裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第1766號民事判決
裁判日期：民國98年06月30日
裁判案由：返還土地
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第1766號原告乙○○
丙○○共同訴訟代理人 吳慶隆 律師被告承業鋼鐵股份有限公司兼法定代理人甲○○被告 林素貞 共同訴訟代理人 陳丁章 律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國98年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告承業鋼鐵股份有限公司應將坐落臺北縣蘆洲市○○段二九一之一地號及同市○○段○○○號土地上如附圖所示A部分（面積六七八點三五平方公尺）及C部分（面積一六三點九九平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還原告。
被告承業鋼鐵股份有限公司應自民國九十七年一月一日起至拆除上開建物並返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣肆萬捌仟元計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告承業鋼鐵股份有限公司負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆佰玖拾肆萬元供擔保後，得假執行；但被告承業鋼鐵股份有限公司如以新臺幣壹仟肆佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款定有明文。經查，原告起訴時，其聲明第1項，原請求：被告承業鋼鐵股份有限公司（下稱承業公司）、甲○○應將坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○號及同市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）遷讓返還原告；嗣於98年3月10日具狀變更聲明為：被告承業公司、甲○○應將坐落系爭土地上之建物（面積及範圍以實測為準）拆除，並將系爭土地返還原告；再於98年6月16日具狀變更為：被告承業公司、甲○○應將系爭土地上如附圖所示A部分（面積678.35平方公尺）及C部分（面積163.99平方公尺）之建物（下稱系爭建物）拆除，並將系爭土地返還原告。核原告所為上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且並不妨礙被告之防禦及本件訴訟之終結，依照前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告就系爭土地與被告承業公司、甲○○訂定空地租賃契約，每月租金為新臺幣（下同）48,000元，而被告承業公司、甲○○均是以一次開立1年之支票方式給付租金，並於系爭土地上搭建系爭建物，兩造並逐年換約。嗣於96年
2月間，原告將96年度租賃契約書撰擬完畢並交付予被告承業公司、甲○○用印，其等對於契約內容表示同意，並交付1年期之租金支票，然並未於上開契約書上用印。後兩造之租賃契約於96年12月31日屆期，原告即未再與被告承業公司、甲○○訂立租約或同意續租，而被告承業公司、甲○○亦僅給付租金至96年12月31日，惟其等於租約屆滿後，卻未將系爭土地恢復空地即拆除系爭建物後遷讓返還原告，經原告發函催討後，亦置之不理，依兩造所簽立之96年度租賃契約書第6條之約定，因被告承業公司、甲○○不即時遷讓返還系爭土地，原告自得每月向被告承業公司、甲○○請求按租金5倍計算之違約金共240,000元，故爰依上開租賃契約書第6條及民法第455條之規定，請求被告承業公司、甲○○將系爭土地上之系爭建物拆除後，返還系爭土地予原告，並按月給付違約金。而被告丁○○為租賃契約之連帶保證人，依約亦應對被告承業公司、甲○○之違約行為，負連帶賠償責任。
（二）並聲明：⒈被告承業公司、甲○○應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告，⒉被告應自97年1月
1日起至拆除系爭建物，並返還系爭土地之日止，按月給付原告240,000元計算之違約金，⒊第1、2項請求願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則抗辯：
