裁判字號：臺灣桃園地方法院88年重訴字第42號民事判決
裁判日期：民國89年12月18日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣桃園地方法院民事判決八十八年重訴字第四十二號
原告丁○訴訟代理人 呂傳勝 律師複代理人丙○○
乙○○住被告甲○○住訴訟代理人 紀亙彥 律師右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣捌佰捌拾陸萬元，及自附表所示付款之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌佰捌拾陸萬元預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）八百八十六萬元，及自附表所示付款之翌日起至清償日止，按年息百分之二十計算之利息。
（二）前項判決請准原告供擔保後宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十年四月六日以總價款新台幣（下同）九百二十萬元向被告購買桃園縣○○鄉○○○段二○六四─二二號建地及地上鋼筋混凝土造三層樓房一棟（門牌編號為桃園縣○○鄉○○路○○○號），訂有房屋及土地預定買賣契約書各一件，房屋及土地價格各四百六十萬元，至八十三年十二月二十八日止，原告共給付價金八百八十六萬元，迄未交屋。
（二）查上開土地位處縣道一一○線道路預定拓寬線上，早經政府著令應自道路中心線退縮十公尺，並命被告立具切結書後辦理建築，被告竟置之不理，仍在原地建築出售原告，茲原告接獲蘆竹鄉公所通知召開道路拓寬工程用地協調會，始知上開道路將行拓寬，上開房屋占用道路部分將被拆除，基地占用道路部分亦將被征收，嚴重影響原告之權利。
（三）又上開二○六四號土地原准建築六棟樓房，被告竟興建七棟樓房，致原告購買之上開房屋面積嚴重不足。按兩造所訂房屋買賣契約第一條約定房屋總面積為六十點四坪，該坪數係指權狀坪數，因兩造所訂契約是用定型化契約作成，故所稱包括樓梯間及公共面積都是公寓式的房子才有，本件是獨棟樓房，沒有樓梯間，及其他公共設施，可見契約約定之面積是指權狀面積而言；但本件權狀面積，即被告建築面積之室內部分為四十七點九坪，陽台突出物為六點八二四四坪，合計僅五十一點七二四四坪，較契約約定之六十點四坪，自屬有所減少。
（四）買賣房屋及土地迄未交付，被告所建上開房屋占用道路部分將被拆除，且所建房屋坪數短缺，均有嚴重減少價值及減少通常效用之瑕疵，依民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」之規定，原告自得解除兩造所訂之上開房屋及土地預定買賣契約，並以本起訴狀繕本之送達為解除兩造買賣契約之意思表示。
（五）買賣契約既經解除，被告所受領之價金總計八百八十六萬元，自應返還，且因原告付款迄今多年，損失慘重，被告運用原告所付價金，自有利益，爰依民法第二百六十條、第二百零五條之規定，請求被告自收受原告價款之翌日起，至返還之日止，按週年百分之二十算付利息。
（六）對被告答辯之陳述：
１、被告對買賣房屋坪數不足，房屋占用道路將被拆除，基地占用道路部分將被徵收，及迄未交屋之事實並不爭執，上開事實均有嚴重減少價值及減少通常效用之瑕疵，且瑕疵嚴重，解除買賣契約並無不公平情形。
２、又○○○鄉○○○段○○○○號土地僅准建築六棟樓房，此有新建工程配置圖之記載在卷可稽，被告為貪得利益，竟興建七棟樓房，致原告購買之房屋面積嚴重不足，被告抗辯原告要求換屋由七一七號換為七一九號絕非事實。
被告自民國八十年初開始分期收取原告價金，至八十三年底共收八百八十六萬元，迄今歷時五、六年，原告遭受不能利用之損失。
