臺灣臺北地方法院89年度訴字第4615號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第4615號民事判決

裁判日期：民國90年06月15日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第四六一五號
原告中央印製廠法定代理人甲○○訴訟代理人 郭惠吉 律師
林春金 律師被告丙○○住台北縣新店市○○路○○巷○號二樓兼右一人訴訟代理人乙○○○住右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北縣新店市○○段二城小段一三九地號土地上門牌號碼台北縣新店市○○路○○○巷○號二樓之房屋騰空返還原告。並應自民國九十年一月九日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳仟伍佰捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹拾肆萬肆仟肆佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台北縣新店市○○段二城小段一三九地號土地上門牌號碼台北縣新店市○○路○○○巷○號二樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。
二、被告應自民國八十九年十二月二十九日民事準備書暨追加被告狀繕本送達翌日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）六千一百九十四元。
三、第一、二項請求，願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告乙○○○之夫即被告丙○○之父 李家駒 前為原告員工，並於任職期間配住原告管理之國有系爭房屋作為宿舍，惟李家駒已於七十六年七月三十一日死亡，其借貸之目的業已使用完畢，該使用借貸關係即歸消滅，被告即無居住系爭房地之合法權源。目前系爭房屋仍由被告無權占用中，為此爰依民法第四百七十條、第七百六十七條之規定請求被告返還系爭房屋。又被告無權占用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，而原告則受有相當於租金之損失，原告即得依關於不當得利及土地法第九十七條之規定，請求被告給付以系爭房屋所坐落土地及建築物申報總價額年息百分之十計算之不當得利。而系爭房屋面積約為八
０．一二平方公尺，經建築師估算房屋價值為七十五萬元，原告同意以五十七萬七千九百五十二元計算，另房屋應分擔之占地面積為三０．０六平方公尺，土地申報地價為每平方公尺五千五百元，依系爭房地總價按年息百分之十計算，被告每月應給付原告相當於租金之利益為六千一百九十四元〔即(000000+30.06×5500)×10％÷12＝6194〕。
二、被告乙○○○之夫即被告丙○○之父李家駒因任職關係配住系爭房屋，與原告間之法律關係為使用借貸關係：按實施單一薪給制之機關，已將員工之房屋津貼包涵於薪給中，故配住宿舍員工應依規定從其薪給中，扣收宿舍使用費，以求公平，此非使用租賃物之對價，不能解為已將使用借貸更改為租賃關係。原告中央印製廠係於六十二年七月份起比照經濟部所屬事業機構實施用人費率(單一薪給制)，並於實施單一薪給制後依規定對配住宿舍員工於其薪資中扣收宿舍使用費。於實施單一薪給制前並無扣收宿舍使用費，惟對於未配住宿舍員工，依規定發給房租津貼。而原告與李家駒間，不論於實施單一薪給制前、或實施單一薪給制後，均未定有租賃契約，亦無租金之約定，則兩造間實無成立租賃契之可能且確未存在租賃關係。而李家駒在職病故，依借用之目的，應認使用完畢，使用借貸關係當然因而消滅。
三、李家駒及被告並無「行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函釋及行政院人事行政局八十年四月十九日八十局肆字第一五八三七號函釋」規定之適用餘地：李家駒因在職病故並非前開行政院七十四年五月十八日之函示之退休人員，故無該函之適用。原告並未與被告約定於李家駒死亡後仍得暫予借住原配住之房屋，更未與被告約定續住之期限至宿舍處理時。李家駒因任職關係獲准配住宿舍，其既在職死亡，依借貸之目的，應視為使用業已完畢，依民法第四百七十條第一項之規定，被告即應將系爭借用宿舍返還。返還，原告當可請求被告返還系爭房屋。
