裁判字號：臺灣士林地方法院97年重訴字第417號民事判決
裁判日期：民國99年02月26日
裁判案由：返還不當得利
臺灣士林地方法院民事判決97年度重訴字第417號原告子○○訴訟代理人 蕭介生 律師被告丁○○
丙○○○巳○○即陳 王雪卿 上一人法定代理人 陳守怡
劉育涵 被告未○○○
酉○○丑○○○上一人訴訟代理人卯○○被告玄○○
乙○○上二人訴訟代理人甲○○被告地○○
午○○○戌○○辛○○庚○○己○○辰○○天○○
號之1亥○○戊○○○寅○○上十九人訴訟代理人 邱俊哲 律師被告申○○
壬○○癸○○宙○○
樓宇○○
樓上二十四人訴訟代理人 李富祥 律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣拾柒萬伍仟柒佰陸拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段3小段535地號土地（下稱「系爭土地」）為伊及訴外人張 彭慶華 、 何金葉 、 何清秀 、 何阿如 、 張鶴本 、 羅雪子 、 周聖凱 所分別共有，伊之應有部分為10/48。詎被告未經系爭土地全體共有人同意，分別以其等所有如附表所示之房屋（下合稱「系爭房屋」）無權占有系爭土地。為此，爰依民法第767條第1項、第821條之規定，訴請被告拆屋還地。又被告無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，故依民法第179條之規定，訴請被告給付相當於租金之金額等語。並聲明：㈠被告應拆除系爭房屋，並將所占用之系爭土地返還予原告及全體共有人。㈡被告應按如附表所示金額給付原告及全體共有人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原為訴外人 張彭慶華 、何金葉、何清秀、 楊阿成 、 何添丁 、何阿如、 鄭查某 、 簡賴引 所共有（下稱「張彭慶華等」），其等於民國64年4月12日與訴外人 張國樑 簽訂合作建築房屋契約書（下稱「系爭合建契約」），約定由張國樑建築系爭房屋，張彭慶華等及張國樑各分得系爭房屋之半數。張彭慶華等並出具土地使用權同意書，同意提供系爭土地以建築系爭房屋。張國樑於取得系爭房屋之建造執照後，即與伊等簽訂系爭房屋之買賣契約，張彭慶華等並用印同意由伊等為系爭房屋之合法起造人。又張國樑於67年12月7日與訴外人鶴益企業有限公司、張鶴本簽訂合建契約權利出讓及不動產買賣契約書，將其就系爭合建契約所生之權利讓與鶴益企業有限公司、張鶴本。又張彭慶華等除簡賴引外，於67年12月6日與張鶴本、 周銘嘉 簽訂房地讓與契約書，將其等於系爭土地之應有部分及系爭合建契約所生之一切權利及義務讓與張鶴本、周銘嘉，是周銘嘉依系爭合建契約即負有同意系爭房屋坐落使用系爭土地之義務。原告為周銘嘉之繼承人，自亦受系爭合建契約之拘束。伊等為有權占有系爭土地，原告起訴顯然違反誠信原則。又縱認原告之請求有理由，原告請求伊等給付相當於租金之不當得利部分之請求權時效應適用民法第126條之規定為5年，原告不得請求已罹於時效之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告及訴外人羅雪子、 周勝凱 為周銘嘉之繼承人，原告並於
94年12月20日繼承周銘嘉就系爭土地之應有部分10/48，並於97年5月28日辦理分割繼承。
㈡被告所有之房屋及實際占用系爭土地之面積如附表所示。
㈢系爭房屋建築時，系爭土地之原所有權人為張彭慶華等，其
等並出具土地使用權同意書，以供張國樑聲請建造執照建築系爭房屋。
㈣系爭土地之原共有人簡賴引於67年5月19日以買賣為原因，
移轉系爭土地應有部分1/16予張鶴本、1/16予周銘嘉。又系爭土地之原共有人楊阿成之繼承人 楊金火 於68年8月29日以買賣為原因，移轉系爭土地之應有部分1/16予張鶴本、1/16予周銘嘉。張彭慶華、何金葉、何清秀、何阿如亦已將其等就系爭土地之應有部分出售予原告之被繼承人周銘嘉。嗣系爭土地之原共有人何添丁、 鄭仁賢 ，均將其等就系爭土地之應有部分移轉登記予周銘嘉之繼承人羅雪子、周勝凱及原告。
四、得心證之理由：原告主張被告無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利等情，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告得否依民法第821條、第767條之規定，請求被告將系爭房屋拆除後，將系爭土地返還原告及全體共有人？⒈被告占有系爭土地有無正當權源？⒉原告請求被告拆除系爭房屋是否為權利濫用？㈡原告得否依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利予原告及全體共有人？⒈被告占有系爭土地有無法律上原因？⒉原告請求相當於租金之不當得利之時效期間為5年或15年？⒊原告請求相當於租金之不當得利以若干為適當？茲分述如下：
㈠原告不得依民法第821條、第767條之規定，請求被告拆除系爭房屋及將系爭土地返還原告及全體共有人。
⒈被告占有系爭土地有無正當權源。
⑴按房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有
土地，不能脫離土地而單獨存在。又民法第425條之1關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。土地所有權人與建設公司簽訂合建契約，並出具土地之使用權同意書予建設公司，於該土地上興建建物。嗣建設公司繼續興建之建物，遭其債權人聲請法院依執行程序查封拍賣，由第三人拍定後，向主管機關申請領得使用執照，辦妥第一次所有權登記。則土地所有人對於其提供之土地上，將由建設公司興建具永久性房屋，自不得謂為不知。而因土地所有權人出具土地使用權同意書予建設公司興建建物，該建物就其基地，自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由第三人拍定並取得所有權，致房地異主，應可類推適用而與民法第425條之1第