三、證據：提出房屋及土地預定買賣契約書、收據、蘆竹鄉公所函及開會通知、新建工程配置圖、蘆竹地政事務所建物測量成果圖、土地及建物謄本、存證催告函、聲請調解書等影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）求為判決駁回原告之訴，及假執行之聲請。
（二）如為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）緣兩造固於民國八十年四月六日簽訂買賣契約，約定總價款九百二十萬元，惟當初約定買賣之標的係Ａ５棟之三樓判房屋即門牌編號為桃園縣○○鄉○○路○○○號房屋，及其基地即坐○○○鄉○○○段第二○六四之二一地號土地，嗣於完工取得使用執照，被告欲辦理所有權移轉時，原告即藉口該屋前有一台電公司設立之電線桿，其對該屋不滿意要求換屋，並指定要換取鄰舍即第七一九號房屋，被告為謀買賣順利，而原告所指定房屋亦尚未出售他人，乃同意其換屋，並由原告提供其夫 楊文農 之各項文件，由被告將產權移轉過戶，惟嗣原告即藉口種種於被告通知交屋時不願前來，拖延至今，見房價低落即意圖以本訴取回價金，其權利之行使即難謂無濫用之情。
（二）又本件系爭房屋確有坪數短少之情，惟並非如原告所主張短少如此多坪。因本件買賣契約所約定之房屋面積，並非指權狀坪數，因為權狀坪是以地政事務所辦理第一次所有權登記之時所測量之結果，但契約約定的防火巷加建，並不符合建築法規，不可能算入權狀坪數，又契約約定建物面積計算至外牆之外緣，也與地政人員以牆壁中心線測量之習慣不同，可見契約所約定之坪數並非指權狀坪數，而是被告實際交給原告使用占有的全部面積，亦即應包括防火巷空地等加蓋之公共設施，則系爭建物完工後，依地政事務所建物測量成果圖所示，該屋之建物面積及附屬建物面積計一七○點九九平方公尺，約合五一點七二四坪，再依雙方所定房屋買賣契約第一條所示，建坪尚包括防火巷加建部分之坪數，而防火巷約佔三點一二七坪，被告於其上亦有舖混凝土，並於其下埋設有化糞池等公共設施，是本件房屋建坪總數應為五四點八六九坪，與原約定之六○點四坪相差約五點五三一坪，加之以原雙方所定契約中有一公差百分之二，約一點二坪，是本件被告應為找補之面積為四點三三一坪，短少之情形並非原告所認之重大瑕疵，如任由原告解除契約即顯失公平。而依土地、房屋坪數總價以計，平均每坪單價為一五二三一八元，被告應將買賣總價減為0000000元，是原告已溢付一三九六八九元部分，被告同意退還，原告超過該部分之請求即無理由。
（三）次查被告申請核發系爭建物建照之時期係民國七十九年五月十四日，該時大新路僅係桃四十二號鄉道，且於建設局核發建照時即已依法指定建築線，而要求被告須自道路中心線退縮七點五公尺，使桃四十二號鄉道成為十五米道路，而依都市鄉之規定僅為十二米，被告所預留道路寬度即已足夠。嗣被告完工欲申請使用執照時，因須檢附無損壞公共設施證明，方因蘆竹鄉公所一意孤行，將道路欲開闢為二十米，要求被告須自行退縮十米，致短少二點五米之退縮，而面臨新蓋房屋被拆之情，幾經折衝協調，鄉公所仍悍恪非常，被告因交屋在即，並為謀全社區之發展，乃忍痛簽立同意書，以補償地上物及土地不徵收，由地主無條件提供使用之方式，換得未損害公共設施證明，以取得使用執照之核發；況現今因鄉長已換人及地方反彈過大，該案已作罷，且將來即或拆除房屋，就原告所買之系爭房屋並無重大影響，僅右側房屋之直柱約有三分之一須拆除，就房屋整體及結構均無影響，原告所為主張乃無理由。
（四）再查被告於申請建造執照時，○○○鄉○○路部分即設計有七棟透天樓房，並無所謂申請六棟蓋七棟之情，否則嗣後使用執照又如何核發。原告關此部分之主張係無的放矢。
