臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
108年度新簡字第91號
原 告 凃美瑜
訴訟代理人 李榮唐 律師
陳欣怡 律師
林怡君 律師
被 告 張月齡
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國108年10月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬貳仟陸佰零捌元，及自民國一○
七年十二月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
訴訟費用新臺幣捌仟貳佰捌拾元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告以新臺幣貳拾柒萬貳仟陸佰零捌元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國106年9月9日經住商不動產台南夢時代加盟店（
即向榮不動產仲介經紀公司）仲介，以新臺幣（下同）425
萬元，向被告購買坐落臺南市○區○○段○○○○號土地（下
稱系爭424地號土地）及未保存登記之門牌號碼臺南市○區
○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋，與系爭424地號土地
合稱系爭房地），締約時被告聲稱系爭房屋除占用國有財產
署土地外，並無占用他人土地之情形，並於房地產標的現況
說明書第18點「是否占用他人土地或被他人占用情形」欄位
勾選「無」，僅於附註說明欄註記：「目前有承租國有財產
署土地兩筆，地號：東興段405-3、425-6地號，以台南地院
為準」，買賣契約成立前被告僅告知原告系爭建物有承租國
有財產署之系爭405之3、425之6地號土地並遭訴外人 趙俊傑
及 陳貞夙 占用，由本院106年度南簡字第219號（下稱另案）
審理中，兩造因而完成系爭房地之買賣，原告已如數給付價
金，被告亦完成點交並移轉所有權予原告。詎原告買受系爭
房地後，相鄰同段406地號土地（下稱系爭406地號土地）之
所有人趙俊傑於提出其與被告間另案民事判決及臺南地政事
務所106年4月17日土地複丈成果圖，表示雙方前已進行鑑界
，系爭房屋一部分無權占用其所有之系爭406地號土地，占
用面積共3.45平方公尺，趙俊傑並請求原告拆屋還地。
㈡系爭房屋占用鄰地即406地號土地經該鄰地所有人趙俊傑主
張權利，致原告需拆除越界部分之房屋，自屬權利瑕疵，被
告於締約時故意隱匿此瑕疵，原告因不知有上開瑕疵而購買
系爭房地，被告所為給付內容不符合債務之本旨，原告自可
依債務不履行之規定行使權利。又系爭房屋拆除部分減少之
價值為45,648元，進行拆除及補強之工程費用為226,960元
，爰依民法第226條第1項、第227條第1項規定請求被告賠償
上開損害。
㈢並聲明：被告應給付原告272,608元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則辯以：
㈠被告在簽訂買賣契約當時，有向原告提到與鄰地有訴訟在進
行中，106年4月17日土地複丈成果圖也有測量出趙俊傑房屋
、圍牆有侵占系爭405之3地號土地，也告知原告，系爭房地
移轉產權當下，房地產標的現況說明書也有註記以台南地院
為準，且被告當時底價已從588萬元降到425萬元。再者，兩
造係於收到另案第一審判決後才交屋，故原告於簽約時已清
楚知悉被告與鄰地有訴訟及系爭房屋有占用到系爭406地號
土地之情事，原告之主張無理由。另被告就系爭房地之買賣
均委託仲介、代書辦理，代書已在產權移轉時交代清楚，所
以與被告無關，因此對原告提出報價單細目內容、金額，沒
辦法表示意見。
㈡並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠原告於106年9月9日向原告購買系爭房地，總價為425萬元，
被告並於房地產標的現況說明書第18點「是否占用他人土地
或被他人占用情形」欄位勾選「無」，並於附註說明欄註記
：「目前有承租國有財產署土地兩筆，地號：東興段405-3
、425-6地號，以台南地院為準」，嗣兩造完成買賣契約及
交屋後，訴外人趙俊傑主張系爭房屋有占用系爭406地號土
地，系爭房屋之圍牆、屋簷及系爭房屋本體分別占用系爭土
地如臺南市臺南地政事務所108年4月19日土地複丈成果圖（
下稱附圖）所示A、B、C部分，面積各為0.26、1.03、2.16
平方公尺，共計3.45平方公尺，並要求原告拆除系爭房屋占
用系爭406地號土地部分；被告於106年1月9日訴請趙俊傑拆
除其在被告承租之系爭405之3、425之6地號土地上建造之圍
牆，經本院以另案判決趙俊傑敗訴，趙俊傑提起上訴，由原
告承當訴訟，原告並於第二審準備程序撤回訴訟等情，為兩
造所不爭執，並有臺南市臺南地政事務所107年10月15日土
地複丈成果圖、不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書
、另案一審判決、趙俊傑發予原告及訴外人 吳順福 之通知函
、估價單等件為證，並經本院於108年4月19日會同兩造及臺
南市臺南地政事務所人員履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄及
附圖附卷可憑，復經本院調取另案卷宗核閱無誤，堪信此部
分事實為真實。
㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受
人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定
之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利
；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於
債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民
法第348第1項、第349條、第353條、第277條第1項、第226
條第1項分別定有明文。原告主張被告未於簽約時告知系爭
房屋有占用趙俊傑所有之系爭406地號土地，致趙俊傑要求
原告拆除占用系爭406地號土地部分之房屋，系爭房屋因而
價值減損45,648元，原告需支出拆除及補強之工程費用共
226,960元，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.被告雖辯稱其有於房地產現況說明書註記：以台南地院為準