1項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，推定在房屋得使用之期限內，土地所有權人與房屋所有權人間有租賃關係存在（最高法院98年度臺上字第1339號判決參照）。
⑵經查，系爭土地原為張彭慶華等所共有，其等於64年4
月12日與張國樑簽訂系爭合建契約，約定由張國樑建築系爭房屋，張彭慶華等及張國樑各分得系爭房屋之半數；張彭慶華等並於66年間出具土地使用權同意書予張國樑，同意於系爭土地上興建系爭房屋；嗣系爭房屋於67年3月2日建築完成，並於68年2月23日辦妥第一次所有權登記，此有系爭合建契約（本院卷一第195至199頁）、土地使用權同意書（本院卷一第130頁）、建物登記謄本（調解卷第11至30頁）附卷可參。又簡賴引於67年5月19日以買賣為原因讓與系爭土地應有部分1/16予張鶴本、1/16予周銘嘉；張彭慶華等除簡賴引外，分別於67年12月6日與張鶴本、周銘嘉簽訂房地讓與契約書，將其等於系爭土地之應有部分及系爭合建契約所生之一切權利及義務讓與張鶴本、周銘嘉；楊阿成之繼承人楊金火於68年8月29日，以買賣為原因，移轉系爭土地之應有部分1/16予張鶴本、1/16予周銘嘉；張彭慶華、何金葉、何清秀、何阿如並於本院82年重訴字第193號判決後，將其等於系爭土地之應有部分移轉予原告之被繼承人周銘嘉；嗣系爭土地之原共有人何添丁、鄭查某之繼承人鄭仁賢，均將其等於系爭土地之應有部分移轉登記予周銘嘉之繼承人羅雪子、周勝凱及原告，亦有臺北市土地登記簿（本院卷一第80至90頁）、房地讓與契約書（本院卷一第206至212頁）附卷可稽，並為兩造所不爭執。足見周銘嘉於受讓系爭土地之應有部分時，系爭房屋業已建築完成。周銘嘉並曾與除簡賴引外之張彭慶華等簽訂房地讓與契約書，受讓除簡賴引外之張彭慶華等基於系爭合建契約所生之一切權利及義務。是原告於繼承取得周銘嘉就系爭土地之應有部分，並分別受讓何添丁、鄭仁賢就系爭土地之應有部分時，即已知悉系爭土地上建有具永久性之系爭房屋，應屬灼然。
⑶原告固以系爭合建契約及土地使用權同意書僅具有債權
效力，被告不得執此對抗伊為由，主張被告無權占有系爭土地。惟查，張彭慶華等既曾出具土地使用權同意書予張國樑以興建系爭房屋，系爭房屋於興建完成之際，就系爭土地自有利用之權。嗣縱張彭慶華、何金葉、何清秀、楊金火、何阿如、簡賴引將其等於系爭土地之應有部分移轉登記予周銘嘉，原告復分別自周銘嘉繼承系爭土地之應有部分及自何添丁、鄭仁賢受讓系爭土地之應有部分，被告等則分別向張國樑買受系爭房屋，登記為系爭房屋之所有權人，致房地異主，然揆諸首揭規定及說明，為體現房屋所有權與基地利用權一體化及保護房屋既得使用權之立法目的，系爭土地及系爭房屋雖原非同屬一人所有，仍應類推適用民法第425條之1第1項之規定，推定在系爭房屋得使用之期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在。
⑷原告雖主張系爭房屋建造執照已於67年10月23日因逾竣
工期限而作廢，原土地所有權人並未取得依系爭合建契約所得分配之房屋云云。然其亦於本院99年2月8日言詞辯論程序自承作廢者係臺北市政府工務局士林字第21
8、220號建造執照，而非系爭房屋之建造執照等語明確，且稽諸臺北市政府工務局67使字第417號使用執照以觀（本院卷二第63頁），系爭房屋之建造執照字號為士林字第306號，系爭房屋係合法建築完成，並經臺北市政府工務局核發使用執照，其建造執照並無遭廢止之情形。則原告主張系爭房屋未合法建築完成，原土地所有權人未分得房屋，故不受系爭合建契約及土地使用權同意書之拘束云云，顯屬無據，而不足採。臺北市政府工務局士林字第218、220號建造執照既非系爭房屋之建造執照，縱遭作廢，亦無礙系爭合建契約及土地使用權同意書之效力。是張彭慶華等既曾出具土地使用權同意書予張國樑以興建系爭房屋，且該土地使用權同意書為合法有效，則系爭房屋於興建完成之際，就系爭土地自有使用之權。
⑸基上，系爭房屋於興建完成之際，既得合法占用系爭土
地，且原告於受讓系爭土地之應有部分時，即知悉系爭房屋坐落於系爭土地之上，則雖系爭房屋及系爭土地原非同屬一人，仍類推適用民法第425條之1第1項之規定，推定在系爭房屋得使用之期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在。是被告依兩造間之租賃契約，占有系爭土地，自屬有權占有。
⒉因被告係依兩造間之租賃關係，於系爭房屋得使用之期限
內，合法占有使用系爭土地，既經認定如上，則原告自不得請求被告拆除系爭房屋及相當於租金之不當得利。是其餘爭點即無庸再予審酌，附此敘明。
五、綜上所述，被告本於兩造間之租賃契約，占有使用系爭土地作為系爭房屋之基地，尚非無權占有，其等就系爭土地應有部分所為之使用，亦非無法律上原因而受利益。從而，原告本於民法第767條、第821條、第179條之規定，訴請被告拆除系爭房屋，並將所占用之系爭土地返還予原告及全體共有人，且應按如附表所示金額及法定遲延利息給付原告及全體共有人，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為17萬5,768元（原告預繳之第一審裁判費），並應由原告負擔。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國99年2月26日
民事第三庭審判長法官張國勳
法官施月燿法官林尚諭以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年3月1日
書記官吳華瑋附表：
