竹北簡易庭(含竹東)105年度竹東簡字第150號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　105年度竹東簡字第150號
原　　　告　 范振煌
被　　　告　 黃永禮
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國106年7月5日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○里○鄰○○路○段○○○巷
○○○號房屋全部遷讓返還原告。
訴訟費用新臺幣貳仟肆佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國98年3月10日與原告簽訂不動產買賣契約（下稱
系爭契約），出賣其所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號
土地及其上門牌號碼新竹縣○○鎮○○里○○路○段○○○巷
○○號房屋（下稱系爭房地），並辦理所有權移轉登記完畢，
原告亦已給付價金新臺幣（下同）150萬元。依系爭契約第
13條第2項約定，被告於買賣移轉登記完畢之日起，應每月
給付原告1萬元之租金，惟被告自103年7月間起未按月給
付租金，經原告終止租賃關係，並限被告應於105年6月1
日前遷出系爭房屋。被告迄未遷出，為無權占用系爭房屋，
應予返還。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈其同意在被告父親過世前，不處分及收回系爭房地，條件是
被告在105年3月31日前以150萬元買回，且按時給付租金
，惟被告均未履行，故已無使用系爭房地之權利。
⒉被告在簽訂系爭契約時，也有提出意見；且如被告有異議，
在簽約後此7年期間早已提出，而非於原告請求返還系爭房
屋後才執此抗辯。
㈢為此，依法提起本訴，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠其前向原告借款150萬元，而將系爭房地移轉登記予原告作
為擔保，並非買賣，兩造約定應按月繳納1萬元，此為利息
，而非原告所稱之租金。且其為系爭房屋實際使用人，房屋
稅亦由其繳納，可徵其始為所有權人。
㈡又兩造約定被告於105年3月31日前清償借款，原告即應將
系爭房地所有權移轉登記予被告。但其因利息太高，無力償
還，於104年12月間請原告開價，原告遲不回應，直至超過
上開期限後才寄存證信函表示要被告清償300多萬才能買回
系爭房地。其因不懂法律才與原告簽立系爭契約，其上之約
定均有利於原告，實不合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁
回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於98年3月10日簽訂系爭契約，被告將系爭房
地所有權移轉登記予原告；系爭房地現在使用人為被告等情
，業據提出不動產買賣契約書（建物）、所有權買賣移轉契
約書、土地所有權狀、新竹縣政府稅捐稽徵局98-104年全期
房屋稅繳納證明書、郵件回執、存證信函、存摺內頁及對話
紀錄等件為證，並有新竹縣竹東地政事務所106年3月7日
函文暨檢附之土地登記公務用謄本在卷可稽（本院卷第95-9
6頁），堪信為真。被告辯稱系爭契約之真意為擔保而非買
賣，其始為系爭房地所有權人，故非無權占有等語，是本件
爭點如上，析述如下。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限；民事
訴訟法第277條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事
人之真意，不得拘泥於所用之辭句；民法第98條亦有明文。
復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於
契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院18年上字
第1727號、17年上字第1118號判例意旨參照）。從而，解釋
契約首就文義觀之契約內容是否足以顯示當事人雙方之真意
，如有未盡或未明之處，進而探求彼此雙方真意，如契約約
款所定雙方之權利義務已明或解釋真意後已屬相當，即不得
反此而片面選擇部分約款作有利於己之解釋。經查：
⒈觀之系爭契約文義載明『買賣』，其內條文為規範出賣人與
買受人間之權利義務（本院卷第103-109頁）；佐以第1條
買賣價金約定，將總價自120萬元以手寫更改為150萬元；
第13條特約事項，亦有以手寫更改原契約內容，並增列第7
項至第9項約定，且經兩造簽名確認（本院卷第105、107
-108頁）等情，足見兩造簽約時確有磋商。
⒉被告主張其始為真正所有權人，並提出新竹縣政府稅捐稽徵
局竹東分局100年房屋稅繳款書為證（本院卷第48頁）。然
上開繳款書雖可證明繳納房屋稅一情，惟繳納原因多端，如
基於使用者付費，徒憑繳費事實，尚難逕認即為系爭房屋所
有權人。另被告聲請傳喚證人即原告父親 范楊霖 為證，證人
於本院結證稱：伊不清楚兩造借貸情形，僅聽到原告說向被
告買房子，後來有租給被告，不曉得過戶之原因及目的等語
（本院卷第118-119頁），足見證人證詞無從有利被告。
⒊綜上，依被告所提證據及卷內證據，均無從推論兩造間簽訂
系爭契約之真意為擔保，而非買賣。又被告亦未提出系爭契
約約定之買賣價金與市價失衡之證據供參，是被告舉證不足
，故其所辯尚難憑採。
⒋準此，原告主張其買受系爭房地，而為所有權人，尚堪可採
。
㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第440條第1
項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有
明文。次依系爭契約第13條第1項前段、第3項、第4項約
定：買方同意在105年3月31日前，賣方得以150萬元買回
本買賣標的，逾期賣方即喪失期限之利益；賣方應於辦妥本
賣賣登記完畢日起每月給付1萬元之租金，但如賣方逾期2
個月未給付租金，即視為賣方違約，賣方即喪失上開買回之
權利；如第一項買回期限屆滿及第三項之原因消滅（賣方父
親亡故）而賣方因違約二個月未給付買方租金而喪失買回權
利時，賣方應立即搬出騰空本買賣標的，將房屋點交予買方
（本院卷第107頁），經查：
⒈原告主張被告未於105年3月31日前買回系爭房屋，且遲延
給付租金已達2月，經其催告被告給付，並於105年4月1
日以存證信函催告被告應於收受之日起7日內繳納租金，並
為終止租約之意思表示等情，提出竹北中山郵局83號存證信
函及收件回執為證（本院卷第16-18頁）。被告自承未依限
買回，且逾期未付2期款項等語（本院卷第80-81頁），雖
辯稱上開款項非租金而係利息，惟未舉證。從而，原告主張
兩造租賃關係業已合法終止，尚堪可採。
⒉此外，被告未舉證有何占有使用之合法權源。是原告基於系
爭房屋所有人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有
據。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職
權宣告假執行。另於判決時確定訴訟費用額如主文第2項所
示（裁判費1,880元+證人日旅費530元＝2,410元）。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國106年8月4日
臺灣新竹地方法院竹東簡易庭
法官傅曉瑄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（竹北簡易庭）
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中華民國106年8月4日
書記官李佳穎