法院97年度台上字第950號判決意旨，應認
為高正虎雖因繼承而取得系爭土地所有權，然長期從未行使
權利，允由被告一家人長期占有使用系爭土地，若由高正虎
提起本件訴訟，應認高正虎有違誠信原則及權利濫用之情事
，則原告在非善意之情況下，除不受信賴保護外，亦應繼受
高正虎上開有違誠信原則及權利濫用之瑕疵。綜上所述，被
告因其祖父呂美龍與高宗榮於63年間之買賣契約及繼承法理
，暨民法所揭櫫之「權利失效原則」，均屬有權占有系爭土
地等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事實如下：
(一)系爭土地(原住民保留地)原為高正虎所有，原告於103年12
月3日、106年1月17日以買賣為原因登記為所有權人。土地
登記謄本(卷8、9頁)為真正。
(二)門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○0○0號未辦保存登記房屋
(如卷14、15頁照片左側之房屋；即系爭房屋)，占用系爭
659地號土地面積45平方公尺，占用系爭660地號土地面積60
平方公尺。(如卷78頁花蓮縣玉里地政事務所土地複丈成果
圖)。
(三)系爭房屋之房屋稅籍名義人為被告，持分各3分之1。被告所
提房屋稅籍證明書(卷43頁)形式上為真正。
四、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：
(一)原告依民法第767條所有權之法律關係請求被告拆除系爭房
屋返還土地，是否有理？
(二)被告辯稱：系爭房地是其等祖父呂美龍於民國63年間，向原
所有人高宗榮(高正虎之父親)所購買，並使用超過四十餘年
，被告非無權占有(如被告民事答辯狀第2至6頁，卷30至34
頁)；退步言，原告起訴對被告請求拆屋還地，亦有違誠信
原則及權利濫用等語(如被告民事答辯狀第6、7頁，卷34、
35頁)，是否有理？茲審酌如下。
五、本院之判斷：
(一)原告主張系爭土地為其所有，系爭房屋占用系爭土地如前述
三(二)所載等情，據其提出與所述相符之土地登記謄本、照
片等為證(卷8至17頁)，並經本院會同兩造及花蓮縣玉里地
政事務所測量人員履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄、函及附
圖所示土地複丈成果圖為憑(卷74、75、77、78頁)，是上開
事實應堪信為真實。
(二)被告辯稱系爭房屋為有權占有系爭土地，提出房屋稅籍證明
書(卷43頁)，並舉證人高正虎、郭春富為證，查：
1.證人高正虎證稱：系爭土地是我賣給原告，103年賣地號659
，106年是賣660地號。(問：原告如何支付價金給你？)按照
土地買賣到代書那裡登記，是給現金。(問：系爭土地在你
取得所有之前是誰所有？)是我爸爸高宗榮。(問：你與被告
一家人認識多久？)他爸爸 呂泰成 當代表會主席就認識，有
二十年。(問：你們家跟被告住家是否都在卓溪鄉？)對。(
問：現在古楓8之1號的房屋〈即系爭房屋〉被告說是他們家
出資改建的，也是他們所有的，有何意見？)我不清楚，他
蓋這個房子，我本人也不知道。(問：系爭房屋是被告所有
的，這件事情你有無爭執？)我不知道。(問：這塊土地上本
來有一間房屋，是否你姐姐高彩珠在經營雜貨店使用？)我
不知道，可能我還小。(問：你跟你姐姐高彩珠差幾歲？)高
彩珠民國39年次，我48年次。(問：剛才你說，當時被告蓋
這房子的時候你不知道，你又說你跟他都住卓溪鄉，但是這
個房子蓋了四十多年，為何不知道你家的土地上有一棟蓋了
四十多年的房子？)我是卓清村，被告是古風村，我沒有常
常去古風村，所以沒有去注意到這個房子是誰的。(問：被
告他們一家人在房子使用四十幾年，你說你不知道他們有蓋
這房子，但你父親是否知道？)我父親跟被告父親之間我不
清楚，你說那房子蓋了有四十年我也不清楚。(問：從何時
知道土地上有被告蓋的房子？)106年我要賣第二塊土地的時
候，呂泰成的弟弟(姓名我不知道)告知說這個房子是他們蓋
的，我才知道。(問：被告一家人在土地上使用四十幾年，
你父親或你有無跟被告收任何租金或是使用費？)沒有。我
