臺中簡易庭112年度中簡字第4312號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決

112年度中簡字第4312號

原告 簡安秀

訴訟代理人 陳瑾瑜 律師

被告 林冠宇

訴訟代理人 吳莉鴦 律師

複代理人 鄧雅旗 律師

上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣4,000元，及自民國110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之1，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣4,000元為

原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

　㈠原告於冠群管理顧問有限公司（下稱冠群公司）擔任經理，冠群公司為一合法立案之不動產仲介經紀公司，原告則係取得合格不動產經紀業之仲介人員。原告於民國109年間與被告結識， 嗣居間 仲介臺中市大肚區附近之土地給被告，供被告買受土地後交付予其所負責經營之茂美洋建設股份有限公司（下稱茂美洋公司）建築銷售，因兩造合作融洽，且被告及賣方共同給付之仲介服務費均在標準上下左右，故兩造均習慣僅以口頭方式進行居間仲介之委託，有時並未特別以書面訂明仲介服務費之給付標準，依109年11月至000年0月間之成交案件，其中⒈被告向訴外人 林俊良 等買地案件，成交價新臺幣（下同）450萬元，被告給付6.67%仲介費即30萬元予原告。⒉被告向訴外人 林進昌 等買地案件，成交價1,800萬元，被告給付3.33%仲介費即60萬元、賣方支付2%仲介費即36萬元，合計仲介服務費為5.34%。⒊被告向訴外人 林永吉 買地案件，成交價213萬元，被告給付2.98%仲介費即63,483元、賣方支付1.41%仲介費即3萬元，合計仲介服務費為4.4%。前兩筆乃較為正常之交易，平均仲介費收費標準為一般不動產仲介收費標準6%，第三筆交易因總價金額甚低，故以較低比例收取仲介服務費，足見兩造對於仲介服務費之共識標準應為6%。

　㈡被告於110年5至6月間急欲收購訴外人 陳江水 所有坐落臺中市○○區○○段0000○0000○0000地號、及慶順段259地號土地(應有部分均為1/36)之土地（下稱系爭土地），得知原告與陳江水認識，即要求原告出面居間仲介系爭土地買賣事宜，且開立面額610萬元、發票日為110年6月16日之支票交付原告，約定關於本件買賣之所有費用均由被告負擔。嗣原告即以此條件進行居間及遊說，惟訴外人陳江水擔心需繳納高額房地合一稅而不願出售，經原告持續溝通，訴外人陳江水始同意於同年月18日進行協商，並要求須有被告授權書始能簽約，經原告向被告請求其出具授權書，被告於同日出具授權書並完成簽約（下稱系爭買賣），足認該授權書係被告委由原告代理以被告名義與訴外人陳江水簽約，原告雖身兼代理人身份，惟並不影響原告居間仲介之事實，依法被告即應在系爭買賣土地完成登記後，給付居間服務報酬予原告，且被告亦於存證信函表示願意給付委任報酬。至被告另行委任原告進行簽約、辦理後續過戶程序等，應由被告另依委任關係，給付各項委任及代墊費用予原告。再系爭買賣於110年6月18日簽約當日共簽兩份買賣契約，一為原告製作之制式契約書（下稱制式契約）、一為訴外人陳江水自行委請代書手寫之契約書（下稱手寫契約），手寫契約第1條並約定訴外人陳江水實得價款即買賣總價款610萬元，不負擔任何稅費，足見系爭買賣仲介費確係約定由被告負擔；至於仲介費應以成交總價6%計算即366,000元，則約定於制式契約第4條第10項。

㈢嗣原告將上開兩份契約書，交付給被告所經營之茂美洋公司代書，供茂美洋公司申報買賣交易成本之用，被告雖僅選擇手寫契約作為申報之用，然被告事後未曾針對手寫契約表示不同意見，可證被告對該兩份契約書之約定均已明知且同意，被告即應受此兩份契約書内容約定之拘束。惟屢經原告催討，被告迄仍拒絕給付此筆仲介服務費，嗣原告以冠群公司名義對被告提起給付居間服務費訴訟（鈞院112年度中簡字第1092號，下稱前案），被告竟在該訴訟中，持上開授權書辯稱原告僅為其代理人，其僅願支付代理人之委任費，不願給付仲介服務費，且辯稱縱有居間情事，居間人亦為原告而非冠群公司，並經鈞院以前案判決認定系爭買賣居間仲介之人為原告而非冠群公司。另系爭買賣簽約後辦理申報稅務及過戶，因訴外人陳江水拒絕將其證件交付給被告委任之地政士 楊雅惠 ，經原告協商改由訴外人陳江水以授權公證之方式進行過戶程序，申報土增稅事務，亦改由原告配合之地政士代為辦理，此部分應屬被告另行委任原告辦理過戶事項之代辦費，其中地政士費用4,000元、會計師費用12,000元、公證費用1,000元，共計17,000元，業經原告代墊完畢，依手寫契約約定，亦應由被告返還原告，加計仲介費用366,000，共計383,000元。另本件請求自110年9月24日起計算利息，係被告經原告以存證信函催告後，即於110年9月24日以存證信函回覆，故被告至遲於該日即已知悉應給付上述費用之事。　　