四、縱令被告所辯兩造間已成立新的使用借貸關係，惟因雙方並未約定期限與借用目的，故原告自得隨時請求返還借用物，被告拒絕返還，亦無理由。
參、證據：提出配住宿舍公文、李家駒除戶戶籍謄本、撫卹金發放文件、土地及建物登記謄本、建築師事務所計算房地價值之書函、行政院人事行政局八十六年一月二十三日八十六局給字第○三一一六號及八十七年三月二日八十七局住福字第三○一九一三號函、非都市土地使用管制規則、經濟部所屬事業人員退休撫卹及資遣辦法、行政院人事行政局八十六年十月二日八十六局給字第三００八一八號及八十八年十二月二日八十八局住福字第三一三九五四號函（以上均影本）為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、原告與李家駒間乃租賃關係，被告為有權占有：
(一)按配住宿舍之員工與配住機關間之關係，應依具體情形認定，非可一概認屬使用借貸關係。李家駒原任職於中央印製廠，並經原告同意使用占有系爭房屋，每月並均有繳納宿舍使用費，故兩造間係成立租賃關係。
(二)租賃契約為諾成契約，僅需當事人意思表示一致即已成立，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要。同時，兩造間關於租金之約定，既已因李家駒遭扣繳宿舍使用費而成立有償契約關係，而「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。」兩造間顯已成立租賃關係無疑。
二、兩造間使用借貸關係並不因李家駒死亡而消滅，被告為有權占有：蓋李家駒死亡並不得即為使用借貸關係當然消滅之解釋，且系爭房屋之使用借貸關係尚未完畢。而李家駒乃七十二年四月二十九日即已配住系爭房屋，自有適用行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函之情形，並應認使用借貸關係並不因李家駒死亡而消滅。另依「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法」第十二條及「台灣省政府實施用人費率事業機構眷舍房地處理要點」第十六點之規定，被告有權續住至原告處理系爭房屋為止。另依中央銀行秘書處七十三年十二月三十一日（七三）台央秘字第一一五九號核定之中央印製廠眷舍房地處理須知第九條規定，被告於原告未向李家駒所有繼承人終止借貸關係前，自無理由向被告請求返還系爭房屋。
二、被告確乃合法現住戶，並經原告確認在案，依禁止反言(estoppel)之法理，原告之訴並無理由：
(一)被告乃系爭房屋之合法現住戶，因原告擬將新店市○○路公共宿舍就地改建公寓住宅，乃召開會議，由各公共宿舍選派代表出席並由住戶代表 何國傑 請建築師依地形規劃興建二百二十戶。其後，原告乃發函予現住戶，通知住戶代表，請現住戶檢附資料送交原告。被告及其他住戶依原告之要求，填寫資料送交原告後，原告曾再度發函被告，除確認被告乃合法住戶，有權參加宿舍就地改建及配售外，並函催其他符合規定者，儘速繳交資料。
(二)由上述過程可知，被告確有合法使用系爭房屋之權利，否則，原告焉會依「中央印製廠眷舍房地處理須知」之規定，通知被告辦理參加宿舍就地改建及配售相關事宜？因此，被告為合法使用系爭房屋之現住戶且為原告所承認，依誠信原則及禁止反言（estoppel）之法理，原告豈可任意翻覆，突然提起訴訟，主張被告乃無權占有，應返還系爭房屋？
三、原告請求計算被告應給付原告相當於租金之不當得利數額，亦顯有錯誤：
(一)建築改良物之價值，由該管市縣地政機關於規定地價時同時估定之，土地法第一百六十一條定有明文。同法第一百六十二條、第一百六十四條並分別規定，「建築改良物價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費額為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額。」「市縣地政機關應將改良物估計價值數額，送經標準地價評議委員會評定後，報請該管市縣政府公布為改良物法定價值，並由市縣地政機關分別以書面通知所有權人。」準此，原告未以法律規定計算系爭房屋之價值，逕以其自行委託之建築師估價資料為計算標準並以之核計被告所應給付之款項，並不合理。
