臺灣雲林地方法院民事判決 107年度虎簡字第34號
原 告 蔡岳霖
訴訟代理人 張蓁騏 律師
複 代理人 王漢 律師
訴訟代理人 陳郁儒 律師
被 告 蔡金龍
蔡卓龍
共 同
訴訟代理人 簡維弘 律師
被 告 蔡璧璣
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國107年12
月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限；上開規定於簡易訴訟程序適用
之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第436條第2項定
有明文。本件原告請求確認法定租賃關係存在，起訴時原僅
以土地所有權人即被告丙○○、乙○○為被告，嗣因查得坐
落雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）之所
有權人尚有被告丁○○，遂於民國107年4月20日具狀追加
被告丁○○為本件被告（見本院卷一第145頁），經核原告
所為訴之追加，乃係基於確認系爭土地上建物與系爭土地間
有民法第425條之1法定租賃權存在之同一基礎事實，合於
前揭規定，應予准許。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確
認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主
觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之
狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字
第1240號判例參照）。本件原告主張其所有坐落雲林縣○○
鎮○○路○○號建物（下稱系爭建物）對系爭土地有法定租賃
關係存在，為被告所否認，則其在私法上之地位即有受侵害
之危險，而此項危險得以確認之訴予以除去，自有確認利益
存在。故原告提起本件確認之訴，應認其有即受確認判決之
法律上利益，合先敘明。
三、被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠坐落雲林縣○○鎮○○路○○號建物（即系爭建物）全部與其
坐落基地即雲林縣○○鎮○○段○○○○號土地（即系爭土地
）應有部分2分之1同屬訴外人蔡 劉春秀 所有， 蔡劉春秀 於
民國86年12月26日將系爭建物各贈與2分之1與原告及被告
乙○○，故原告與被告乙○○就系爭建物之坐落基地範圍內
，與蔡劉春秀推定有租賃關係存在。又蔡劉春秀於92年7月
30日死亡，由被告繼承系爭土地，故系爭建物之租賃關係對
於系爭土地之繼承人仍為存在，故原告與被告乙○○就系爭
建物之坐落基地範圍，與被告間推定有租賃關係存在，惟兩
造除對於租金多寡無共識外，更否認有租賃關係存在，原告
爰依民法第425條之1提起本件訴訟，並聲明：確認原告按
月給付被告各新臺幣（下同）2,500元後，就其與被告乙○
○共有雲林縣○○鎮○○路○○號建物即系爭建物於其使用期
限內，就坐落被告共有之系爭土地基地範圍內，有租賃關係
存在。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭建物之原始起造人固因年代久遠無法查明，但自證物一
之契稅申報書所知，系爭建物之事實上處分權為原告，而原
告之事實上處分權來自於訴外人蔡劉春秀，若被告否認蔡劉
春秀未曾享有系爭建物之事實上處分權，依民事訴訟法第27
7條之規定，應由被告負舉證責任。
⒉依最高法院89年度台上字第284號、99年台上字第1723號、
100年台上字第2103號判決意旨，所謂土地及房屋同屬一人
，包含「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數
除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，
並將房屋擴及未經所有權第一次登記之事實上處分權之人，
而蔡劉春秀有系爭建物之事實上處分權，而其與 蔡崎 共有系
爭土地，蔡劉春秀將系爭建物事實上處分權2分之1讓與原
告，已可類推民法第425條之1之規定。
⒊原告為系爭建物之事實上處分權人之一，為保護全體共有人
之利益，該起訴行為縱未得全體權利共有人之同意，應仍可
認其當事人適格。原告起訴確認租賃關係存在，係為系爭建
物之保存，應依民法第828條第2項準用同法第820條第1
項之規定，以共有人過半數或應有部分過半數即得為之。
⒋綜上，蔡劉春秀就系爭建物有全部之事實上處分權，其將系
爭建物贈與原告及被告乙○○，而系爭土地原為蔡劉春秀與
蔡崎共有，因繼承而為被告3人所有，被告本應承受被繼承
人之權利義務，推斷被告有默許系爭建物繼續使用系爭土地
之租賃關係存在。而依證人甲○○之證言可知，系爭建物之
贈與契約應為真正，並非雙方代理，本件原告雖僅有系爭建
物之部分事實上處分權，應仍得類推民法第425條之1之規
定，推定兩造間有租賃關係存在。
二、被告辯以：
㈠被告乙○○、丙○○部分：
⒈系爭建物並非劉春秀所有，現亦非原告所有。
查系爭建物為未辦保存登記之建物，為彰化銀行起造，於50
年間，由被告之父親蔡崎經該銀行對外標售而取得，系爭建
