臺灣臺南地方法院89年度訴字第1644號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院89年訴字第1644號民事判決

裁判日期：民國89年12月18日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度訴字第一六四四號
原告乙○○
丙○○丁○○○右三人共同訴訟代理人 郭玉山 律師
蕭麗琍 律師被告甲○○住右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應協同原告就兩造所訂立台南縣私有耕地什乃字第六十二號耕地三七五租約向台南縣善化鎮公所辦理註銷登記。
被告應將坐落台南縣○○鎮○○段第一四二六地號，面積零點二七一八公頃土地，及同段第一四二七地號，面積零點二八八四公頃土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告自民國三十八年起即將伊所有坐落台南縣○○鎮○○段第一四二六地號，地目田，面積０．二七一八公頃土地，及同段第一四二七地號，地目田，面積
０．二八八四公頃土地（以下統稱系爭土地）出租於被告，並訂立三七五租約，詎料，原告於今年年初發現被告不自任耕作，而將其中之部分土地，分別出租於案外人 蘇江林 及 蘇好樣 ，搭建鐵皮屋賣羊肉等，作商業使用。案經原告聲請善化鎮公所調解，台南縣政府調處不成立而移送鈞院審理。
（二）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種，或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定明文。又同條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，以同一租約為限，最高法院六十六年度台上字第七六一號判例意旨參照。原告爰依此項規定訴請被告協同原告辦理註銷三七五租約登記，並將系爭土地交還原告自行耕種。
三、證據：提出台南縣私有耕地租約、房屋租賃契約、存證信函、證明書、地籍圖謄本各一份、土地登記簿謄本二份、照片十四張為證，並聲請訊問證人蘇好樣、蘇江林。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告並未將系爭土地租給蘇好樣及蘇江林，只是將土地借渠使用，並未收取租金。至於向蘇江林收取之費用乃係電費，且蘇江林最後因未繳納電費而被斷電。
丙、本院依職權履勘現場，並囑託台南縣新化地政事務所繪製複丈成果圖。理由
一、原告起訴主張被告自三十八年起即向伊承租系爭土地，並訂立耕地三七五租約，詎被告竟不自任耕作，而將其中之部分土地，分別出租於蘇江林及蘇好樣，搭建鐵皮屋賣羊肉等作商業使用，為此依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定訴請被告協同原告辦理註銷三七五租約登記，並將系爭土地交還原告自行耕種。被告則以其並未將系爭土地租給蘇好樣及蘇江林，只是將土地借渠使用，並未收取租金。至於向蘇江林收取之費用乃係電費，且蘇江林最後因未繳納電費而被斷電等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造就原告所有系爭二筆土地訂立耕地三七五租約，業據提出土地登記簿謄本二份、耕地三七五租約一份在卷供參，且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告次主張被告未自任耕作，而將系爭土地轉租給訴外人蘇江林及蘇好樣一節，亦據提出房屋租賃契約書一份、照片十四張為證，且經證人蘇好樣、蘇江林到庭證述無訛，復經本院履勘現場，及囑託台南縣新化地政事務所繪製土地複丈成果圖可稽。依該複丈成果圖顯示，系爭土地上確經蘇好樣、蘇江林搭建鐵皮屋及木造建築，並堆置木材，面積共計達七十五點九八平方公尺。被告雖辯稱其只是將土地借給蘇江林及蘇好樣，並未有轉租行為等語。然據原告所提，且為被告所是認之「房屋租賃契約書」，其上業已明白記載租賃期間、租金等字樣，被告雖又辯稱該金額性質上屬於電費等語。然該費用性質上若確為電費，自當依實際使用金額核計應繳納金額，殊無約定每月固定繳納二千元，更無明白記載租金一語，是被告所辯。殊難憑採，綜此，本件被告將系爭土地轉租訴外人蘇江林、蘇好樣等語，堪可認定。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。而耕地三七五減租條例第十六條所謂「不自任耕作」，係指耕地承租人將承租之土地，轉租他人、或借與他人使用、或與人交換耕作、或自己建築房屋居住或供其他非耕作之用。所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明。且耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限。（最高法院八十年度台再字第十五號判例、六十六年度台上字第七六一號判例意旨參照）復按耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換定，應由出租人會同承租人申請登記。同法第六條第一項復有明文規定。查本件被告將系爭土地轉租於蘇江林及蘇好樣，已如前所認定，依前開規定，兩造所訂立之租約應屬無效，從而原告訴請被告協同原告就系爭耕地租約辦理註銷登記，並將系爭土地返還原告，洵屬有據，應予准許。
四、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年十二月十八日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法官林富郎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國八十九年十二月十八日~B法院書記官何小玉