裁判字號：臺灣宜蘭地方法院94年訴字第33號民事判決
裁判日期：民國94年09月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決94年度訴字第33號原告丁○○
乙○○丙○○兼共同訴訟代理人戌○○被告未○○
酉○○申○○寅○○庚○○共同訴訟代理人 張麗玉 律師被告戊○○
癸○○丑○○子○○卯○○亥○○○兼前六人之訴訟代理人壬○○被告辛○○○
己○○辰○○巳○○午○○當事人間拆屋還地事件，業於民國94年09月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理由及理由
一、本件被告辛○○○、己○○、辰○○、巳○○、午○○等5人，經合法通知，未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對上開被告一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件拆屋還地事件原係由乙○○、丁○○、丙○○等3人對被告未○○、酉○○、申○○、 林錦泉 、寅○○、庚○○、戊○○、癸○○、丑○○、子○○、卯○○、亥○○○、壬○○等13人提起訴訟請求（見卷第2頁之起訴狀）；嗣於審理中原告除追加另名土地共有人戌○○為本件之原告外（見卷第33頁），亦因發現原列當事人林錦泉於起訴前即已死亡，故再追加林錦泉之繼承人辛○○○、己○○、辰○○、巳○○、午○○等5人為被告（見卷第48、310、347頁），然因被告對於原告前揭追加均無異議而為本案之言詞辯論，視為同意變更，自應准許。
三、原告起訴主張之意旨：㈠原告為坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號、217-5地號之所有
權人，然被告未○○、酉○○、申○○、寅○○、庚○○、辛○○○、己○○、辰○○、巳○○、午○○等人（以下簡稱未○○等10人）所共有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋或附屬建物，竟占有使用上開217地號如附圖所示B、C、D、E等土地，及占用同地段217-5地號如附圖所示F、G等土地；另被告壬○○、戊○○、癸○○、丑○○、子○○、卯○○、亥○○○等人（下稱壬○○等7人）所共有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋則占用上揭百松段217地號如附圖所示A部份之土地。又依據鈞院84年度宜訴字第4號、85年度羅簡字第117號等確定判決固認為被告上開建物係基於不定期之租賃關係而占有，然原告於前述判決確定後，已數次催告被告繳納租金，且該催告均已合法而生效力，然被告並未依法繳納租金，故兩造間之不定期租賃關係業經原告終止，原告自得依據民法第767條之規定訴請被告將上開建物或地上物拆除，並將土地返還原告。㈡又支付租金之催告乃屬意思通知之性質，其意思表示以送達
到相對人時發生效力，且如催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部份不生效力，並非該催告全不生效。本件原告既已合法催告，且並無被告所指稱無理拒絕收受之事實，而原租賃關係又無約定租金額為稻穀72台斤，證人甲○○亦證明被告未曾共同給付租金給原告，故被告抗辯其曾以每年稻穀72台斤之租金額檢送5年之租金給原告但遭拒絕等情，顯無理由。
㈢為此聲明請求：
⒈被告未○○等10人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土
地上如附圖所示Ｂ部份（面積142.96平方公尺）之磚牆鐵皮頂、Ｃ部份（面積1.68平方公尺）之化糞池、Ｄ部份（面積
7.79平方公尺）之磚牆木頂、Ｅ部份（面積22.07平方公尺）之鐵架鐵皮頂，及同地段217-5地號土地上如附圖所示Ｆ部份（面積1.42平方公尺）之圍牆內空地、Ｇ部份（面積
0.76平方公尺）之磚牆鐵皮頂等建物暨地上物拆除；被告壬○○等7人應將同地段217地號土地上如附圖所示Ａ部份（面積52.76平方公尺）之磚牆鐵皮頂建物拆除，並均將土地返還土地共有人。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
四、被告被告未○○、酉○○、申○○、寅○○、庚○○、壬○○、戊○○、癸○○、丑○○、子○○、卯○○、亥○○○等人之答辯意旨：
㈠被告等所有之前述房屋就原告所有之系爭217、217-5地號土
地業經鈞院86年度簡上字第7號，及台灣高等法院85年字上字第1290號等民事確定判決認定存在不定期租賃關係存在。
又本件租金為每年72台斤稻穀，此亦在前開84年度宜訴字第
4號判決中認定，且經原告乙○○於該事件中自承。然原告以存證信函催告被告於7日內「以土地公告現值百分之五計算之法定地租及年租率百分之五計算之法定利息，否則視同自願拆屋返還土地。」被告遂委任律師通知原告表示其所指之租金及數額有爭議，請原告出面解決，但為原告拒絕。然原告所為催告履行之租金標的及數額，與被應支付之稻穀不符，應不發生催告之效力，況所為之催告原告並未再為終止租賃契約之意思表示予被告等人，亦不生終止租賃契約之意思表示。
㈡再者，原告於92年8月7日另以台北4支郵局第365號存證信函
