板橋簡易庭106年度板小字第773號民事判決

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度板小字第773號
原　　　告　漢皇馥麗公寓大廈管理委員會
法定代理人　 呂適君
訴訟代理人　 林晉逸
訴訟代理人　 蘇信誠 律師
被　　　告　 簡安宏
訴訟代理人　 林美玲
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國106年7月27日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌仟元，及自民國一○六年一月二十一日
起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
理由要旨
一、本件原告起訴時，原告之法定代理人原係 林銘城 ，在訴訟中
變更為呂適君，因而聲明由呂適君為原告之法定代理人承受
訴訟，於法並無不合，應予准許。又按訴狀送達後，原告不
得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文
。本件原告起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）
31,710元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之10計算之利息。嗣原告於民國106年7月12日具狀
變更聲明如主文第1項所示，核屬減縮應受判決事項之聲明
，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告主張：
（一）被告為漢皇馥麗公寓大廈（下稱原告社區）之區分所有權
人，名下有編號B3-094平面車位1位，依照漢皇馥麗公寓
大廈規約，為充裕共用部分在管理上必要之經費，被告應
遵照區分所有權人議決之規定向原告繳交管理費，於100
年7月14日漢皇馥麗公寓大廈區分所有權人會議決議所訂
定之「漢皇馥麗管理費及公共基金收支管理辦法」第2條
：「本社區管理費及公共基金收取標準如下：1.依權狀坪
數每坪每月收取管理費六十七元。2.依權狀坪數每坪每月
收取公共基金十三元（依規約第十條第四項管理費之百分
之二十收取其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權
人會議之決議停止收繳。3.商場依權狀坪數每坪每月十五
元交於住管會代為管理運用。4.分管協議之平面車位每位
每月收取清潔管理費四百元。5.分管協議之機械車位每位
每月收取維護及電費四百元。6.本大樓區權人增購獎勵車
位每位每月收取清潔管理費四百元。7.非本大樓區權人增
購獎勵車位每位每月收取清潔管理費八百元。8.管理費及
公共基金之孳息歸各項目之收入。」，則依上開管理費之
收費標準計算，被告每月應繳交管理費400元。詎被告自
104年11月起即未依約繳納管理費，迄今已積欠104年11月
起至106年6月止之管理費，合計8,000元（計算式：400元
×20月＝8,000元），屢經催討，未獲置理。為此，爰依
公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟，並聲明：被
告應給付原告8,000元及自支付命令狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之10計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1、按公寓大廈管理條例第21條規定︰「區分所有權人或住戶
積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾
二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲
延利息。」另依「漢皇馥麗公寓大廈規約」第十條第六項
規定：「區分所有權人若在規定日期前未繳納應繳金額時
，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另收取遲
延利息，以未繳金額之年息一○%計算」（同原證五）。
原告既已原證二證明已寄送存證信函並確實轉交被告，被
告竟瞎說沒收到，縱然如此，所謂催告，依公寓大廈管理
條例第21條規定，並不以存證信函為必要條件，包括書面
公告、口頭催繳並無不可。而依據「漢皇馥麗公寓大廈規
約」第十條第六項規定，更不以催告為要件，被告以未收