等語，且原告已看過另案之臺南市臺南地政事務所107年10
月15日土地複丈成果圖，並無異議，原告於簽約時就知道系
爭房屋有有越界的糾紛云云。惟由上開註記內容僅可得知系
爭房屋坐落之土地除原被告所有之系爭424地號土地外，另
有被告向國有財產署承租之系爭405之3、425之6地號土地，
並無從知悉系爭房屋有占用系爭406地號鄰地之情形。而臺
南市臺南地政事務所107年10月15日土地複丈成果圖僅測繪
趙俊傑所有之圍牆（A牆）及第三人之圍牆（B牆）占用被告
向國有財產署承租之系爭405之3、425之6地號土地之範圍及
面積，亦無從知悉系爭房屋有無越界占用系爭406地號土地
。另經本院傳訊證人即系爭房地買賣仲介 黃淑媚 證稱：我之
前有仲介系爭房屋坐落之土地，買賣契約有包含系爭房屋，
只是該房屋是未保存登記建物，簽約當時我在現場，簽約時
被告有說她跟鄰地所有權人趙俊傑間在打官司，沒有特別講
什麼，不知道被告跟鄰地所有人訴訟之內容是什麼，沒有辦
法從被告當時所說知道她跟趙俊傑的官司與本件標的物有沒
有關係，被告並未講到系爭房屋有占用到其他人土地的狀況
，亦未提出相關地政測量圖或訴訟資料；房地產標的現況說
明書第18點是由被告親自勾選，因為覺得兩造都看的懂，所
以沒有特別說明，房地產標的現況說明書第18點右側手寫記
載是仲介開發業務寫的，因為買方（即原告）一定要有國有
財產署土地之承租權，該承租權與系爭房屋是否占用他人土
地無關，被告當時有說有案件在訴訟期間106年有測量，到
時候以台南地院為準，所以現況說明書被告才要求加寫「以
台南地院為準」，當時不清楚他們訴訟內容，覺得與本件買
賣無關，所以也沒問，現況說明書上國有財產署及以台南地
院為準的註記是簽約當時加註的，簽約當天買賣雙方都有確
認過現況說明書等語。另證人即承辦本件買賣之代書 趙美玲
則證稱：本件系爭房地買賣我有經手，簽約時我全程在場，
我們只把現況說明書當契約附件，以台南地院為準是簽約當
下被告要求寫的，被告說隔壁有占用到他的國有財產署租地
，所以有訴訟，但細節跟內容不清楚，我不清楚隔壁占用到
被告租地，跟本件系爭房地買賣有什麼關係，簽約當下被告
沒有提到另外的訴訟有去現場測量的事情，簽約當時被告沒
有說系爭房屋有占用他人土地的情形等語。依上開2位證人
所述，被告於簽約當時僅有提及其因趙俊傑占用其承租之國
有財產署土地之訴訟，並未提到系爭房屋有越界占用趙俊傑
所有之系爭406地號土地之情形。又參諸另案卷宗，原告係
於另案一審判決後具狀陳報系爭房地所有權及國有財產屬土
地承租權以移轉與原告，原告並於另案二審中承當訴訟，並
於二審107年3月1日之準備程序中，始提及系爭房屋似有無
權占用趙俊傑所有之系爭406地號土地等語，可知原告係於
106年9月9日簽約後始知系爭房屋有占用相鄰系爭406地號土
地之情形，且被告並未提出其他證據證明其有告知或原告於
簽約時已知悉系爭房屋越界占用他人土地之情事，是被告上
開所辯並不可採。
2.又本件買賣之標的既為系爭房地，出賣人即被告當有義務交
付其物於原告，並使原告取得該物之完整所有權，被告應擔
保其對買賣標的物之權利完整無缺。被告雖已將系爭房地依
現況交付原告占有，然被告未將系爭房屋有占用相鄰之系爭
406地號土地之情形告知原告，致原告因不知有上開瑕疵而
購買系爭房地，致遭鄰地所有人趙俊傑請求原告拆屋還地，
被告出賣系爭房屋卻未能使原告取得系爭房屋完整之權利，
遭第三人主張權利，則被告就系爭房屋之出賣即有瑕疵，且
不符合兩造間買賣契約之本旨。因此原告主張被告應負權利
瑕疵擔保責任，請求被告賠償其損害，當屬有據。
3.本件原告請求被告賠償系爭房屋因拆除減少之價值及所需之
拆除、補強工程費用共272,608元，並有估價單3紙在卷可憑
，而被告就原告上開請求之金額並未提出爭執，僅表示本件
與其無關，對原告提出之報價細目內容及金額沒辦法表示意
見。然參諸原告提出之估價單所載，其上所載之工程項目均
係拆除、切割系爭房屋占用部分所需施作之工程，以及重新
施作管線、泥作、門窗、鋪設磁磚等工程，應均屬必要支出
之費用，且系爭房屋亦因拆除占用部分而減少面積因而價值
減損，是原告請求被告賠償系爭房屋因拆除減少之價值及所
需之拆除、補強工程費用共272,608元，應屬有據。
㈢又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條
分別定有明文。本件原告請求被告賠償之金額，並未定有給
付之期限，故原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107
年12月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延
利息，核屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告本於民法第第349、353條及準用第227條第
1項、第226條第1項規定，請求被告給付272,608元及自107
年12月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為
有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與
判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應
依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1
項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為8,280元（即第一
審裁判費2,980元、複丈費及建物測量費4,800元、證人日旅
費500元），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被
告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應
依職權宣告假執行。另依被告之聲請，依同法第392條第2項
規定，宣告如被告以272,608元預供擔保後，得免為假執行
。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436
條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國108年10月29日
新市簡易庭法官曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年10月29日
書記官蘇豐展