(二)復按，不當得利返還之範圍以受益與受損之間有因果關係存在為必要，故受損人所受損害較諸利益為大時，應返還其利益；若利益超過損害時，則受領人得僅於受損人所受損害之範圍內負返還義務。蓋，受損人之受損害原係受領人受利益之結果，此項利益當不在返還範圍之內。而用人費率機構員工配住宿舍使用，每月均應扣繳宿舍使用費，此為原告所自承，且被告配住系爭房屋期間，每月亦確遭原告扣繳宿舍使用費。準此，縱使認為原告得請求被告返還不當得利（被告仍否認之），因系爭房屋現係作國有眷舍房地使用，原告要無受有超過宿舍使用費之損害可言（蓋系爭房屋乃國有眷舍房地，原告不可能逕行出租他人使用；而原告將系爭房屋配予員工居住使用，亦僅得每月扣收宿舍使用費）且被告縱受有不當利益，所受利益亦僅係每月得免遭被原告扣收宿舍使用費。故原告應僅得請求以宿舍使用費計算之不當得利數額。
參、證據：提出中央印製廠員工薪資單、行政院七十四年五月十八日台七十四人政肆字第一四九二七號函、中央印製廠眷舍房地處理須知、中央印製廠八十七年九月五日中印發字第八七Ａ０八五四號函、會議紀錄、中央印製廠眷舍處理委員會八十五年五月十日中印發字第八五Ａ○四四七號函（以上均影本）為證。
理由
甲、程序方面：本件原告於訴訟程序進行中追加被告丙○○，雖為被告乙○○○所反對，惟經審原告之追加，乃針對相同之基礎事實，且被告丙○○應否返還系爭房屋，就本件訴訟標的而言又有合一確定之必要等情，認原告之追加與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款第五款之規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：被告乙○○○之夫即被告丙○○之父李家駒前為原告員工，並於任職期間配住國有而由原告管理之系爭房屋作為宿舍，惟被告李家駒已於七十六年七月三十一日在職死亡，其借貸之目的業已使用完畢，該使用借貸關係歸於消滅，被告即無居住系爭房屋之合法權源。目前系爭房屋仍由被告無權占用中，為此爰依民法第四百七十條、第七百六十七條之規定請求被告返還系爭房屋。又被告無權占用系爭房屋，自受有相當於租金之利益，而原告則受有相當於租金之損失，原告即得依民法第一百七十九條及土地法第九十七條之規定，請求被告給付以系爭房屋所坐落土地及建築物申報總價額年息百分之十計算之不當得利等語。
二、被告則抗辯如左：
(一)李家駒原任職於中央印製廠，並經原告同意使用占有系爭房屋，每月並均有繳納宿舍使用費，故兩造間係成立租賃關係，被告為有權占有系爭房屋。
(二)縱認李家駒係因任職關係獲配系爭房屋使用並與原告間成立使用借貸關係。惟依行政院於七十四年五月十八日以台七十四人政肆字第一四九二七號函示之內容，及中央各機關學校國有眷舍處理作業要點就所謂「宿舍處理」之規定，被告自得予續住至系爭房屋有具體規劃之就地改建、騰空標售、現狀標售及已建讓售等四種處理情形為止，而原告既迄未對於系爭房屋提出任何具體之處理辦法，被告自有權繼續居住系爭房屋。另依「中央印製廠眷舍房地處理須知」第九條規定，原告縱欲依法處理系爭房屋，對於被告（現住人）應優先分配住宅居住，故系爭房屋自不因李家駒死亡之離職即可謂其使用目的已完畢。
(三)被告確為合法現住戶，業經原告以八十七年九月五日中印發字第八七Ａ０八五四號函確認，並通知被告參加新店市○○路公共宿舍就地改建公寓住宅之配售事宜，依誠信原則及禁反言(estoppel)之法理，原告之訴並無理由。
(四)縱認被告應遷讓系爭房屋並返還所受之不當得利，惟原告主張計算被告應給付相當於租金之不當得利數額，亦顯有錯誤。