（一）被告承業公司自82年起，向原告承租系爭土地，供作建築廠房使用，且租期均為1年，並逐年更新書面契約，嗣自96年起，被告承業公司雖未再與原告另訂書面契約，然被告承業公司有以支票繼續給付1年之租金予原告，故自96年起，應認被告承業公司與原告有合意另訂租賃契約，且兩造並未約定租約屆期之期限，自應為不定期租賃，此不定期租賃亦非95年度租賃契約之延續；縱原告認定租賃條件是延續95年之契約，且租期為1年，亦是真意保留，並不拘束被告。至96年度租賃契約書為原告所偽造，此由其上並無被告承業公司用印及誤植「林素貞」為「 李素貞 」自明，故原告主張租約已至96年12月31日屆滿及依約請求違約金，應屬無據。
（二）被告甲○○僅是被告承業公司之法定代理人，並非租賃契約之承租人，原告以被告甲○○為租賃契約之承租人，為無理由。
（三）又96年度租賃契約書為原告所偽造，業如前述，則被告林素貞自非96年度租賃契約之連帶保證人，原告之主張，顯無理由。
（四）並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告以其所有之系爭土地與被告承業公司訂定空地租賃契約，每月租金48,000元，被告承業公司於承租後在系爭土地上搭建系爭建物，每年租金均係一次開立1年之支票給付，兩造並逐年換約，而被告甲○○為被告承業公司之法定代理人，及系爭建物坐落於系爭土地上如附圖所示A部分（面積678.35平方公尺）及C部分（面積163.99平方公尺）等事實，有原告提出之土地登記謄本、93至95年度租賃契約書影本（見本院三重簡易庭97年度重簡字第1807號卷〈下稱重簡字卷〉第5至第23頁）、被告承業公司變更登記表（見本院卷第9頁）在卷可稽，並經本院囑託臺北縣三重地政事務所派員測量明確，有土地複丈成果圖在卷可憑，復為兩造所不爭，自為真實。又原告主張被告甲○○亦為租賃契約之承租人，被告林素貞為連帶保證人，96年度租賃契約已於96年12月31日屆期，被告承業公司、甲○○應將系爭土地清空遷讓返還予原告，然其等拒絕返還，依約原告得向其等請求返還系爭土地及違約金，被告林素貞應與被告承業公司、甲○○連帶給付違約金一節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。故本院應審究者為：
（一）被告甲○○、林素貞是否分別為96年度租賃契約之承租人、連帶保證人？
（二）96年度租賃契約是否已於96年12月31日屆滿而消滅，抑或已因兩造合意而成為不定期租賃契約？
（三）原告得請求違約金之金額為何？
五、關於租賃契約承租人及連帶保證人部分：原告主張被告甲○○亦為本件租賃契約承租人，被告林素貞為連帶保證人，固據提出上開93至95年度租賃契約書影本及96年度租賃契約書影本為證（見重簡字卷第24至26頁），惟查，上開各年度租賃契約書內有關承租人欄及立契約人欄之記載方式，均係於「承業鋼鐵股份有限公司」左方緊接書寫「甲○○」，且93至95年度租賃契約書除蓋有被告承業公司之大方形印章外，亦均於下方蓋有被告甲○○之私章，則衡諸一般交易慣例，並由契約全體記載旨趣觀之，被告甲○○應係以被告承業公司之法定代理人身分，代表被告承業公司與原告訂定租賃契約甚明，原告主張被告甲○○亦為租賃契約之承租人云云，應不足取。又依上開96年度租賃契約書影本所載，乙方連帶保證人係記載「 李素真 」，而非「丁○○」，且並未蓋有被告丁○○之印章，是顯難以上開96年度租賃契約書作為被告丁○○有為被告承業公司該年度租賃契約連帶保證人之證據，故原告此部分主張亦難採取。
六、關於96年度租賃契約是否已於96年12月31日屆滿而消滅部分：
原告主張其96年2月間，將96年度租賃契約書交付被告承業公司用印，被告承業公司對於契約內容表示同意，並交付1年期之租金支票，但未於契約書上用印，96年度租賃契約已於96年12月31日屆滿而消滅之情，有上開96年度租賃契約書影本及有收支簿及存摺在卷可考（見本院卷第125至127頁），且經證人 楊嘉濠 於本院言詞辯論時證稱：「（被告公司向原告租地這件事你是否知悉？）知道。96年底租期將屆滿時，我陪同原告、戊○○到復興路323巷被告公司，跟老闆姓李告知土地不租給被告公司，原告丙○○親口跟李姓老闆說的。李姓老闆有要求賠償地上物，要求賠償1200萬元，原告不答應被告的請求，原告說土地要賣給別人，要求被告將地上物推平，將土地返還。…我有看過租約，原告有拿租約去…租約我只看到原告丙○○拿給被告，說租期到期，但是我並沒有注意租約的內容。…前後去過4次，談的內容都是原告一直說要賣土地，但被告一直說要賠償地上物。」等語（見本院卷第72、73頁），及證人戊○○於本院言詞辯論時證稱：「（被告公司向原告租地這件事你是否知悉？）我知道，租約到期，被告公司不償還土地。我與原告有一起去，去三次，第一次是96年11月，我跟原告丙○○、證人楊嘉濠一起去，跟老闆娘即被告林素貞講的，告知租約到期，叫他們還地，因為土地要賣給別人。對方答應了。第二次在97年