　㈣按照往例，由原告仲介均用電腦打字版，簽約當日原本要使用制式契約，但訴外人陳江水要求代書將重要事項手寫摘要下來，始有手寫契約。手寫契約已經約定仲介費由被告負擔，故手寫契約即未寫仲介費費用，兩份契約訴外人陳江水均有簽名亦蓋用印鑑章，兩份契約同等效力，且均已交給被告。其他代墊費用，係因訴外人陳江水不信任被告委任之代書始改為公證，原告係依民法委任、居間規定及契約約定請求報酬。另案有向國稅局調閱房地合一稅申報資料，即有手寫契約，係被告自行向國稅局申報的資料，故被告知悉手寫契約内容，倘被告對手寫契約有爭議，應會要求重新簽立或協商。

㈤爰依系爭契約及民法第546條、第568條第1項之規定，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告383,000元，及自110年9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.請依職權宣告假執行。　　

二、被告則以：

　㈠被告確有授權原告以610萬元向訴外人陳江水買受系爭土地，並約定由被告負擔過戶所需之相關稅費，但被告並未同意負擔買賣雙方之仲介費，亦未與原告約定給付仲介費之金額，原告請求被告給付仲介費366,000元，顯無理由。原告雖舉被告前曾委託其向第三人買入土地有給付仲介費，惟兩造間並無至少以不動產仲介收費標準6%作為收費標準之共識。又原告所舉由其仲介買賣土地案例，仲介費金額均不相同，無法作為系爭買賣被告應給付成交價6%仲介費之收費依據。而不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所定收取報酬之標準，該條所指之「6%」係仲介費最高上限，非主管機關規定之固定收費比率，亦未規定房仲業應向買賣雙方各收取多少比例之仲介費，仍應由買賣雙方自行與房仲業者議價。　

　㈡被告並未收受原告所稱之制式契約，且依授權書記載內容，被告承諾負擔之費用為「土地過戶等所有相關稅費（包含房地合一稅）」，不包括仲介費在内。再依被告於000年0月00日出具之承諾書，其上記載「…如過戶移轉後，如仍有本案土地所相關延伸之稅費發生，甲方買方仍應依誠信履行繳納…」，代繳之房地合一稅及其他稅費之稅額不可列入購買成本…」等語。是依上開承諾書所載内容，仲介費並非被告承諾訴外人陳江水要代繳之費用。手寫契約第1條縱有記載「…賣方不負擔任何稅負，均由買方繳納，包含…、仲介費…等」，然該約定除已逾被告授權原告之範圍及承諾代繳之費用範圍，且並未載明仲介費之實際金額，被告亦未同意要負擔所有費用，原告依制式、手寫契約，均不得向被告請求給付仲介費。另依授權書及承諾書記載内容，被告承諾負擔之費用為「土地過戶等所有相關稅費（包含房地合一稅）」，代辦過戶費用、代辦公證費、公證費等，均非被告承諾訴外人陳江水或授權原告同意要代墊之費用。縱原告有代墊仲介費、公證費等費用，已逾授權範圍，乃無權代理，非經被告承認，對於被告不生效力，被告自不得依民法第546條規定，請求被告償還代墊之地政士費用4,000元、會計師費用12,000元、公證費用1,000元，共計17,000元等詞，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

　原告主張被告授權原告於110年6月18日向訴外人陳江水買受

　其所有之系爭土地，總價610萬元，嗣向被告催討仲介費及

　代辦費共383,000元未果等情，業據原告提出授權書、系爭

　買賣契約書(制式契約)、支票、印鑑證明、手寫契約、郵局

　存證信函等各1份在卷可憑(本院卷第55-77頁)，復為被告所

　不爭執，是此部分堪信為真實。另原告主張被告應依約及民

　法委任、居間之法律關係，支付仲介費366,000元、代辦費

　用17,000元，被告則以前詞置辯。經查：　

　㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度臺上字第1421號裁判要旨）。就契約進行補充性之解釋，非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者不得為之，俾尊重當事人自主決定契約內容之權利，並免於任意侵入當事人私法自治之領域及創造當事人原有意思以外之條款(最高法院105年度台上字第1902號民事判決參照)。

㈡依原告提出兩造歷年合作之土地合意共同出售契約書等資料觀之(本院卷第27-54頁)，109年間被告與訴外人林俊良等間之土地買賣案件，原告任職之冠群公司收取之仲介費係以總價金6%計算(其中訴外人林俊良等負擔4%)(本院卷第28頁)；於000年00月間被告與訴外人 林進添 等間之土地買賣契約，約定受託人即原告得向委託人即該買賣契約出賣人收取實際成交總價2%之報酬(本院卷第43頁)；於000年0月間被告與訴外人林永吉間之土地買賣案件，冠群公司收取之仲介費用為63,483元(本院卷第53頁)，堪認上述歷次兩造合作之土地買賣事宜，均係由原告任職之冠群公司擔任買賣仲介人，原告則係以冠群公司經理名義掛名在契約內，歷次仲介費用或金額均未盡一致，且為被告所否認，是原告主張本件仲介費用應依循往例以成交總價6%計算，乃對其有利之事項，依民事訴訟法第277條之規定，自應由其負舉證責任。　