（五）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第三百五十九條定有明文。本件買賣標的物，被告即於民國八十三年九月二十四日即將所有權移轉予原告之夫楊文農，系爭房屋雖有瑕疵，惟亦應為原告於四年餘前所得知，且原告之夫楊文農於移轉過戶後，於八十三年十二月二十八日亦支付達六百萬元之房屋價款，顯見坪數之短少情形，並非原告所認之重大瑕疵；如任由原告解除契約即顯失公平。且被告亦表示願將短少之坪數差額返還原告。至若原告恐將來拓○○○鄉○○路而拆除系爭房屋之部分柱子，被告亦同意再以隔鄰之完全不受影響之桃園縣○○鄉○○路○○○號房屋及其基地與原告再次交換。
三、證據：提出建築執照影本為證。
丙、本院依職權向桃園縣政府工務局調閱桃園縣政府（７９）桃縣工建執照字第六九一號建造執照及（７９）第一三二八五號變更設計案卷各一宗。另囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量系爭建物面積，並製作複丈成果圖。並依職權傳喚本件系爭建物之設計人即建築師 謝富榮 到院作證。
理由
一、本件原告起訴主張其於民國八十年四月六日以總價款九百二十萬元向被告購買系爭房地，約定房屋總面積為六十點四坪，此約定面積，應係指權狀坪數而言，因兩造所訂契約是用定型化契約作成，故所稱包括樓梯間及公共面積都是公寓式的房子才有，本件是獨棟樓房，沒有樓梯間，及其他公共設施，可見契約約定之面積是指權狀面積而言；又權狀面積係以房屋竣工後之實際坪數計算，室內部分為四十點九坪，陽台突出物為六點八二四四坪，合計僅五十一點七二四四坪，較契約約定之六十點四坪，自屬有所減少，原告購買之系爭房屋面積確屬嚴重不足；又被告所建系爭房屋占用道路部分將被拆除，有嚴重減少價值及減少通常效用之瑕疵，為此主張以本起訴狀繕本之送達為解除兩造買賣契約之意思表示，並請求返還原告已付之價金八百八十六萬元，及自如附表所示各次給付之日起，至被告返還價金之日止之利息。被告則以本件系爭房屋雖確有坪數短少之情，惟所短少之坪數僅四點三三一坪而已，因本件買賣契約所約定之房屋面積，並非指權狀坪數，因為權狀坪是以地政事務所辦理第一次所有權登記之時所測量之結果，但契約約定的防火巷加建，並不符合建築法規，不可能算入權狀坪數，又契約約定建物面積計算至外牆之外緣，也與地政人員以牆壁中心線測量之習慣不同，可見契約所約定之坪數並非指權狀坪數，而是被告實際交給原告使用占有的全部面積；因依地政事務所建物測量成果圖所示，該屋之建物面積及附屬建物面積計一七○點九九平方公尺，約合五一點七二四坪，再依雙方所定房屋買賣契約第一條所示，建坪尚包括防火巷加建部分之坪數，而防火巷約佔三點一二七坪，被告於其上亦有舖混凝土，並於其下埋設有化糞池等公共設施，是本件房屋建坪總數應為五四點八六九坪，與原約定之六○點四坪相差約五點五三一坪，加之以原雙方所定契約中有一公差百分之二，約一點二坪，是本件被告應為找補之面積為四點三三一坪，上開短少之坪數並非嚴重瑕疵，如任由原告解除契約即顯失公平。另依土地、房屋坪數總價以計，平均每坪單價為一五二三一八元，被告應將買賣總價減為0000000元，是原告已溢付一三九六八九元部分，被告同意退還；又被告於申請建造執照時，○○○鄉○○路部分即設計有七棟透天樓房，並無所謂申請六棟蓋七棟之情。另被告申請核發系爭建物建照之時，系爭建物所臨道路即大新路係桃四十二號鄉道，建設局於核發建照時即已依法指定建築線，而要求被告須自道路中心線退縮七點五公尺，使桃四十二號鄉道成為十五米道路，而依都市鄉之規定僅為十二米，被告所預留道路寬度即已足夠。