物雖無從經登記移轉所有權。惟由蔡崎取得事實上處分權，
並非蔡劉春秀取得事實上處分權，故原告並未取得事實上處
分權，自無民法第425條之1之適用。
⒉系爭土地尚有其他共有人存在，並未符合民法第425條之1
之要件。
查原告所主張贈與行為時，系爭土地尚有其他共有人存在，
並非蔡劉春秀一人單獨所有，蔡劉春秀無從單獨處分系爭土
地，亦無從以單獨行為而產生拘束所有土地共有人之效力，
故於原告主張贈與系爭建物行為時，並非符合土地及其土地
上房屋同屬一人所有之要件，當無法定租賃關係存在。
⒊原告單獨行使權利提起訴訟，欠缺當事人適格。
系爭建物為未辦保存登記建物，讓與標的並非所有權，而是
事實上處分權（此部分贈與行為成立與否，被告仍有爭執）
，該事實上處分權應屬原告與被告乙○○共有，依民法第83
1條、第828條第3項之規定，以公同共有之財產為訴訟標
的之訴訟，應得公同共有人全體之同意始得為之，否則即屬
當事人不適格。本件原告行使共有權利提起訴訟，未得其他
共有人同意，實屬當事人適格欠缺。
⒋原告並未受讓系爭建物之交付而取得事實上處分權。
事實上處分權之讓與需經由受讓交付，取得占有狀態，方屬
事實上具支配狀態，始得認其有事實上處分權。然原告並未
占有系爭建物，且從未於系爭建物占有使用，故其並未經實
際受讓交付而取得事實上支配使用之狀態。縱原告主張依據
為贈與契約，惟原告並未受讓贈與物之交付，亦從未占有系
爭建物，原告並未取得事實上處分權。
⒌本件並無適用民法第425條之1餘地。
原告所引之最高法院見解，適用上仍須主張租賃關係者具有
「全部」之事實上處分權方能有適用。本件縱使原告主張之
事實成立，其所稱取得事實上處分權之系爭建物，仍屬與被
告乙○○共有，並非原告具有全部之事實上處分權，且原告
未曾占用系爭建物，未取得事實上支配狀態，並無適用民法
第425條之1規定之餘地。
⒍本件贈與契約之意思表示形成，乃證人甲○○個人書寫而成
。依證人甲○○之證述可知，原告據以主張之贈與契約於86
年12月26日成立，乃係甲○○為贈與人蔡劉春秀代理人為要
約意思表示，同時復以受贈人乙○○及原告（當時尚未成年
）之代理人為承諾之意思表示，並兼代理丙○○（原告當時
之法定代理人）以完成承諾之意思表示而為之，故系爭贈與
契約顯為雙方代理，又證人甲○○自承當時未受被告丙○○
、乙○○之委託，自屬無權代理，未經本人許諾，應不生效
力。
⒎綜上，聲明：如主文第1項所示。
㈡被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
或陳述。
三、本院之判斷：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金
數額當事人不能協議時，得請求法院定之。88年4月21日增
訂之民法第425條之1定有明文。次按土地與房屋為各別之
不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地
使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，
本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋
，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後
出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體
現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1
之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土
地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨
或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓
人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，
在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保
有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判
決意旨參照）。又民法第425條之1雖以「所有權讓與」為
明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得
以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之
所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「
所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地
或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年
度台上第1723號判決意旨參照）。故本件爭議雖然發生於民
法第425條之1增訂之前，且為未辦保存登記建物，惟若符
合上開法理情形，則仍應有其適用。