到存證信函作為拒繳的理由，根本是異想天開。
2、再依據前揭公寓大廈管理條例第21條規定，係以金額逾二
期即二月或達相當金額為要件，而非以收取的期別為要件
，二月收取一次只是為了作業方便，否則若管委會以半年
為一期收取，被告就可以欠繳一年嗎？被告根本是強辯。
而「漢皇馥麗公寓大廈規約」第十條第六項更規定，區分
所有權人若在規定日期前未繳納應繳金額時，管理委員會
得訴請法院命其給付應繳之金額及另收取遲延利息，不以
達二期為要件。且依據鈞院106年6月1日辯論終結、同年7
月4日判決之106年度板小字第774號民事判決（原證十）
，同樣判准原告請求之欠繳停車管理費計算至最後言詞辯
論期日已得收取之金額，故本件原告請求迄106年6月30日
欠繳費用，自屬有據。
3、再查，由於被告於本件支付命令核發後已將自104年11月
至106年6月管理費繳清，原告自毋庸繼續催討，爰依法縮
減此部分之請求，被告所積欠者，只剩下104年11月至106
年6月停車費共8,000元。被告既自認社區規定本大樓區分
所有權人每月每一停車位清潔費肆佰元、非本大樓區分所
有權人每月每一停車位清潔費捌佰元，即無拒繳之理由。
而細繹被證五內容，只是被告以自己擔任負責人的漢皇富
麗商場於106年3月21日訴訟已繫屬、臨訟制作、不生任何
法律效果之函文，不足為憑。被告稱自己車位委由富麗商
場管委會承接，本來就與規定不符，按商場與社區不同，
且若按照被告邏輯，任何一位停車位登記所有人都可以已
自行委託第三人代為清潔而拒繳停車費，豈不大亂。況停
車費本質上包括停車場、車道之設施、清潔、人員指揮管
理，並不能望文生義認為單指車位清潔而已。其所稱委由
商場代為清潔之車位，請問繳費的證據何在？被告信口開
河，不足採信。況依據被告自己擔任原告漢皇馥麗公寓大
廈管理委員會第一屆主任委員任內所制定之「漢皇馥麗管
理費及公共基金收支管理辦法」（原證十一）及「漢皇馥
麗公寓大廈住宅專區及商場專區分管協議」（原證十二）
，清楚記載分管協議之車位收費標準，以及「（分管協議
第五條第一項第二段）全大廈共用部分委由住宅專區管理
、維護之，商場專區應依其持有部分坪數每月補助每坪新
台幣十五元整予住宅專區管理組織。」證明不論位於住宅
專區或商場專區之車位，都是由原告負責收取費用及維護
管理，被告所辯委由商場清潔、車位換至商場專區的說法
，並不足採。
4、又被告稱於第二屆委員會期間溢繳金額，惟由於第二屆所
調整之管理費有爭議，原告將以另案處理，與本案無涉。
本件原告請求之欠款係自104年11月起算，已避開爭議部
分，被告所稱溢繳部分，尚有待另案釐清，要不得作為本
件抵銷之標的，乃至為明確。
三、被告則以：
（一）原告於106年1月17日民事聲請支付命令狀附件(未繳住戶
明細表)中載明平面車位清潔費未繳納，被告自始即並未
收到原告提出原證二之存證信函，亦無原告所陳述積欠管
理費之事實，原告所聲請之情事實並無理由：
1、被告自始即並未收到原告提出原證二之存證信函：
①原告於106年5月22日民事辯論意旨狀第二點中陳述，於
105年12月12日以中和泰和街郵局第576號存證信函向被告
催繳(原證二)。惟被告自始即並未收到原告提出原證二之
存證信函，經查詢後，方得知漢皇馥麗公寓大廈住宅管理
委員會身為催繳方，竟違反立場與利益商之衝突，自行逕
為被催繳方代收。代收後，亦未依其身為公寓大廈住宅管
理委員會之責任及義務，於代收後將信件交付予書信應送
達之本人即被告方；
②此一催告催繳之存證信函，從未實際交付被告，漢皇馥麗
公寓大廈住宅管理委員會身為被告之使用人，違反利益迴
避及立場衝突進而代收，更於代收後不交付應交付之書信
與受催告之人即被告，今竟堅稱已按公寓大廈管理條例第
21號規定辦理催繳並進行聲請支付命令，顯係自導自演，
故意誤導鈞院心證之意圖甚明。
2、被告並未有原告所陳述積欠管理費之事實：
①按本公寓大廈管理委員會公告100年6月14日 漢馥 公字第
0000000號(被證一)：管理費收費週期二個月為一期，每
次收取二個月費用。依據管理辦法106年度第二期管理費
結至106年4月底前完成繳納都不算逾期；且依原告106年5
月22日提出民事辯論意旨狀中原證二第二項中載明：每兩
個月應繳管理費一期，且應於每雙月月底以前繳付。暨尚
未逾期，原告應無催繳之權利；是原告計算欠繳管理費及
期間均與事實不符，顯有違誤，應認原告起訴顯無理由，
應以判決駁回。
②再者，被告依據漢皇馥麗公寓大廈第三屆第二次臨時區權
人會議會議記錄(原證十)補正資料中載明：依照規約規定
每坪繳費90元，管理費已完成繳納至106年第二期【即106
年3-4月份】，經結算後原告已溢收被告之管理費共計肆