不知有沒有交易或是買賣，那時候我還沒有結婚，被告說他
已經蓋了40年，我結婚到現在才34年。(問：不管婚前婚後
是否一直居住○○○鄉○○○○段時間大約12年在玉里租房
子，為了小孩子唸書的關係，其他的時間一直住在卓溪鄉。
(問：你剛才說106年的時候才知道被告在你們家的土地上有
房子，當時你知道的時候為何沒有告他們拆屋還地，反而賣
給原告？)那是106年要交易的時候，因為我們有聲請鑑界，
才知道那間不知道誰的房子蓋在我的土地上。土地106年賣
給原告的時候我還不知道是誰的房子，是我已經賣給原告聲
請鑑界的時候才知道有那一棟房子。(問：被告說你父親大
約在民國66年的時候把系爭土地還有坐落在上面的房子一起
賣給被告的祖父呂美龍，因為呂美龍不是原住民，所以把土
地借名登記在你父親高宗榮名下，也因為這樣他們才可以在
這土地上生活四十多年，這是被告的說法，你有何意見？)
你說這兩筆土地賣給被告的父親，當時民國66年我在讀高中
，我父親有沒有賣給呂美龍我不清楚。(問：你認識原告多
久？)認識7年。(問：是否認識原告的父親 林連進 與祖父林
春源？)對原告的父親我還有印象，原告的父親不叫林連進
。我不認識原告的祖父。(法官當庭核對原告身分證記載父
親為林春源)。(問：你剛才說對於原告的父親有印象是否等
於你對於林春源是有印象？)有印象但是沒有見面不知道，
那時候我對一個人好像中風在原告家前面有印象，但是不是
原告的父親我就不清楚。(問：原告住家跟你們家是否都是
在卓溪鄉？)是。(問：你是不是曾經對被告一家人說過呂泰
成是你無緣的姊夫？)我沒有講無緣的姊夫。(問：被告一家
在土地上生活四十多年，而你賣土地的時間剛好是在呂泰成
103年9月16日過世一個月，你賣土地的時候你是否知道呂泰
成過世？)他是代表會主席，他去世大家都知道等語(卷64至
66頁)。
2.證人郭春富(即被告母親)證稱：我與被告的父親呂泰成結婚
是62年，登記是63年。我嫁給呂泰成的時候住在古風村12鄰
8號。(問：你跟呂泰成63年結婚，系爭房屋現在的水泥房屋
當時是不是就已經存在？)那時候沒有。(問：你剛才說你住
在古風8號，跟現在的系爭房屋距離多遠？)就是法庭的空間
，大概一個馬路對面就到了。(問：你跟呂泰成在63年結婚
的時候就你所知系爭兩筆土地還有系爭房屋是誰所有？)土
地是高宗榮所有，房子是高彩珠開雜貨店使用，高彩珠是高
宗榮的養女。(問：這個房子你說是高彩珠使用，但你沒有
說房子是誰所有？)是高宗榮的地，那時候就有一個木屋，
高彩珠在經營雜貨店。(問：根據被告說，高宗榮是在65年
到66年間把系爭土地賣給你公公呂美龍，因為呂美龍不是原
住民，所以把土地借名登記在高宗榮名下，請說明當時高宗
榮跟呂美龍的土地買賣跟借名登記的過程？)那時候我已經
住在古風村了，我就住在那個雜貨店，事情隔了那麼多年了
，我要想一下，後來我公公就在說他們要把這個地跟雜貨店
賣了，是不是你要買起來經營，我在想經營這個雜貨店破破
爛爛，也不是很好的雜貨店，買起來要多少錢，我就這樣問
我公公，公公就在講說他們有談過如果要連地雜貨店全部買
起來要新臺幣(下同)二十幾萬元，我就嚇一跳山上的地要這
麼多錢，我就講說目前我們沒有那麼多錢，就去借了二十幾
萬元，那時候林春源我們村子裡面的人都叫他老代表，就是
他來從中調解的。林春源介紹調解說買起來在這裡做生意很
好，我們就去借錢把錢拿給林春源請他去處理這件事。(問
：你們請林春源把錢給他，請他處理，那他有沒有把錢給高
宗榮？)他們都是有頭有臉的人，高宗榮身分是鄉長，林春
源的身分那時候大家都稱呼他是代表，怎麼會沒有把錢給高
宗榮。(問：就你所知道的系爭土地是你公公呂美龍借名給
高宗榮名下是否可以說明清楚？)因為我們不能過戶，所以
放在他那邊，等到條例更改才來過戶給我們。(問：林春源
他們的家跟你們的家是否都在卓溪鄉？)都在卓溪鄉古風村
距離沒有很遠，走路差不多兩、三分鐘就到了。(問：系爭
房屋你們是從何時使用到現在？)從66年正式有門牌號碼就
這樣定居下來了。(問：你們呂家跟高宗榮家族有沒有親戚
關係？)沒有。(問：你們居住在系爭土地上，有沒有繳過任
