臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第3622號
原 告 乙○○
被 告 甲○○○
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國98年2月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元，由被告負擔新臺幣壹仟參佰壹
拾元；餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同
意者、請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更
或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追
加。民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第2項定有明
文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴
之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可
認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼
續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後
請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決
，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查，當
事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其交付押
租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，故押
租金契約為另一契約，不包括民法第421條所定租賃契約之
內（司法院院字第1909號解釋參照）。本件原告起訴時原依
押租金契約訴請被告返還押租金，於訴訟進行中，變更為依
租賃契約訴請被告返還預繳之租金，原告請求之事實均與兩
造簽訂之租賃契約有所關連，兩造所提出之訴訟及證據資料
於後續審理程序中，在相當程度範圍內具有同一性或一體性
，並得加以援用。被告於訴之變更無異議，而為本案之言詞
辯論者，應視為同意變更或追加。揆諸首揭規定，核無不合
，應予准許，首予敘明。
二、原告起訴主張略以：原告於民國96年7月27日與被告簽訂房
屋租賃契約（下稱系爭租約），承租被告所有位於台中市○
○○路○段○○○號之房屋，租賃期間2年，自96年8月15日起至
98年8月14日止，每月租金新臺幣（下同）60,000元，1期3
個月，保證金180,000元；詎原告入住後始發現該房屋有下
列之瑕疵：㈠1樓工作室靠近馬路的窗戶全部密閉式，沒有
逃生口。㈡1樓店面玻璃門每當風勢較大時會發出恐怖的聲
音，於1樓及閣樓工作之人聽久了都會頭痛及胸悶。㈢因樓
層挑高，樓梯高又陡，整棟樓房僅二樓有洗手間，長期每日
爬上爬下，膝蓋會酸痛。㈣因2樓係烘焙工作室，或因挑高
之關係及密閉式建築，空氣不流通，當發生意外時無逃生口
，將危及人身安全。原告嗣依民法第424條終止租約，並於
97年3月5日返還租賃房屋，被告亦將押租金180,000元及97
年5月15日至8月15日3個月之租金180,000元退還；惟原告預
付之同年2月至5月之租金180,000元，扣除自97年2月15日至
同年3月4日共19天之房租，尚有142,000元未返還。為此，
依租賃契約之法律關係訴請被告如數返還等語。並聲明：被
告應給付原告142,000元。
三、被告抗辯意旨略以：被告出租之房屋，並無原告所稱之瑕疵
，原告不得依民法第424條終止租約。系爭租約有關租金給
付方式雖以3個月為1期，唯計算單價仍係以1個月為基本單
位。原告於97年3月5日始搬離系爭房屋，自應給付97年2月
及3月之租金。原告提前解約，被告依系爭租約第6條第1、2
、3款，已保留1個月違約金請求權。原告請求返還預付之3
個月租金自屬無據等語。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造不爭之事實，本院採為判決之基礎：
（一）兩造已終止系爭租賃契約。
（二）被告已退還原告180,000元押租金及自97年5月15日起至97
年8月15日止3個月之租金180,000元。
(三)被告未返還原告已預付之97年2月15日到97年5月14日1期
3個月房租180,000元。
五、得心證之理由：
（一）按民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處
所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時
，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之