┌──┬─────┬────────────┬────┬───────────────┐│編號│房屋所有人│房屋坐落門牌│占用系爭│不當得利按公告地價80%為申報地│││││土地面積│價，以年息8%計算占有時間金額│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│1│丁○○│臺北市○○街○○○號2樓│34.99│82年11月1日至97年10月31日止，││││││計15年為1,340,397元。│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│2│丙○○○│臺北市○○街○○○號3樓│34.99│96年3月23日至97年10月23日止，││││││計17月為157,719元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│3│巳○○即陳│臺北市○○街○○○號4樓│34.99│96年3月23日至97年10月23日止，│││王雪卿│││計17月為157,719元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│4│未○○○│臺北市○○街○○○號1樓│31.51│93年6月24日至97年10月24日止，││││││計4年4個月為411,225元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│5│申○○│臺北市○○街○○○號2樓│31.51│91年5月4日至97年10月4日止，計6││││││年2個月為481,282元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│6│酉○○│臺北市○○街○○○號3樓│31.51│83年6月24日至97年10月24日止，││││││計14年4個月為977,265元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│7│丑○○○│臺北市○○街○○○號4樓│31.51│82年11月1日至97年10月31日止，││││││計15年為1,156,523元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│8│玄○○│臺北市○○街○○○號1樓│30.19│82年11月1日至97年10月31日止，│││乙○○│││計15年為1,156,523元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│9│地○○│臺北市○○街○○○號2樓│30.19│83年6月24日至97年10月24日止，││││││計12年6個月為1,111,423元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│10│午○○○│臺北市○○街○○○號3樓│30.19│82年11月1日至97年10月31日，計││││││15年為1,156,523元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│11│戌○○│臺北市○○街○○○號4樓│30.19│92年1月27日至97年10月27日止，││││││計5年9個月為473,729元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│12│辛○○│臺北市○○街○○○巷○號1樓│36.51│93年11月24日至97年10月24日止，│││壬○○│││計3年11個月為302,941元│││癸○○││││├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│13│庚○○│臺北市○○街○○○巷○號2樓│36.51│82年11月1日至97年10月31日止，│││己○○│││計15年為1,398,618元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│14│辰○○│臺北市○○街○○○巷○號3樓│36.51│83年6月24日至97年10月24日止，││││││計13年10個月為1,090,832元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│15│天○○│臺北市○○街○○○巷○號4樓│36.51│94年10月26日至97年10月26日止，││││││計3年為304,720元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│16│亥○○│臺北市○○街○○○巷○號1樓│36.69│88年9月20日至97年10月20日止，││││││計8年11個月為890,260元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│17│戊○○○│臺北市○○街○○○巷○號2樓│36.69│82年11月1日至97年10月31日止，││││││計15年為1,405,518元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│18│宙○○│臺北市○○街○○○巷○號3樓│36.69│82年11月1日至97年10月31日止，│││宇○○│││計15年為1,405,518元│├──┼─────┼────────────┼────┼───────────────┤│19│寅○○│臺北市○○街○○○巷○號4樓│36.69│82年11月1日至97年10月31日止，││││││計15年為1,405,518元│└──┴─────┴────────────┴────┴───────────────┘