仟玖佰貳拾元整(被證二)，並無原告所陳述積欠管理費之
事實，顯見原告所聲請之情事與事實不符，顯有違誤，應
認原告起訴顯無理由，應以判決駁回。
（二）漢皇馥麗公寓大廈管理費與停車費收取及計算之方式：
1、本案系爭之大樓漢皇馥麗公寓大廈，其區分所有權人每期
繳付金額，原本係依照住宅所有權狀上所登記之坪數(其
中會包含納入停車位之面積)計算收取管理費；故本社區
就停車位清潔維修費可細分為：
(1)分管協議之平面車位清潔費。
(2)分管協議之機械車位維修費。
(3)本大樓區分所有權人增購獎勵車位清潔費。
(4)非本大樓區權人增購獎勵車位清潔費等四種。
2、後因慮及漢皇馥麗公寓大廈之管理費將車位坪數納入管理
費之計算基礎，對於無車位使用之區分所有權人似有不公
。為充分考量其公平性，經召開管理委員會會議後，決議
針對停車位另外再收取分管協議之平面車位清潔費(400元
/月)、分管協議之機械車位維修費(400元/月)、本大樓區
分所有權人增購獎勵車位清潔費(400元/月)、非本大樓區
分所有權人增購獎勵車位清潔費(800元/月)等四種；並決
議此等款項與管理費科目並非相同得以混充，收入需獨立
科目獨立帳目外，支出時專款專用，以防止弊端產生，並
於每期管委會財務報表支出狀況，依漢皇馥麗公寓大廈規
約第三條、第十條至第十七條之規定制定，100年7月14日
第九次管理委員會會議通過辦理(被證三可茲參照)。
3、詎料，原告自104年起即陸續發生不依既有規約及管理委
員會會議之決議為應有之管理及措施，仍恣意妄為、率斷
獨行，視區分所有權人之意見為無物。除已業經區分所有
權人多次發函通知要求改善外，更於104年10月1日漢皇馥
麗社區管理委員會第十一次會議及104年10月18日漢皇馥
麗社區104年度第三屆區分所有權人會議中均再次決議：
歸還富麗商場代管費及車位清潔費支付狀況說明，支出部
分清潔費竟未獨立科目分項記載，原告種種劣行，顯已完
全無視規約及區分所有權人會議之決議而有違反之情事。
4、再者，管理中心雖稱發包委託清潔公司進行清潔工作，此
種狀況，屢經區分所有權人多次口頭通知及發函反映，物
業管理中心均視若無睹、放任不管，導致環境髒亂、蚊蟲
孳生，衛生條件每況越下，令人憂慮。漢皇馥麗大廈住宅
管理委員會既已收取清潔維修費用，但車位仍然髒亂不堪
如舊，究竟係巧立名目收取費用而實際未予發包，抑或是
能力不足堪擔任監督發包清潔之工作，則無從得知，總之
原告就是未能盡清潔維修之責任。
5、是被告迫於無奈，僅得將被告所屬之車位平面車位清潔工
作於105年1月起、機械車位維修自106年1月份起，改委請
由富麗商場管理委員會發包之清潔人員進行清潔工作及管
理，【富麗商場管理通知函】(被證四)，是被告所屬之平
面車位清潔及機械車位維修之工作，業已轉由富麗商場管
委會承接，與漢皇馥麗社區管理委員會已無直接關係，更
無平面車位清潔費及機械車位維修費用未繳納之情事。
（三）原告於意旨狀三中指出：被告為大樓改建前原地主，因擁
有社區多戶所有權，被告擁有社區多戶所有權房子都沒有
分攤大樓公共電費分攤(原證八)，且將車位出租(原證九)
。經查原告針對259號7樓提出公共電費分攤狀況及用電資
料表一事，本戶為拆錶空戶(未有人入住)，車位(94號)屬
平面車位，並未使用到任何電力。台灣電力公司並未開立
電費繳納通知單於被告，何來公共電費未繳納一事？此一
部分與本案催繳管理費案無任何關聯，原告意圖模糊本案
焦點。但針對公共電費一事經與電力公司聯繫後瞭解，目
前住戶中確實有人於103年入住至今，從未分攤大樓公共
電費，因意旨狀收到時間太過匆促，許多事項仍需查證中
，因該員可能為本屆委員，倘若屬實，管委會是否有疏失
或包庇，擬動員召開臨時區權人會議進行討論調查。
（四）查原告106年5月22日提出之民事意旨狀原證四中，提到被
告座落於新北市○○區○○路○段000號7樓之房屋，欠繳
管理費38,970元(原證四)，但於106年5月25日本案第一次
辯論庭中，原告又當庭修正欠繳金額為4,000元；被告於
106年6月5日提出之答辯狀被證二及附件（繳費期間至106
年4月30日)聲明為欠繳管理費。再查原告之金額差異為何
如此懸殊，令人不解。本案於第一次辯論庭審判長要求原
告進行對帳並釐清，至今已歷經一個半月原告仍無法提出
說明，開庭在即原告也未提出意旨狀，每次均在開庭前二
日或當庭提出，刻意讓被告無法進行答辯，其延滯訴訟之
意圖已昭然若揭；再者管理費帳目清楚何需拖至開庭前再
提供給被告，原告理應可快速完成對帳，此行為已嚴重浪
費司法資源。
（五）查本大樓(漢皇馥麗)公寓大廈，區權人每期繳付金額是依