三、本件原告主張李家駒前為原告員工，被告乙○○○、丙○○分別為李家駒之妻及子，李家駒並於任職期間配住國有而由原告管理之系爭房屋作為宿舍，嗣李家駒已於七十六年七月三十一日在職死亡，迄今被告仍占有使用系爭房屋之事實，業據其提出配住宿舍公文、李家駒之撫卹文件、土地及建物登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本件兩造之爭點即為：(一)李家駒因任職關係配住原告管理之系爭房屋，其性質為使用借貸或租賃之法律關係？(二)李家駒與原告間若為使用借貸之法律關係，則於李家駒死亡時，依借貸之目的是否業已使用完畢而借貸關係當然消滅？被告得否以有權續住為由而拒絕返還系爭房屋？(三)原告是否違反禁反言之原則而不得請求被告返還系爭房屋？經查：
(一)關於李家駒因任職而配住系爭房屋之法律關係性質？
１、原告中央印製廠於民國六十二年七月份起比照經濟部所屬事業機構實施用人費率（單一薪給制），此後即依規定對配住宿舍員工(包括被告)於其薪資中扣收宿舍使用費，於實施單一薪給制之前，則未對配住宿舍之李家駒扣收宿舍使用費等情，為兩造所不爭，自堪信為真。
２、李家駒配住使用系爭房屋於原告實施單一薪給制之前，既未給付任何對價，已難認其係租用系爭房屋。而公務機關對宿舍使用人扣收之「宿舍使用費」，乃行政院及台灣省政府所屬單一薪給機關於收回處理宿舍前，為符合單一薪給制精神，依員工職等所定扣收之金額，以之用於宿舍之全面維護及修理，此觀行政院所屬實施單一薪給機關（構）員工配住宿舍扣收使用費要點及台灣省政府七十二年八月十二日七二府人四字第七二九五三號函文自明。參以宿舍使用費係按使用之員工職等之高低定其金額，非按使用標的（即宿舍）之面積大小及價值，以衡量決定其使用之對價金額，核與一般租賃關係決定租金之情形不同，即難認「宿舍使用費」係租用宿舍之對價，故李家駒因任職關係而配住系爭房屋以為宿舍之用，雖於原告實施單一薪給制後扣收宿舍使用費，亦難認係租金之給付，被告辯稱李家駒與原告間有租賃關係云云，尚不足採。應認李家駒因任職關係而配住系爭房屋與原告有使用借貸關係存在。
(二)關於李家駒在職死亡時，就系爭房屋是否已使用完畢而借貸關係當然消滅？被告得否以有權續住為由而拒絕返還系爭房屋？
１、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之；又所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第四百七十條第一項、第七百六十七條分別定有明文。本件李家駒因任職關係獲原告配住系爭房屋，乃屬使用借貸之性質，已如前述，兩造就系爭房屋之借貸雖未定有使用期限，惟原告既因李家駒在職之關係始借貸系爭房屋，應認於李家駒在職死亡時，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，亦即兩造之使用借貸關係於李家駒死亡時不待終止而當然消滅。另自李家駒使用系爭房屋乃附隨於其與原告間之任職關係而言，李家駒與原告間之使用借貸關係，亦因李家駒在職死亡任職關係消滅而應認使用目的完畢而當然使系爭使用借貸關係消滅，而無所謂應由李家駒之繼承人即本件被告乙○○○、丙○○繼承使用借貸關係之情形（最高法院八十八年度台上字第四八二號判決參照）。至被告所引相關之行政機關管理規則及原告所為之函件，均僅得為行政機關內部處理宿舍問題之參考，尚無礙本院前述使用借貸關係已因李家駒在職死亡當然消滅之認定。
２、被告以有權續住為由而拒絕返還系爭房屋，尚屬無據：查本件李家駒乃於七十六年七月三十一日在職死亡等情，既如前述，其於七十四年五月十八日時並未退休且李家駒並非退休人員即殆無疑義，茲李家駒既未退休，被告仍援行政院針對退休人員居住眷舍所為之七十四年五月十八日台（七四）人政肆字第一四九二七號函及其他行政規定或原告之令函為抗辯，即無理由。
３、綜此，被告於借貸關係消滅後，仍繼續使用系爭房屋，而另無其他正當權源，即為無權占有，原告自得本於前述民法第四百七十條第一項或第七百六十七條之規定，請求無權占有之被告返還系爭房屋。
(三)關於原告是否違反禁反言之原則而不得請求被告返還系爭房屋？