權利，仍得終止契約。」立法者之所以賦予承租人終止權
，甚至在承租人明知瑕疵存在之情況下亦得主張，其立法
目的無非考量該等瑕疵係屬重大，為保障人身安全及健康
考量，衡量兩者間法益輕重，對於契約自由及契約拘束力
之限制，而得例外由承租人主張終止權，且不得因此認為
承租人有任何可歸責事由，甚至有違約情事而主張損害賠
償，故對於民法第424條之要件是否該當，應就客觀事實
判斷，且應由承租人負擔實質舉證責任。就本條適用結果
係對契約拘束力之鬆綁，其要件之審認當趨於嚴格，以避
免不當侵害契約自由，故應以瑕疵係屬重大，對於人身安
全及健康有立即危險，倘若不許其行使終止權，將有失契
約公平，甚至將演變為實害結果為審查之標準。查，原告
主張承租之房屋存有上開瑕疵等情，為被告所否認，並以
前詞置辯，經查，本院於97年11月12日履勘現場結果：⒈
系爭房屋係RC造三層樓透天房屋，一層樓挑高約3.6公尺
，設有前後玻璃門，後院做有木條安全門，有一小逃生口
。第二層前面有安全玻璃窗，但不能打開，後面亦有玻璃
窗，可以打開，且設有男女廁所各一。第三層前面及後面
有安全玻璃窗，皆可開啟。⒉房屋坐落於台中市○○○路
邊，臺中市消防局位於斜對面。勘驗當日無東北季風吹襲
，故沒有聽見原告起訴狀所稱之呼嘯聲。⒊樓梯狀況尚稱
平穩，並不陡等情，有本院勘驗筆錄在卷可稽。經本院履
勘現場可知，二樓部分雖有如原告所述靠近馬路的窗戶全
部密閉式，沒有逃生口，惟二樓後面窗戶係可開啟，一樓
亦設有逃生門，三樓窗戶亦屬可開啟，並不存在重大明顯
瑕疵，對於人身安全及健康構成立即性危害，且消防局即
位於左近，消防安全應無疑慮。至於樓梯並不存在又高又
陡之問題，尚稱平穩。系爭房屋僅二樓設有洗手間，尚無
法稱之為瑕疵，更遑論造成安全及健康疑慮，至於爬上爬
下而造成膝蓋酸痛未必與樓梯設置有相當因果關係，或由
個人身體因素所致，且該等有利事實之主張應由原告負舉
證責任，原告未舉證以實其說，其主張尚難信為真實。原
告雖又主張一樓店面玻璃門每當風勢較大時會發出恐怖的
聲音，本院勘驗當日並無風勢強勁情況，無法確知是否發
生，惟該等瑕疵縱屬存在，是否屬於重大瑕疵即具疑慮，
就現行窗戶修繕工程及當前科技而言，是否完全無法改善
，原告未舉證以實其說，自難信其主張為真實。原告主張
被告出租之房屋存有重大瑕疵，既難信為真實，從而，原
告主張其基於民法第424條之規定，得終止租賃契約，自
無可採。
（二）次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆
滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之
規定，先期通知。民法第453條定有明文。系爭租約第4條
第6款：「契約期間內乙方若擬遷他處時，乙方不得向甲
方請求償還租款或轉移費及一切權利金，當自將該房屋無
條件照原狀交還甲方，乙方決不異議。」此約定條款應可
解讀為承租人於契約期間內若擬遷至他處，亦有期前終止
權，惟行使終止權之結果，權利上應受有部分限制或喪失
，而此約定在不違反強制規定或公序良俗之下，自屬有效
。原告於98年2月16日言詞辯論期日陳稱：「我在97年2月
5日已經向被告表示終止租約之意思表示.....」，被告
對於該事實之主張，當時並未表示爭執之意思，依民事訴
訟法第280條第1項前段之規定，應視同自認。原告非依民
法第424條終止租賃契約，已如前述；惟原告已於97年3月
5日搬離承租之房屋，並將租賃物返還被告一節，為被告
所不爭。兩造係基於合意，依民法第453條之規定終止系
爭租約，堪予認定。又按租賃契約，依前2條之規定終止
時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返
還之。為民法第454條所明定。原告於終止租約前，已預
付97年2月15日到97年5月14日1期之3個月租金180,000元
之事實，為兩造所不爭。系爭租約有關租金給付方式雖以
3個月為1期，唯計算單價仍係以1個月為基本單位，復為
被告所自認。原告係於97年3月5日搬離系爭房屋，故被告
受領自97年2月15日至3月14日之1個月租金60,000元，係
屬已到期之租金，原告自不得請求返還。原告於98年2月
16日言詞辯論期日亦當庭表示「我在97年2月5日已經向原
告表示終止租約的意思表示，如果扣我一個月租金，我沒
有意見....」、「（我）只同意給他（她）97年2月15日
至97年3月15日（應係3月14日）1個月租金」，益徵原告
對於被告受領此期間之租金並不否認其受領之合法地位。
至於原告預付之97年3月15日至97年5月14日2個月之租金
120,000元，係屬租約終止後始到期之租金，揆諸上揭規
定，原告依租賃關係訴請被告返還該款項，自屬有據。被
告固抗辯原告既於97年3月5日搬離系爭房屋，原告自應給
付97年2月及3月之租金等語；但系爭租約租金之給付應以
1個月為基本單位，已如前述。觀諸系爭租約之租期係自
96年8月15日至98年8月14日，則系爭租約之租金應係自每
月15日計算至次月14日。原告既於97年3月5日搬離，其應
繳納之租金自為97年2月15日至同年3月5日之1個月之租金