照所有權狀上登記坪數(包含停車位面積已納入)計算收取
管理費；但因本社區就停車位清潔、維修費可分屬：分管
協議之平面車位清潔費、分管協議之機械車位維修費、本
大樓區權人增購獎勵車位清潔費及非本大樓區權人增購獎
勵車位清潔費等四種；因管理費已含車位坪數納入管理費
，為考量其公平性，經召開會議決議針對停車位另外再收
取分管協議之平面車位清潔費(400元/月)、分管協議之機
械車位維修費(400元/月)、本大樓區權人增購獎勵車位清
潔費(400元/月)、非本大樓區權人增購獎勵車位清潔費(
800元/月)等四種。此筆清潔費收入款項與管理費不同，
為防止弊端產生，除了收入需獨立科目獨立帳戶外，支出
時亦需獨立科目、獨立合約、獨立帳戶支出，才可符合規
約中專款專用的定義，並於每期管委會財務報表獨立呈現
收入支出狀況，依漢皇馥麗公寓大廈規約第三條、第十條
至第十七條之規定制定，100年7月14日第九次管理委員會
會議通過辦理(被證三)。
（六）再查自104年起即發生未依規約管理實施，區權人多次發
函通知管委會，並於104年10月1日漢皇馥麗社區管理委員
會第十一次會議紀錄及104年10月18日漢皇馥麗社區104年
度第三屆區分所有權人會議中再次決議：歸還富麗商場代
管費及車位清潔費支付狀況說明。但管委會無視會議決議
：支出部份清潔費竟未獨立科目分項記載(原證六)，已完
全違反規約及區權人會議決議。管委會雖有發包委託清潔
公司進行清潔工作，但車位仍然髒亂不堪，經多次口頭通
知及發函反映，物管中心除未盡管理之責外，仍然視若無
睹放任不管。因原告收取清潔維修費用卻未盡清潔維修之
責任，迫使被告所屬之車位清潔維修於105年1月起，改委
請由富麗商場管理委員會發包之清潔人員進行清潔工作及
自106年1月份起機械車位維修管理【富麗商場管理通知函
】(被證四)，因漢皇馥麗社區分屬：漢皇馥麗公寓大廈管
理委員會、富麗商場管委會兩個管委會，因被告所屬之平
面車位清潔及機械車位維修暨已轉由富麗商場管委會承接
，與原告已無直接關係，更無平面車位清潔費及機械車位
維修費用未繳納之情事等語置辯。並聲明：原告之訴駁回
。
四、原告主張被告積欠管理費用8,000元未付之事實，業據其提
出管委會報備證明、漢皇馥麗公寓大廈規約、漢皇馥麗管理
費及公共基金收支管理辦法、漢皇馥麗公寓大廈住宅專區及
商場專區分管協議、欠繳管理費明細列印、存證信函等件影
本各乙份為證，被告並不否認有積欠管理費，惟以前詞置辯
，是本件所應審酌者，為原告主張被告繳交管理費是否有理
由？
（一）按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用
；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第1項
、第2項定有明文；公寓大廈應設置公共基金，其來源如
下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公
寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文。又依漢皇馥
麗公寓大廈區分所有權人會議決議所訂定之「漢皇馥麗管
理費及公共基金收支管理辦法」第2條：「本社區管理費
及公共基金收取標準如下：1.依權狀坪數每坪每月收取管
理費六十七元。2.依權狀坪數每坪每月收取公共基金十三
元（依規約第十條第四項管理費之百分之二十收取其金額
達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止
收繳。3.商場依權狀坪數每坪每月十五元交於住管會代為
管理運用。4.分管協議之平面車位每位每月收取清潔管理
費四百元。5.分管協議之機械車位每位每月收取維護及電
費四百元。6.本大樓區權人增購獎勵車位每位每月收取清
潔管理費四百元。7.非本大樓區權人增購獎勵車位每位每
月收取清潔管理費八百元。8.管理費及公共基金之孳息歸
各項目之收入。」，則被告本於上開區分所有權人決議，
所應繳交104年11月1日起至104年6月30日間管理費為8,00
0元（計算式：400×20＝8,000）。
（二）至被告辯稱：因原告清潔沒有做到，被告已經終止委任原
告做清潔及維修，故原告無權向被告收取任何費用云云，
然按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及
公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人
