裁判字號：臺灣高等法院95年上易字第150號民事判決
裁判日期：民國95年09月19日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決95年度上易字第150號上訴人乙○○訴訟代理人 張文寬 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 張玲綺 律師
黃捷琳 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國95年1月13日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第747號第一審判決提起上訴，經本院於95年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）93年2月中旬欲以新台幣（下同）2700萬元向被上訴人購買其所有坐落台北市○○區○○○道○段○○○號2樓之建物（下稱系爭建物），被上訴人未置可否。被上訴人嗣於93年2月20日邀請上訴人至 黃振華 代書事務所簽訂系爭建物之買賣契約（下稱系爭契約），被上訴人於簽約時並未提及屋內2、3樓間之樓板為違章建築夾層，契約中有關不動產標示部分，亦只依權狀記載地號、建號而未載明面積，上訴人並未見過系爭建物內部隔局，不知該樓板是違建夾層，而被動同意被上訴人提高價金為2900萬元，而簽訂買賣契約。迄至93年3月14日，被上訴人協同上訴人至系爭建物查看，始知建物內之第2層全無裝潢，第3層則已出租他人且租約尚未到期，被上訴人於協商後表示願負責第2層之設計及裝潢工程，並請上訴人與原承租人另定租約。迨至93年4月中旬，被上訴人通知上訴人，台北市工務局建築管理處（下稱建管處）將拆除系爭建物之違建夾層，上訴人始知建物有違建夾層。建管處早於93年3月3日即糾正被上訴人之違建夾層，被上訴人明知系爭建物有違建且將被拆除之重大瑕疵，竟未告知上訴人，致上訴人簽訂買賣契約，系爭建物之室內使用面積為50.361坪，違章建築拆除後則僅剩36.575坪，使用價值鉅額減少，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人減少價金8,054,300元（含坪數減少金額7,937,300元及拆除費用117,000元）。
又系爭建物之第3層已出租第三人，每月租金5萬元，違章夾層被拆除後，上訴人除無法出租第三人損失10個月之租金50萬元外，另賠償第三人5萬元，依民法第360條規定，請求被上訴人賠償上訴人55萬元，爰求為判命被上訴人應給付上訴人8,604,300元，及自93年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人經由大廈管理員之轉告，得知被上訴人欲出售系爭建物，而於93年2月19日夜訪被上訴人，當夜達成以2900萬元購買系爭建物之合意，並約定翌日至代書處辦理簽約手續。兩造於93年2月20日至 王振華 代書處簽訂系爭契約時，上訴人已檢視所有權狀正本，代書並提醒上訴人房屋內有增建，所有權狀登記坪數僅68.050坪。簽約當日，被上訴人即帶領上訴人前往系爭建物再次參觀房屋，故上訴人價購系爭建物時，明知屋內有增建，其仍同意購賣，自應承擔可能被拆除之風險。上訴人於簽約時，既知悉房屋有夾層增建之疵瑕，當無依民法第359條、第360條規定，請求被上訴人減少價金及負損害賠償之權利。又被上訴人取得價金是依據買賣契約，並非「無法律上原因」，上訴人依民法第179條請求不當得利，並無理由等語抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人對部分聲明不服，提起上訴，求為廢棄原判決後開不利於上訴人部分，並求為命被上訴人應給付上訴人1,319,157元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
四、經查，上訴人於93年2月20日與被上訴人簽訂買賣契約，購買系爭建物，總價2900萬元，簽約時屋內2、3層間之樓板已全部蓋滿；該2、3樓間之樓板為違章建築夾層，於交屋後被建管處拆除之事實，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書可證（見原審卷第14頁、本院卷第65頁），堪信為真。
五、上訴人主張：上訴人於93年2月20日向被上訴人購買系爭建物時，不知系爭建物之2、3樓間之樓板為增建云云。惟為被上訴人所否認。經查：
㈠證人即辦理本件房屋過戶之代書黃振華於原審證述：「他們
兩造是臨時到我事務所簽約，因此我來不及調謄本，但當時被上訴人有提出所有權狀正本，因此買賣面積是以所有權狀上面為準」；「我在地政事務所登記的公契上，有詳細記錄買賣面積」；「銀行對保是在被上訴人家中，當時在場人有10幾人，我有當場提示建物平面圖，並標示出可能增建地方，我有把平面圖交給安泰銀行經理，上訴人當時確實知道房屋有夾層」；「在簽約時，賣方有提到使用面積比權狀面積增加很多」等語（見原審卷第96頁至第97頁）。證人黃振華與兩造並無利害關係，前開證言亦無瑕疵，自堪採信。被上訴人於簽約時，既對上訴人提到使用面積比權狀面積增加很多，在對保時證人又提出建物平面圖予上訴人，標示可能增建地方，則上訴人於簽約時應已知悉本建物有夾層增建。
㈡上訴人自承契約中有關不動產標示部分，係依所有權狀地號
及建號記載，核與系爭契約相符，有系爭契約影本可證（見原審卷第14頁），可見被上訴人於簽約日已提出所有權狀。
依所有權狀記載：本建物層次為2、3層，面積各為82.01平方公尺、42.03平方公尺，總面積為124.04平方公尺，有所有權狀可稽，其第3層面積明顯少於第2層面積幾近2分之1。
系爭建物於簽約時，2、3層間之樓板已全部蓋滿，第3層為獨立空間，可出租他人之事實，為上訴人所自承，足見上訴人明知第3層有增建。
㈢依系爭契約第10條約定：「本約房地其室內外門窗‧‧‧及
共同使用之定著物，及移交前『已增築部份』‧‧‧，依原狀移交甲方（即上訴人）（另乙方（即被上訴人）附贈設備如：沙發、『按現況交屋』），有系爭契約影本可證（見原審卷第15頁），亦有增建之記載。
㈣綜上，上訴人訂約時明知系爭建物2、3樓間之樓板為違章建
築夾層，堪信為真。證人即信義房屋仲介人員 羅雅文 在原審雖證稱：證人曾去看被上訴人另一棟坐落台北市○○區○○○道○段○○○號3樓之建物，不知道該房屋有增建云云（見原審卷第155頁）。查：系爭契約訂立時，證人羅雅文既不在場，其縱使不知另一棟房屋有增建，亦與上訴人是否知悉系爭建物有增建無關，不足以證明上訴人不知系爭建物有增建。
六、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」；「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。查：系爭建物因2、3層間有夾層增建致遭建管處拆除，固有減少效用之疵瑕，惟上訴人於購買時既明知該疵瑕，依民法第355條第1項規定，被上訴人自不負擔保責任。被上訴人依系爭契約取得買賣價金，有法律上原因，上訴人主張系爭建物有物之疵瑕，依民法第359條、第179條請求減少價金即坪數減少金額1,052,157元及拆除費用117,000元云云，即不足取。又，上訴人並未證明被上訴人有品質保證之約定；且被上訴人已告知系爭建物有增建，已如前述，上訴人依民法第360條規定請求租金之損害100,000元，對第三人之賠償50,000元云云（見本院卷第6頁、24頁），亦無理由。
七、綜上所述，上訴人依民法第359條、179條、第360條規定，請求被上訴人給付1,319,157元及自93年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上訴部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年9月19日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官薛中興法官林恩山正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年9月21日
書記官周淑靜