１、原告為處理經管之宿舍房地，固曾發函建請上級機關就新店市○○路公共宿舍用地全面規劃就地改建公寓住宅並由現住戶及其他現職人員合建配售，然此項建議提案仍須上級機關准許始得為之。而原告向上級機關發函提案之際，並未向現住戶表示不合法占用宿舍者於改建案研擬計畫期間即屬有權繼續使用宿舍，況該改建提案迄未經行政院核准，被告自不得以上述改建案為由而拒絕返還系爭房屋。至被告提出之中央印製廠眷舍處理委員會八十五年五月十日中印發字第八五Ａ０四四七號函，依該書函內容所載：「由符合規定之各公共宿舍現住戶參與合建」、「有關參加改建人員，以資格符合規定者為限，並於就地改建住宅計劃專案層報上級機關核定後，始行興建」等語觀之，得否參與宿舍改建係以符合參與改建規定之人員且經審核通過者為限，自不得逕以接獲該書函為由即認其必為合法占有宿舍之人。是被告辯稱原告業已確認被告為合法住戶等語，尚不足採。
２、又被告所指之原告八十七年九月五日中印發字第八七Ａ０八五四號函，其受文者為中央銀行秘書處，未及於配住系爭房屋之被告，已難據其內容認定原告有對被告為何承諾或意思表示，自不得進一步以原告對他人之表示內容主張對被告有所謂「禁反言」或「信賴原則」之適用，故被告抗辯原告違反禁反言原則而不得請求返還系爭房屋，為無理由。
(四)綜上所述，李家駒於在職死亡時，依系爭房屋借貸目的業已使用完畢，使用借貸關係亦告消滅，被告並無何占有使用系爭房屋之合法權源。從而，原告依民法第七百六十七條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。本件被告不遷讓房屋之行為，致原告所受不能使用、收益房屋之損害間，顯有因果關係，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益及致原告所受之損害，即屬有據。茲就原告請求之不當得利數額審酌如下：
(一)城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條亦定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。查本件系爭房屋位於台北縣新店市○○路，屬於城市地方，自有前開規定之適用。而宿舍使用費並非系爭房屋之租金對價，已如上述，故被告主張以宿舍使用費計算相當於租金之不當得利數額，自無理由。
(二)系爭房屋為四層樓建物，室內面積為八０．一六平方公尺，此有建物登記謄本可參。依非都市土地使用管制規則第九條第九款：「特定目的事業用地建蔽率不得超過百分之六十」（所謂建蔽率係指建物基座占用土地之比例而言）之規定觀之，系爭宿舍之室內面積為八０．一六平方公尺，以百分之六十之建蔽率上限計算，系爭房屋基座占有土地面積之上限即有一三三．六平方公尺，因該房屋為四層房屋，則系爭房屋應分擔之土地面積即為三三．四平方公尺（即80.16平方公尺÷60﹪建蔽率÷4層＝33.4平方公尺）。則原告請求就被告占用系爭土地之面積以三０．０六平方公尺計算，既未超過上述計算之面積，被告復未舉出其他計算方式，是應認原告此部分之主張為可採。
又系爭房屋坐落之土地申報地價為每平方公尺五千五百元，有土地登記簿謄本可憑，是系爭房屋所占土地價額應為十六萬五千三百三十元。
(三)原告主張系爭房屋之課稅現值，經依稅捐稽徵機關之資料計算結果為十四萬四千四百八十八元，為被告所不爭，本院審酌系爭房屋興建於六十一年間，有建物登記簿謄本可稽，屋齡已久，暨其坐落位置、繁榮程度、供作宿舍之用途等情形，認以課稅現值計算系爭房屋價額，並依該房屋價額及上述所占土地之價額按年息百分之十計算不當得利之數額，應屬合理。準此，被告每月應給付之不當得利金額為二千五百八十二元（【144488元＋165330元】×10%÷12月=2582元）。從而，原告依不當得利之法律關係，統一請求被告自追加被告狀繕本送達之翌日即九十年一月九日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告二千五百八十二元，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
參、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
肆、因本件事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年六月十五日
民事第五庭法官詹駿鴻右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年六月十五日
法院書記官林淑玉