嗣被告完工欲申請使用執照時，因蘆竹鄉公所執意將該道路開闢為二十米，故要求被告須自行退縮十米，致被告短少二點五米之退縮，而面臨新蓋房屋被拆之情，幾經折衝協調，被告因交屋在即，為取得鄉公所核發無損害公共設施之證明，始忍痛簽立同意書，以補償地上物及土地不徵收，由地主無條件提供使用之方式，換得未損害公共設施證明，以取得使用執照之核發；惟現今因鄉長已換人及地方反彈過大，該案已作罷，將來即或拆除房屋，就原告所買之系爭房屋並無重大影響，僅右側房屋之直柱約有三分之一須拆除，就房屋整體及結構均無影響。又被告於民國八十三年九月二十四日即將所有權移轉予原告之夫楊文農，系爭房屋雖有瑕疵，惟亦應為原告於四年餘前所得知，且原告之夫楊文農於移轉過戶後，於八十三年十二月二十八日亦支付達六百萬元之房屋價款，顯見坪數之短少情形，並非原告所認之重大瑕疵；如任由原告解除契約即顯失公平，被告願將短少之坪數差額返還原告。至若原告恐將來拓○○○鄉○○路而拆除系爭房屋之部分柱子，被告亦同意再以隔鄰之完全不受影響之桃園縣○○鄉○○路○○○號房屋及其基地與原告再次交換等語，資為抗辯。
二、經查原告向被告購買系爭房屋，雙方約定總價款為九百二十萬元，原告已支付八百八十六萬元，房屋總面積（包括室內、陽台、平台、雨遮花台、樓梯間及走道、水箱、防火巷加建部分等公共設施面積在內，建物面積計算至外牆之外緣）約為六十點四坪，嗣該房屋建築完成，依使用執照之設計圖及竣工平面圖轉總計算，地面層係五十一點四七平方公尺，第二層五十點七八平方公尺，第三層四六點一八平方公尺，合計一四八點四三平方公尺，換算係四四點九坪，另附屬建物部分陽台為六點五六平方公尺，突出物十六平方公尺，合計二二點五六平方公尺，換算係六點八二坪，與上開室內面積合計為五一點七二坪；又如以房屋實際占用基地之面積計算，壹層面積為五二平方公尺，三層合計一五六平方公尺，換算係四七點一九坪，空地部分為九平方公尺，換算係二點七三坪等情，業據原告提出房屋預定買賣契約書、建築改良物登記簿、建物登記謄本，及桃園縣蘆竹地政事務所建物測量成果圖等為證，並經本院職權囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量，製作複丈成果圖附卷可參，且為被告所不爭執，堪信屬實。
三、原告主張兩造間買賣契約約定之坪數，應係指權狀坪數而言，被告則抗辯買賣契約約定之坪數，係指被告實際交予原告使用占有之面積，故尚應包括防火巷之加蓋面積在內云云。經查，兩造訂定之房屋預定買賣契約書第一條，關於建坪部分，雖載明包括室內、陽台、平台、雨遮花台、樓梯間及走道、水箱、防火巷加建部分等公共設施面積在內，建物面積計算至外牆之外緣等；惟查，本院依職權傳喚本件系爭建物之設計人即建築師謝富榮到院證稱：因本件每棟都是透天樓房，所以沒有公共設施，只有公寓房子才有公共設施的問題；又本案中的建坪計算是算至外牆牆壁中心，並不包括防火巷的面積等情明確。從而兩造間契約約定之買賣面積六十點四坪，應係指權狀坪數無疑；被告辯稱契約所訂坪數應包括防火巷之坪數云云，即不可採。
四、又原告主張其在購買系爭房屋之際，被告所呈之施工圖，就原告所欲購買Ａ棟部分，係設計六棟之建築，惟被告因貪圖利益，竟興建七棟樓房，致原告購買之系爭房屋嚴重短少坪數；被告則抗辯其原先設計確為六棟，嗣於七十九年八月申請變更為七棟，惟此際之變更設計，仍在系爭契約訂定之前，故原告於訂約之初，對於臨路之Ａ棟已變更為七棟此節，應係明知。經查本院依職權向桃園縣政府工務局調閱桃園縣政府（７９）桃縣工建執照字第六九一號建造執照及（７９）第一三二八五號變更設計案卷各一宗。依上開桃園縣政府（７９）桃縣工建執照字第六九一號建造執照卷宗內附之配置圖所示，被告於民國七十八年十二月申請建造執照之設計內容，臨大新路部分即Ａ棟之設計，係自Ａ１至Ａ６共六棟之設計，每棟面臨道路之屋寬為五公尺，屋深十四公尺。惟被告於民國七十九年八月復向桃園縣政府建設局申請建造執照之變更設計，依上開（７９）第一三二八五號變更設計案卷內附之配置圖所示，上開臨大新路之Ａ棟設計，已增為自Ａ１至Ａ７共七棟建物，每棟面臨道路之屋寬縮減為四點三公尺，屋深仍為十四公尺。