臺灣高雄地方法院88年度訴字第2918號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院88年訴字第2918號民事判決

裁判日期：民國89年06月16日

裁判案由：返還價金等

臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度訴字第二九一八號
原告甲○○訴訟代理人 黃東璧 律師被告乙○○住右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）一百七十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：（一）原告於民國八十三年一月十一日以總價金二百八十六萬元，向被告購買鯉龍山渡假開發有限公司興建之坐落屏東縣○○鄉○道段第一地號（Ａ４）土地（嗣分割為同段第一之一五四地號），及其上編號（Ｂ２）小木屋一棟即墾丁觀海小木屋別墅（下稱系爭房地），原告並已依約按期繳付價金一百七十六萬元（含增建），然嗣後發現該批小木屋別墅因未取得屏東縣政府核發之建築執照而遭拆除無法興建。按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。本件買賣契約因可歸責於被告之事由即被告無法興建小木屋別墅交與原告，買賣契約之要素無法履行，為給付不能，爰以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，則被告即有返還原受領之價金一百七十六萬元之義務。
（二）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所明定。本件兩造所簽訂之書面契約，雖為土地預定買賣契約書，然其封面已印有「墾丁觀海小木屋別墅」字眼，又被告於廣告單上即標示「墾丁觀海小別墅」，是原告購買系爭土地純係基於小木屋別墅，因而土地及房屋皆係本件買賣之標的，且本件買賣付款方式，係依小木屋別墅工程進度付款，與一般預售房屋買賣付款方式無異，更足徵兩造係以土地及房屋為買賣標的。又原告就系爭房屋增建八坪並已給付價金三十二萬元與被告，且兩造亦另簽有代辦貸款委託書，此與一般預售房屋買賣過程無異，亦即倘本件僅係土地買賣，何須如此大費周章。茲既因可歸責於被告之事由而給付不能解除契約如上，原告自得訴請被告給付上開款項即遲延利息章。茲既因可歸責於被告之事由而給付不能解除契約如上
三、證據：提出土地預定買賣契約書影本、廣告書影本、土地登記謄本即通知各一件為證，並聲請向屏東縣政府函查拆除資料。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張其於八十三年一月十一日以總價金二百八十六萬元，向被告購買系爭房地，原告並已依約按期繳付價金一百七十六萬元（含增建），然系爭小木屋嗣因未取得建築執照而遭屏東縣政府拆除致無法興建。上開給付不能之事由既可歸責於被告，原告即得以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，買賣契約解除後，則被告即有返還受領之價金一百七十六萬元之義務，為此提起本件之訴等語。並提出土地預定買賣契約書影本、廣告書影本、土地登記謄本即通知各一件為證。惟查依其立證之買賣契約書已載明買賣標的物係系爭土地，小木屋則為附贈，是本件應予究明者，乃本件買賣標的物為何？
（一）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，固為民法第九十八條所明定。然意思表示與「動機」究屬有別，蓋動機雖為意思表示之要素，惟尚非意思表示本身。查原告雖主張其欲向被告購買者為系爭房地即土地與小木屋，惟查其提出為證之買賣契約書封面及首頁，均已載明係「土地」預定買賣契約書，契約第一條、第二條買賣標的之坐落、價金，亦標明系爭「土地」，其他各契約條復僅就系爭「土地」約定，毫未涉及建物小木屋。尤有進者，作為該契約之一部份之附件一第五條更明確約定因原告承購系爭土地，故由被告「附贈」休閒半木屋一棟。按解釋契約，固須探求當事人真意，不得拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。準此，如契約條文已明確而足以確定當事人締約當時之意思表示，則自不得反置當事人原來之意思表示於不顧，而故為相異之解釋，否則即已逾越民法第九十八條規範意旨。本件依兩造所簽訂之買賣契約書含附件，已足以確定系爭土地方為買賣標的物，而小木屋僅為附贈品，亦即當事人於締約當時就此意思表示已有合致，並無不明而須藉助解釋真意之處。至原告內心是否因土地上可供建小木屋同意買受系爭土地，則屬「動機」問題，因動機屬內部心意活動，未有行諸於外之表示，故非意思表示本身，揆諸上開說明，自非該條所謂解釋契約真意問題。
（二）又查原告主張收款係按小木屋建造進度及廣告書上有觀海小木屋別墅字眼，在在足以表示原告係為購買土地與建物始與被告簽訂買賣契約。然因本件附贈有小木屋，故以小木屋之興建進度作為繳付各期分配款之約定，尚無違經驗法則。否則茍有意購買小木屋，以土地、建物為不同之不動產，此乃眾所週知之事實，何以特別約定土地為買賣標的物，小木屋為附贈品。次查本件契約書、廣告書，固有觀海小木屋別墅字眼，然因被告確附贈有小木屋如前述，是被告於上開契約書、廣告書上為如此記載，亦與事實相符，要言之，原告上開主張均無足以證明本件「買賣標的物」兼及小木屋，亦即小木屋僅為附贈。次按系爭土地已移轉登記與原告，此為原告自承，且有土地登記謄本附卷可稽。而本件出賣人所負給付義務，既係土地之移轉，小木屋僅為附贈業如前述，縱使小木屋興建完成後遭拆除屬實，亦非給付不能，從而原告以被告給付不能為由據以解除契約，尚非有據。
三、退步言之，即令認原告確有購買系爭房地之真意，然系爭土地既為山坡地保育區林業用地，此有土地登記謄本可憑，則於其上購築建物，本應受相關建築法令之限制，茲原告既知悉上情，此由其以系爭土地為買賣標的物，小木屋為贈品之購買方式，及買買契約書附件一付款分配表第五條訂明「如欲變更設計者，依山坡地保育區林業用地有關法令申請．．．」可證，則於其上建築小木屋別墅，即有遭主管機關拆除之危險，當有認識，竟仍願以上開方式買賣，其情猶如知悉違章建築仍作為買賣標的無異，買受人對於該違章建築嗣後遭拆除，不得向出賣人主張權利，仍應由其自行承擔此部分不利益相同。茲其既自承告興建後遭主管機關屏東縣政府派員拆除，揆諸上開說明，亦非可歸責於被告之事由，其仍無解除權，要言之，本件既無可歸責於被告之事由而有給付不能情事，則原告據此解除契約即非適法，請求返還價金為無理由，不應准許。
四、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，已因其訴受敗訴判決而失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月十六日~B法官黃國川右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年六月十六日~B法院書記官呂素珍