，被告抗辯原告應給付97年2月及3月之租金，顯有誤會。
被告復抗辯其已依系爭租約第6條第1款至第3款，保留1個
月違約金請求權等語；但查，系爭租約第6條固約定違約
處罰：⒈乙方（原告）違反約定方法使用房屋，致損害甲
方（被告）之權益時，願聽從甲方賠償損失‧‧‧‧。⒉
乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金
180,000元整如訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付
。⒊乙方如有發生違約事項，以致損害甲方之權益者，丙
方決負完全賠償連帶責任，並乙、丙均願拋棄先訴抗辯權
。第6條第1款所稱之「違反約定方法使用房屋」，應係指
對於租賃物違反一般人常理下之使用、收益態樣，或契約
約定有特定使用目的或方法而承租人因故意、過失違反其
約定者，始足當之。例如將承租之房屋經營色情行業或存
放危險物品等。此對照第4條有關「使用租賃物之限制」
之約定自明。然被告並未舉證原告有上開情事。第6條第2
款係指承租人於終止租約或租期屆滿後拒不返還房屋。原
告業於終止租約後之97年3月搬離系爭房屋，並將房屋返
還被告，已如前述，原告自無違反該款情事。第6條第3款
係針對連帶保證人之義務所為之約定，非為規範承租人之
權義關係之用。原告既無違反第6條各款情事，被告之抗
辯自無足採。又系爭租約第4條固約定：契約期間內乙方
若擬遷他處時，乙方不得向甲方請求償還租款或移轉費及
一切權利金，當自將該房屋無條件照原狀交還甲方，乙方
決不異議。就租約條款之解釋，基於契約自由，非存在違
反公共秩序、善良風俗或強制、禁止規定而應認為無效之
情況下，原則上應為有效之解釋，至若不明確之部分，除
應探求當事人之真意外，仍應顧及雙方之公平性以為符合
文義之解釋。契約條款存有不明確或爭執之處而法律已有
規定者，法院本於適用法律之職權，即可參酌相關法律之
規定並為補充，而使該等約款完足，並衡平雙方利益，避
免雙方對於約款認知不同而生之歧異，以有效解決紛爭。
承租人對於預付之租金於契約終止後，有向出租人請求返
還之權利，如前所述，民法第454條已定有明文。本院自
得參酌該規定之內容及規範意旨，解釋相關契約約款不明
瞭之處以為補充。兩造就租賃契約之違約處罰，既規定於
第6條各款，而第4條之既規定為：「使用租賃物之限制」
。就系爭契約第4條及第6條以觀，第4條並非就違約金所
為之約定，堪予認定。故「契約期間內乙方若擬遷他處時
，乙方不得向甲方請求償還租款或移轉費及一切權利金」
，應限制解釋為乙方如於租期內就租賃物有改裝等有益行
為，於租期中終止租約時，承租人不得向出租人請求償還
有益費用而言。又違約金之請求是否有理由，端視契約約
款或法律是否有規定，且當事人確有違約情事始足當之。
兩造不爭執原告有期前終止租約而擬遷他處之情事，惟契
約約款並未將此情事列為違約事由之一，自難認原告有違
約情事，被告自不得據以請求1個月之違約金。被告又抗
辯兩造於合意終止租約時，被告有保留1個月之違約金請
求權，但為原告所否認，被告就此有利於己之事實，復未
舉證以實其說，亦難信其此部分之抗辯為真實。
六、綜上所述，被告抗辯原告應給付97年3月之租金及1個月之違
約金，並不足採，從而，原告依租賃契約之法律關訴請被告
返還預付租金142,000元，於120,000元範圍內，洵屬正當，
應予准許，逾此數額之請求，則非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述與舉證，核與本件判
決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、本件適用簡易訴訟程序，依民事訴訟法第79條規定，法院為
訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,550元，但依前
述，本院為原告一部勝訴、一部敗訴之判決，依原告勝訴之
比例為百分之84.5，故命被告負擔訴訟費用額為1,310元，
餘由原告負擔。
九、依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，法院為被告敗訴之
判決時，應依職權宣告假執行，爰不待原告之聲請，就原告
勝訴部分諭知假執行之宣告如主文第4項所示。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳春長
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應
如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項
第3款、第4款），提出於第一審法院。
向第二審法院上訴，應依民事訴訟法第77條之16、第77條之13之
規定，預納裁判費，關於上訴裁判費計算式如下：新台幣100,00
0元以下部分為1500元、逾100,000元至1,000,000元部分為每1,0
00元徵165元（其畸零之數不滿萬元，以萬元計算）。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
書記官