㈡本件原告主張其於86年間以贈與為原因，受讓系爭建物2分
之1之事實上處分權，受讓前系爭建物全部與系爭土地應有
部分2分之1均為訴外人蔡劉春秀所有，系爭土地嗣由被告
繼承，故系爭建物與系爭土地間有法定租賃權存在等語，惟
被告以前詞否認，經查：系爭土地原為蔡劉春秀與蔡崎共有
，應有部分各2分之1，嗣因蔡劉春秀死亡，由被告丙○○
、乙○○各取得應有部分4分之1，又因蔡崎死亡，由被告
丙○○、乙○○各取得應有部分24分之5，被告丁○○取得
應有部分24分之2，目前系爭土地登記為被告丙○○應有部
分24分之11、被告乙○○應有部分24分之11、被告丁○○應
有部分24分之2等情，有系爭土地登記謄本、地籍異動索引
、雲林縣虎尾地政事務所107年5月4日虎地一字第107000
2384號函附土地登記申請書等件（見本院卷一第21頁、第15
9至169頁、第225至339頁）在卷可憑，而原告確實為系
爭建物之納稅義務人一節，業經本院調取系爭建物之稅籍資
料審閱無訛（見本院卷一第69至79頁），上情均堪認為真。
㈢原告主張其受讓事實上處分權一節，固據其其提出系爭建物
所有權移轉契約書、契稅申報書、委託書等件為證（見本院
卷一第6至10頁），然而，房屋稅納稅義務人，並非必為房
屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明
(最高法院40年台上字第126號判例、70年台上字第3760號
判決意旨參照)，本件依證人即做成上開所有權移轉契約書
、契稅申報書、委託書之代書甲○○證述：其做成上開文書
係蔡崎叫他做的，這個公契是要給虎尾鎮公所，要去稅捐處
辦過戶的等語（見本院卷二第4頁背面及第5頁），可見上
開文書做成之目的乃係為了向稅捐機關辦理未辦保存登記建
物之房屋稅納稅義務人之變更，縱納稅義務人亦因此而變更
為原告，仍不得作為系爭建物即為原告所有之證據。
㈣次按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建
物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該
事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等
支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通
念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院10
6年度台上字第187號判決意旨參照）。故事實上處分權為
一種權利，且此權利之內涵應包含占有、使用、收益、事實
上處分及交易等支配權能，堪可認定。又未辦保存登記之建
物雖無法辦理所有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權，
該處分權能係以物為對象，對物為占有、使用、收益及事實
上處分，讓與人讓與該事實上處分權，係屬處分行為，以當
事人間之讓與合意及讓與人將該未辦保存登記之建物交付，
受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院91年度台
上字第2154號、84年度台上字第2483號、102年度台上字第
1472號民事判決意旨參照）。揆諸上開說明，未向地政機關
辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有
交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上
處分權，反面論之，受讓人如未受領交付，則無從取得事實
上處分權。
㈤本件經會同兩造至現場勘驗結果，門牌號碼：雲林縣○○鎮
○○路○○號建物有3個稅籍編號，其中原告為納稅義務人之
一之稅籍編號「00000000000」為黃色外牆之建物，為兩造
所不爭執，復有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷一
第465至479頁），而原告自承並無該建物之鑰匙，且並居
住過該建物（見本院卷一第467頁），堪認原告對系爭建物
並未取得占有、支配之權能，並未受讓交付系爭建物之事實
上處分權，自不能以前開贈與契約即認原告為系爭建物之事
實上處分權人。
㈥從而，原告雖為系爭建物之納稅義務人，但並非系爭建物之
事實上處分權人，其主張其為系爭建物之事實上處分權人提
起本件訴訟，請求確認系爭建物對系爭土地有法定租賃權存
在，並無理由，應予駁回。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法
，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一
詳予論駁之必要，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年1月11日
虎尾簡易庭法官洪儀芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法
院虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國108年1月11日
書記官郭美儀