催告後，被告隨即通知原告應於三日內租受領租金稻米，並主張所支付數額應限於5年內，且被告於92年8月13日僱車載運5年稻米共計362.5斤至原告住所提出給付，但為原告等拒絕受領。故不論被告所為之催告是否合法，或其並未再終止租賃契約，被告既已於催告之期限內依債務本旨提出給付，但原告拒絕受領，自不得再執為終止契約之理由。
㈢至原告於93年10月20日雖再以龍山郵局第68號存證信函催告被告繳交租金，並於93年10月21日通知被告終止租賃關係。
然原告上開所為之催告不僅未定期限，其於次日所為終止租約之意思表示自非合法，且當時之催告乃對已死亡之林錦泉為之，亦非合法。況被告於93年10月23日再次依如前數額提出稻米給付，但仍為原告拒絕，且期間屢次以竊佔、侵佔、誣告等不實罪名對被告指控，被告均獲不起訴或無罪，然原告竟又毀損被告之房屋，且經判刑確定，足見原告處事態度非等同於一般人。
㈣為此聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為宣告假執行。
五、被告辛○○○、己○○、辰○○、巳○○、午○○等人則未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
六、兩造不爭執之事實：㈠原告等4人為坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地之所有權
人；另原告丁○○及乙○○則為同地段217-5地號之所有權人。又被告未○○、酉○○、申○○、寅○○、庚○○、辛○○○、己○○、辰○○、巳○○、午○○等10人所共有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋或附屬建物，占用上開217地號如附圖所示B、C、D、E等土地，及占用同地段217-5地號如附圖所示F、G等土地；另被告壬○○、戊○○、癸○○、丑○○、子○○、卯○○、亥○○○等7人所共有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○○號房屋則占用上揭百松段217地號如附圖所示A部份之土地等情，已據原告提出土地登記簿謄本二份為證，復經本院履勘現場並囑託宜蘭縣羅東地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、照片及土地複丈成果圖附卷足稽（參見93年度補字第28號卷宗第
7、24頁，及本院卷宗第332、333、340-342、358-359頁），堪信為實在。
㈡又被告未○○、酉○○、申○○、寅○○、庚○○及訴外人
林錦泉等6人之被繼承人 林阿大 ，及被告壬○○、戊○○、癸○○、丑○○、子○○、卯○○、亥○○○等7人之被繼承人 林阿乾 ，於日據時代即承租系 爭百松 段217、217-5地號之土地，林阿大、林阿乾或其等繼承人所共有如附圖所示之建物或地上物對於系爭217、217-5地號土地乃存在不定期租賃關係乙節，則經本院85年度羅簡字117號、86年度簡上字第7號、84年度宜訴字第4號，及台灣高等法院85年度上字第1290號等拆屋還地事件認定在案乙節，則有民事判決書可參（參卷宗第68至104頁、第129至161頁），且經本院調閱上開拆屋還地事件卷宗，核閱屬實，並為兩造所不爭執，自堪信為真正。
㈢又上開判決之當事人林錦泉業於93年03月26日死亡，被告辛
○○○、午○○、辰○○、巳○○、己○○等5人則為林錦泉之繼承人，此有戶籍謄本及繼承系統表可參（卷宗第36、312-320、352頁）。
七、本件之爭點及法院之判斷：然原告主張兩造間雖經前述確定判決認定有不定期租賃關係存在，惟經原告多次催告，被告均未繳納租金，原告業已終止該租賃關係在案，故被告所共有如附表所示之建物或地上物已屬無權占有系爭土地等情，乃為到庭被告所否認，並以前詞置辯，是經雙方就所爭執事項進行整理後，確認本件應審酌之爭點厥為：原告是否已合法終止兩造間之租賃契約，致被告就坐落系爭百松段217、217-5地號土地上之建物或地上物失去合法占有權源？（見卷第381至382頁）。茲就此項爭點判斷如下：
㈠按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上
為原因，終止租賃契約，仍應依民法440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（參見最高法院68年台上字第777號判例意旨）。職是，原告以被告積欠租金已達二年之租額為由，主張已終止兩造間之不定期租賃關係，自應合法踐行催告之程序。又原告主張其業已踐行催告程序之情，無非係以92年2月7日龍山郵局第254、255號，92年8月7日龍山郵局第364號、同日台北4支郵局第365號、93年10月20日龍山郵局第67、68號等存證信函為其佐證（參見93年度補字第28號卷宗第14至19頁），從而本院即就上揭存證信函是否已符合催告程序之事實而為審酌。
㈡然按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租
人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力。又支付租金之催告，係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院48年台上字第1382號判例，及87年度台上字第1679號、77年度台上字第1854號等裁判參照）。查系爭五結鄉松段217地號土地之共有人為原告等四人，另百松段217-5地號土地之共有人則為告丁○○、乙○○，有土地登記謄本足稽，故原告四人自均既受該租賃關係，而屬系爭不定期租賃契約之出租人，自應該原告4人全體向承租人為催告，惟前列原告用以催告之6份存證信函，均僅由原告丁○○單獨向承租人為之，揆諸前揭意旨，難認合法。且原承租人林錦泉業於93年03月26日死亡，惟原告丁○○於93年10月20日所寄發之龍山郵局第68號存證信函猶以已死亡林錦泉為收件人（參見上述補字卷宗第19頁），亦屬瑕疵。故被告以此辯稱原告所為之催告並非適法，即非無據。