4、5月，我跟原告丙○○、證人楊嘉濠一起去，現場碰到原告乙○○、被告丁○○、被告法定代理人甲○○，原告乙○○並沒有跟我們一起去。我只知道要賠償地上物1200萬元，被告法定代理人甲○○向原告丙○○說的，原告沒有答應。…第三次在第二次過了一個月，也是我與原告丙○○、證人楊嘉濠一起去的，這次是原告丙○○要跟被告法定代理人甲○○、被告丁○○調解，約在下午2、3點，在被告公司談談看，我有在場，沒有結果，因為被告法定代理人甲○○、被告丁○○要求賠償，原告不答應」等語明確（見本院卷第76頁），可見於96年12月31日前，原告丙○○曾提示96年度租賃契約書予被告承業公司，並告知租期快屆至，而被告承業公司斯時並不否認96年度租賃契約書之真正及租期效力，亦不抗辯兩造之租賃契約為不定期租賃，反是要求原告賠償地上物，則倘如被告承業公司所抗辯96年度租賃契約書為偽造，且兩造之租賃契約應屬不定期租賃為真實，則何以不於當場表示異議？被告所辯，尚與常情有悖；又參以93至95年度之租賃契約書所載，原告與被告承業公司均是以1年為租賃期限，逐年換約，且96年度租賃契約與93至95年度租賃契約均屬同一內容之定型化契約，及被告承業公司於96年亦僅給付該年度1年之租金等情節，益徵原告與被告承業公司是以同一定型化租賃契約為兩造96年度租賃契約內容，且未於訂定96年度租賃契約時更易1年1約之前例，是原告主張96年度租賃契約之租期僅1年，於96年12月31日已屆滿，應屬有據，被告承業公司抗辯於96年起，與原告訂定之租賃契約，未約定期限，應為不定期租賃云云，並非可採。
七、關於原告得請求違約金之金額部分：查96年度租賃契約書第6條約定：「…如不即時遷讓交還房屋（按應係土地之誤）時，甲方（即出租人）每月得向乙方（即承租人）請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方…絕無異議。」等語，則原告於租期屆滿後，因被告承業公司拒不返還系爭土地，依上開約定請求被告承業公司給付違約金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年度臺上字第1095號判決意旨參照）。經查，系爭土地上之系爭建物現為被告承業公司營運中，系爭土地並面臨臺北縣蘆洲市○○路○○○巷，附近有多處鐵皮工廠，車輛往來頻繁等情，業經本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片15張在卷可憑（見本院卷第140至142、173至180頁），本院爰審酌兩造原約定租金為每月48,000元、系爭土地現遭被告承業公司無權占有、系爭土地周遭環境、原告所受損害、社會經濟狀況及被告承業公司若如期遷讓返還系爭土地，原告可受利益等一切情狀，認原告請求被告承業公司按月給付以租金5倍計算之違約金，尚屬過高，應核減為以租金1倍即48,000元計算之違約金，始稱允適。
八、綜上所述，原告與被告承業公司間租賃契約已於96年12月31日因租期屆滿而消滅，被告承業公司自應拆除系爭建物並遷讓返還系爭土地，然卻拒絕遷讓返還，從而，原告依96年度租賃契約書第6條及民法第455條之規定，請求被告承業公司將系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告，及被告承業公司應自97年1月1日起至拆除系爭建物，並返還系爭土地之日止，按月給付原告48,000元計算之違約金，為有理由，應予准許；對被告承業公司逾上開請求部分及對被告甲○○、林素貞請求部分，則為無理由，應予駁回。
九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，本院並依職權宣告如被告承業公司以相當之擔保金額為原告預供擔保，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年6月30日
民事第一庭法官高文淵上列正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年6月30日
書記官許慧貞