裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第3964號民事判決
裁判日期：民國92年06月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第三九六四號
原告乙○訴訟代理人 吳中和 律師被告甲○○訴訟代理人 酈長春 律師右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落台中縣○里鄉○○段九三之一地號土地（下稱系爭土地）上建物，即建號六○三號，門牌號碼：台中縣○里鄉○○路公會巷五號，地面層面積一二六‧一八平方公尺、二層面積一三一‧○八平方公尺、三層面積一三一‧○八平方公尺，屋頂突出物面積三四‧四七平方公尺、陽台九‧八平方公尺，及增建部分即如附圖所示Ａ、Ｃ部分地面層、二層、三層面積各二二‧○五平方公尺之地上物（下稱訟爭建物）拆除，並將土地返還原告。
二、陳述：
（一）系爭土地為原告所有，被告所有訟爭建物並無租賃、借貸或地上權等正當權源，而無權占有原告所有系爭土地，為此，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告將訟爭建物拆除，並將土地返還原告。
（二）原告固於八十一年一月四日基於借貸契約而出具土地使用權同意書予訴外人即其子 沈村 地，同意 沈村地 在系爭土地上建築訟爭建物，惟嗣後該建物經沈村地之債權人聲請法院查封拍賣，則原告當初同意沈村地在系爭土地上建築房屋之原因已消滅，雙方於訟爭建物拍賣前同意終止借貸契約，故訟爭建物即無權再繼續使用系爭土地。縱被告係自法院拍定買受該建物，然拍賣公告上已載明「本件建物係坐落於案外人乙○所有之土地上，占用責任由拍定人自理」，是依民事訴訟法第二百七十七條規定，被告就其所有訟爭建物占用系爭土地有正當權源之事實，應負舉證責任，若被告無法舉證證明兩造間就系爭土地有借貸、租賃等任何正當權源，即應拆除訟爭建物，將土地返還原告。
三、證據：提出土地及建物登記謄本各一份、本院民事執行處通知、臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第一○六一號及臺灣高等法院八十九年度上字第三七三號民事判決暨最高法院八十九年度台上字第二一五三號民事裁定各一件為證；並聲請訊問證人沈村地。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）據原告之女稱原告已失蹤十餘年，音訊全無，是被告質疑原告並未委任律師提起本件訴訟，而係其家人假冒其名義為之，本件訴訟之原告並不存在。
（二）訟爭建物原所有權人為原告之子沈村地，則沈村地在原告所有系爭土地建屋，焉有無權占有之理，其間雖無租金往返之事實，應可解釋為「使用借貸」關係，被告既經由法院拍賣取得訟爭建物，並完成登記手續，自依法概括承受訴外人沈村地與原告間之上開使用借貸關係，故原告請求拆屋還地，於法無據。況訟爭建物尚未點交，被告目前就該建物並無處分權。
三、證據：聲請調取本院九十年度民執春字第三九九八號損害賠償民事執行案卷。
丙、本院依職權向臺中縣政府調閱訟爭建物申請建造執照時所檢附之「土地使用權同意書」。
理由
一、本件原告主張系爭土地為其所有，被告所有訟爭建物並無租賃、借貸或地上權等正當權源，而無權占用該土地，因依民法第七百六十七條規定，求為命被告應拆除訟爭建物，將土地返還原告之判決。被告則以據聞原告已失蹤十餘年，其應未委任律師提起本訴，而係其家人假冒其名義為之，故本件原告並不存在；又原告既同意訴外人即其子沈村地在系爭土地上建造訟爭建物，則渠等間應解為存有使用借貸關係，伊向法院拍定取得該建物，自依法概括承受該使用借貸關係，是訟爭建物占用系爭土地，即有合法權源，原告請求，於法無據，況訟爭建物尚未點交，伊現就該建物並無處分權等語，資為抗辯。
二、查被告雖爭執原告應無委任律師提起本件訴訟之意，並質疑原告於起訴時應不存在云云。然原告委任吳中和律師為本件訴訟代理人，由其代為提起本訴，並參與訴訟等情，業據其提出於九十一年十二年三十日經本院所屬民間公證人 黃章旗 認證之委任書一份為證，則該私文書之真正應無庸置疑，準此，自應認原告本人對被告確有提起本件訴訟之意，且於起訴時確係存在，而對兩造發生訴訟拘束之效力，是本件訴訟關係已經合法成立，被告所辯，並無證據以實其說，應屬臆測之詞，要無足取。