㈢次按出租人依民法第440條第1項所定催告承租人支付租金之
期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，此有最高法院49年台上字第1094號判例足稽。本件原告丁○○所寄發之
6份存證信函，均係在催告被告等人應繳納自使用土地迄今之租金，此除由存證信函載有「數十年來從未付租金給我等…交付以迄…之地租」足稽外，亦有原告在庭表示：「是我們有記載他們應該繳從開始使用土地到目前的租金。」等語可佐（卷第402-1頁）。然原告丁○○於92年2月7日龍山郵局第254、255號，及92年8月7日龍山郵局第364號、同日台北4支郵局第365號存證信函中，僅限被告等人應於7日內交付租金，衡諸一般觀念，其要求承租人於七日之期限內繳納數十年之租金，尚難謂該期限相當；甚且原告丁○○於93年10月20日龍山郵局第67、68號存證信函中更係主張「限於收文日交付以迄之地租」，核與未定相當期限之情形並無二致，是其催告依法難認有效。
㈣再按催告承租人支付租金之催告，係意思通知之一種，而意
思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，此業於前述，從而催告支付租金之通知亦應按債之本旨為之，始生催告之效力。查本件被告之被繼承人林阿大、林阿乾係於日據時代即向當時之土地所有權人福德祀承租系爭土地，惟依前述拆屋還地事件中據以認定兩造間有不定期租賃關係存在之「38年12月23日福德祀收租簿」內，固無從判斷雙方間之租金數額為何，然觀之該收租簿內記載「林阿大厝地四厘二毛…『十斤』共在 林阿魽 在內」，及該收租簿內關於「林阿魽」之收租內容，均記載以「百斤」或「百十斤」、「十斤」為收租單位之事實（詳見本院84年度宜訴字第90頁），復參酌系爭土地之原所有權人 林更華 在前開事件中曾陳述：「我是向林阿大拿二十金稻米。」，另原告丁○○於同案亦表示：「當時有收林阿大72斤稻米去繳田賦」」（參見上開卷宗第144、182頁），堪認被告辯稱兩造間之租金內容應為「稻穀」乙情，乃屬可採，從而原告自應以該給付標的之種類而為催告。惟上列原告丁○○所寄發之6份存證信函，均係催告被告繳納「以迄土地公告現值百分之五計算之法定地租，及年利率百分之五計算之法定利息」，有前述之6份存證信函可稽（93年度補字第28號卷第14至19頁），且原告亦自承：「我們之前是向國有財產局及國稅局查詢，數十年未繳租的土地租金的行情，以及如承租人對租金有爭議時的標準，我們是用電話詢問，國稅局回答我們說應以土地公告現值的百分之五作為每年的租金，所以我們用這個標準來向他催告。」等語（見卷第402-1頁）。惟兩造就租金之標的既為稻穀，且租金給付方式之變更乃契約內容之變更，須經契約當事人一致之合意，非可依一方之意思表示片面變更，原告既未證明兩造就租金之種類已曾約定變更為現金，從而原告按其自行調整或變更之內容，催告被告繳付「土地公告現值百分之五計算之法定地租」，實已變更給付物之種類，即與債之本旨未合，應不生催告之效力。且原告已經變更給付物之種類而為催告之行為，核與催告租金額數超過承租人應付金額之情形，並不相同，是原告舉最高法院66年台上字第124號判例，主張其所為之催告僅於超過承租人應付之部分不發生效力，並非該催告全不發生效力云云，尚嫌無理。
㈤綜上所陳，原告既未訂相當之期限由全體出租人向全體承租
人踐行催告，亦未依債之本旨以稻穀為租金內容作為催告，難謂原告已為合法之催告，是原告等4人於94年2月19日以號存證信函向被告等人所為終止租約之意思表示，自非適法，故本件原告主張兩造間之租賃關係已經終止之事實，顯無足取。被告於系爭土地上之不定期租賃契約堪認仍屬存在，則被告本於租賃關係占有系爭土地，即為有權占有，從而原告依據民法第767條之規定，訴請被告未○○等10人應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部份（面積142.96平方公尺）之磚牆鐵皮頂、Ｃ部份（面積1.68平方公尺）之化糞池、Ｄ部份（面積7.79平方公尺）之磚牆木頂、Ｅ部份（面積22.07平方公尺）之鐵架鐵皮頂，及同地段217-5地號土地上如附圖所示Ｆ部份（面積1.42平方公尺）之圍牆內空地、Ｇ部份（面積0.76平方公尺）之磚牆鐵皮頂等建物暨地上物拆除，暨訴請被告壬○○等7人應將同地段217地號土地上如附圖所示Ａ部份（面積52.76平方公尺）之磚牆鐵皮頂拆除，並均將土地返還土地共有人，洵非正當，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無再一一論述之必要。
九、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年9月27日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官邱景芬正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國94年9月29日
書記官莊怡麗