　㈢依卷內手寫契約所載(本院卷第65頁)，第1條載明「…賣方陳江水為實得價款，賣方不負擔任額稅費，均由買方(即被告)繳納，包含賣方應負擔之土地增值稅、兩稅合一房地所得稅、實價登錄費、仲介費…」等語，惟手寫契約並未清楚載明仲介費之計算成數或金額，自難逕以原告主張之成交總價6%作為計算基準；次依系爭買賣契約書所示(制式契約，本院卷第57-60頁)，制式契約首頁當事人欄載明「買方林冠宇(授權簡安秀代理)、「賣方陳江水」，契約書末尾載明「仲介人冠群公司經理簡安秀」，制式契約第4條第10款載明「仲介費為總價6%計算，由買方(即被告)負擔」等語，惟制式契約通篇未見被告簽名或蓋印，復無任何被告同意系爭買賣仲介費以總價6%計算之記載，手寫契約雖將制式契約之重要事項(如總價、標的、稅費負擔等)臚列其中，卻未明示仲介費用計算基準或金額，被告亦明確否認兩造曾就系爭買賣約定仲介費用，並以存證信函答覆原告(本院卷第71-75頁)，參酌上述兩造合作之歷次土地買賣仲介費用均未盡相同等情觀之，被告上開抗辯，實非全然無據。又依原告提出之授權書(本院卷第55頁)所載，確實僅記載「由被告負擔土地過戶等所有相關稅費」，並未載明被告尚需另行支付仲介費予原告，是被告抗辯原告於簽訂系爭買賣契約時，針對仲介費用應由被告負擔，明顯逾越授權範圍，而屬無權代理，未經其承認，對其不生效力等情，確實核與上開授權書所載文義相符，洵屬有據。從而，兩造就系爭買賣有無約定仲介費用既有爭執，原告復未能充分舉證系爭買賣關於仲介費之約定，確實係在上開授權書所載被告應負擔之契約義務範圍內，則原告主張應以成交總價6%計算系爭買賣仲介費用，要非有據，而無可採。

　㈣原告主張被告另行委任原告辦理過戶事項之代辦費，其中地政士費用4,000元、會計師費用12,000元、公證費用1,000元，共計17,000元，業經原告代墊完畢，依手寫契約約定，亦應由被告返還原告等情，此部分亦為被告所否認。查原告就系爭土地買賣曾代墊地政士代辦系爭土地增值稅代辦費4,000元，此有 黃維君 地政士事務所收據1紙在卷可參(本院卷第91頁)，且依授權書所載(本院卷第55頁)，被告就系爭買賣所須負擔者係土地過戶之相關稅費(包括房地合一稅)，手寫契約與制式契約亦均就其他稅金、費用或代辦費，列為被告應負擔之範圍(本院卷第58、65頁)，而此費用確實係委託地政士代辦土地增值稅之款項，核未逾越上述授權書所載授權意旨範圍，依約自應由被告負擔，是原告主張被告應支付地政士代辦費4,000元，即屬有據。至於會計師費用12,000元、公證費用1,000元一節，固據原告提出廉風聯合會計師事務所收據、台灣台中地方法院所屬民間公證人 林政德 事務所收據、公證書、授權書等件各1份在卷為憑(本院卷第93-99頁)，惟此部分乃 劉永彬 會計師撰寫授權書，並辦理公證程序之費用，於卷內之手寫契約或制式契約中，均未見兩造有關此部分費用之約款，且該授權書及公證書之當事人乃訴外人陳江水(代理人 簡愛 )、劉永彬，均非兩造當事人，復無被告同意原告代墊上述兩筆款項之佐證，是此部分費用難認係與系爭土地過戶直接相關之稅費，應認非屬被告於授權書內所同意支付款項之範圍，原告主張被告應支付此部分款項13,000元，自無可採，為無理由。

　㈤綜上，原告得向被告請求支付之金額為4,000元，逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。

　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查原告對被告代墊款項請求權，核屬無確定期限之給付，自原告之催告而未為給付時起，被告應負遲延責任。準此，被告於收受原告寄發之存證信函催告後，於110年9月24日函覆原告(本院卷第71-75頁)，應認被告至遲於110年9月24日即應負遲延責任，是原告請求被告自110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計付之利息，核無不合，應予准許。

四、綜上所述，原告依系爭契約及民法委任之法律關係，請求被告給付代墊之地政士費用4,000元，及自110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之主張及請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件係適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回。又被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　

中　　華　　民　　國　　113　年　　5　　月　　31　　日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

法　官　林俊杰

以上為正本，係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113　年　　5　　月　　31　　日

書記官辜莉雰