為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修
繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費
用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分
比例分擔之；公寓大廈應設置公共基金，而區分所有權人
依區分所有權人會議決議繳納為其來源之一，公寓大廈管
理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第18條第1項分別
定有明文。準此，管理委員會僅為代區分所有權人執行管
理事務之組織體，其所收取之管理費亦僅係代全體區分所
有權人向各別住戶收取，管理費應即屬該社區全體區分所
有權人公同共有，並非係各別住戶直接委任管理委員處理
事務所支付之代價，故管理費之繳納及收取與管理委員會
職務之執行係屬二事，並非係基於同一雙務契約所生，亦
非對待給付，而無同時履行抗辯權之存在，區分所有權人
自尚不得以管理委員會執行職務未當為由，而主張同時履
行抗辯之權利。是以被告雖以前詞置辯，然縱被告所辯屬
實，亦屬原告執行管理維護工作妥當與否之層次，倘管理
委員會對公共事務之管理有欠缺或有妨害區分所有權人行
使權利等情事，區分所有權人自得依公寓大廈管理條例及
相關民事法律規定另為主張，但尚不得以此作為給付管理
費之同時履行抗辯之事由。又被告既為原告社區之區分所
有權人，自有依據規約及區分所有權人會議決議負擔該共
用部分之費用即管理費之義務，則原告主張被告每月應負
擔400元之平面車位管理費，應屬有據，是被告上開所辯
，並非可採。
（三）次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔
或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期
間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21
條亦有明文。被告積欠上開104年11月1日至106年6月30日
止之管理費共計8,000元，原告就被告積欠逾二期管理費
，曾定相當期間以存證信函催告被告，有系爭存證信函1
紙為據，又縱被告辯稱未收受上開存證信函，惟原告於提
起本件訴訟前，已聲請支付命令，此亦可視為催告，是被
告辯稱未經原告合法催告欠繳之系爭管理費云云，自不足
採。本件被告既係原告所管理大廈之區分所有權人，有依
上開社區規約及區分所有權人會議之決議繳納本件管理費
之義務，惟被告積欠之管理費，已逾2期未予繳納，復經
原告通知催繳未果等情，業如前述，則原告依公寓大廈
管理條例第21條規定，請求被告給付8,000元，應屬有據
。
（四）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任，民法第229條第1項定有明文。又區分所有權人若在
規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之
年息百分之10計算，原告社區規約第10條第6項明文約定
。本件被告本按月繳納管理費用，應於當月期滿時給付，
屆期未付時即負遲延責任，是依上開約定，原告主張就其
得請求被告給付之管理費，併請求自支付命令狀繕本送達
翌日起即106年1月21日起至清償日止，按年息百分之10計
算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定及100年7月14日
第九次區分所有權人會議，請求被告給付被告應給付原告
8,000元及自支付命令送達翌日即106年1月21日起至清償日
止，按年息百分之10計算之利息，核無不合，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述。
七、本件原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20之規定，爰依職權宣告假執行
。另應依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟
費用為1,000元，應由被告負擔。
中華民國106年8月17日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官顏妃琇
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國106年8月17日
書記官陳嬿如