潮州簡易庭104年度潮小字第16號民事判決

臺灣屏東地方法院小額民事判決　　　　104年度潮小字第16號
原　　　告　台灣糖業股份有限公司
法定代理人　 陳昭義
訴訟代理人　 陳榮舜
被　　　告　官有祈
訴訟代理人　官豐平
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年4月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟玖佰玖拾柒元，及其中新臺幣壹
萬參仟壹佰零貳元自民國一０三年九月一日起至清償日止，按週
年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100年4月12日向原告承租坐落屏東縣
○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地（下稱系
爭811、869、872、873地號土地）、面積分別為45.44、130
.31、42.75、1.40平方公尺，共計219.9平方公尺，約定租
賃期間自100年1月1日起至104年12月31日止，租金收取分別
依系爭811、869、872、873地號土地當期申報地價7%、7%、
3%再打8折、3%再打8折作為計算標準，並依原告通知按年繳
交租金（下稱系爭租約）。而上揭各筆土地於102年間當期
申報地價分別為每平方公尺新臺幣（下同）800、1,120、1
,680、1,680元，是依租約約定之租金總額共計13,102元【
計算式：（811地號：45.44㎡×800元/㎡×3%）＋（869地
號：130.31㎡×1,120元/㎡×7%）＋（872地號：42.75㎡×
1,680元/㎡×3%×0.8）＋（873地號：1.4㎡×1,680元/㎡
×3%）＝1,091＋10,216＋1,724＋71＝13,102元，小數點以
下四捨五入】，如逾期未繳，逾期超過4個月以上者，另按
積欠租金加計20%計算之違約金。詎被告未依約繳納102年租
金，迄今尚積欠租金13,102元、自103年4月1日起至同年8月
31日止按週年利率5%計算之利息275元及違約金2,620元。為
此，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付15,997元，及
其中13,102元自103年9月1日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。其次，租金是以土地有無課徵地價稅區分，如
有課徵地價稅（即系爭869地號土地），即以申報地價7%計
算；如無課徵地價稅，則以申報地價3%計算。又系爭811、
869、872、873地號土地之使用分區分別為停車場用地○○
○區○道路用地、道路用地，均為都市計畫內之土地，自應
按申報地價7%計算租金等語，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：被告確實有向原告承租使用系爭土地，惟系爭租
約原約定按3％計算租金，但原告逕自修改按7％計算，而在
談妥前並未修改，談妥後，未經被告同意，原告單方面修改
租金計算方式，契約之修改應經雙方蓋章始生效力，系爭租
約僅有原告單方蓋章，不生效力。又系爭土地均尚未實施都
市計畫，為公共設施未完竣之地區，根據原告之出租標準是
屬於第三類應以申報地價3%計算租金之土地，而系爭租約亦
有約定由原告負擔地價稅，原告竟以申報地價7%計算租金，
變相收取地價稅，故系爭土地應以原契約租金即以申報地價
3%計算租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，且有土地租賃契約書、地價第二
類謄本在卷可稽（分見本院卷第2至4頁、第27至30頁）。
㈠被告於100年4月12日向原告承租坐落屏東縣○○鄉○○段○○
○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地、面積分別為45.44、130.
.31、42.75、1.40平方公尺，共計219.9平方公尺，約定租
賃期間自100年1月1日起至104年12月31日止。
㈡系爭811、869、872、873地號土地於102年間當期申報
地價分別為每平方公尺880、1,120、1,680、1,680元。
四、原告主張被告自100年1月1日至104年12月31日止起向原告承
租坐落系爭811、869、872、873地號土地，約定租金計算方
式為使用面積乘以申報地價乘以每筆土地當期申報地價按約
定之年息比率計算之，其中102年之年租金為：同段811地號
是45.44㎡×800元/㎡×3%＝1,091元，869地號是130.31㎡
×1,120元/㎡×7%＝10,216元，872地號是42.75㎡×1,680
元/㎡×3%×0.8＝1,724元，873地號是1.4㎡×1,680元/㎡
×3%＝71元合計4筆土地租金為1,091＋10,216＋1,724＋71
＝13,102元等情，有土地租賃契約書、地價第二類謄本在卷
可稽（分見本院卷第2至4頁、第27至30頁），而關於租金比
率有所爭執者，根據原告提出之計算式僅同段869地號土地
是按照7%計算租金，其餘3筆均是依據3%或者更少之2.4％計
算之，而關於發生爭執之869地號土地之使用分區為屏東縣
內埔鄉公所都是計畫區域內土地，性質上為商業區用地，有
原告提出屏東縣內埔鄉公所都市計畫區域內土地使用分區證
明書可參（見本院卷第48頁），縱使被告爭執屬於公共設施
尚未完竣之土地，不應以商業區建地標準收取租金，並提出
屏東縣內埔鄉公所101年3月7日屏內鄉0000000000000號
函、台灣糖業公司土地出租及提供設定地上權要點為證（見
本院卷第40至45頁），惟該要點屬於原告機關出租土地收取
租金之規範要點，除非顯然違反誠實信用或公平正義原則，
基於契約自由原則，法院本應尊重當事人之契約約定，本院
斟酌被告現況承租土地是做為房屋之基地使用，有租賃契約
書記載可參，而原告之收取標準並未逾越土地法第97條「城
市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息
百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄
市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」之法定
最高租金10％之標準，故該收取標準並無違反上述規定，再
者，被告抗辯系爭租約是原告單方修改租金計算方式，契約
之修改因未經雙方蓋章不生效力云云，然由原告提出系爭租
約書原本核閱之，其租金計算標準之欄位雖僅有原告之蓋章
，但契約書第一行上方及最後均蓋有被告印文，此經本院勘
驗契約原本無誤，被告並未舉證當初其簽立之契約是原來印
刷之字體文件，之後才遭原告單方手寫修改租金計算比率約
款，則被告此部分抗辯尚屬無據，倘被告仍爭執租金收取標
準過高，亦應是循民事訴訟途徑提起調整租金訴訟以為救濟
，附此敘明。
五、從而，原告依據系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付如
主文第1項所示之金額與利息，為有理由，應予准許。至於
原告另依約請求被告應按積欠租金額加計20%計算之違約金
部分，核該約款應是對於承租人未按約繳付租金之懲罰性違
約金約定，此由系爭租約第六條約定是按照違約未繳納月份
由積欠未滿1個月至超過4個月之差異，而按欠租額加收2%、
5%、10%、15%、20%不等之比率約定可知，而被告既已積欠
102年度之租金達1年之上，時間上已超過4個月，則原告依
約按20%計算收取違約金2,620元，自屬有據，為有理由，應
予准許。
六、又本件係適用小額訴訟程序，並為被告敗訴之判決，應依職
權宣告假執行，並確定被告應負擔之訴訟費用額如主文第2
項所示。
中華民國104年5月12日
潮州簡易庭法官潘快
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以判決違背法令為理由
，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原
判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決
有違背法令之具體事實），如未表明上訴理由者，應於上訴後20
日內向本院提出上訴理由書。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國104年5月13日
書記官許丹瑜