由上開原始設計配置圖所載之建築面積，計算Ａ棟每棟面積，包括突出物部分，係二百一十平方公尺，換算係六十三點五二坪；而依變更設計後之配置圖及所附建築面積，計算Ａ棟每棟面積（包括Ａ５該棟之突出物，不包括地下室面積），係一七一點四○平方公尺，換算係五一點八五坪。又本件系爭建物變更後之設計，係有地下室之配置，惟系爭建物完工之後，實際上建物並無地下室，故應係在第一次變更設計之後，復有第二次之變更設計，本院依職權向桃園縣政府工務局調閱本件建物之使用執照等相關文件，未據該局檢送，惟仍堪認定原告主張被告確有變更設計，將原設計臨大新路之房屋棟數，自六棟增加為七棟，每棟坪數並因此減少等情，確屬事實，惟此項變更設計之事實，是否為原告於訂約之際，即已明知？據證人謝富榮所證，本件預售屋係由其設計規劃，Ａ棟原始設計為臨路六棟，後來變更為七棟，Ａ４該棟房屋面積依照原設計圖之建坪為二二五平方公尺，不包括陽台、遮雨棚及公共設施，變更設計後，因為多加上地下室之面積，所以面積增加為二三二點五八七平方公尺，該建物嗣後是否又再變更設計為取消地下室之規劃，因無資料可查，且年代久遠，其已不記得是否另有第二次之變更設計，但如變更設計後取消地下室之規劃，而仍維持三樓之設計，則面積將減為一七三點五四八平方公尺；綜上所述，兩造間契約約定之買賣面積六十點四坪，核與變更設計前Ａ棟之六十三點五二坪之面積略符，應認系爭契約係以變更設計前之建物面積，以為約定之計算基準，被告並非以變更設計後之面積即五二點四九八三坪，與原告為坪數之約定；上情係徵，原告主張被告嗣後完工之房屋面積，坪數僅為五一點七二坪，較契約約定之面積六十點四坪，短少八點六八坪等情，堪信屬實。況且縱如被告所辯，本件買賣契約所約定之房屋面積應包括防火巷空地等加蓋之公共設施，則以契約約定之面積（六十點四坪），扣除防火巷等面積（三點一二七坪），則建物本身之實際面積，亦應為五十七點六八坪，惟此與建物完工後包括陽台及突出物之實際面積（五一點七二坪），仍然短少約六坪。
五、查建物之面積係房屋所有權人可支配使用之空間，對購屋者而言，係決定是否買賣，及決定價格最重要之因素，衡以社會一般觀念，及通常房屋使用之狀況，建物面積如較原訂買受之面積減少達八點六八坪，確將致購屋者原訂使用房屋之計劃無法達成；系爭房屋之實際面積既小於契約所定，且短少之面積高達八點六八坪，則其有減少效用及價值之瑕疵，自不待言，原告依此而主張解除契約，自屬有據。
六、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百五十九條第一項、第二百零三條分別定有明文。本件原告以被告給付之物，因具嚴重瑕疵，而主張解除契約，係屬有據，已如前述，則其請求被告返還已付之價金共計八百八十六萬元，及自如附表所示於各次受領時起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由；又兩造間對於本件債務之利率並無約定，且亦無法律可據，原告逕而請求按年息百分之二十計算之利息，於超過年息百分之五之利息部分，尚屬無據，應予駁回。另兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。至原告其餘主張，已無審究之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十八日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官劉志卿右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十二月二十九日~B法院書記官陳秀鳳