三、另原告主張系爭土地為其所有，被告拍定買受之訟爭建物占用該土地等情，業據其提出土地及建物登記謄本各一份為證，並經本院至現場勘驗及囑託台中縣豐原地政事務所測量屬實，制有勘驗筆錄及如附圖所示土地複丈成果圖在卷可按，復為被告所不爭執，固堪信為真實。惟被告辯稱：原告同意訟爭建物之原所有人即其子沈村地在系爭土地上建造該建物，渠等間應存在使用借貸關係，則伊向法院拍定買受訟爭建物，自依法概括承受原告與沈村地間原來之法律關係，故原告請求，應予駁回等語；而原告則主張其當初同意訴外人即其子沈村地在系爭土地上建屋之原因已因訟爭建物經法院查封拍賣而消滅，其與沈村地並已於該建物拍賣前同意終止渠等間之借貸契約，故被告所有訟爭建物即無權繼續使用系爭土地云云。是兩造所爭論者，顯著重於被告拍定取得訟爭建物所有權後，是否得承受其前手沈村地與原告間原來之使用借貸關係，此當然攸關被告所有訟爭建物占用系爭土地是否有合法權源，且為兩造爭執重點之所在。
四、查訟爭建物原係訴外人沈村地經其母即原告同意在系爭土地上所建造，並由其取得所有權，其與原告間就系爭土地存有使用借貸契約，嗣後因訴外人沈村地殺害被告之父 李吉松 ，被告乃與其他債權人即伊母 李紀綉珍 及伊兄妹 李元裕 、 李杏月 等人聲請本院民事執行處強制執行沈村地所有訟爭建物，以清償沈村地對伊等所負侵權行為損害賠償債務，並於拍賣程序中，由被告拍定買受取得訟爭建物之所有權等情，已為兩造所是認，復有原告於八十一年一月四日立具之土地使用權同意書附卷可憑，並經本院調取九十年度民執春字第三九九八號損害賠償民事執行卷宗查閱明確。惟先不論被告可否因拍定買受訴外人沈村地原所有訟爭建物而承受沈村地與原告間就系爭土地原來之法律關係。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，亦經最高法院七十一年臺上字第七三七號判例闡釋甚明。準此可知，不論其權利屬於何種，權利人皆應以誠實及信用方法，在不違反公序良俗或社會觀念之範圍內以行使之，即以不妨害社會秩序及公共利益為其正當之界限，由此可見，物上請求權之行使，自亦有權利濫用原則之適用。查訟爭建物為鋼筋混凝土造三層樓房，於八十一年十二月二十一日建造登記完成，迄今屋齡僅十年左右，其內並設置有電梯，此參閱附圖可明，顯見該建物價值非微，參以被告方於九十一年九月十八日始以二百九十一萬元之價格標得該建物，是訟爭建物若予拆除，對甫經拍定買受之被告及國家社會所受之損失不得謂為不大，且原告原係同意其子在系爭土地上建屋直至該建物滅失或不堪使用時為止，而今因其子沈村地於不法殺害被告之父李吉松後，無力償還對被害人之配偶及子女所負侵權行為損害賠償債務，由法院強制執行拍賣訟爭建物，期得價款以清償其子沈村地對被告等債權人所負上開債務，竟於見被告拍定買受該建物後，即忽以被告所有訟爭建物無權占用系爭土地為由，遽向被告請求拆除訟爭建物，則原告自身因此權利之行使，所能取得之利益似屬不多，二者相互比較權衡，本院認原告就本件物上請求權之行使，係屬權利濫用而有背於誠實信用原則，揆諸上開規定及說明，自不能為本件之請求。至被告就原告本件所有權之行使，雖未執權利濫用及誠信用則以為抗辯，惟依當事人兩造所陳述及證明之事實，可認為有權利之濫用者，則不待當事人之主張，法院即應依職權引為裁判之資料，是本院為免兩造（尤其係原告）就此生有疑義，於此特為敘明。
五、次按民法第四百二十五條之一規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。此規範目的蓋因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，為調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，而側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，保全社會經濟，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權嗣後之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，以保障訟爭建物所有人得使用基地。經查，觀之卷附原告出具之土地使用權同意書，其上記載：「玆有沈村地等一人，擬○○里鄉○○段九三之一地號土地全部，面積五九二平方公尺，建築三層ＲＣ造建築物一棟，業經乙○完全同意．．．」等情，足見原告與訴外人沈村地間所以締結該使用借貸契約，係以沈村地自行建築房屋而使用之為其目的，自非有相當之期限不能達其目的，則依此探求渠等當初締約之真意，應解為其使用借貸期限係定有至建築物滅失或不堪使用時為止之期限（最高法院三十年渝上字第三一一號判例參照）。