何租金或是使用費？)沒有。(問：在本件起訴之前，這四十
幾年來，高宗榮或是高家人有沒有要求你們拆屋還地？)沒
有。(問：高正虎有沒有曾經對你們談過有關系爭土地的任
何問題？)沒有。(問：你剛才說高宗榮把系爭土地跟木屋賣
給呂美龍，有無書面資料證明？)沒有。現在就是依自己的
良心。(問：你剛剛說系爭土地房屋是借名登記在高宗榮名
下，有沒有資料？)沒有等語(卷67至68頁)。
3.綜合前開事證，本院認為：被告所提房屋稅籍證明書(卷43
頁)雖載房屋為木石磚造(磚石造)、面積109.40平方公尺，
起課年月66年1月，惟此僅為稅捐稽徵機關為就稅籍行政管
理上之登載，無從憑此為被告有權占用系爭土地之證明。證
人高正虎之證詞，也無從證明被告所辯情節為真；證人郭春
富雖證稱他去借二十幾萬元買系爭兩筆土地及高彩珠經營雜
貨店的木屋，把錢交給林春源去處理，因為不能過戶，就放
在他那邊云云，然證人郭春富為被告之母親，其證詞難免有
偏頗附和被告辯詞之處，且其亦自承所稱買賣、借名均無書
面資料證明，是本院自難僅憑郭春富前揭證詞作為被告辯詞
之有利佐證。又證人高正虎已證稱是在106年間賣系爭660地
號土地聲請鑑界時，才知悉系爭房屋占用系爭土地，且當時
不知道那是誰的房子(卷65頁反面)，是亦難僅憑高正虎及其
父親未向被告一家人收取土地租金或使用費，推認被告為有
權占有；此外，被告復未能提出其他事證以實其說，故其辯
稱有購買系爭土地及房屋、土地借名於高宗榮名下云云，即
難採信。
(三)按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除
之權限。又房屋稅籍登記表上所載之所有人名義，非屬民法
第758條所謂之登記，其不過係稅捐稽徵機關為便於稅籍行
政管理上之登載爾，要無變更不動產所有權之效力，該不動
產所有權或事實上處分權究歸屬何人，仍應依實體法之相關
法規予以認定。系爭房屋為未辦保存登記建物，出資興建即
原始取得所有權之人並未辦理房屋之所有權登記，性質上為
違章建築，受讓人僅能取得事實上處分權。而前開房屋事實
上處分權究為何人，因無登記之公示資料足為依憑，僅能自
房屋占有情形、戶籍設定、房屋稅籍登記及其他足以表彰權
利之各類書證為據綜合判斷。經本院會同兩造履勘現場，系
爭房屋為水泥磚造一層樓建物如卷14、15頁照片左側房屋，
房屋鐵門遭人破壞無法開啟，目前無人居住使用(卷74頁勘
驗筆錄可參)；該屋稅籍登記之納稅義務人為被告、持分各
3分之1(卷43頁)，亦為被告所自承；再被告稱該屋為其一家
人使用四十多年。是從被告自承之事實、房屋占用情形及本
院履勘現場時所見等情況綜合判斷，被告為系爭房屋之事實
上處分權人，應堪認定。
(四)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項定
有明文。原告為系爭土地之所有權人，而被告所提出事證，
並未能證明其有正當權源使用系爭土地，亦無從證明原告為
惡意取得登記為所有權人，依據前述說明，被告既無從舉證
有權使用系爭土地，即應認為無權占有，原告自得依民法第
767條規定請求被告拆屋還地如主文第1項所示。再原告為請
求拆屋還地，為其所有權之正當行使，難認有違誠信原則或
權利濫用或有權利失效原則之適用，故被告此項辯詞亦難認
有理。
六、從而，原告依民法第767條規定請求如主文第1項所示，為有
理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
依職權宣告假執行，及依被告聲請為其得供擔保免為假執行
之諭知，暨核定訴訟費用為第一審裁判費1,000元。
中華民國107年3月30日
臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭
法官楊碧惠
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀
須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月30日
法院書記官洪妍汝