而訴外人沈村地既因上開借貸契約而取得使用原告所有系爭土地之合法權源，則嗣後縱其建造所有之訟爭建物因經法院執行拍賣，由被告拍定取得該建物之所有權，而與上開法文所稱「土地及房屋原同屬一人所有」之情形未盡相同，惟揆諸前揭法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，自應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭規定，於本件房、地所有人即兩造間就基地使用權並無特別約定之情形下，應認被告已承受其前手沈村地與原告間原來之法律關係，亦即於訟爭建物得使用期限內，兩造間存有使用借貸關係，俾得調整土地、建物所有人彼此間之法律關係，庶符社會正義之要求（最高法院九十一年度台上字第一九一九號判決參照）。是被告抗辯伊所有訟爭建物占用系爭土地，係本於使用借貸關係，自有合法權源，而非無權占有等情，尚非無因。
六、復按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定、負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第五十一條第二項定有明文，該條文所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，又所謂債權人，則應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，所以明定查封之效力，旨在保全查封時不動產之交換價值，故而限制債務人之處分權能，禁止債務人為消滅或減少不動產交換價值之處分行為。查一般買賣建築物之目的，在永久合法使用該建物，而於單獨購買建物情形，若非於買受該建物時，一併取得該基地之地上權或永久使用權，自無法達其長久合法使用建物之目，因之，被告之拍定系爭房屋，應係衡諸伊可永久合法使用該建築物之條件下，始投標應買訟爭建物，並繳足價金，乃訴外人沈村地竟於該建物查封後，任意與原告合意終止渠等間就系爭土地所訂立之上開使用借貸契約，當會影響被告對拍賣價額之估計及投標應買之意願，勢將減低訟爭建物本身之交換價值，顯然有礙執行效果，則依前揭說明，訴外人沈村地同意終止其與原告間之上開使用借貸契約之行為，自與查封之效力相砥觸，應受查封效力之拘束，而對拍定人之被告不生效力。從而，原告主張其與訴外人沈村地間就系爭土地所締結之使用借貸契約，已經雙方合意終止而失其存在一節，於法顯然未合，而無可取。又原告雖聲請訊問證人沈村地，旨欲證明渠等間之使用借貸契約確已合意終止云云，姑不論該待證事實是否實在，縱非虛妄，亦因沈村地於訟爭建物查封後所為同意終止該使用借貸契約之行為，對執行效果，大有妨礙，故對拍定人之被告不生效力，已如上述，是本院核無必要，附為敘明。至原告雖另謂訟爭建物之法院拍賣公告已載明「本件建物係坐落於案外人乙○所有之土地上，占用責任由拍定人自理」等情，以為其主張被告所有訟爭建物係無權占有系爭土地之論據，惟此乃執行法院於拍賣之不動產屬房屋時，於拍賣公告上除依法載明坐落地號土地，並將該基地與房屋並非同屬一人所有，及建築物係占用他人土地等情形予以載明，俾使應買人得事先知悉所拍賣房屋之實際狀況，以促應買人注意（參看強制執行法第八十一條第二項及辦理強制執行事件應行注意事項第四十三條），而若應買人仍決定參與應買，則於拍定取得拍賣房屋之所有權後，如與坐落基地所有人發生是否有權或無權占用該基地之紛爭者，應由拍定人自行處理而已，尚不得以拍賣公告有如上之記載，即率爾遽謂被告所有訟爭建物占用原告之系爭土地，並無合法權源，是原告執此主張被告無權占有系爭土地，應舉證證明伊占用該土地有借貸、租賃等任何正當權源存在云云，亦不足取。
七、綜上所述，本件原告主張被告所有訟爭建物無權占用其所有之系爭土地，因而本於所有權作用，請求被告拆屋還地，返還土地等情，既有權利濫用而有違誠實信用原則情形，且被告所有訟爭建物占用系爭土地，亦非無合法權源，從而，原告本於民法第七百六十七條之規定，求為命如訴之聲明所示之判決，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果均不生影響，不另贅敘。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十二年六月十六日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官吳美蒼右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由，並按他造當事人之人數附繕本。
中華民國九十二年六月十六日~B法院書記官